凌家慧，劉紅梅

（上海師范大學(xué)商學(xué)院，上海 200234）

0 引言

新中國成立以來，土地資源在中國經(jīng)濟(jì)快速增長進(jìn)程中具有很高貢獻(xiàn)率。從宏觀層面看，政府推動(dòng)土地相關(guān)政策實(shí)施加快了土地經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展；從微觀層面看，政府凝聚各方力量推動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)從第一產(chǎn)業(yè)向第二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，農(nóng)村人口逐步向城市流出，同時(shí)城鎮(zhèn)化與工業(yè)化水平刺激了城市的用地需求。土地資源的高效利用促使中國形成一種有利于經(jīng)濟(jì)增長的土地優(yōu)勢。

土地紅利是經(jīng)濟(jì)增長與社會(huì)發(fā)展的重要驅(qū)動(dòng)力。土地紅利對(duì)經(jīng)濟(jì)增長與社會(huì)福利的推動(dòng)作用主要表現(xiàn)在以下3個(gè)方面，第一，土地作為一種生產(chǎn)要素，不同類型的土地使用都對(duì)提升人民生活水平方面作出了重大貢獻(xiàn)[1]；第二，土地使用用途改變過程中，推動(dòng)農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)與非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，提高地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度[2-3]，完善地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；第三，政府等層面通過實(shí)施相關(guān)政策和對(duì)部分土地追加投入以提高土地利用強(qiáng)度，有利于從總體上優(yōu)化土地利用格局和產(chǎn)業(yè)空間結(jié)構(gòu)[4]，提升單位土地經(jīng)濟(jì)收益的同時(shí)保障生態(tài)環(huán)境優(yōu)化[5-6]。

中國現(xiàn)代化進(jìn)程中土地紅利作為國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，本研究將土地紅利界定為土地使用用途改變和土地使用效率提升過程中推動(dòng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境方面帶來的總效益提升。這一內(nèi)涵不僅說明了土地作為一種資本在用途發(fā)生改變過程中因不同類型土地資本有機(jī)構(gòu)成不同而產(chǎn)生的直接價(jià)值增值，還說明了土地作為一種要素，資本家與農(nóng)民在提升土地使用效率過程中獲得的間接價(jià)值增值。本文在已有研究的基礎(chǔ)上，對(duì)土地紅利概念重新界定，依據(jù)不同分類標(biāo)準(zhǔn)對(duì)土地紅利進(jìn)行分類，并探究分類形式下土地紅利的形成，豐富現(xiàn)有土地紅利理論，為進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)土地紅利最大化提供一定參考。

1 文獻(xiàn)綜述

土地紅利是新中國成立以來中國的發(fā)展紅利之一，但已有學(xué)者在“土地紅利”內(nèi)涵界定上觀點(diǎn)并未統(tǒng)一。

大部分學(xué)者認(rèn)為土地紅利是土地資本化過程中的土地財(cái)富增值[7-9]，即土地使用方式轉(zhuǎn)變過程中產(chǎn)生的價(jià)值增值部分（土地增值紅利）[10]。張廣輝[11]使用索羅模型證明了農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘袊型恋剡^程中確實(shí)產(chǎn)生了土地紅利，即土地紅利來源于土地征收過程中土地用途改變產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益。在這方面，學(xué)者主要研究重心在于土地由集體所有轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜羞^程中土地紅利在不同利益相關(guān)者之間的分配問題，即土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移過程中土地紅利的分配方面，圍繞農(nóng)民（或村委會(huì)）與地方政府2個(gè)主體展開，研究認(rèn)為土地承包者（農(nóng)民）在土地紅利分配過程中收到的紅利份額較低，一般不超過所獲土地份額的20%[12-13]。

少部分學(xué)者將土地紅利界定為土地資源在各種用途上所產(chǎn)生的“邊際收益”相等基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益的最大化部分。土地紅利的獲得需要進(jìn)一步提高土地資源的合理配置水平；合理確定土地制度的公權(quán)邊界；全面建立國家對(duì)各類土地的用途管制開發(fā)；推動(dòng)土地規(guī)劃與土地用途管制的法制化[14-15]。

