蔡韜玉

摘要：中國房地產(chǎn)業(yè)作為國家發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，在日趨激烈的市場環(huán)境下正面臨著不斷改變其資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)和改變?nèi)谫Y形式的巨大壓力。合理的企業(yè)資產(chǎn)和資本結(jié)構(gòu)分配有利于提高我國企業(yè)的盈利能力，因此如何正確合理安排企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)的比例至關(guān)重要。本文針對A股市場上市的房地產(chǎn)公司，主要使用實證分析方法，以資產(chǎn)、資本結(jié)構(gòu)與公司盈利能力之間關(guān)系的回歸分析為主線，研究它們?nèi)咧g究竟存在著何種關(guān)系，以及怎樣改進和完善資產(chǎn)和資本結(jié)構(gòu)，并提供一些相應(yīng)的對策及建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)上市企業(yè);資產(chǎn)結(jié)構(gòu);資本結(jié)構(gòu);盈利能力

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是促進我國經(jīng)濟發(fā)展和社會進步的重要產(chǎn)業(yè)，長期以來，我國的房地產(chǎn)業(yè)一直處于政府的"管控之下"，房地產(chǎn)政策也受到許多法規(guī)和制度的約束。目前我國的房地產(chǎn)市場正處于深度調(diào)整時期，隨著政府出臺了同時執(zhí)行租賃和銷售以及其他監(jiān)管的政策，房地產(chǎn)業(yè)面臨著競爭日趨激烈的新局面。房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的經(jīng)營模式已經(jīng)不再適應(yīng)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)收入和快速發(fā)展的目標了。因此，如何轉(zhuǎn)變資產(chǎn)運營模式和擴大融資渠道成為房地產(chǎn)公司適應(yīng)新環(huán)境并提高企業(yè)盈利能力的必然要求。

二、研究假設(shè)

貨幣資金的變現(xiàn)能力最好，保留適當和充足的的貨幣資金可以有效幫助上市公司償還債務(wù)并繼續(xù)維持正常經(jīng)營活動。如果企業(yè)持有的貨幣資金相對較少時，可能會直接導(dǎo)致整個公司的資金鏈緊張，從而直接導(dǎo)致公司資金周轉(zhuǎn)不平衡，進而對整個公司的正常運營產(chǎn)生直接性的影響，這會嚴重降低公司盈利能力。

H1：資金資本比率與公司的盈利能力正相關(guān)。

固定資產(chǎn)對于很多制造企業(yè)來說，對其生產(chǎn)經(jīng)營十分重要。但是，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，過多的固定資產(chǎn)所耗用的成本也很大，房地產(chǎn)企業(yè)不需要進行房屋建造，企業(yè)固定資產(chǎn)所占的比例越高，很難達到業(yè)務(wù)本身的收支平衡點，結(jié)果將導(dǎo)致利潤率低下。

H2：固定資產(chǎn)比率與公司的盈利能力負相關(guān)。

品牌效應(yīng)對現(xiàn)代企業(yè)的長期經(jīng)營戰(zhàn)略發(fā)展越來越重要，企業(yè)無形資產(chǎn)的比率愈來愈高，說明公司就越容易具有核心競爭力。因此，無形資產(chǎn)所占比重越大，其獲利能力越好，企業(yè)績效就越強。

H3：無形資產(chǎn)比率與公司的盈利能力正相關(guān)。

房地產(chǎn)行業(yè)的大部分企業(yè)流動資產(chǎn)均超過了60%。雖然流動資產(chǎn)的變現(xiàn)能力較強，但是也應(yīng)該保持在一個合理的范圍內(nèi)。我國的房地產(chǎn)上市公司的房地產(chǎn)投資開發(fā)模式仍然占主導(dǎo)地位，流動資產(chǎn)比例過高，較長的周轉(zhuǎn)期限可能會限制企業(yè)盈利能力的提高。

H4：流動資產(chǎn)比率與公司的盈利能力負相關(guān)。

產(chǎn)權(quán)比率越低，股東的市場份額和他們在公司總資產(chǎn)中的權(quán)益就愈大，企業(yè)面臨的償債壓力就小，合理的股東和資本結(jié)構(gòu)將使得公司面臨的競爭和財務(wù)風(fēng)險相對較低，獲利的能力也就相對較高。

