王亞?wèn)|，牛美紅，仝英平，曹慶軍，于通全

(1.菏澤市不動(dòng)產(chǎn)登記交易中心，山東 菏澤 274000；2.昌邑市自然資源和規(guī)劃局,山東 濰坊 261300)

0 引言

加快推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記職能整合，建立統(tǒng)一的登記制度既是我國(guó)深化改革的重要舉措，也是完善我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的必然要求。2007年10月1日，《物權(quán)法》頒布實(shí)施，規(guī)定“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！盵1]。實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度不僅有利于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展[2]，而且對(duì)于進(jìn)一步維護(hù)群眾合法權(quán)益、保障不動(dòng)產(chǎn)登記便民利民作用得以充分發(fā)揮，對(duì)于提高政府治理體系和治理效能都有著極其重要的意義[3]。隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的全面啟動(dòng)到規(guī)范化運(yùn)行,新舊職能加速更替和磨合[4]，原有的登記資料移交、存量數(shù)據(jù)整合、信息數(shù)據(jù)共享等工作加快推進(jìn),過(guò)去房、地分散登記的歷史遺留問(wèn)題逐步顯現(xiàn),部門銜接不順暢、登記辦事效率低等問(wèn)題也不同程度地發(fā)生,群眾對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記特別是涉及房屋不動(dòng)產(chǎn)登記的信訪和訴訟明顯增多[5]。特別是部分老舊小區(qū)因建設(shè)單位違規(guī)建設(shè)、企業(yè)內(nèi)部矛盾、資金鏈斷裂、綜合驗(yàn)收手續(xù)不全等歷史遺留問(wèn)題，不僅給不動(dòng)產(chǎn)登記工作帶來(lái)了很大困擾，也導(dǎo)致部分業(yè)主無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記，給子女求學(xué)、申請(qǐng)抵押貸款等帶來(lái)諸多困難，一定程度上影響社會(huì)穩(wěn)定，也制約房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

本文通過(guò)采取實(shí)地調(diào)研、收集有關(guān)資料、查找有關(guān)文獻(xiàn)等技術(shù)路線，對(duì)菏澤市區(qū)老舊小區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題積極調(diào)查研究，摸清問(wèn)題底數(shù)，分析產(chǎn)生原因，對(duì)已采取的措施及實(shí)施過(guò)程中存在的困難及問(wèn)題進(jìn)行深入分析[6]、探討和研究，提出適合化解菏澤市區(qū)老舊小區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題的對(duì)策和建議，為進(jìn)一步保護(hù)人民群眾的不動(dòng)產(chǎn)合法權(quán)益、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展有著重要的現(xiàn)實(shí)意義(圖1)。

圖1 研究技術(shù)路線圖

1 遺留問(wèn)題現(xiàn)狀及原因分析

1.1 遺留問(wèn)題現(xiàn)狀

菏澤市區(qū)自2016年8月份實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記以來(lái)，截至2020年底，市區(qū)累計(jì)頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書29.5萬(wàn)余本，頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記證明共計(jì)26.5萬(wàn)余份，辦理注銷登記8110件，辦理查封登記883件，不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)整體呈上升趨勢(shì)。在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記具體實(shí)施過(guò)程中，登記部門逐步發(fā)現(xiàn)老舊小區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題給登記工作帶來(lái)了很大困擾，也給群眾帶來(lái)了極大不便，影響了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展。本文就歷史遺留問(wèn)題老舊小區(qū)的基本情況向相關(guān)主管部門進(jìn)行了咨詢了解，并對(duì)菏澤市區(qū)內(nèi)群眾反映不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留較為集中的小區(qū)采取隨機(jī)抽樣進(jìn)行實(shí)地走訪、深入調(diào)查，通過(guò)對(duì)掌握的數(shù)據(jù)、資料進(jìn)行整合、梳理，發(fā)現(xiàn)主要存在6個(gè)方面的問(wèn)題致使老舊小區(qū)不能辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記。菏澤市區(qū)歷史遺留問(wèn)題主要種類及所占比重見圖2。