目前已有文章大多是針對(duì)土地增值紅利進(jìn)行研究，研究土地紅利在不同利益相關(guān)者之間的分配問題，且已有的研究中土地紅利的形成都是基于土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移背景下，沒有考慮到土地所有權(quán)即使不發(fā)生轉(zhuǎn)移土地用途發(fā)生改變也會(huì)產(chǎn)生一定數(shù)量的土地紅利。與已有文獻(xiàn)相比，本研究的邊際貢獻(xiàn)在于：對(duì)土地紅利的內(nèi)涵界定更加全面，不僅包括土地用途轉(zhuǎn)變改變過程中產(chǎn)生的土地紅利，還涵蓋了土地使用效率提升過程中產(chǎn)生的土地紅利部分，并分析不同分類標(biāo)準(zhǔn)下土地紅利的形成。

2 土地紅利的分類

根據(jù)不同的分類標(biāo)準(zhǔn)對(duì)土地紅利進(jìn)行分類。

依據(jù)土地紅利的來源形式不同，將土地紅利分為土地產(chǎn)權(quán)變化、土地用途變化（包括產(chǎn)權(quán)用途皆不變、產(chǎn)權(quán)變用途不變、產(chǎn)權(quán)不變用途變、產(chǎn)權(quán)用途都改變4種形式）以及建設(shè)用地減量化等5種不同紅利形成類型。

依據(jù)土地紅利形成的本質(zhì)的不同，可以將土地紅利分為土地使用用途改變以及土地使用效率提升2種不同來源形式。前者主要表現(xiàn)為土地資本化過程中產(chǎn)生的土地財(cái)富增值，即土地從低價(jià)值用途轉(zhuǎn)變?yōu)楦邇r(jià)值用途過程中產(chǎn)生的土地增值部分（從作用時(shí)間階段上也被稱作土地一次紅利）；后者主要指土地緊缺時(shí)，政府等層面通過實(shí)施土地政策和應(yīng)用技術(shù)以及企業(yè)家通過對(duì)土地追加投入的方式來提升土地使用效率的土地增效部分（從作用時(shí)間階段上也被稱作土地二次紅利）。

通過影響途徑的不同，可以將土地紅利分為土地經(jīng)濟(jì)紅利、土地社會(huì)福利紅利和土地生態(tài)景觀紅利，分別表示為土地紅利形成過程中給地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民社會(huì)福利以及生態(tài)環(huán)境帶來的增長與改善。

3 從產(chǎn)生途徑分析土地紅利的形成

土地紅利的形成與土地用途、所有權(quán)的歸屬密切相關(guān)，土地使用用途不同產(chǎn)生土地紅利之間存在一定差距，依據(jù)土地所有權(quán)的歸屬，用途、空間和強(qiáng)度是否變化可以將土地紅利進(jìn)一步細(xì)分，如表1所示（本文主要討論土地經(jīng)濟(jì)紅利的形成與變化）。

表1 土地紅利的形成

3.1 土地產(chǎn)權(quán)不變，使用用途不變，土地利用強(qiáng)度提高

3.1.1 農(nóng)業(yè)用地利用強(qiáng)度提升 農(nóng)業(yè)用地普遍存在土地規(guī)模小、不集中、組織分散等特點(diǎn)，農(nóng)業(yè)用地的集約化使用推動(dòng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移。

農(nóng)地使用效率的提升依賴對(duì)農(nóng)業(yè)土地的追加投入來提高土地生產(chǎn)率與勞動(dòng)生產(chǎn)率，主要存在于以下幾種方式中：（1）技術(shù)引進(jìn)，利用先進(jìn)科學(xué)技術(shù)，完善農(nóng)產(chǎn)品制造體系，強(qiáng)化農(nóng)業(yè)產(chǎn)出功能，強(qiáng)化地方稅務(wù)，保障農(nóng)民社會(huì)福利。（2）生態(tài)建設(shè)，進(jìn)一步提升農(nóng)業(yè)的生態(tài)景觀功能與產(chǎn)出。（3）空間優(yōu)化，以農(nóng)業(yè)、生態(tài)空間、永久基本農(nóng)田等開發(fā)邊界，以此為載體優(yōu)化空間結(jié)構(gòu)布局。農(nóng)業(yè)用地的再開發(fā)將高效農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和農(nóng)業(yè)休閑觀光兩大主要功能為依托，將農(nóng)業(yè)用地打造成具有地方特色的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)。

