易成棟 畢添宇 夏西

摘要：基于四次經(jīng)濟(jì)普查資料總結(jié)了中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)的發(fā)展情況，發(fā)現(xiàn)行業(yè)規(guī)模、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債的總體規(guī)模均不斷上升，且內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整伴隨其中;未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還有一定增長(zhǎng)空間，存量經(jīng)營(yíng)成為主流，需要轉(zhuǎn)型升級(jí)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè);經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）02-0008-13 收稿日期：2020-12-30

作者簡(jiǎn)介：易成棟，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院城市與房地產(chǎn)管理系教授，博導(dǎo)，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士。

畢添宇、夏西，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)投資學(xué)博士生研究生。

基金項(xiàng)目：國(guó)務(wù)院第四次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室重點(diǎn)課題項(xiàng)目《基于產(chǎn)業(yè)與環(huán)境協(xié)同演化視角的國(guó)際房地產(chǎn)業(yè)比較研究》（項(xiàng)目號(hào)JJPCZB39）。

按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局第四次經(jīng)濟(jì)普查資料，房地產(chǎn)業(yè)可劃分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)、中介服務(wù)業(yè)、物業(yè)管理業(yè)和租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)中始終占據(jù)重要位置，為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)建設(shè)和改善人居環(huán)境發(fā)揮了重要作用。

從1978年我國(guó)開(kāi)始改革城鎮(zhèn)住房制度，恢復(fù)房地產(chǎn)的商品屬性，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)出現(xiàn)和不斷發(fā)展。1980年6月，中共中央、國(guó)務(wù)院在批轉(zhuǎn)《全國(guó)基本建設(shè)工作會(huì)議匯報(bào)提綱》的文件中，第一次提出了中國(guó)將實(shí)行住房商品化政策。當(dāng)年中國(guó)內(nèi)地第一個(gè)商品化居住區(qū)東湖麗苑在深圳開(kāi)工。1987年深圳市率先進(jìn)行了有償轉(zhuǎn)讓土地試點(diǎn)，標(biāo)志著房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始進(jìn)入商品化時(shí)代。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1987年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)僅有2506家。

從1998年開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)進(jìn)入了快速發(fā)展時(shí)期。國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā)? ? ?〔1998〕23號(hào)）提出“穩(wěn)步推進(jìn)住房商品化、社會(huì)化，逐步建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和我國(guó)國(guó)情的城鎮(zhèn)住房新制度;加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長(zhǎng)的住房需求”。此時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房依然是住房供應(yīng)的主體。2003年國(guó)務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國(guó)發(fā)〔2003〕18號(hào)）提出“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，對(duì)于全面建設(shè)小康社會(huì)，加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義”。自此以后，商品房成為市場(chǎng)供應(yīng)的主體，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)得到了快速發(fā)展。

2016年12月14-16日在北京舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，首次提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的政策方向。在2017年黨的十九大之后，中央更是明確了“房住不炒”的重大宏觀政策，為整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展提示了正確的導(dǎo)向。黨的十九屆四中全會(huì)決定“健全住有所居等方面的基本公共服務(wù)制度體系，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”。在此政策框架下，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的主基調(diào)是平穩(wěn)健康發(fā)展。即使在“新冠”疫情影響下的經(jīng)濟(jì)低迷環(huán)境中，上述新基調(diào)仍舊得到中央政府的堅(jiān)定執(zhí)行。

2004年我國(guó)開(kāi)展了第一次經(jīng)濟(jì)普查，并在2008年、2013年和2018年開(kāi)展了第二次、第三次和第四次經(jīng)濟(jì)普查。經(jīng)濟(jì)普查資料中收集了大量的、詳細(xì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、中介服務(wù)、租賃經(jīng)營(yíng)和其他房地產(chǎn)的單位數(shù)量、就業(yè)人數(shù)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)狀況等方面的信息。除了個(gè)別調(diào)查項(xiàng)目發(fā)生了變化，絕大部分保持了一致，歷年的資料有很好的可比性。本文運(yùn)用此數(shù)據(jù)分析了2004-2018年中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，預(yù)判我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，從而為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供政策建議，更好地促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，對(duì)完善我國(guó)房地產(chǎn)基礎(chǔ)制度和長(zhǎng)效機(jī)制具有重要的意義。并與此前的研究（易成棟等，2016;李正圖等，2018;王京濱等，2019）相比，本文重點(diǎn)研究了房地產(chǎn)業(yè)的主體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)，并且使用了第四次經(jīng)濟(jì)普查資料，分析更加全面，從而推進(jìn)了現(xiàn)有的研究。

