@董師傅

地產(chǎn)股，似乎重新有了盼頭。

近期，跌跌不休的地產(chǎn)股難得強勢，有的股票漲幅甚至超過25%，在大盤低迷的情況下顯得尤為扎眼。

那么，這波地產(chǎn)股的集體上揚，是下跌中繼還是觸底反彈？

被拋棄的地產(chǎn)股

2020年8月頒布的“三道紅線”成為一道分水嶺，之后地產(chǎn)股就一蹶不振了。

所謂“三道紅線”，指的是房企的三條融資標準，即剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負債率不得大于70%、紅線二是凈負債率不得大于100%、紅線三是現(xiàn)金短債比不得小于1倍。

這意味著房地產(chǎn)行業(yè)踩了“急剎車”。

此背景下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展步伐慢了下來，盈利能力也隨之下降，還是不是一門好生意成為輿論爭議的焦點。

據(jù)國信證券的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)板塊2020年總營業(yè)收入為2.75萬億元，同比增速為11.2%，較2019年下降了9個百分點;2020年歸母凈利潤總額為1900億元，同比增速為-13.5%，較2019年下降了22個百分點，是房地產(chǎn)行業(yè)近5年來首次歸母凈利潤負增長。

而據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2021年7月我國70個大中城市商品住宅銷售價格漲幅延續(xù)回落態(tài)勢;1～7月，商品房銷售面積兩年平均增長7%，比上半年回落1.1個百分點;房地產(chǎn)開發(fā)投資兩年平均增長8%，回落0.2個百分點。

“下階段來看，各地區(qū)各部門堅持‘房住不炒，持續(xù)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，繼續(xù)完善‘多主體供應(yīng)、多渠道保障、購租并舉的住房制度，房地產(chǎn)市場有望保持平穩(wěn)發(fā)展?！眹医y(tǒng)計局新聞發(fā)言人稱。

此背景下，一些高杠桿、難以獲得融資的房企出現(xiàn)了經(jīng)營困難，甚至華夏幸福、泰禾集團、藍光地產(chǎn)等出現(xiàn)債務(wù)違約。

這么一來，地產(chǎn)股就成為燙手山芋，其投資邏輯發(fā)生了根本性改變，從而逐漸淡出主流機構(gòu)的視野。

據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，2021年第二季度公募基金持有地產(chǎn)股的市值減少了221.27億元，期末持股市值僅為312.09億元，是2006年以來的新低，其中萬科A、保利地產(chǎn)與金科股份成為減持的重災(zāi)區(qū)，分別減持了2.63億股、1.14億股與1.03億股。

而房地產(chǎn)ETF在2020年創(chuàng)下1.114元高點，2021年最低跌至0.698元，慘不忍睹。

不過，近期也出現(xiàn)了一絲轉(zhuǎn)機。

自然資源部對部分集中供地城市作出新的部署，其中包括“單宗地溢價率不得超過15%”“達到上限后不得以競配建等方式增加實際地價”等。

這意味著，房企的內(nèi)卷將減少，盈利能力會有一定的回升。

對此，中銀證券認為：“隨著‘三道紅線、房貸集中管理、土拍‘兩集中等政策落地，行業(yè)逐漸落實了從融資端到投資端的透明化管理，整體發(fā)展在經(jīng)歷調(diào)整后將更趨良性，向‘管理運營驅(qū)動轉(zhuǎn)化?！?h3>兩種觀點相持不下

盡管地產(chǎn)股有了盼頭，但資本市場的分歧并未消失。

一種觀點認為地產(chǎn)股這不過是超跌反彈，反彈結(jié)束之后會繼續(xù)探底，因而這波行情只不過是下跌中繼。

譬如，集思錄的網(wǎng)友多持上述觀點，“想啥呢，壓地價可不是為了保地產(chǎn)公司的利潤，沒見限地價的同時也限了房價？”“地產(chǎn)行業(yè)是否反轉(zhuǎn)，歸根結(jié)底要看融資條件是否放寬，在三條緊箍咒沒松綁的情況下，談房地產(chǎn)行業(yè)反轉(zhuǎn)也為時尚早?！薄叭龡l紅線決定了地產(chǎn)的利潤率，惡性競爭少了是利于大地產(chǎn)商的，不過目前的土儲情況和房地產(chǎn)市場決定了大房企要跑出來還得很多年?！?/p>

一言以蔽之，集思錄的網(wǎng)友認為地產(chǎn)股沒有安全邊際，這波上漲或許是估值陷阱。

另外一種觀點認為地產(chǎn)股的投資價值已顯露，是時候進行適當?shù)呐渲谩?/p>

譬如，泊通投資董事長盧洋表示：“誰是時間真正的朋友？我的感受是事情正在發(fā)生變化，也許本周房地產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)、周期股等低估值板塊的異動，不是偶然的接力，而是風格切換真的來了?！?/p>

兩種觀點，目前還無法分出勝負，唯一可以確定的是房地產(chǎn)行業(yè)短時間內(nèi)規(guī)模不會巨變，且向頭部集中的趨勢也不會改變。

據(jù)海通證券的數(shù)據(jù)顯示，2021年第一季度TOP10房企的銷售額市場占有率為29.46%，在復(fù)雜環(huán)境下龍頭公司的品牌和運營管理能力更加凸顯，未來行業(yè)集中度將繼續(xù)提升。

那么，地產(chǎn)龍頭就值得留意。

保利地產(chǎn)

據(jù)克而瑞銷售排行榜顯示，保利地產(chǎn)2021年前7月全口徑銷售額規(guī)模維持行業(yè)第5，增速在TOP 40房企中位于中下游。

不過，保利地產(chǎn)大股東保利集團已于8月4日在二級市場增持了50萬股股票，未來一年內(nèi)增持不超過2%;保利地產(chǎn)高管也計劃增持，合計增持金額不低于800萬元、不超過1500萬元，增持價格不超過每股15.06元。

復(fù)盤來看，歷史上保利地產(chǎn)官方增持后不久，股價都會有一定的起色，甚至上演過周線行情，相當長一段時間表現(xiàn)得較為強勢。

金地集團

相比保利地產(chǎn)，金地集團的彈性更好，當下的業(yè)績數(shù)據(jù)也更好，據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，金地集團2021年前7月全口徑銷售金額在行業(yè)中排名第8名，較去年全年提升了5個名次，銷售增速在TOP 40房企中排名第7位，目前已完成全年目標的 67.3%，隨著下半年推貨量增加，全年有望實現(xiàn)2800億元的目標。