H5：產(chǎn)權(quán)比率與公司的盈利能力負相關(guān)。

房地產(chǎn)業(yè)作為資本密集型的行業(yè)，在發(fā)展迅速的同時，近年來也出現(xiàn)了房地產(chǎn)公司的產(chǎn)能嚴重過剩、過多的庫存和高額債務(wù)融資導(dǎo)致償還公司債務(wù)的雙重壓力的現(xiàn)象，對公司的業(yè)務(wù)發(fā)展產(chǎn)生了較大影響，不利于公司盈利能力的提高。

H6：資產(chǎn)負債率與公司的盈利能力負相關(guān)。

三、研究設(shè)計

（一）數(shù)據(jù)來源與樣本選取

本研究選取2014—2019年房地產(chǎn)業(yè)上市企業(yè)為樣本，數(shù)據(jù)的出處是各個公司年報和銳思（RESSET）數(shù)據(jù)庫，并用SPSS22.0處理。為了盡量使搜集的數(shù)據(jù)能夠真實可靠，對其進行了改進與完善，方法如下：1、ST類型的公司財務(wù)狀況往往是不太穩(wěn)定的，為了防止有極端情況，將這類公司去除;2、擯棄數(shù)據(jù)不完整的企業(yè)樣本，最終得到625個樣本數(shù)據(jù)。本文在分析過程中采用的是IBM SPSS22.0數(shù)據(jù)分析軟件。

（二）變量選擇與模型設(shè)定

1.變量選擇

本文選用的變量是：反映公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)的關(guān)聯(lián)財務(wù)指標是解釋性變量，而盈利能力是解釋性變量。

盈利能力指標。盈利能力往往是指企業(yè)在一定期間內(nèi)利潤和市場份額的增加。本文根據(jù)事實研究，最終選用了變量凈資產(chǎn)收益率Y1和資產(chǎn)凈利率Y2。

（2）資本結(jié)構(gòu)指標。本文根據(jù)實際考慮，采用變量產(chǎn)權(quán)比率X1、資產(chǎn)負債率X2。

（3）資產(chǎn)結(jié)構(gòu)指標。根據(jù)我國房地產(chǎn)業(yè)上市公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的特性，選擇變量固定資產(chǎn)比率X3、無形資產(chǎn)比率X4、流動資產(chǎn)比率X5和貨幣資金比率X6。

2.模型設(shè)定

為了能夠測試上述假設(shè)是否成立，本文建立多元線性回歸模型，進行多元線性回歸。模型如下：

Yi =α0+α1X1+α2X2+α3X3+α4X4+α5X5+α6X6+μ（i =1，2）

上式中α是常數(shù)項，α1、α2、α3、α4、α5、α6均為待定系數(shù)，X1、X2、X3、X4、X5、X6、X7均為回歸參數(shù)，μ是隨機誤差項。

四、實證研究

（一）相關(guān)變量描述性統(tǒng)計

在進行相關(guān)變量描述性統(tǒng)計之后，發(fā)現(xiàn)在625個樣本中，均值最高的是產(chǎn)權(quán)比率，為291.026996，而貨幣資金比率的均值最低，為0.140606。在選用的八個指標中差異最大的是產(chǎn)權(quán)比率，說明房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)權(quán)比率發(fā)生的變化最為明顯，該行業(yè)中上市公司的籌資方式變化較大。流動資產(chǎn)比率與貨幣資金比率之間的標準差和方差較小，該行業(yè)這兩個財務(wù)比率相差不明顯。但是，從影響企業(yè)盈利能力的核心指標：凈資產(chǎn)收益率來看，它們之間的標準差與方差比較大，這就說明了我國房地產(chǎn)行業(yè)各個企業(yè)在盈利情況上存在著很大的差異，整體資本結(jié)構(gòu)不太穩(wěn)定。

（二）回歸結(jié)果與分析

資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、資本結(jié)構(gòu)與資產(chǎn)凈利率的回歸結(jié)果與解析