1 我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)的動(dòng)態(tài)變化

1.1 行業(yè)規(guī)模

我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)法人單位與就業(yè)總規(guī)模不斷攀升，但他們占房地產(chǎn)業(yè)總規(guī)模的比例以及每單位法人的平均就業(yè)規(guī)模逐漸下降。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)法人數(shù)量由2004年的5.9萬(wàn)左右上升至2018年的約20.6萬(wàn)，占房地產(chǎn)業(yè)比例從46.83%下降至27.6%。2004年至2018年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)總就業(yè)規(guī)模擴(kuò)大了約2.34倍，但占房地產(chǎn)業(yè)總體就業(yè)規(guī)模的比例卻下降了約10.78%。這表明，伴隨經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的企業(yè)隊(duì)伍不斷擴(kuò)容，但物業(yè)管理、中介服務(wù)等其他房地產(chǎn)子行業(yè)增長(zhǎng)速度更快，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)的行業(yè)占比不斷下降。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)每單位法人就業(yè)人數(shù)從26.87人/個(gè)降至18.04人/個(gè)，說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的平均規(guī)模在逐步縮小。如表1所示。

1.2 生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況

土地交易情況。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)年土地購(gòu)置面積水平逐漸下降，自2004年的4.89億平方米下降至2018年的2.93億平方米。同時(shí)，年土地總成交價(jià)款逐年攀升，自3530億元增至16154億元。這說(shuō)明，2004-2018年我國(guó)平均地價(jià)水平攀升迅速。此外，待開(kāi)發(fā)面積變化波動(dòng)性較強(qiáng)，總體呈上漲趨勢(shì)。2013年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年購(gòu)置土地面積約為當(dāng)年待開(kāi)發(fā)土地面積的0.92，至2018年這一比例降至0.64。如表2所示。

開(kāi)發(fā)建設(shè)情況。2004-2018年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的各項(xiàng)指標(biāo)均呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)，如施工面積從14.8億平方米上升82.23億平方米（包括本期新開(kāi)工的房屋建筑面積、上期跨入本期繼續(xù)施工的房屋建筑面積、上期停緩建在本期恢復(fù)施工的房屋建筑面積、本期竣工的房屋建筑面積以及本期施工后又停緩建的房屋建筑面積）。從經(jīng)濟(jì)價(jià)值看，竣工房屋價(jià)值從7008億元上升至30309億元，竣工造價(jià)從1331元/平方米至3210元/平方米。計(jì)算上述指標(biāo)第四次經(jīng)濟(jì)普查年份的環(huán)比增速，發(fā)現(xiàn)皆呈現(xiàn)先上升后下降的變化情況，其中2013年前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)施工建設(shè)逐年擴(kuò)張，而2013年后則逐漸放緩。如表3所示。

銷售租賃情況。2004-2018年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷售規(guī)模不斷上升，實(shí)際銷售面積從4.54億平方米增至17.15億平方米，預(yù)售（期房）銷售面積和房屋待售面積也呈不斷增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。而且他們的環(huán)比增速皆為正，增速大小呈現(xiàn)先上升再下降的變化趨勢(shì)。而商品房出租面積則從2004年的0.44億平方米降至2018年的0.35億平方米，其中2004-2008年為增長(zhǎng)，隨后2008-2013年下降，2013-2018年仍然呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)趨勢(shì)，但降幅放緩。這說(shuō)明2016年國(guó)務(wù)院出臺(tái)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》以來(lái)，開(kāi)發(fā)商對(duì)自持租賃的積極性不高。如表4所示。

