殷子祥

（云南通力房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司，云南 玉溪 653100）

0 引言

隨著我國經(jīng)濟(jì)體制逐漸走向市場化，市場經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展也同時帶動了城市建設(shè)各個方面的巨大進(jìn)步。城市化建設(shè)進(jìn)程逐步加快，城鎮(zhèn)建設(shè)的條件以及規(guī)模都有了長足進(jìn)展。在市場經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域內(nèi)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為其具有重要分量的組成部分，也隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展獲得了廣闊的發(fā)展前景，一度成為一個城市或地區(qū)具有開拓性、前瞻性，并拉動地區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步增長的重要龍頭型產(chǎn)業(yè)。尤其是在1998年城鎮(zhèn)住房制度改革推行以來，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位得到迅速提升，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了高度市場化發(fā)展，而與此同時，城市的建設(shè)發(fā)展也為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)奠定了扎實(shí)的基礎(chǔ)性支撐，由于城市人口的增長，人們對于居住條件以及需求的標(biāo)準(zhǔn)逐步提高，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)隨之迎來全新的發(fā)展階段。因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展具有高度緊密的相關(guān)性，本文從對二者根本概念的分析上入手，對二者之間的緊密相關(guān)性進(jìn)行深入探索。

1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)以及城市發(fā)展的基本概念分析

1.1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的基本概念分析

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)這一概念是經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的專有名詞，概念核心是房地產(chǎn)商品。圍繞房地產(chǎn)商品產(chǎn)生的一系列包括生產(chǎn)、消費(fèi)以及交換、分配等需要人與人之間形成經(jīng)濟(jì)利害關(guān)系的經(jīng)濟(jì)行為及其所需條件的總和。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)主要由以下幾個方面的典型特征：①商品性。在我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展一段相當(dāng)長的時間內(nèi)，房地產(chǎn)的開發(fā)與建筑屬于國家調(diào)控的范疇，人民群眾的住房問題是需要國家予以妥善解決的福利性事業(yè)，房地產(chǎn)領(lǐng)域不存在流通這一屬性。十二屆三中全會做出了關(guān)于經(jīng)濟(jì)體制改革的決定，重新確認(rèn)了房地產(chǎn)的商品屬性，將房地產(chǎn)作為我國市場經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域內(nèi)的重要商品主體加以正常流通；②社會性。主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行為不僅解決了人民群眾的居住問題，同時也為各行各業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營提供必要的交易場所。此外，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)還涉及教科文衛(wèi)體等多領(lǐng)域的公共性、福利性事業(yè)，也就是說，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)同時為社會發(fā)展提供生產(chǎn)資源及消費(fèi)資源，與社會市場經(jīng)濟(jì)整體都有著緊密的關(guān)聯(lián)性，社會性非常顯著；③所有制結(jié)構(gòu)多樣性。在我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中可以看出，其經(jīng)濟(jì)體是在公有制主體的基礎(chǔ)，同時并存多種其他形式的經(jīng)濟(jì)主體類型，主要包括全民與集體所有制、個人所有制、合資制以及私人經(jīng)濟(jì)成分等[1]。

1.2 城市發(fā)展的基本概念分析

城市發(fā)展的基本概念內(nèi)涵是一個動態(tài)的過程，是指一個城市在其領(lǐng)域范圍內(nèi)，其自身在國家范圍內(nèi)的地位隨著中心輻射力度、吸引力度而呈現(xiàn)出的發(fā)展變化過程。城市發(fā)展概念中的上述過程，主要體現(xiàn)在城市總量的提升與城市功能的進(jìn)步兩個方面。

1.3 云南省玉溪市發(fā)展建設(shè)及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀分析

以云南省玉溪市為例，其發(fā)展前景中機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，城市化建設(shè)效率可以達(dá)到近60%。從近年來玉溪市人口的變化來看，每年新增人口總量相對較少，城市的中心吸引力不夠顯著；從云南全省狀況來看，玉溪市的城市生產(chǎn)總值處于中上游的水平，其主要的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)有煙草產(chǎn)業(yè)、金屬采礦產(chǎn)業(yè)以及旅游產(chǎn)業(yè)三大類，尤其在旅游產(chǎn)業(yè)上，未來具有更為廣闊可觀的發(fā)展前景。同時，玉溪市的地理位置優(yōu)越，城市發(fā)展的機(jī)遇是非常明顯的。2020年末，玉溪市與昆明市簽訂了城市合作框架協(xié)議，協(xié)議針對加快區(qū)域協(xié)同發(fā)展格局形成、推進(jìn)路網(wǎng)建設(shè)、完善市場體系、建立協(xié)同工作機(jī)制等幾個方面共同推進(jìn)玉溪市與昆明市的同城化發(fā)展。

玉溪市的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)同樣也是推進(jìn)玉溪市社會經(jīng)濟(jì)整體高速平穩(wěn)發(fā)展的重要組成部分，并逐步成為玉溪市重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，為玉溪市經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了重要增長點(diǎn)。玉溪市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)主體數(shù)量豐富，產(chǎn)業(yè)龐大，擁有上百家開發(fā)企業(yè)以及百余所房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，近兩年云南省玉溪市的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體情況為：2019售出建筑用地886畝，總交易價格為41.39億元，2020年受到新冠疫情的影響，售出建筑用地總計1211畝，總交易價格為34.61億元；而在房產(chǎn)銷售價格上，2020年相較于2019年有一定程度的上漲，單價漲幅在15.8%左右，整體房產(chǎn)銷售量漲幅可達(dá)到41.3%。同時，玉溪市現(xiàn)有房產(chǎn)存量約有5000余套，較2019年的房產(chǎn)庫存總量增長了30.6%。

