亦安冉

走進(jìn)吳中區(qū)國(guó)泰一村，嶄新立面的多層建筑，正在翻修的小區(qū)路面，重新規(guī)劃中的車位，正在移栽種植的綠化樹木，重新鋪裝中的各種管網(wǎng)，正在建設(shè)中的前衛(wèi)足球場(chǎng)……2003年開建的這個(gè)動(dòng)遷小區(qū)，在幾個(gè)月之后，將從內(nèi)到外，煥然一新。

作為住建部“老舊小區(qū)改造”的一個(gè)試點(diǎn)，住在這里的居民對(duì)最終的改造結(jié)果充滿期待，住在國(guó)泰一村的居民張先生說(shuō)：“對(duì)于這次小區(qū)的改造，我們居民都非常支持，現(xiàn)在已經(jīng)改造好的效果，大家都很滿意，對(duì)于全部改造后的效果，我們更加期待?！?/p>

三方互利共贏?創(chuàng)新老舊小區(qū)改造可持續(xù)新路徑

2019年，蘇州被列為住建部城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試點(diǎn)城市之一。在試點(diǎn)過(guò)程中，提出全新的“九大機(jī)制”，蘇州以16個(gè)項(xiàng)目作為“試驗(yàn)田”，合力探索出“蘇”式改造路徑。

在此背景下，吳中區(qū)成立了吳中區(qū)城鎮(zhèn)老舊住區(qū)改造提升領(lǐng)導(dǎo)小組，多部門統(tǒng)籌協(xié)作，推動(dòng)老舊小區(qū)改造工作。初步制定《吳中區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目生成機(jī)制實(shí)施方案》，全面普查，摸清全區(qū)范圍內(nèi)老舊小區(qū)基本情況，初步形成吳中區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目基礎(chǔ)庫(kù)，逐步建立自下而上的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造生成機(jī)制。將居民意愿作為項(xiàng)目生成的重要指標(biāo)，重點(diǎn)完善雨污管網(wǎng)、弱電、道路、公共設(shè)施、停車場(chǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。截至目前，已整治改造老舊小區(qū)85個(gè)，建筑面積約324.5萬(wàn)平方米，受益居民3.66萬(wàn)戶，兩個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目開工，其中國(guó)泰一村項(xiàng)目為蘇州全市7個(gè)九大機(jī)制落實(shí)到位特色鮮明項(xiàng)目之一。

國(guó)泰一村以城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造國(guó)家試點(diǎn)城市為契機(jī)，結(jié)合自身的存量空間資源和實(shí)際情況，探索新形勢(shì)下城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可持續(xù)新路徑，實(shí)現(xiàn)了金融機(jī)構(gòu)可持續(xù)、社會(huì)力量可參與、項(xiàng)目收益可覆蓋的三方互利共贏的閉環(huán)新模式，在探索老舊小區(qū)改造方面形成了一條吳中新路徑。

改造老舊小區(qū)?面子里子全方位，好看又好住

位于吳中開發(fā)區(qū)郭巷街道的國(guó)泰一村建造已有十余年，基礎(chǔ)設(shè)施老舊、缺失，小區(qū)整體環(huán)境較落后，現(xiàn)有居民樓31棟，776戶，改造涉及總用地面積約175.21畝。 2020年10月28日正式開工，目前逐步推進(jìn)中，預(yù)計(jì)于2021年4月改造結(jié)束。國(guó)泰一村的改造，涵蓋的面非常廣，包含五大方面：市政管線、建筑改造、公共服務(wù)設(shè)施、景觀綠化以及道路改造，既改造“面子”，也改造“里子”。

立面改造是最先看得見的改變，因?yàn)樾^(qū)已經(jīng)有十幾年歷史，外墻脫落嚴(yán)重，因此設(shè)計(jì)院對(duì)建筑外立面重新進(jìn)行了設(shè)計(jì)粉刷，幾十幢房子立馬就煥然一新，顏值提升了不少。

此次改造還把所有入戶門都改成了防盜門，嶄新的電子防盜門，讓住戶覺(jué)得安心了許多。算起來(lái)，國(guó)泰一村共將?97 扇入戶門更換成了防盜門，以前小區(qū)里沒(méi)有單元標(biāo)識(shí)，這一次改造增設(shè)了單元標(biāo)識(shí) 97 個(gè)。雨水管網(wǎng)、污水管網(wǎng)、燃?xì)夤芫W(wǎng)、供水管網(wǎng)等不能滿足現(xiàn)狀使用要求部位的市政管線都重新排布，并按照現(xiàn)行規(guī)范進(jìn)行改造。

老小區(qū)停車，一直是個(gè)難題，國(guó)泰一村是個(gè)例外。因?yàn)闃情g距夠大，本身車位就較多，這一次改造在保留原有停車位的同時(shí)，在每棟居民樓前均設(shè)置植草磚場(chǎng)地及停車位。非機(jī)動(dòng)車停車棚、充電樁以及無(wú)障礙停車位也都被充分考慮在內(nèi)。

