摘要：構(gòu)建城市經(jīng)濟(jì)活力與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，對(duì)深圳市1999-2019年經(jīng)濟(jì)活力與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平進(jìn)行測(cè)度，并利用耦合協(xié)調(diào)度模型，分析二者耦合協(xié)調(diào)關(guān)系的動(dòng)態(tài)演化過程。研究表明：（1）1999-2007年期間，深圳市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平綜合指數(shù)高于經(jīng)濟(jì)活力綜合指數(shù)，在之后經(jīng)濟(jì)活力綜合指數(shù)反超;（2）深圳市經(jīng)濟(jì)活力與房地產(chǎn)業(yè)耦合關(guān)系較好，耦合度一直在0.8以上，處于高水平耦合狀態(tài);（3）在研究期內(nèi)，二者之間的耦合協(xié)調(diào)度整體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，由0.4097升至0.9320。據(jù)此提出相應(yīng)的對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞：城市經(jīng)濟(jì)活力;房地產(chǎn)業(yè);耦合協(xié)調(diào)度;深圳市

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）07-0051-57 收稿日期：2021-06-15

1 引言

城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)之間的相互作用關(guān)系一直是各級(jí)政府和學(xué)術(shù)界關(guān)注的熱點(diǎn)。城市經(jīng)濟(jì)活力作為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要方面，同樣與房地產(chǎn)業(yè)存在著明顯的互動(dòng)關(guān)系。一方面，城市經(jīng)濟(jì)活力是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中所具有的發(fā)展能力與潛力，表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)實(shí)體競(jìng)爭(zhēng)能力、市場(chǎng)適應(yīng)能力以及對(duì)經(jīng)濟(jì)要素的吸引能力。城市內(nèi)部充分的經(jīng)濟(jì)活力促進(jìn)了城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)提供了大量資金，進(jìn)一步推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。另一方面，房地產(chǎn)發(fā)展帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，促進(jìn)城市就業(yè)，增加政府稅收，提升城市功能，對(duì)城市經(jīng)濟(jì)活力的提升具有良好的促進(jìn)作用。因此，城市經(jīng)濟(jì)活力與房地產(chǎn)業(yè)是城市發(fā)展中兩個(gè)既具有一定獨(dú)立性又緊密相關(guān)的系統(tǒng)，二者形成了相輔相成、相互促進(jìn)的關(guān)系。

深圳市作為我國(guó)最早實(shí)施改革開放的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，率先進(jìn)行以市場(chǎng)為導(dǎo)向的經(jīng)濟(jì)體制改革，堅(jiān)持實(shí)行“引進(jìn)來”“走出去”，極大地激發(fā)了城市經(jīng)濟(jì)活力。2020年深圳市生產(chǎn)總值達(dá)2.77萬億元，占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值2.72%，位居城市排名第3。在國(guó)家努力將粵港澳大灣區(qū)建設(shè)成為更具活力的經(jīng)濟(jì)區(qū)和國(guó)際一流灣區(qū)的宏偉目標(biāo)下，深圳市作為大灣區(qū)核心城市，其經(jīng)濟(jì)活力仍具有較大的提升空間。與此同時(shí)，深圳市也是我國(guó)當(dāng)前城市化水平最高、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最為成熟的城市之一，研究其城市經(jīng)濟(jì)活力與房地產(chǎn)業(yè)耦合協(xié)調(diào)發(fā)展關(guān)系對(duì)于我國(guó)其他城市具有一定的借鑒意義。此外，探討不同時(shí)期二者的耦合協(xié)調(diào)發(fā)展水平能夠?yàn)樘嵘钲诮?jīng)濟(jì)活力、建立房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制提供重要依據(jù)，進(jìn)而促進(jìn)深圳市的高質(zhì)量發(fā)展。因此，研究深圳市經(jīng)濟(jì)活力與房地產(chǎn)業(yè)的耦合協(xié)調(diào)發(fā)展關(guān)系具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