1.3 財(cái)務(wù)狀況

總體來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債和主營(yíng)業(yè)務(wù)收入大幅度提升，2004-2018年分別擴(kuò)大約13.8倍、14.73倍和8.48倍。如表5所示。單位法人和單位職工的資產(chǎn)、負(fù)債和主營(yíng)業(yè)務(wù)收入水平同樣呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。另一方面，以2013年為界，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率呈現(xiàn)出先降后升的變化態(tài)勢(shì)，總體分布在68%～79%之間;同時(shí)，負(fù)債/主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的比值卻逐年上升，說(shuō)明企業(yè)的短期償債能力在逐漸下降。

2 我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)

黨的十九大報(bào)告提出，在全面建成小康社會(huì)的基礎(chǔ)上，分兩步走：2020-2035年，基本實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義現(xiàn)代化;從2035年到本世紀(jì)中葉，把我國(guó)建成富強(qiáng)民主文明和諧美麗的社會(huì)主義現(xiàn)代化強(qiáng)國(guó)。在此戰(zhàn)略下準(zhǔn)確把握未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨的新形勢(shì)，更好地處理房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)的新問(wèn)題。未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨的新形勢(shì)主要有，國(guó)際形勢(shì)發(fā)生巨大變化，中美的戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)將對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生明顯的影響，進(jìn)入經(jīng)濟(jì)中速增長(zhǎng)的高質(zhì)量發(fā)展階段，城市化中后期，人口穩(wěn)定及負(fù)增長(zhǎng)、少子化和老齡化。

根據(jù)世界銀行的預(yù)測(cè)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速將出現(xiàn)下降的趨勢(shì)，在2015年GDP增速為7.1%，2017年增速下降到6.9%，2020年6%，2035年為3.5%，2050年為1.5% （鄧郁松等，2018）。而在新型冠狀病毒疫情的影響下，該增速可能會(huì)繼續(xù)下降。在經(jīng)濟(jì)增速下降的同時(shí)，會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值占GDP的比例繼續(xù)下降，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占占GDP的比例繼續(xù)上升。

根據(jù)聯(lián)合國(guó)以及我國(guó)人口學(xué)家的預(yù)測(cè)，中國(guó)在2010年城市化率超過(guò)了50%以后，城市化增長(zhǎng)速度將變緩，2020年達(dá)到60%，2030年將達(dá)到70%，以后將進(jìn)入到慢速增長(zhǎng)階段，估計(jì)在2040-2050年達(dá)到80%左右，以后相對(duì)穩(wěn)定。在城市化進(jìn)程中，將出現(xiàn)大城市相對(duì)于中小城市優(yōu)先增長(zhǎng)，并且出現(xiàn)都市圈擴(kuò)張、城市群加速發(fā)展，城鎮(zhèn)人口將進(jìn)一步向長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)、京津冀、長(zhǎng)江中游、成渝城市群等核心城市群集中。

根據(jù)聯(lián)合國(guó)以及我國(guó)人口學(xué)家的預(yù)測(cè)，中國(guó)人口高峰大約在2025-2030年出現(xiàn)，以后人口會(huì)逐步下降。而且人口結(jié)構(gòu)出現(xiàn)明顯的變化，老齡化程度不斷提升，60歲以上老年人口占總?cè)丝诒壤龑?020年的18%上升到2035年的28%，到2050年將達(dá)到36%。與此同時(shí)，出現(xiàn)了生育政策調(diào)整，短期出現(xiàn)了新生兒數(shù)量的增加，從長(zhǎng)期來(lái)看，呈現(xiàn)少子化趨勢(shì)。在2015年提出全面二孩政策之后，2016年、2017年、2018年和2019年全年出生人口分別為1786萬(wàn)人、1723萬(wàn)人、1523萬(wàn)人、1465萬(wàn)人，放開(kāi)生育政策的刺激效應(yīng)遞減，少子化成為長(zhǎng)期趨勢(shì)。

借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，在新的形勢(shì)下，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)將出現(xiàn)以下趨勢(shì)。

