宋從偉[上海港城開發(fā)（集團）有限公司，上海 210306]

目前，國內主要大城市的新城建設目標已經從疏解人口、優(yōu)化城市結構[1]逐步轉向成為承載全球城市功能、參與全球競爭的重要戰(zhàn)略空間，城市戰(zhàn)略定位及其實施愈發(fā)重要。上海市成立了新城規(guī)劃建設推進協(xié)調領導小組，提出進一步優(yōu)化市域空間布局，高品質規(guī)劃建設 5 個新城，打造上海未來發(fā)展新的增長極。當今世界正在經歷百年未有之大變局，未來一段時期，經濟全球化遭遇逆流，保護主義、單邊主義上升，世界經濟低迷，國際貿易和投資大幅萎縮[2]，國內的新城發(fā)展必將面臨諸多不確定性和風險挑戰(zhàn)。此時對發(fā)達國家先發(fā)地區(qū)的新城發(fā)展歷程進行針對性案例分析更有特殊和重要的意義。

日本幕張新城地開發(fā)始于 20 世紀 80 年代，從全面啟動建設至今約 35 a。期間面臨多變的宏觀環(huán)境，穿越了波動劇烈的經濟周期，但依然取得了明顯的城市發(fā)展成就，預設的城市功能定位目標逐步變成現(xiàn)實。

1 規(guī)劃概況

幕張新城位于日本東京灣東北部沿海，西距東京都約20 km、距東京迪士尼約 15 km。JR 京葉線 30 min 可達東京中心區(qū)，乘轎車走首都高速公路灣岸線 30 min 可達東京中心區(qū)，走東關高速 30 min 可達成田機場。

幕張新城中心的規(guī)劃用地面積 522 萬 m2，規(guī)劃居住人口 2.6 萬人，規(guī)劃就業(yè)人口 15.0 萬人，相對新宿副中心（186 萬 m2）、橫濱港海際 21 世紀未來港（186 萬 m2）等，是日本最大的新都心計劃。定位于面向 21 世紀的國際城市，提出了未來城市的建設目標為疏解東京辦公職能、推動產業(yè)升級；聯(lián)系成田國際機場，以幕張會展中心為核心，聚集國際商務功能；聚集前沿工業(yè)產業(yè)發(fā)展，提供技能人才的科學教育；全面實現(xiàn)舒適的、具備吸引力的居住環(huán)境，滿足未來就業(yè)人口及周邊人群的居住需求[3]。幕張新城土地利用劃分面積一覽表如表 1 所示。

表1 幕張新城土地利用劃分面積一覽表[3] 萬 m2

城市主要由 6 個分區(qū)構成，即商務研究區(qū)、市鎮(zhèn)中心、居住區(qū)、文化教育區(qū)、公共開放區(qū)和戰(zhàn)略儲備區(qū)。其中，商務研究區(qū)被鐵路分為兩片，北片是幕張高科技花園為中心的高科技研發(fā)區(qū)，南片是以幕張會議中心和世界商務花園為核心的國際商務區(qū)。市鎮(zhèn)中心主要是商業(yè)用地，圍繞海濱幕張站南北布置。

2 發(fā)展歷程

幕張新城謀劃于日本戰(zhàn)后 20 世紀 60 年代后期的經濟高速發(fā)展時期。在第一次石油危機時啟動填?；顒?，在 20 世紀 80 年代中后期的“泡沫經濟”時代快速推進，“泡沫經濟”破裂后發(fā)展慢于預期，至今基本建成，整體可以分為 4個發(fā)展階段。

2.1 謀劃準備階段

1960 年代 ～ 1980 年代前期為謀劃準備階段，此時遵循交通先行原則。日本早在 20 世紀 60 年代就已經形成千葉新都心衛(wèi)星城市建設的設想，1973 年啟動了幕張?zhí)詈９こ蹋?1980 年完成。1982 年東京迪士尼建成、東關高速公路開通，1986 年 JR 京葉線部分路線啟用。1983 年出臺的《千葉新產業(yè)三角構想》提出了千葉縣為邁向 21 世紀所推進的“千葉新產業(yè)三角構思”，明確由木更津（上總 DNA研究所）、千葉（幕張新都心）以及成田（成田國際空港）3 個產業(yè)據(jù)點分別負責研發(fā)、商務與高端制造，聯(lián)動實現(xiàn)千葉全域的產業(yè)升級。在建立與東京市中心、成田機場的快速交通聯(lián)系后，幕張新城全面啟動規(guī)劃建設。