基于上述背景，本文構(gòu)建了城市經(jīng)濟(jì)活力與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，選取深圳市作為研究對(duì)象，搜集其1999-2019年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相關(guān)數(shù)據(jù)，基于耦合協(xié)調(diào)度模型對(duì)二者的耦合協(xié)調(diào)程度進(jìn)行測(cè)度，對(duì)深圳市經(jīng)濟(jì)活力與房地產(chǎn)業(yè)耦合協(xié)調(diào)關(guān)系的動(dòng)態(tài)演化過程進(jìn)行分析。結(jié)合研究結(jié)論，有針對(duì)性地提出促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)活力與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的建議。

2 研究方法

2.1 指標(biāo)體系構(gòu)建

遵循評(píng)價(jià)指標(biāo)選取的系統(tǒng)性、科學(xué)性、可比性和可獲得性等原則，結(jié)合深圳市自身特點(diǎn)及已有的研究成果，建立了包含2個(gè)一級(jí)指標(biāo)、9個(gè)二級(jí)指標(biāo)、34個(gè)三級(jí)指標(biāo)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，如表1所示。該評(píng)價(jià)體系包括兩個(gè)系統(tǒng)，即城市經(jīng)濟(jì)活力系統(tǒng)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平系統(tǒng)。其中，城市經(jīng)濟(jì)活力系統(tǒng)從經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)性、對(duì)資本和生產(chǎn)要素的吸引力、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)能力及科教投入、就業(yè)及居民生活質(zhì)量、環(huán)境及配套5個(gè)維度進(jìn)行構(gòu)建，包括人均GDP、固定資產(chǎn)投資額、專利授權(quán)總量、年末就業(yè)人員合計(jì)等24個(gè)指標(biāo);房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平系統(tǒng)由投資建設(shè)、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)、企業(yè)情況、結(jié)構(gòu)特征4個(gè)方面構(gòu)成，包括房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房銷售面積、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重等10個(gè)指標(biāo)。

2.2 數(shù)據(jù)來源及處理

2.2.1 數(shù)據(jù)來源

本文原始數(shù)據(jù)來源于2000-2020年《深圳統(tǒng)計(jì)年鑒》《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》以及《深圳市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，形成的原始數(shù)據(jù)矩陣記為X和Y：

（1）

（2）

式中，Xij表示第i年第j項(xiàng)衡量城市經(jīng)濟(jì)活力的指標(biāo)原始數(shù)據(jù);Yiz表示第i年第z項(xiàng)衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的指標(biāo)原始數(shù)據(jù)。

2.2.2 數(shù)據(jù)處理

為消除量綱與量級(jí)的影響，在計(jì)算綜合指數(shù)前需要對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，本文運(yùn)用非零變換的極差標(biāo)準(zhǔn)化方法進(jìn)行計(jì)算，城市經(jīng)濟(jì)活力指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化過程如式（3）（4）所示，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化同理。

正向指標(biāo)：

×0.9+0.1（1≤i≤21，1≤j≤24）

（3）

負(fù)向指標(biāo)：

×0.9+0.1（1≤i≤21，1≤j≤24）

（4）

正向指標(biāo)和負(fù)向指標(biāo)采用不同的標(biāo)準(zhǔn)化處理方法進(jìn)行處理后得到標(biāo)準(zhǔn)化矩陣如下：

（5）

（6）

2.3 指標(biāo)權(quán)重確定

為克服主觀賦權(quán)法造成的人為主觀因素影響，本文采用熵值賦權(quán)法來確定城市經(jīng)濟(jì)活力與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平兩個(gè)系統(tǒng)中各項(xiàng)指標(biāo)權(quán)重，具體步驟如下：

第一，在原始數(shù)據(jù)矩陣標(biāo)準(zhǔn)化處理的基礎(chǔ)上，分別計(jì)算出城市經(jīng)濟(jì)活力與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平系統(tǒng)中第j和z項(xiàng)指標(biāo)下第i年樣本數(shù)據(jù)的特征比重Tij和Riz：