改造后的國(guó)泰一村，運(yùn)動(dòng)休閑廣場(chǎng)、景觀亭、景墻、樹池座椅、花壇及坐凳等，也將一應(yīng)俱全。7 人制籠式足球場(chǎng)以及兒童游樂(lè)場(chǎng)地和乒乓球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng)等滿足了居民們健身的需求，運(yùn)動(dòng)休閑場(chǎng)地四周布置藍(lán)色塑膠慢跑步道，有 820 米長(zhǎng)，方便居民開展休閑、慢跑養(yǎng)生等各種活動(dòng)。不僅改造了小區(qū)，順道還會(huì)改變居民的生活方式。

破解資金難題?政府承擔(dān)向多方參與轉(zhuǎn)變

老舊小區(qū)改造，出資是個(gè)難題。國(guó)泰一村的做法是：吸引專營(yíng)企業(yè)參與建設(shè)。費(fèi)用不需要住戶來(lái)出，百姓先嘗到了改造的甜頭，大家都很樂(lè)意配合。

據(jù)介紹，為了破解城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造過(guò)程中金融機(jī)構(gòu)和社會(huì)力量難以介入的難題，國(guó)泰一村在前期工作中探索以存量資源盤活為突破口，積極開源，通過(guò)建設(shè)社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施、文體休閑設(shè)施、便民服務(wù)設(shè)施等，提供相關(guān)便民增值服務(wù)，實(shí)現(xiàn)了社會(huì)力量有項(xiàng)目可參與，引入足球暢踢科技公司投資建設(shè)3200平方的籠式足球場(chǎng)。由尹山湖集團(tuán)物業(yè)管理公司作為主體，自籌900萬(wàn)元，向國(guó)家開發(fā)銀行融資3600萬(wàn)元開展國(guó)泰一村舊改工作;另由國(guó)泰社區(qū)股份合作社作為主體，自籌資金300萬(wàn)元，向中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行融資1200萬(wàn)元，建設(shè)3000平方的社區(qū)服務(wù)用房。金融機(jī)構(gòu)融資通過(guò)物業(yè)管理費(fèi)、車位租金、公有房屋租金、足球場(chǎng)租金、快遞柜租金以及廣告位租金收入等小區(qū)相關(guān)收入來(lái)實(shí)現(xiàn)回款保障，整個(gè)改造沒(méi)有讓政府出資一分錢。

此外，國(guó)泰一村還嘗試探索融合不收費(fèi)的或少收費(fèi)的基本服務(wù)和收費(fèi)的增值服務(wù)類型，例如積極引入社區(qū)籠式足球場(chǎng)、菜鳥驛站等增值型物業(yè)服務(wù)類型，提供多元化的物業(yè)服務(wù)。足球暢踢科技公司投資建設(shè)的籠式足球場(chǎng)就是個(gè)非常好的社會(huì)資本參與案例，足球場(chǎng)建成后可以對(duì)外場(chǎng)地出租，年收入可觀。

多方合力共建?居民全程參與，共建美好家園

老小區(qū)改造，不是單方面的“自說(shuō)自話”，居民的意愿是最重要的。國(guó)泰一村老舊小區(qū)改造將居民意愿作為項(xiàng)目生成的重要指標(biāo)，從項(xiàng)目前期啟動(dòng)開始，就收集居民意愿，傾聽居民呼聲，分類梳理不同居民的訴求。在全面調(diào)研的基礎(chǔ)上，利用居民征集意見會(huì)、居民代表座談會(huì)等多種形式，向社區(qū)居民們征求意見，全面深入地了解小區(qū)居民關(guān)心的熱點(diǎn)問(wèn)題，有重點(diǎn)地解決停車難、雨污水堵塞、房屋漏水、管道破損等問(wèn)題。

在改造過(guò)程中充分動(dòng)員各方面力量共同推進(jìn)工作。社區(qū)在一村公寓改造附近設(shè)立項(xiàng)目指揮部，并派專人進(jìn)行駐點(diǎn)，方便居民在改造過(guò)程中有問(wèn)題能及時(shí)反映給社區(qū)，并不定期召開一村公寓居民改造項(xiàng)目座談會(huì)，及時(shí)了解居民需求，解決居民問(wèn)題，滿足百姓合理要求，使改造項(xiàng)目不僅是民生工程更是民心工程。

小區(qū)還成立了“國(guó)泰居民自治監(jiān)督小組”，全過(guò)程參與、監(jiān)督改造工程，其中小組成員由小區(qū)的老干部、黨員、居民代表等組成，實(shí)現(xiàn)從改造方案前期、中期以及后期全過(guò)程介入，協(xié)調(diào)改造過(guò)程中遇到的各種矛盾，溝通各個(gè)操作主體之間的意見，協(xié)助設(shè)計(jì)單位做好居民意愿和訴求的調(diào)研工作。

此外，社區(qū)在改造過(guò)程中社區(qū)監(jiān)督委員會(huì)、居民自治監(jiān)督小組、金色夕陽(yáng)老干部工作室成員將全程參與，從質(zhì)量、安全、進(jìn)度等各方面進(jìn)行全程監(jiān)督，維護(hù)老百姓的切身利益。在整個(gè)老舊小區(qū)改造過(guò)程中，有笑聲、贊揚(yáng)聲，但也避免不了與部分百姓產(chǎn)生糾紛產(chǎn)生矛盾。此時(shí)社區(qū)監(jiān)督委員會(huì)、居民自治監(jiān)督小組、金色夕陽(yáng)老干部工作室成員在改造中會(huì)起到溝通協(xié)調(diào)的關(guān)鍵作用，老百姓想通了，施工自然就順利得多。