3.1.2 建設(shè)用地利用強(qiáng)度提升 目前，部分建設(shè)用地存在建設(shè)用地閑置、農(nóng)村建設(shè)用地布局分散、容積率低和聚集度低等現(xiàn)象，面對(duì)這些土地浪費(fèi)現(xiàn)象不同投資主體追加對(duì)建設(shè)用地投入以提升土地利用、產(chǎn)出效率。建設(shè)用地的二次開發(fā)是涉及社會(huì)關(guān)系、多重經(jīng)濟(jì)以及物質(zhì)利益的復(fù)雜問題[16]，可以有效提升單位建設(shè)用地使用效率。建設(shè)用地二次開發(fā)主要存在以下幾種形式：（1）城市更新，通過對(duì)城鄉(xiāng)土地功能轉(zhuǎn)換以及多效使用等方面提升土地資源利用效率，早期城市更新依賴于房地產(chǎn)開發(fā)，目前主要通過對(duì)項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)升級(jí)等多種途徑，吸引社會(huì)資金投入提升單位土地使用效能。（2）對(duì)存在環(huán)境污染的土地進(jìn)行治理、修復(fù)，提升土地可利用附加值。（3）完善村鎮(zhèn)規(guī)劃管理體制，主要通過對(duì)村鎮(zhèn)內(nèi)部土地合理規(guī)劃管理，保障農(nóng)業(yè)用地與居民點(diǎn)合理布局再選擇有發(fā)展?jié)摿Φ耐恋剡M(jìn)入市場流通體系。

3.2 土地產(chǎn)權(quán)不變，使用用途改變

3.2.1 農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地使用 不同類型的土地，土地紅利的產(chǎn)生數(shù)量存在一定差異。當(dāng)土地用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)時(shí)，紅利主要通過農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式形成；當(dāng)土地用于工業(yè)生產(chǎn)時(shí)，紅利主要產(chǎn)生與第二、三產(chǎn)業(yè)中。直觀來說，在中國城市建設(shè)的轉(zhuǎn)型時(shí)期，建設(shè)用地對(duì)土地經(jīng)濟(jì)紅利的貢獻(xiàn)度大于農(nóng)業(yè)用地的貢獻(xiàn)度。

在這里，農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地使用主要包括集體農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榧w建設(shè)用地以及國有農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地使用2種方式（建設(shè)用地有很多種，增值收益具體表現(xiàn)形式存在差異，本研究所指建設(shè)用地皆為營利性）。由于農(nóng)業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成與工業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成的差異導(dǎo)致工業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)紅利遠(yuǎn)高于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，相對(duì)于農(nóng)業(yè)用地建設(shè)用地單位土地面積投資強(qiáng)度較高，土地資源利用效率較高。土地所有權(quán)人通過對(duì)原有農(nóng)業(yè)用地進(jìn)行開發(fā)、投資、吸引企業(yè)入駐，獲得一定數(shù)量土地經(jīng)濟(jì)紅利，建設(shè)用地的使用有利于增加政府稅收改善居民社會(huì)福利。

3.2.2 未利用地轉(zhuǎn)變?yōu)檗r(nóng)業(yè)用地使用 未利用地是一種土地未利用的現(xiàn)象，是特指除農(nóng)業(yè)用地和建設(shè)用地以外的土地。針對(duì)未利用地，將適合開發(fā)成農(nóng)用地的土地優(yōu)先開發(fā)成農(nóng)業(yè)用地，既能增加有效供給，又可以通過生態(tài)保育推動(dòng)生態(tài)文明建設(shè)，有效促進(jìn)土地紅利數(shù)量的提升。