2.2 快速推進階段

1980 年代中期 ～ 1980 年代末為快速推進階段，此時倡議主導產業(yè)基礎設施先行。1985 年“廣場協(xié)議”后日元對美元大幅升值，出口抑制導致了短暫經濟衰退。出于對日元升值的恐懼，日本政府采取了擴張的貨幣政策，連續(xù)降息，再加上國際避險資金的涌入，造成大量過剩資金的局面。在市場尚未形成新的投資機會的情況下，過剩資金流入股票和房地產市場，造成資產價格大幅上漲，投機行為遍地。充裕的資金和級差地租的放大，使得郊區(qū)新城的建設充滿機遇。同時為了減輕長期順差的國際政治壓力，日本政府倡導擴大內需增加國內投資[4]，這為幕張新城開發(fā)提供了良好的政策條件。

此階段，幕張新城并未陷入房地產投機的浪潮，而是啟動建設了一批為主導產業(yè)會展、教育、研發(fā)等配套大型設施。1983 年制定幕張市中心事業(yè)化計劃，1985 年制定幕張新都心都市設施基本計劃。幕張展館、千葉縣立若葉看護高等學校、放送大學、神田外語大學、國際能力開發(fā)支援中心等紛紛在此期間建成，而住宅區(qū)建設直至 1990 年才開始啟動。

2.3 宏觀經濟波動階段

1990 年代為宏觀經濟波動階段，此時倡議主導產業(yè)引領城市發(fā)展。良好的宏觀環(huán)境并未持續(xù)太久。出于經濟過熱和通貨膨脹的壓力，日本政府在 1989 年突然改變貨幣政策方向，連續(xù)加息緊縮貨幣。經濟硬著陸，經濟泡沫破裂，日本地價跌幅超過 46%[5]。資產大幅貶值“壓平”了級差地租，郊區(qū)新城的低成本優(yōu)勢不再顯著，隨之到來的老齡化社會更是進一步延緩了郊區(qū)新城的人口導入。進入 20 世紀 90年代，日本開始倡導從“經濟快速發(fā)展的社會”向“可持續(xù)發(fā)展的社會”轉型。

面臨并不樂觀的宏觀環(huán)境，幕張新城充分利用位于成田國際機場和東京中點、毗鄰大東京都會區(qū)消費市場的區(qū)位優(yōu)勢，依靠比東京低 28%～30% 的商務和生活成本，積極提供孵化中心、租金補貼、外國公司啟動中心（FASuC）租房援助等政策，推進城市產業(yè)功能完善。前一階段建成的基礎設施開始逐步投入使用，幕張新城進入主導產業(yè)引領城市發(fā)展的階段。

1989 年開業(yè)的幕張展覽館占地 21.0 萬 m2，建筑面積約 9.2 萬m2，共包含 11 個展廳及會議禮堂，是日本繼東京國際展示廳（Tokyo Big Sight）之后第二大的會議展示中心。一年有將近 700 場的活動在這里舉辦，如東京游戲展、東京車展等。此外也常年承辦各種大中小型活動、會議、音樂會以及藝人的個人演唱會。每年游客量 650 萬人左右，2003 年游客累計超過 8 700 萬人，2006 年游客累計突破 1億人。在“會展引擎”的強勁拉動下，1990 ～ 1995 年酒店群集中建設，包括幕張春天酒店、綠塔酒店等 10 余家酒店建成。同期，包括 IBM、佳能等跨國和大型企業(yè)紛紛入駐高科技開發(fā)區(qū)。至 1994 年，從業(yè)人口達到 4 萬人。

配套住宅區(qū)建設方面，1990 年幕張濱城住區(qū)總體規(guī)劃策定，但隨之出現(xiàn)的經濟下滑、房地產事業(yè)環(huán)境惡化推遲了開工時間。1993 年春之后，房地產事業(yè)環(huán)境狀況開始好轉，住宅建設逐步開工，1995 年幕張濱城住區(qū)第一期住宅建成入住。至 2000 年，幕張新城主要格局已經形成。

2.4 城市功能完善階段

2000 年至今為城市功能完善階段，此時目標為保持高品質建成環(huán)境。2000 年至今建設主要是逐步完善商業(yè)街區(qū)、住宅區(qū)和文教區(qū)。商業(yè)街區(qū)建設歷時較長，精雕細琢，業(yè)態(tài)布置充分考慮到對年輕人的吸引力，成為東京都市圈周邊著名的購物中心。在 JR 京葉線海濱幕張站周邊約 300.0 m 范圍分布了 9 個大體量商業(yè)設施，有奧特萊斯、購物中心、電影城和室內美食街等。2001 年住宅區(qū)入住人口超過10 000 人，2006 年住宅區(qū)入住人口超過 20 000 人。2009年，“幕張國際學校（MIS）”建校，營造全球化高水平教育、外國人也能便利生活的美好環(huán)境。目前，除了文教區(qū)尚存在少量空地，其余部分基本已經完成開發(fā)建設。