（7）

（8）

第二，計(jì)算出城市經(jīng)濟(jì)活力與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平系統(tǒng)指標(biāo)的熵值ej和ez：

（9）

（10）

第三，計(jì)算各指標(biāo)的差異系數(shù)gj和gz：

（11）

（12）

第四，分別計(jì)算出城市經(jīng)濟(jì)活力第j項(xiàng)指標(biāo)的權(quán)重Wj以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平第z項(xiàng)指標(biāo)的權(quán)重Wz：

（13）

（14）

第五，運(yùn)用線性加權(quán)法計(jì)算得出城市經(jīng)濟(jì)活力綜合指數(shù)、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平綜合指數(shù)，具體計(jì)算公式如式（15）（16）所示，計(jì)算結(jié)果見表4。

（15）

（16）

2.4 耦合協(xié)調(diào)度模型建立

2.4.1 耦合度模型

耦合度的概念來源于物理學(xué)領(lǐng)域，可用于描述兩個(gè)系統(tǒng)間相互影響的程度，后被廣泛引入社會(huì)科學(xué)領(lǐng)域。依據(jù)本文的研究?jī)?nèi)容，將耦合度函數(shù)C定義為：

（17）

式中，C表示耦合度，介于0和1之間，當(dāng)C趨近于0時(shí)，表示城市經(jīng)濟(jì)活力與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平處于低水平耦合狀態(tài)，當(dāng)C趨近于1時(shí)，表示城市經(jīng)濟(jì)活力與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平耦合程度高;α、β為權(quán)重系數(shù)，α+β=1，鑒于城市經(jīng)濟(jì)活力與房地產(chǎn)業(yè)是兩個(gè)相互作用的系統(tǒng)，故取α=β=0.5。

2.4.2 耦合協(xié)調(diào)度模型

耦合度能在一定程度上反映兩系統(tǒng)間的相互作用程度，但難以全面地反映二者的整體功效與協(xié)同效應(yīng)。為此，引入耦合協(xié)調(diào)度函數(shù)，函數(shù)形式如下：

（18）

（19）

式中，D為耦合協(xié)調(diào)度;T為城市經(jīng)濟(jì)活力與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平綜合調(diào)和指數(shù)，表征城市經(jīng)濟(jì)活力與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平整體協(xié)同效應(yīng);a、b為待定系數(shù)，表示兩個(gè)子系統(tǒng)對(duì)整個(gè)系統(tǒng)的重要程度，本文視兩者同等重要，故設(shè)定a、b值均為0.5。

2.4.3 耦合協(xié)調(diào)發(fā)展階段

根據(jù)耦合度C及耦合協(xié)調(diào)度D的大小，對(duì)城市經(jīng)濟(jì)活力與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的耦合協(xié)調(diào)類型進(jìn)行等級(jí)劃分，如表2、表3所示。

3 深圳市經(jīng)濟(jì)活力與房地產(chǎn)業(yè)耦合協(xié)調(diào)關(guān)系分析

3.1 經(jīng)濟(jì)活力綜合評(píng)價(jià)

結(jié)合圖1、表4可以看出，深圳市經(jīng)濟(jì)活力綜合指數(shù)逐年升高，從1999年的0.1531增長(zhǎng)至2019年的0.9133，呈現(xiàn)穩(wěn)步提升的良好態(tài)勢(shì)。從城市經(jīng)濟(jì)活力提升的階段性特征來看，可以劃分為1999-2008年以及2009-2019年兩個(gè)階段。其中，1999-2008年的10年間，深圳市經(jīng)濟(jì)活力的提升速度較為緩和;而2008年以后，深圳市經(jīng)濟(jì)活力的增長(zhǎng)速度有所提升，這與一系列國(guó)家級(jí)政策的落地實(shí)施有關(guān)，其中包括2008年深圳“一區(qū)四市”定位的確立，以及2017年大灣區(qū)建設(shè)框架協(xié)議的達(dá)成和2019年中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)綜合改革方案的實(shí)施，均在一定程度上促進(jìn)了深圳市經(jīng)濟(jì)活力的提升。

