張鳳玲

2008年，恒大集團(tuán)董事長許家印不會想到，13年之后，恒大集團(tuán)再一次面臨更嚴(yán)峻更復(fù)雜甚至決定公司命運的一次挑戰(zhàn)。

2021年7月，從廣發(fā)銀行申請財產(chǎn)保全凍結(jié)恒大1.32億資產(chǎn)，到湖南邵陽暫停恒大集團(tuán)兩個項目網(wǎng)簽，恒大的股價在幾天內(nèi)跌去51%;

7月26日晚，標(biāo)普將中國恒大、恒大地產(chǎn)和天基控股評級從B+下調(diào)至B-，展望為負(fù)面;

7月29日，恒大地產(chǎn)持有廊坊發(fā)展7603.21萬股股份被凍結(jié)。

13年前，2008年，恒大當(dāng)時的“敵人”是不看好恒大的投資機構(gòu)。許家印另辟蹊徑，結(jié)交了當(dāng)時新世界老板鄭裕彤。最后，鄭裕彤為恒大站臺，恒大如愿登陸香港聯(lián)交所，解除債務(wù)危機。

13年之后，2021年，恒大沒有敵人。因為造就這一切的，是時代的轉(zhuǎn)身——地產(chǎn)的牛市過去了，以前引以為傲的高杠桿模式起了反作用。

那么，作為時代的企業(yè)，恒大這次還有希望嗎？

廣發(fā)銀行“逼債”

銀行的行為代表了風(fēng)險風(fēng)向標(biāo)，所以，銀行的訴訟前保全是引起行業(yè)擠兌的前兆。被一家銀行看空，就意味著一群銀行已經(jīng)在看空的路上。

7月19日，廣發(fā)銀行請求凍結(jié)恒大方面銀行存款1.32億元。

事情很簡單，恒大的子公司和廣發(fā)宜興支行欠了協(xié)議，貸款3億多，已經(jīng)陸續(xù)還了一部分，還剩下1.3億元，到2022年3月份還清。

消息一出，恒大的反應(yīng)很激烈，恒大聲明欠廣發(fā)的貸款到2022年3月份才會到期，廣發(fā)濫用保全措施，而且這筆1.3億元的未還貸款有抵押物，恒大抵押了128套房產(chǎn)，而且有約定，銷售超過70%的時候必須歸還本息，因此，恒大要跟廣發(fā)死磕官司。

但是廣發(fā)銀行說，在簽訂協(xié)議的時候，就寫了：銀行有提前收回貸款的權(quán)利。

開發(fā)商向銀行貸款的時候會用抵押物來抵押，一般都用樓盤在建的房子作為抵押，如果沒有特殊的情況，銀行和開發(fā)商都是互惠互利的，不會出現(xiàn)開撕的情況。

此次廣發(fā)銀行突然宣布提前收回貸款，被外界解讀為“恒大在銷售環(huán)節(jié)存在著違規(guī)，廣發(fā)銀行及時嗅到了恒大在資金方面的危險，于是迅速的做出反應(yīng)提前收回貸款，以免自己受到更多的損失”。

這一招看起來很平常，其實暗藏殺招。

因為廣發(fā)銀行起了頭之后，其他銀行就會繼續(xù)跟進(jìn)，提前讓恒大進(jìn)行資金兌付，這勢必會引起恒大資金鏈的緊張，對項目的建設(shè)和銷售產(chǎn)生毀滅性的打擊。

償還1.32億元對恒大并不困難，恒大害怕的不是這1.32億元債務(wù)，而是最擔(dān)心的是中小銀行爭相效仿，各大銀行抽貸恒大。任何正常經(jīng)營的企業(yè)，恐怕都承受不起銀行的抽貸。恒大集團(tuán)高周轉(zhuǎn)發(fā)展模式，決定了地產(chǎn)與金融深度捆綁的格局。

銀行是否抽貸，是恒大面臨的最大風(fēng)險。

賣房被質(zhì)疑

恒大的確面臨高負(fù)債的問題，而且一度擊中了“三道紅線”。

早在2020年初，恒大就率先提出“降負(fù)債”目標(biāo)：在2020年到2022年，力爭有息負(fù)債平均每年減少1500億元。2021年，恒大為了應(yīng)對債務(wù)危機，加大了降價促銷的力度，甚至出現(xiàn)了“全款打折賣房”的“骨折”折扣幅度。 事實上，今年6月初，恒大“全款打折賣房”的消息就已引發(fā)了外界關(guān)注。該模式雖優(yōu)惠力度較大，但要求全款購房，且網(wǎng)簽備案延后，這異于恒大此前的常規(guī)操作。

這個里面隱藏著風(fēng)險，風(fēng)險在于“全款”的層面。“網(wǎng)簽”是指房子買賣雙方簽訂合同后，到房地產(chǎn)相關(guān)部門進(jìn)行備案，形成網(wǎng)簽號并在網(wǎng)上公布，購房者因此即可通過網(wǎng)簽號在網(wǎng)上查詢。

網(wǎng)簽是為了讓房地產(chǎn)交易更加透明化，防止“一房多賣”現(xiàn)象，簽合同后可以撤銷。 但是，若購房者全款購房，卻不辦理網(wǎng)簽，實際上存在“一房多賣”的嫌疑，因為房子的抵押權(quán)在恒大手上，出現(xiàn)糾紛，法院判定的依據(jù)也是以房產(chǎn)局交易所的產(chǎn)權(quán)登記信息為準(zhǔn)。