圖2 老舊小區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題主要種類及占比圖

(1)項(xiàng)目未按規(guī)劃設(shè)計(jì)方案正常建設(shè)。開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位在項(xiàng)目施工過(guò)程中，違反建設(shè)工程規(guī)劃許可規(guī)定，存在擅自更改房屋用途、超出工程規(guī)劃許可范圍、超容積率、實(shí)際面積與規(guī)劃面積嚴(yán)重不符、配套設(shè)施不齊全等情況，導(dǎo)致項(xiàng)目竣工后因與規(guī)劃不符無(wú)法正常通不過(guò)規(guī)劃主管部門竣工規(guī)劃核實(shí)，也無(wú)法正常進(jìn)行建設(shè)工程竣工驗(yàn)收。辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記時(shí)因材料不齊全，造成已建設(shè)完成的樓房不符合辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的條件，致使購(gòu)房群眾無(wú)法正常申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。

(2)項(xiàng)目未及時(shí)進(jìn)行竣工驗(yàn)收。對(duì)于已建設(shè)完成且符合規(guī)劃設(shè)計(jì)的樓棟，建設(shè)單位因各種自身原因，遲遲不肯組織建設(shè)工程竣工驗(yàn)收，或消極應(yīng)對(duì)竣工驗(yàn)收工作，或者未被審核通過(guò)驗(yàn)收卻又不肯進(jìn)行整改，導(dǎo)致項(xiàng)目最終未取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證書。因此，申請(qǐng)登記材料不齊備，無(wú)法正常辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記，購(gòu)房群眾也不能取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。

(3)開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂。開發(fā)企業(yè)因整體實(shí)力不夠雄厚，由于過(guò)度開發(fā)投資或非法融資，在項(xiàng)目具體實(shí)施過(guò)程中，出現(xiàn)財(cái)務(wù)周轉(zhuǎn)困難、資金鏈斷裂，致使其投資開發(fā)建設(shè)的小區(qū)項(xiàng)目不能正常施工，造成爛尾現(xiàn)象。為了維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和保護(hù)購(gòu)房業(yè)主的合法權(quán)益，地方政府或辦事處雖然接管處理了后續(xù)事務(wù)工作，但因缺乏具體的處理實(shí)施意見，也給購(gòu)房群眾辦理不動(dòng)產(chǎn)登記帶來(lái)了種種困難。

(4)開發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照被注銷、吊銷或消失。由于老舊小區(qū)項(xiàng)目建成時(shí)間距今較長(zhǎng)，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)完成后，住房雖已交付使用，但目前開發(fā)企業(yè)已滅失或者失蹤。因缺少申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的主體，故不符合不動(dòng)產(chǎn)首次登記條件。此外，還存在個(gè)別開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位在銷售住房時(shí)，沒有及時(shí)為購(gòu)房群眾開具購(gòu)房發(fā)票，購(gòu)房群眾無(wú)法繳納相關(guān)稅費(fèi)，也成為辦理轉(zhuǎn)移登記的阻礙。

(5)小區(qū)土地房屋被司法查封。個(gè)別老舊小區(qū)還因開發(fā)企業(yè)存在股東內(nèi)部糾紛、一房多賣或與施工單位存在經(jīng)濟(jì)糾紛等多種復(fù)雜問(wèn)題，導(dǎo)致項(xiàng)目土地和房屋被一家或多家法院司法查封。據(jù)了解，很多購(gòu)房群眾多次咨詢相關(guān)部門并要求辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，但依據(jù)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，購(gòu)房群眾的要求一時(shí)難以實(shí)現(xiàn)。

(6)安置房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、劃撥土地上的房屋無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證。因規(guī)費(fèi)政策及土地處置方式缺乏操作實(shí)施細(xì)則，致使安置房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、劃撥土地上的房屋無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證。

1.2 遺留問(wèn)題原因分析

通過(guò)對(duì)上述存在的問(wèn)題進(jìn)行深層次剖析，對(duì)產(chǎn)生問(wèn)題的原因追本溯源，總結(jié)歸納出幾個(gè)普遍存在且?guī)缀鯚o(wú)法規(guī)避的原因。

(1)企業(yè)違規(guī)開發(fā)建設(shè)。在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，部分開發(fā)企業(yè)片面追求經(jīng)濟(jì)利益，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目擅自改變土地用途或者違反規(guī)劃許可要求開發(fā)建設(shè)，導(dǎo)致開發(fā)項(xiàng)目無(wú)法通過(guò)竣工驗(yàn)收審核；開發(fā)企業(yè)因債務(wù)糾紛，所開發(fā)的土地和房屋被法院司法查封；開發(fā)建設(shè)的小區(qū)項(xiàng)目尚未全部竣工驗(yàn)收，開發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照就被注銷、吊銷，更甚者玩跑路失蹤。此外，一些小區(qū)尚未竣工驗(yàn)收，有些業(yè)主還亂搭亂建，以上因素都成為小區(qū)住房無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的原因。