3.3 土地產(chǎn)權(quán)改變，使用用途不變

3.3.1 集體農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)閲修r(nóng)業(yè)用地使用 集體農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)閲修r(nóng)業(yè)用地主要通過2個(gè)步驟：土地征收與土地出讓[17]。國家征收集體農(nóng)業(yè)用地，土地產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，國家給予原來土地所有者適當(dāng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。在土地出讓階段，買方（土地開發(fā)商）獲得土地所有權(quán)需要在不同開發(fā)商之間競爭。賣房（政府）追求以最高價(jià)格增加政府稅收、落實(shí)土地管理政策以及節(jié)約集約利用土地。

部分集體農(nóng)業(yè)用地存在土地不集中、組織分散等特點(diǎn)，征收后土地由國家統(tǒng)一組織生產(chǎn)，農(nóng)業(yè)用地相對(duì)更加集約高效生產(chǎn)。雖然土地用途不發(fā)生變化，但長期情況下土地產(chǎn)權(quán)改變能有效提高土地利用強(qiáng)度，刺激土地紅利形成。

3.3.2 集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地使用 集體建設(shè)用地征收為國有建設(shè)用地情況與農(nóng)業(yè)土地類似。土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移之后有利于國家與政府優(yōu)化建設(shè)用地空間利用格局，進(jìn)行滿足生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間的合理開發(fā)；加快推進(jìn)對(duì)低效建設(shè)用地的改造，盤活存量建設(shè)用地，刺激土地紅利的形成。比如距離城區(qū)較近的近郊區(qū)建設(shè)用地相對(duì)更容易被國家征收，進(jìn)入到城市土地管理體系中。征收后的建設(shè)用地，政府對(duì)其進(jìn)行規(guī)劃、整理和出讓，有利于提高土地使用效率與企業(yè)入駐率，以獲得更多的經(jīng)濟(jì)紅利。

3.4 土地產(chǎn)權(quán)改變，使用用途改變

集體農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地過程中，非農(nóng)使用如工業(yè)、商業(yè)等土地使用用途不同產(chǎn)生的價(jià)值也存在一定差距。在這個(gè)階段，農(nóng)民通過政府征收獲得一部分經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)耐瑫r(shí)，土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移促使農(nóng)民身份轉(zhuǎn)化，城鎮(zhèn)化水平提升。另外，土地用途改變后推動(dòng)經(jīng)濟(jì)效益較好企業(yè)加入會(huì)產(chǎn)生額外的政府稅收，部分資金將會(huì)以基礎(chǔ)工業(yè)設(shè)施改善等方式還給社會(huì)居民，有利于社會(huì)福利水平的改善[18]。

3.5 一種特殊情況：建設(shè)用地減量化

21世紀(jì)以來，中國部分城市工業(yè)用地比重較大，如上海市一些郊區(qū)工業(yè)用地占土地總量的30%以上，產(chǎn)值卻不高于10%。建設(shè)用地減量化本質(zhì)是土地利用格局優(yōu)化，減量化是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必經(jīng)過程[19]。

建設(shè)用地減量化可以分為建設(shè)用地總量不變和減少兩種不同階段，前者主要通過提高建設(shè)用地利用效率實(shí)現(xiàn)地區(qū)建設(shè)用地?cái)?shù)量的“零增長”，后者主要指縮減建設(shè)用地面積，將低效建設(shè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)檗r(nóng)業(yè)用地或生態(tài)用地以提高地區(qū)環(huán)境質(zhì)量并獲取額外建設(shè)用地指標(biāo)。建設(shè)用地減量化整理的土地大多數(shù)屬于集體建設(shè)用地而非國有土地。

3.5.1 集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榧w農(nóng)業(yè)用地使用 減量化過程對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)較低或者環(huán)境效益較差的建設(shè)用地進(jìn)行土地整治，將其恢復(fù)成農(nóng)業(yè)或生態(tài)用地使用，推動(dòng)土地集約節(jié)約使用。合理規(guī)劃低效建設(shè)用地是發(fā)達(dá)地區(qū)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的需要，如宅基地減量化整理主要以宅基地建設(shè)中心與經(jīng)濟(jì)條件相對(duì)好的、發(fā)展?jié)摿薮笠约盎A(chǔ)設(shè)施配套完善的村莊為中心點(diǎn)，聚集著周圍經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)落后的村莊，輻射與帶動(dòng)周圍村莊共同發(fā)展[20]。整理后的農(nóng)民集中居住，有利于改善農(nóng)民生活水平與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的使用，推動(dòng)土地紅利的形成與增長。但是在減量化過程中，土地經(jīng)濟(jì)紅利產(chǎn)生不顯著，但是有效改善區(qū)域環(huán)境質(zhì)量，土地生態(tài)景觀紅利顯著提升。