3 建成環(huán)境

幕張新城的開發(fā)建設制定了細致的城市設計導則，在居住區(qū)開發(fā)方面建立了“協(xié)調建筑師”的設計管理機制[6]。在導則引導和控制下，普利茲克獎獲得者楨文彥設計的幕張展覽館大氣蓬勃、結構綠地生態(tài)宜人、辦公樓設計考究和酒店環(huán)境優(yōu)良，街道景觀和立體人行連廊系統(tǒng)完善，開放式街區(qū)營造出利于社區(qū)發(fā)展的居住空間、建成環(huán)境品質高，城市特色鮮明。

3.1 空間格局大疏大密

大尺度的中心區(qū)規(guī)劃結構使得幕張新城有機會安排大量綠地，但綠色并未散布在各開發(fā)地塊中，而是集中于大型結構性綠地。在商業(yè)區(qū)，估測建筑密度可以達到 70% 以上，沿街均是連續(xù)界面，充分利用公共空間的商業(yè)價值。建筑外墻至道路之間以硬質鋪裝為主，商業(yè)區(qū)支路基本不設綠化帶。此類“密不透風、疏可跑馬”的空間格局使得城市綠意盎然，街道空間充滿活力，高層建筑有充分的間距而不壓抑，大體量建筑有足夠觀賞距離得以展示全貌。

3.2 空中連廊四通八達

相對于東京高密度城區(qū)發(fā)達的地下空間系統(tǒng)，幕張新城在建筑的二層標高組織四通八達的人行系統(tǒng)，中心區(qū)大型公共設施都均可通過連廊聯(lián)系。此類連廊在功能軸線和人流密集處約寬 8.0 m，一般的聯(lián)系通道約寬 4.5 m，連廊頂部覆蓋和照明保證了風雨無阻、24 h 可用。這既解決了跨越鐵路和城市快速路的問題，又為夜間經濟提供了保障，在人流量低的時候還可以作為年輕人聚會活動的場所。

3.3 開放街區(qū)氛圍濃厚

幕張濱城住區(qū)在日本第一次大規(guī)模采用了開放街區(qū)的住宅布局模式。在整體空間形態(tài)和諧的前提下，在不同街坊之間體現(xiàn)了多元化和豐富性。底層大多是商業(yè)和文化等公共設施，中庭空間的設計更是多種多樣，或是水景和休憩亭，或是居民集會室，或是灰空間。相對國內有些圍合但不開放的街坊模式，幕張濱城住區(qū)做到了開放和公共性。

4 結 語

幕張新城從全面啟動建設至今約 35 a 來，面臨多變的宏觀環(huán)境，穿越了波動劇烈的經濟周期，但依然取得了明顯的城市發(fā)展成就。以下 4 點策略是保證其持續(xù)高品質發(fā)展的重要經驗。

（1）交通先行。東關高速公路和 JR 京葉線線的建設直接拉開了幕張新城開發(fā)的序幕。便利的對外交通形成的優(yōu)良區(qū)位條件為幕張新城 35 a 的發(fā)展打下了最堅實的基礎，并提高了新城建設應對經濟周期的抗風險能力。

（2）清晰穩(wěn)定的城市定位。幕張新城的城市功能定位非常清晰，由始至今并未發(fā)生明顯變化和游移。在經濟擴張時期未盲目進行房產投機，在困難時期也未放棄塑造城市核心功能。雖然因為城市發(fā)展和人口導入慢于預期而受到詬病，但城市功能和建成環(huán)境品質基本實現(xiàn)了最初的戰(zhàn)略目標。

（3）應對經濟周期抓住各階段城市發(fā)展的主要矛盾。主導產業(yè)先行，逐步完善居住和商業(yè)配套。在經濟擴張時期完成了投資最大、對于城市功能發(fā)展最具基礎性的幕張展覽館的建設。在“泡沫經濟”破滅后，快速開發(fā)酒店群和辦公研發(fā)區(qū)，完善城市功能，同時放緩住宅區(qū)和商業(yè)中心建設。在更漫長的時間里結合市場情況逐步完成住宅區(qū)建設和商業(yè)中心建設。每個階段發(fā)展策略的選擇都體現(xiàn)了堅韌和智慧。

（4）堅持高品質開發(fā)。充滿吸引力的城市環(huán)境保證了幕張新城在面臨眾多不利因素的情況下依然具備就業(yè)和居住人口的導入能力，并促進了城市產業(yè)和功能的發(fā)展。