疊加近期有恒大資金承壓的負(fù)面消息不斷，若恒大一旦資金出了問題，全款買房的購房者很可能“竹籃打水一場空”。 “全款打折”賣房的疑慮未消，湖南邵陽市住建局兩份關(guān)于暫停恒大樓盤網(wǎng)簽的紅頭文件，再將恒大送上輿論的頭條。

7月19日，該局披露，即日起至10月13日，對恒大未來城項目和恒大華府項目，暫停預(yù)售許可、暫停網(wǎng)簽備案、暫停預(yù)售資金撥款。

究其緣由，該局表示，今年1月1日至7月13日，邵陽恒大華府項目共計銷售432套商品房，成交金額2.38億元，但進(jìn)入監(jiān)管賬戶僅1700萬元，2億多元在外;恒大未來城銷售508套，成交金額2.9億元，進(jìn)入監(jiān)管賬戶金額1.06億元，約1.8億元在外。

在該局看來，邵陽恒大華府等兩個項目的監(jiān)管金額與實際銷售金額不符，存在帳外收存和使用挪用、預(yù)售資金的行為，蓄意逃避監(jiān)管。并且，該局已有多次約談恒大，并下達(dá)了整改通知書，但至今未收到任何實質(zhì)整改行動，由此才對恒大做出暫停預(yù)售許可證等懲罰。

多舉措“回血”

四面楚歌的恒大，正在多舉措“回血”。

恒大除了低價出售房子回籠資金外，也正在通過其它渠道籌集現(xiàn)金。

賣資產(chǎn)也是恒大的重要籌資手段。

6月21日，嘉凱城公告稱，控股股東廣州凱隆擬向華建控股轉(zhuǎn)讓所持公司29.9%股份。廣州凱隆是中國恒大全資子公司。

7月31日，企查查顯示，恒大集團(tuán)有限公司退出深圳市高新投集團(tuán)有限公司的股東行列，退出前持股7.0798%，萬科旗下子公司深圳市盈達(dá)投資基金管理有限公司接手。

8月1日晚，港股上市公司恒騰網(wǎng)絡(luò)公告稱，中國恒大方面擬出讓公司11%股權(quán)，合計作價32.5億港元。其中，公司股東騰訊擬以20.69億港元接下7%。

恒大也在對外釋放一些利好消息對沖負(fù)面消息。

比如，恒大對外透露，曾經(jīng)用兩年半時間虧損了40億，然后被恒大賣掉的恒大冰泉，又被買回了49%的股份，并打算在明年赴港上市。

比如，7月19日，恒大物業(yè)發(fā)布正面盈利預(yù)告，預(yù)計今年上半年股東應(yīng)分配利潤同比大幅增長70%左右，恒大物業(yè)今年上半年股東應(yīng)分配利潤達(dá)20億元左右。恒大物業(yè)總合約面積約8.1億平方米，總在管面積約4.5億平方米，分別較去年底新增約2.5億平方米和1.5億平方米。這個數(shù)字已經(jīng)超過碧桂園，排中國物業(yè)管理規(guī)模第三名。

地產(chǎn)還是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

目前，恒大集團(tuán)，旗下?lián)碛泻愦蟮禺a(chǎn)、恒大新能源汽車、恒大物業(yè)、恒騰網(wǎng)絡(luò)、房車寶、恒大童世界、恒大健康、恒大冰泉等八大產(chǎn)業(yè)。 八大業(yè)務(wù)中的前四大，恒大地產(chǎn)、恒大汽車、恒大物業(yè)、恒騰網(wǎng)絡(luò)都已經(jīng)在港股上市。

上市的這一波中，資產(chǎn)最好的，應(yīng)該還是恒大地產(chǎn)。

恒大地產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)，主要來自于兩個方面： 一是降負(fù)債已有成效。

6月24日，恒大發(fā)布曾公告，安排自有資金136億港元提前償還美元債。稱到2022年3月前，再無到期的境內(nèi)外公開市場債券。而且106億美元的資金并非通過發(fā)債募資以新還舊，而是恒大自有資金。

6月30日，恒大集團(tuán)才對外透露，恒大凈負(fù)債率已降至100%以下，順利實現(xiàn)一條“紅線”變綠。有息負(fù)債則降至約5700億元，較2020年最高時的8700多億元下降3000億元。

根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，2021年恒大累計實現(xiàn)銷售額3567.9億元、銷售回款3211.9億元，均創(chuàng)歷史新高。 二是大量低價的土地儲備。 恒大手上掌握了大量低價的土地儲備，這些土地未來不乏轉(zhuǎn)換成巨大現(xiàn)金流的潛力。根據(jù)恒大2020年年報，截至2020年12月31日，恒大總土地儲備項目798個，分布于中國234個城市，總規(guī)劃建筑面積2.31億平方米，其中一二線城市平均樓面地價每平米2000多元，三線城市平均樓面地價每平米1500多元。

不難看出，恒大雖然面臨高負(fù)債的難題，但與某些陷入債務(wù)危機的企業(yè)有著本質(zhì)不同：恒大既擁有良好的信用記錄和社會責(zé)任感，本身又不乏一二線城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，唯一缺少的只是把優(yōu)質(zhì)土地儲備轉(zhuǎn)換成現(xiàn)金流的時間。 只要給予一定的時間，恒大的高負(fù)債有望降下來。