3.2 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平綜合評(píng)價(jià)

如圖1和表4所示，深圳市房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展水平在1999-2019年期間總體呈現(xiàn)出先平穩(wěn)上升后曲折下降，隨后又波動(dòng)上升的態(tài)勢(shì)。1999-2005年期間，深圳市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平保持平穩(wěn)增長(zhǎng)的趨勢(shì)，其綜合指數(shù)從1999年的0.1858升至2005年的0.5789。在2006-2011年期間，深圳房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平除了在2009年有小幅增長(zhǎng)以外，其余時(shí)間呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。主要原因是這一階段深圳市房地產(chǎn)投資過熱，政府開始出臺(tái)一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，這其中包括2005年出臺(tái)的“國(guó)八條”、2006年出臺(tái)的“國(guó)六條”和“70/90政策”以及2007年出臺(tái)的“9·27房貸新政”，均在一定程度上抑制了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。此外，全球金融危機(jī)也對(duì)深圳房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了不利影響。2009年受國(guó)家“四萬億計(jì)劃”財(cái)政刺激，深圳市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平也隨之產(chǎn)生了小幅提升。但在2010年9月，深圳限購令出臺(tái)，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)再次受到政策調(diào)控影響，導(dǎo)致2011年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平綜合指數(shù)下降至0.2450，為2001-2019年最低點(diǎn)。2011年以后，深圳市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平總體呈上升態(tài)勢(shì)，但2014年及2017年出現(xiàn)了小幅下降，其中，2017年深圳市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平綜合指數(shù)的下降較為明顯，主要原因是2016年深圳市政府相繼出臺(tái)了一系列限購限貸政策，對(duì)深圳市的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了較大影響。

3.3 經(jīng)濟(jì)活力與房地產(chǎn)業(yè)耦合協(xié)調(diào)度分析

本文在深圳市經(jīng)濟(jì)活力與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平綜合指數(shù)的基礎(chǔ)上，利用耦合協(xié)調(diào)度公式，計(jì)算得到深圳市1999-2019年經(jīng)濟(jì)活力與房地產(chǎn)業(yè)的耦合協(xié)調(diào)度，并基于此對(duì)各年度二者的耦合協(xié)調(diào)發(fā)展類型進(jìn)行判斷，如表4所示。

1999-2019年深圳市經(jīng)濟(jì)活力與房地產(chǎn)業(yè)耦合度較強(qiáng)，耦合度始終保持在0.8以上的高位，根據(jù)耦合度的劃分標(biāo)準(zhǔn)，一直處于高水平耦合階段。從圖1和表4可以看出，深圳市1999-2019年經(jīng)濟(jì)活力與房地產(chǎn)業(yè)耦合協(xié)調(diào)度總體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，從1999年的0.4097升至2019年的0.9320。1999-2005年期間，深圳市經(jīng)濟(jì)活力與房地產(chǎn)業(yè)耦合協(xié)調(diào)度平穩(wěn)上升，二者由瀕臨失調(diào)狀態(tài)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槊銖?qiáng)協(xié)調(diào)狀態(tài)，經(jīng)濟(jì)活力與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平在這一階段均呈上升趨勢(shì)，但深圳市的經(jīng)濟(jì)活力明顯滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展為城市經(jīng)濟(jì)活力的進(jìn)一步提升產(chǎn)生了推動(dòng)作用。2006-2011年，深圳市經(jīng)濟(jì)活力與房地產(chǎn)業(yè)耦合協(xié)調(diào)度呈下降趨勢(shì)，由2006年的0.6336跌至2011年的0.5674，由初級(jí)協(xié)調(diào)狀態(tài)逐步退回至勉強(qiáng)協(xié)調(diào)狀態(tài)。其中，在2008年，深圳市經(jīng)濟(jì)活力首次超越房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平。由此，深圳市經(jīng)濟(jì)活力與房地產(chǎn)的相對(duì)發(fā)展態(tài)勢(shì)發(fā)生變化，由前期的經(jīng)濟(jì)活力相對(duì)滯后轉(zhuǎn)變?yōu)楹笃诘姆康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后。2012年以后，深圳市經(jīng)濟(jì)活力與房地產(chǎn)業(yè)耦合協(xié)調(diào)度呈快速上升趨勢(shì)，由2012年的0.6448升至2019年的0.9320，由初級(jí)協(xié)調(diào)狀態(tài)發(fā)展至優(yōu)質(zhì)協(xié)調(diào)狀態(tài)。這一階段，深圳市經(jīng)濟(jì)活力與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平均呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，但房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平一直滯后于經(jīng)濟(jì)活力水平。總之，隨著一系列國(guó)家級(jí)政策的落地實(shí)施，深圳市經(jīng)濟(jì)活力和房地產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展水平均獲得了較大程度的提升，二者耦合協(xié)調(diào)關(guān)系由瀕臨失調(diào)狀態(tài)逐漸演化為優(yōu)質(zhì)協(xié)調(diào)狀態(tài)。

