張殿琦 冀曉偉

摘要：做好房地產(chǎn)企業(yè)銷售與收款環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制工作，需要房地產(chǎn)企業(yè)提高認識并重視構(gòu)建內(nèi)部控制制度，科學設崗，合理人員配置，堅持難容職位分離原則，依靠內(nèi)部控制制度強化應收賬款催收管理。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);銷售與收款環(huán)節(jié);內(nèi)部控制問題

內(nèi)部控制是房地產(chǎn)企業(yè)為保證企業(yè)資產(chǎn)安全，體現(xiàn)企業(yè)財務報告數(shù)據(jù)信息的完整性與真實性，提高企業(yè)生產(chǎn)或運營效果與效率，促進企業(yè)實現(xiàn)長遠戰(zhàn)略發(fā)展，構(gòu)建規(guī)范化企業(yè)治理規(guī)程，明確企業(yè)決策、執(zhí)行與監(jiān)督等職責權(quán)限，構(gòu)成相應制衡機制而制定的具有嚴密性、系統(tǒng)化和規(guī)范化的制度控制體系。盡管有些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)構(gòu)建了內(nèi)部控制制度，但仍存在一些問題，特別是在銷售與收款環(huán)節(jié)當中，愈加需要完善內(nèi)部控制制度。

一、房地產(chǎn)企業(yè)銷售與收款環(huán)節(jié)實施內(nèi)部控制存在的問題

（一）企業(yè)管理層認識不高和重視程度不足

盡管有些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)制定并推行了內(nèi)部控制制度，但在一些房地產(chǎn)企業(yè)的管理層當中，因為管理者對施行內(nèi)部控制制度重要性認識不足，重視程度不高，存在一些認識誤區(qū)，致使企業(yè)執(zhí)行或落實企業(yè)內(nèi)部控制制度質(zhì)量不高。比如，有些管理者片面認為，內(nèi)部控制無非就是調(diào)整企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)，制定管理制度，強化管理種種，不能對執(zhí)行或落實內(nèi)部控制制度加強管理，難以發(fā)揮內(nèi)部控制優(yōu)越性;有的管理者認為，實施內(nèi)部控制制度，會使企業(yè)生產(chǎn)或運營活動變得相對復雜，從而影響生產(chǎn)或運營效率，多于推行內(nèi)部控制制度落實;有的管理者還認為，企業(yè)推行的內(nèi)部控制制度，無法是要做做表面文章，僅是流于一種形式，形成諸多管理環(huán)節(jié)出現(xiàn)較多漏洞。在銷售與收款環(huán)節(jié)上內(nèi)部控制管理，同樣存在疏忽現(xiàn)象，不能提高相應工作質(zhì)量，難以提高客戶滿意度，進而影響到了企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)問題，干擾了企業(yè)銷售與收款工作的正常運作。

（二）工作崗位人員配置不能體現(xiàn)相容職位分離原則

相應良好的組織環(huán)境，是實施企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境的一個重要組成部分，因內(nèi)部組織機構(gòu)設置欠相對缺合理，造成崗位分工職責不明或崗位人員不相匹配問題，從而影響了企業(yè)內(nèi)部組織的運行效率。因為組織結(jié)構(gòu)設置出現(xiàn)了問題，各個部門或各個崗位之間中的責權(quán)利不能實現(xiàn)有效制衡，在加上監(jiān)管機制體系的不健全，相對缺少不相容職位分離意識，造成房地產(chǎn)企業(yè)銷售部門和財務部門職責不清問題。即使有的房地產(chǎn)企業(yè)將銷售部門和財務部門進行了分離，但又沒能細分兩個部門內(nèi)部工作內(nèi)容或工作責任，依然導致出現(xiàn)企業(yè)銷售與收款監(jiān)管不利問題，并由此出現(xiàn)了互相推諉責任現(xiàn)象。說到底，還是內(nèi)部控制制度沒能得到真正的貫徹落實。