發(fā)展數(shù)據(jù)對比見表1。

表1 云南省玉溪市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況

2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對城市發(fā)展產(chǎn)生的影響分析

2.1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能夠切實(shí)激發(fā)城市地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力

由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是近年來我國城市化建設(shè)推進(jìn)過程中的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的戰(zhàn)略地位日益凸顯，對于城市地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展活力的有效激發(fā)是毋庸置疑的。對于一個城市發(fā)展整體而言，如果僅僅依靠單一產(chǎn)業(yè)，諸如重工業(yè)、工商業(yè)、制造業(yè)等，是難以充分實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展對城市人口的需求供應(yīng)的。因此，一個城市如果能夠有效借助第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展勢頭，就能夠?qū)崿F(xiàn)城市發(fā)展建設(shè)的巨大飛躍。作為第三產(chǎn)業(yè)代表的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，會直接拉動城市人口的居住標(biāo)準(zhǔn)需求，實(shí)現(xiàn)居住質(zhì)量的穩(wěn)步提升，對于城市人口消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整也具有重要意義[2]。

2.2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能夠進(jìn)一步優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對于城市發(fā)展的影響，還體現(xiàn)在能夠進(jìn)一步優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)的整體結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)由于能直接將城市建設(shè)用地作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)對象，因此對于城市整體發(fā)展進(jìn)程中，不同產(chǎn)業(yè)相互之間結(jié)構(gòu)的布局具有直接關(guān)系和作用。由于城市化建設(shè)的主要特征就在于城市人口總量的激增，如何對龐大的城市人口進(jìn)行合理分流、推動城市人口就業(yè)問題得到妥善解決，這些較為突出的社會問題是無法僅僅依靠單一的經(jīng)濟(jì)形式或者經(jīng)濟(jì)主體加以解決的，特別是不能僅依靠第一、第二產(chǎn)業(yè)的分流作用，如果一味地將就業(yè)壓力轉(zhuǎn)移到單一的第一或者第二產(chǎn)業(yè)上來，勢必會阻礙城市人口的科學(xué)分配。而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的交易場所可以分布于城市的各個區(qū)域，能夠在更大范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)對城市人口的科學(xué)分配與流動控制，同時有效緩解就業(yè)壓力與居住壓力，對城市整體結(jié)構(gòu)的優(yōu)化起到至關(guān)重要的作用[3]。

2.3 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)能夠?qū)崿F(xiàn)城市基礎(chǔ)設(shè)施以及城市環(huán)境的合理優(yōu)化

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對于城市發(fā)展的重要影響，還體現(xiàn)于能夠幫助城市實(shí)現(xiàn)對各類基礎(chǔ)設(shè)施與城市內(nèi)生態(tài)環(huán)境的合理優(yōu)化。對于一個城市的發(fā)展而言，最為直觀的問題就在于市容市貌的建設(shè)。一方面是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)問題，另一方面是城市環(huán)境建設(shè)問題。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的作用在于能夠?qū)Τ鞘谢A(chǔ)設(shè)施進(jìn)行合理布局，因?yàn)榉康禺a(chǎn)商在開發(fā)與建設(shè)過程中，必然要結(jié)合樓盤位置和周邊環(huán)境配套建設(shè)為居住人口提供日常必須的公共服務(wù)項目，包括城市公共交通線路的規(guī)劃、城市公園建設(shè)、城市綠化以及教育、醫(yī)療等公共服務(wù)機(jī)構(gòu)。只有滿足人民群眾的日常基本需求，就能在房地產(chǎn)市場上贏得更有力的競爭優(yōu)勢。此外，隨著居住圈的逐漸形成，一些商圈也會隨之得到逐步建立，有效加快城市合理化布局與發(fā)展的進(jìn)程[4]。

3 城市發(fā)展對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的影響分析

城市發(fā)展也會對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一定的影響作用。如果一個城市的發(fā)展步入蓬勃發(fā)展的快車道，那么房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)勢必會迎來一個新的增長點(diǎn)。城市發(fā)展上去了，城市人口的數(shù)量持續(xù)增多，城市就業(yè)比例也就有所擴(kuò)大，房地產(chǎn)消費(fèi)群體的基數(shù)得到提高；同時城市人口的生產(chǎn)生活標(biāo)準(zhǔn)也逐步提升，這也使房地產(chǎn)的生產(chǎn)性以及銷售性需求都會有大幅的提高。此外，城市得到良好發(fā)展，也意味著城市人口的人均收入水平得到提高，對于房地產(chǎn)的消費(fèi)能力也會提高，這也為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場的再度活躍提供了可能性[5]。

4 結(jié)語

綜上所述，本文從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)以及城市發(fā)展的根本概念分析上入手，結(jié)合云南省玉溪市發(fā)展實(shí)踐，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與城市發(fā)展的相關(guān)性進(jìn)行深入分析。一方面，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對城市發(fā)展產(chǎn)生的影響，可以體現(xiàn)在激發(fā)城市地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力、優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、實(shí)現(xiàn)城市基礎(chǔ)設(shè)施以及城市環(huán)境的合理優(yōu)化等三個方面；另一方面，城市發(fā)展對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也會產(chǎn)生明顯的反作用力，通過人口、就業(yè)、交通等重要因素的發(fā)展上，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場的再度活躍提供可能，二者相輔相成、相互促進(jìn)。在未來市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新形勢下，應(yīng)當(dāng)辯證深入研究二者的相關(guān)性，以建設(shè)更加優(yōu)質(zhì)的城市發(fā)展環(huán)境和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場環(huán)境。