一是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還有一定的增長(zhǎng)空間。根據(jù)前文世界銀行的預(yù)測(cè)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速將出現(xiàn)下降和城市化的減速增長(zhǎng)。從房地產(chǎn)投資的變動(dòng)趨勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將進(jìn)入到增速下降階段。在2030年左右中國(guó)城市化率達(dá)到70%以后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資急劇減少?；谶@些前提預(yù)測(cè)，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將放緩，最后出現(xiàn)絕對(duì)下降趨勢(shì)。

二是，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成為主流。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品壽命比較長(zhǎng)，一般設(shè)計(jì)壽命為50～70年，而在維護(hù)保管比較好的情況下可以長(zhǎng)達(dá)百年，特別是在新的技術(shù)要求下打造百年住宅標(biāo)準(zhǔn)更是如此。隨著供求關(guān)系的變化，房地產(chǎn)行業(yè)將從建設(shè)為主的房屋建筑業(yè)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)逐漸轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理、資產(chǎn)管理行業(yè)為主，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式從增量生產(chǎn)轉(zhuǎn)向存量經(jīng)營(yíng)和服務(wù)為主。

3 結(jié)論和政策建議

本文基于四次經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)，分析了2004-2018年中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)的動(dòng)態(tài)變化。主要有：我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)法人單位與就業(yè)數(shù)量總規(guī)模不斷攀升，但各自占房地產(chǎn)業(yè)總體比例以及每單位法人的平均就業(yè)規(guī)模逐漸下降。土地交易情況呈現(xiàn)總購(gòu)地面積下降、總價(jià)款與平均地價(jià)上升的發(fā)展態(tài)勢(shì);開(kāi)發(fā)建設(shè)和銷售規(guī)模不斷上升，增速呈現(xiàn)先上升再下降。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)資產(chǎn)、負(fù)債和主營(yíng)業(yè)務(wù)收入以及相應(yīng)的人均和單位平均值都有大幅度提升，資產(chǎn)負(fù)債率由降轉(zhuǎn)升，負(fù)債收入之比逐年上升。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還有一定的增長(zhǎng)空間，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成為主流。

基于我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，為了促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，提出以下政策建議。

一是，優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)和加強(qiáng)存量改造。我國(guó)的新建商品房還有一定的發(fā)展空間，但是面臨著銷售量和銷售速度放緩、空置上升。應(yīng)繼續(xù)適度發(fā)展新建商品房市場(chǎng)，增加市場(chǎng)有效供給，滿足結(jié)構(gòu)性增量需求。引導(dǎo)企業(yè)形成合理的建設(shè)模式，提高生產(chǎn)效率，以生態(tài)文明為導(dǎo)向，加強(qiáng)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)和使用全過(guò)程管理，建設(shè)百年住宅，實(shí)現(xiàn)全生命周期的節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材和保護(hù)環(huán)境。發(fā)展PROPTECH，促進(jìn)行業(yè)技術(shù)升級(jí)，降低成本，提升產(chǎn)品質(zhì)量、功能和環(huán)境。采取財(cái)稅、信貸政策等鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從銷售為主，逐步加大租賃房自持經(jīng)營(yíng)的比例，規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。積極參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，推動(dòng)存量提質(zhì)改造。

二是，推動(dòng)行業(yè)轉(zhuǎn)型。在當(dāng)前及今后階段，我國(guó)會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)投資從增速下降到絕對(duì)減少，新房銷售面積達(dá)到高峰和逐漸減少。這需要采取財(cái)稅、信貸政策和行政管理等多種手段，支持房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，促使一些沒(méi)有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、沒(méi)有運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)退出。引導(dǎo)產(chǎn)能過(guò)剩的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極參與租賃住房，發(fā)展租賃住房業(yè)務(wù);向物業(yè)管理和社區(qū)服務(wù)方向拓展;積極參與智能家居、智慧社區(qū)、智慧城市的建設(shè)。

三是，推動(dòng)行業(yè)升級(jí)。引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)去杠桿，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債管理，降低企業(yè)的杠桿水平，防范企業(yè)倒閉引發(fā)的多米諾效應(yīng)。鼓勵(lì)企業(yè)開(kāi)發(fā)和應(yīng)用先進(jìn)技術(shù)，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的業(yè)務(wù)重組，降低成本，提升效率和開(kāi)拓新的市場(chǎng)。

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