（三）應收賬款催收缺少相對有效的內(nèi)部控制制度

有些房地產(chǎn)企業(yè)未能構(gòu)建相對健全的信用管理制度，尤其未對客戶建立信用管理制度。在銷售房屋以前，評估客戶資信工作相對薄弱，并缺少信用評估規(guī)范規(guī)程。為提升銷售業(yè)績和爭奪市場，盲目進行采信營銷，形成事后很多應收賬款，根本不能按照規(guī)定時間進行收回，有時還會變成壞賬。同時，也未構(gòu)建合理的績效考核機制。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采用的銷售政策，是激勵性銷售政策，既將銷售業(yè)績與工資實施緊密掛鉤。這樣，便出現(xiàn)了諸多信用銷售，進而形成了諸多應收賬款，由此，銷售部門算是達到了相應銷售業(yè)績，有了報喜的理由，而財務部門則是沒有見到多少錢，形成了報憂窘態(tài)。盡管銷售部門也有催收應收賬款的責任，但它并未與其績效形成掛鉤，所以效果不佳。

二、完善房地產(chǎn)企業(yè)銷售與收款環(huán)節(jié)內(nèi)部控制的措施

（一）提高認識并重視構(gòu)建內(nèi)部控制制度

高層管理者既是企業(yè)決策者，也是企業(yè)生產(chǎn)或運營方向的確定者，他們的經(jīng)營哲學或理念，會對企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生較大影響。因此，只有提高企業(yè)高層管理者對構(gòu)建內(nèi)部控制制度重要性認識，并支持構(gòu)建內(nèi)部控制制度，才能做好企業(yè)內(nèi)部控制制度建設工作，才能增強企業(yè)各個部門或全員對內(nèi)部控制制度的執(zhí)行力。在企業(yè)提高認識基礎上，需要借鑒其他企業(yè)相對成功或先進經(jīng)驗，并進行企業(yè)管理觀念更新，認知新時代社會經(jīng)濟建設與發(fā)展形勢，聯(lián)系企業(yè)生產(chǎn)或運營實際，積極構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部控制制度，用以促進企業(yè)實現(xiàn)資產(chǎn)安全，提高企業(yè)財務會計數(shù)據(jù)信息真實性，提速企業(yè)經(jīng)營效率，將銷售與收款環(huán)節(jié)依靠內(nèi)部控制制度，劃清職責，分清權(quán)限，并鼓勵協(xié)調(diào)合作，做好內(nèi)部控制管理。

（二）科學設崗，合理人員配置，堅持難容職位分離原則

房地產(chǎn)企業(yè)有其自身特點，需要根據(jù)內(nèi)部控制制度構(gòu)建基本要求，不斷優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，并完善企業(yè)內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)，精準把握好房地產(chǎn)企業(yè)銷售與收款環(huán)節(jié)過程中的相對關(guān)鍵點，貫徹內(nèi)部控制制度。相對企業(yè)銷售與收款環(huán)節(jié)，需要進行科學設崗，并要求兩個部門既要有明確分工，又要實施緊密溝通與合作。同時，在崗位人員配置當中，一定要堅持難容職位分離原則，將銷售與收款實施嚴格分離，堅決杜絕出現(xiàn)兩者混搭現(xiàn)象，以免出現(xiàn)問題，造成企業(yè)損失。

（三）依靠內(nèi)部控制制度強化應收賬款催收管理

銷售與收款部門必須要做好對賬工作，財務部門主要做好收款與結(jié)算工作，為銷售部門提供已收款信息，而銷售部門則要統(tǒng)計清楚應收款項，并與財務部門進行核對，形成兩者統(tǒng)一。遇到逾期欠款時，銷售部門幫助財務部門分析原因，再與財務部門實施聯(lián)合，共同制定催款措施，并將相關(guān)催款計劃或措施，上報企業(yè)高層。在銷售與收款環(huán)節(jié)過程中，需要銷售部門根據(jù)對客戶信用或信息了解情況，按照還款約定，對客戶實施催款分類預警，及時告知客戶已到付款期限，并說明逾期付款需要承擔的責任，幫助財務部門回收應收賬款，規(guī)避企業(yè)減少損失，促進企業(yè)發(fā)展。

結(jié)束語

僅就房地產(chǎn)企業(yè)來說，在進行現(xiàn)代化管理過程中，需要構(gòu)建相對完善的內(nèi)部控制制度，并重點強化銷售與收款環(huán)節(jié)中的內(nèi)部控制，提升企業(yè)應收賬款的可靠性，用以保證企業(yè)的資產(chǎn)安全，促進企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

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沈陽理工大學 110159