3.5.2 集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榧w建設(shè)用地使用 建設(shè)用地減量化后仍為建設(shè)用地使用主要存在以下2個(gè)過程：（1）部分建設(shè)用地存在產(chǎn)出效率低且污染排放嚴(yán)重，為優(yōu)化環(huán)境質(zhì)量和保障建設(shè)用地指標(biāo)轉(zhuǎn)移與優(yōu)化，建設(shè)用地A轉(zhuǎn)變?yōu)檗r(nóng)業(yè)使用A'，原土地所有者獲得一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。（2）建設(shè)用地A減量化通過將位置固定的建設(shè)用地轉(zhuǎn)化為可流轉(zhuǎn)的建設(shè)用地指標(biāo)B和耕地占補(bǔ)平衡指標(biāo)A'，為存量建設(shè)用地優(yōu)化提供可能，依據(jù)土地邊際收益的差別，將建設(shè)用地指標(biāo)配置到土地產(chǎn)出效益更高的區(qū)域使用。

4 從形成本質(zhì)分析土地紅利的形成

4.1 土地用途改變過程土地紅利的形成

眾所周知，土地?cái)?shù)量、結(jié)構(gòu)的變化對(duì)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境都有著非常重要的影響，一般來說農(nóng)業(yè)使用轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)使用會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)等方面在短期內(nèi)得到迅猛提升，土地用途由未利用地轉(zhuǎn)變?yōu)檗r(nóng)業(yè)用途使用也是如此。這種土地由一種用途轉(zhuǎn)變?yōu)榱硪环N用途使用過程中產(chǎn)生的土地價(jià)值增值部分也被稱為土地的一次紅利。

農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地之前，農(nóng)地用地的價(jià)格表現(xiàn)為農(nóng)地地租的資本化，即土地作為自然資源所體現(xiàn)的價(jià)格。農(nóng)業(yè)用地一般先通過政府征收轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋?，通過適當(dāng)?shù)呐涮谆A(chǔ)設(shè)施建設(shè)推動(dòng)土地整理以達(dá)到政府出讓給企業(yè)的水平。當(dāng)土地用途改變過程中，土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)移，土地價(jià)格還包括投入在土地中的物化勞動(dòng)，主要通過貨幣形式體現(xiàn)，即土地資本價(jià)格。由于投入土地的勞動(dòng)或資本與土地結(jié)合在一起，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，也就同時(shí)出售了投資在土地中的物化勞動(dòng)。

農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地使用是土地用途改變過程中土地紅利主要存在形式，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地是農(nóng)地地租和建設(shè)用地地租的連接點(diǎn)。一般來說，轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的農(nóng)業(yè)用地原始基礎(chǔ)設(shè)施完善度較低，在通過所有權(quán)轉(zhuǎn)移與市場調(diào)整之后，轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的農(nóng)業(yè)用地與一般建設(shè)用地地租水平會(huì)達(dá)到均衡狀態(tài)。農(nóng)業(yè)用地土地紅利主要來源于農(nóng)地地租與農(nóng)業(yè)利潤之和，建設(shè)用地主要來源于工業(yè)地租、工業(yè)利潤與企業(yè)稅收，土地用途改變過程中土地紅利來源如表2所示。