經(jīng)過SPSS處理得出了模型結(jié)果，模型的相關(guān)系數(shù)R為0.387，調(diào)整后的R 方為0.141，Sig.值<0.001，F(xiàn)值=18.136，闡明了模型總體的擬合程度一般，但是因變量與自變量之間的關(guān)聯(lián)性較弱。根據(jù)表1可以看出的是貨幣資金和資產(chǎn)負債率在1%水平下呈現(xiàn)出了明顯的正向關(guān)聯(lián)性。當其他條件不變時，保持充足的貨幣資金和較高水平的資產(chǎn)負債率有利于盈利能力的提高。無形資產(chǎn)比率在5%的水平下與資產(chǎn)凈利率顯著負相關(guān)，產(chǎn)權(quán)比率在1%的水平下與資產(chǎn)凈利率顯著負相關(guān)。因為，房地產(chǎn)企業(yè)很少涉及直接參與房屋建設(shè)的情況，企業(yè)自身涉及到的的技術(shù)研制開發(fā)較少，眾多企業(yè)的無形資產(chǎn)比例都很低，有的甚至都沒有無形資產(chǎn)，過多的無形資產(chǎn)有時會不利于企業(yè)的發(fā)展;而且產(chǎn)權(quán)比率過高會使得融資成本偏高，進而不利于企業(yè)盈利能力的提高。固定資產(chǎn)比率與流動資產(chǎn)比率雖然會對資產(chǎn)凈利率造成正向的影響，但是卻并沒有通過顯著性測試。

資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、資本結(jié)構(gòu)與凈資產(chǎn)收益率的回歸結(jié)果與解析

經(jīng)過SPSS處理得出模型結(jié)果，模型的相關(guān)系數(shù)R為0.310，調(diào)整后的R 方為0.087，Sig.值<0.001，F(xiàn)值=10.917，這也闡明了模型的因變量與自變量之間的關(guān)聯(lián)性同樣較弱。由表2可知貨幣資金投入額在1%的收益率水平下與企業(yè)凈資產(chǎn)的收益率有著顯著的正相關(guān)，充足貨幣資金使得企業(yè)實現(xiàn)盈利的能力提高。從無形資產(chǎn)比率和產(chǎn)權(quán)比率來看，它們分別在1%的水平下與凈資產(chǎn)收益率明顯相關(guān)，且方向為負。流動資產(chǎn)比率在10%的水平下與凈資產(chǎn)收益率呈現(xiàn)出明顯的負向相關(guān)。這就是減少無形資產(chǎn)的占比和產(chǎn)權(quán)比率將會促進企業(yè)盈利能力的提升，過多流動資產(chǎn)將會導(dǎo)致使各項流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)時限加長，會不利于公司的經(jīng)營運轉(zhuǎn)。固定資產(chǎn)比率和資產(chǎn)負債率雖然與凈資產(chǎn)收益率正相關(guān)，然而都沒有通過顯著性檢驗。

五、結(jié)論與建議

（一）結(jié)論

經(jīng)過上述的實證分析，得到了以下結(jié)果：公司的貨幣資金比率和資產(chǎn)凈利率、凈資產(chǎn)收益率密切相關(guān)，方向為正，H1成立。固定資產(chǎn)比率與資產(chǎn)凈利率顯現(xiàn)出輕微負向相關(guān)，與凈資產(chǎn)收益率顯現(xiàn)出輕微正相關(guān)，H2不成立。無形資產(chǎn)比率與資產(chǎn)凈利率、凈資產(chǎn)收益率密切相關(guān)，方向為負，H3不成立。流動資產(chǎn)比率與資產(chǎn)凈利率顯現(xiàn)出微弱的負相關(guān)關(guān)系，然而不顯著，與凈資產(chǎn)收益率顯然負相關(guān)，H4成立。企業(yè)的產(chǎn)權(quán)比率和資產(chǎn)凈利率、凈資產(chǎn)收益率之間的關(guān)系顯然負相關(guān)，H5成立。資產(chǎn)負債率與資產(chǎn)凈利率顯現(xiàn)出明顯正相關(guān)關(guān)系，與凈資產(chǎn)收益率是微弱正相關(guān)，然而并不顯著，H6不成立。

（二）建議

上述分析結(jié)果表明：第一、企業(yè)要保留足夠的貨幣資金，首先這能夠維持正常的經(jīng)營運轉(zhuǎn)，進而有利于提高企業(yè)盈利能力。第二、房地產(chǎn)企業(yè)并不涉及建筑工程的建設(shè)，所以并不需要過多的固定資產(chǎn)。適當降低固定資產(chǎn)的比例也能夠減少企業(yè)的固定成本，提升企業(yè)的利潤。第三、作為房地產(chǎn)企業(yè)，可以適當提高負債水平，充分發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用。債務(wù)融資成本相對較低，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)更加偏好于其債務(wù)性質(zhì)的融資。第四、要降低流動資產(chǎn)的比率，存貨等流動性較弱的資產(chǎn)比率相對較高，會不利于企業(yè)的經(jīng)營。

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