4 結(jié)論與建議

本文以深圳市1999-2019年數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，構(gòu)建了城市經(jīng)濟(jì)活力與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，利用熵權(quán)法計(jì)算指標(biāo)權(quán)重，加權(quán)計(jì)算得到深圳市經(jīng)濟(jì)活力與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平綜合指數(shù)。在此基礎(chǔ)上通過耦合協(xié)調(diào)度模型，對(duì)深圳市經(jīng)濟(jì)活力與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的耦合協(xié)調(diào)動(dòng)態(tài)演化過程進(jìn)行分析，得出以下結(jié)論：（1）深圳市經(jīng)濟(jì)活力與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平在不同階段存在明顯差異，而且這種差異隨時(shí)間變化而變化。1999-2007年，深圳市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平高于經(jīng)濟(jì)活力水平，而2008年之后，深圳經(jīng)濟(jì)活力反超房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，實(shí)現(xiàn)了快速提升。（2）深圳市經(jīng)濟(jì)活力與房地產(chǎn)業(yè)相輔相成，二者具有高水平耦合的關(guān)系，耦合度在1999-2019年期間始終保持在0.8以上。（3）在研究期內(nèi)，深圳市經(jīng)濟(jì)活力與房地產(chǎn)業(yè)耦合協(xié)調(diào)度總體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，由1999年的0.4097升至2019年的0.9320，耦合協(xié)調(diào)類型經(jīng)歷了從瀕臨失調(diào)到優(yōu)質(zhì)協(xié)調(diào)的演變過程。

據(jù)此，本文就深圳市經(jīng)濟(jì)活力與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展提出以下建議：（1）深圳市經(jīng)濟(jì)活力多年來呈現(xiàn)出良好的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，目前已經(jīng)達(dá)到了較高水平?，F(xiàn)階段，深圳應(yīng)把握好粵港澳大灣區(qū)和中國(guó)特色社會(huì)主義示范區(qū)雙重機(jī)遇，繼續(xù)全面提升城市經(jīng)濟(jì)活力。（2）近年來，深圳市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平滯后于經(jīng)濟(jì)活力。對(duì)此，政府應(yīng)制定合理的調(diào)控政策，適當(dāng)控制房地產(chǎn)投資，使房地產(chǎn)業(yè)在合理范圍內(nèi)適度繁榮，以適應(yīng)城市經(jīng)濟(jì)活力的快速增長(zhǎng)。（3）政府應(yīng)處理好城市經(jīng)濟(jì)活力與房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展關(guān)系，推動(dòng)深圳經(jīng)濟(jì)活力與房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，以實(shí)現(xiàn)深圳經(jīng)濟(jì)的健康平穩(wěn)增長(zhǎng)。

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作者簡(jiǎn)介：李卉，重慶大學(xué)管理科學(xué)與房地產(chǎn)學(xué)院，碩士研究生。