表2 土地用途改變過程中土地紅利的來源

4.2 土地使用效率提升過程土地紅利的形成

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展與技術(shù)進(jìn)步，無論土地所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移，絕大多數(shù)情況下土地所有者會(huì)逐步提高土地利用強(qiáng)度與自身收益，這種通過提升單位面積土地使用效率獲得的增效紅利部分也被稱作土地二次紅利。土地維持原有土地使用用途情況下，土地紅利形成本質(zhì)在于土地使用效率的提高，而土地使用效率的提高與土地投資的增加密不可分。以農(nóng)業(yè)用地或建設(shè)用地所有權(quán)轉(zhuǎn)移為例，農(nóng)業(yè)用地或建設(shè)用地的再次交易主要發(fā)生在土地二次交易市場，主要體現(xiàn)在農(nóng)業(yè)用地與建設(shè)用地在集體所有與國家所有之間進(jìn)行再交易。建設(shè)用地在土地市場進(jìn)行二次交易之后（即由集體所有轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜校畬用嫱ㄟ^完善地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)吸引有潛力企業(yè)入駐，合理規(guī)劃促進(jìn)土地使用集約高效，推動(dòng)土地經(jīng)濟(jì)紅利、社會(huì)福利紅利以及生態(tài)景觀紅利的形成與增加。

事實(shí)上，在土地所有權(quán)交易過程中，土地作為一種可變資本投入承擔(dān)了部分金融產(chǎn)品的屬性。由于土地資源的稀缺性和土地供給的壟斷性，土地的這種類金融產(chǎn)品性質(zhì)容易引起土地投機(jī)進(jìn)而導(dǎo)致高地價(jià)，單位土地面積價(jià)格的提升推動(dòng)企業(yè)家提高土地使用效率，獲得更多經(jīng)濟(jì)利潤。與此同時(shí)，土地紅利會(huì)隨著這種土地使用效率提升而穩(wěn)步增值，土地紅利來源主要見表3所示（這里的建設(shè)用地主要指盈利性土地）。

表3 土地使用效率過程中土地紅利的來源

黨的十九大報(bào)告明確提出實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持農(nóng)業(yè)農(nóng)村優(yōu)先發(fā)展觀念。加快農(nóng)業(yè)生產(chǎn)全面升級(jí)、農(nóng)村全面進(jìn)步，加大對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)部門的政策扶持力度和資金投入力度來提升農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率。建設(shè)用地使用效率提升體現(xiàn)在城市與農(nóng)村建設(shè)用地的功能開發(fā)、復(fù)合利用以及空間優(yōu)化，提高建設(shè)用地容積率、建筑密度以及增加對(duì)地下空間的使用，提升單位面積土地使用效率，推動(dòng)建設(shè)用地二次紅利在未來土地紅利形成占比增加。

5 結(jié)論與討論

本文對(duì)土地紅利的內(nèi)涵進(jìn)行全面界定，基于不同標(biāo)準(zhǔn)對(duì)土地紅利進(jìn)行分類，在此基礎(chǔ)上分析不同分類標(biāo)準(zhǔn)下土地紅利的形成。（1）從來源形式分析土地紅利的形成。土地紅利的形成與土地用途、產(chǎn)權(quán)、空間和強(qiáng)度的變化密不可分，土地所有權(quán)的變化與土地用途改變過程均會(huì)形成一定數(shù)量的土地紅利。（2）土地紅利形成實(shí)質(zhì)來看，土地紅利的形成不僅來源于土地用途改變過程中，還源于土地使用效率提升。政府推動(dòng)土地制度逐步完善，有利于土地紅利由一次紅利向二次紅利轉(zhuǎn)變。

借助土地開發(fā)、整理、減量化使用和對(duì)土地的二次開發(fā)，利用先進(jìn)技術(shù)節(jié)約、集約使用土地，推動(dòng)土地紅利的形成與增長。（1）提升單位面積土地使用效率。政府應(yīng)增強(qiáng)政策實(shí)施力度，進(jìn)一步挖掘已有農(nóng)業(yè)用地、建設(shè)用地的紅利增長潛力。完善土地交易市場，利用數(shù)字化和信息化等多種方式推動(dòng)從土地一次紅利向土地二次紅利轉(zhuǎn)變，進(jìn)一步釋放增長動(dòng)力。（2）協(xié)調(diào)好經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與環(huán)境之間的關(guān)系。在提升地區(qū)土地經(jīng)濟(jì)紅利的同時(shí)，推動(dòng)土地社會(huì)福利紅利與土地生態(tài)景觀紅利穩(wěn)步增長，為推進(jìn)綠色健康可持續(xù)發(fā)展提供源源不斷的動(dòng)力與保障。