(2)項(xiàng)目監(jiān)管不規(guī)范。由于菏澤市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，在房改房政策結(jié)束之后，商品房供應(yīng)量較少，一時(shí)不能滿足突增的居民住房需求。地方政府為緩解住房需求壓力，改善住房環(huán)境，便不斷加大房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)力度，適度放寬招商引資門檻，并給予不同程度的優(yōu)惠政策，再加上房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)管相關(guān)職能部門履職不到位，監(jiān)管力度不夠，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了“集資建房”“違規(guī)開發(fā)”“邊申請(qǐng)邊建設(shè)邊預(yù)售”的現(xiàn)象，后期開發(fā)企業(yè)又未主動(dòng)補(bǔ)辦房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致一直無(wú)法辦理登記。

(3)購(gòu)房群眾法律意識(shí)淡薄。早期購(gòu)房群眾對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)認(rèn)知不足，鮮少主動(dòng)要求開發(fā)企業(yè)辦理產(chǎn)權(quán)證以維護(hù)自己的房地產(chǎn)權(quán)益。隨著房地產(chǎn)登記愈來(lái)愈規(guī)范化，產(chǎn)權(quán)證的應(yīng)用場(chǎng)景也越來(lái)越多，作用也越來(lái)越廣泛。特別是城中村拆遷、孩子上學(xué)、抵押貸款使產(chǎn)權(quán)證的重要性更顯突出，所以，很多購(gòu)房群眾要求辦證的訴求愈加迫切。但因?yàn)榉课萁ǔ赡甏眠h(yuǎn)，有些小區(qū)的開發(fā)企業(yè)早已注銷或不知去向造成缺少申請(qǐng)主體，還有些小區(qū)的土地和房屋因開發(fā)企業(yè)的債務(wù)問(wèn)題被法院查封，都導(dǎo)致不符合登記條件。

(4)受相關(guān)法律法規(guī)制約。隨著《物權(quán)法》《房屋登記辦法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》等相關(guān)法律法規(guī)的相繼頒布實(shí)施，有些政策性用房建成投入使用后，因當(dāng)時(shí)沒有及時(shí)申請(qǐng)房屋登記，多年后業(yè)主再想辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，卻因?yàn)榉煞ㄒ?guī)的更迭，已不符合現(xiàn)行法律規(guī)定的登記要求，如部分經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)因相關(guān)法律法規(guī)不健全，缺少法律依據(jù)支持，致使無(wú)法正常登記，長(zhǎng)此以往形成了歷史遺留問(wèn)題。

2 遺留問(wèn)題的化解方法及存在的困難

2.1 菏澤化解不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題的方法

隨著各地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)職責(zé)整合工作完成和不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的全面運(yùn)行，不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題日益凸顯，如何破解不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留難題，妥善化解矛盾，維護(hù)群眾合法權(quán)益，已經(jīng)成為各地市開展登記工作探索的焦點(diǎn)。目前，全國(guó)各地都在結(jié)合自身實(shí)際，積極研究出臺(tái)加快推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)歷史遺留問(wèn)題解決的實(shí)施意見和建議，菏澤市高度重視不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題化解，自不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)整合成立以來(lái)，針對(duì)工作中遇到的不同問(wèn)題，多次召開專題會(huì)議商議解決，采取了一系列化解不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題的舉措，并研究出臺(tái)加快解決不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題的意見，想法設(shè)法加快推進(jìn)問(wèn)題解決。

(1)加強(qiáng)制度建設(shè)。菏澤市區(qū)在加快推進(jìn)解決老舊小區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題過(guò)程中，以貫徹落實(shí)國(guó)家、省加快不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題文件精神為契機(jī)，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，進(jìn)行創(chuàng)新和突破，于2021年4月份，以市政府辦公室名義研究印發(fā)了《關(guān)于化解市區(qū)居民住房產(chǎn)權(quán)歷史遺留問(wèn)題的實(shí)施意見》，并成立了化解遺留問(wèn)題工作專班，明確了相關(guān)部門職責(zé)和化解措施，必將為今后進(jìn)一步加快推進(jìn)解決困擾老舊小區(qū)居民多年的不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題發(fā)揮極其重要的作用。

(2)堅(jiān)持分類施策。為有效化解不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題，菏澤不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)部門堅(jiān)持分類施策、統(tǒng)籌推進(jìn)原則，制定出臺(tái)了一系列措施意見，如：為妥善解決房改房出讓金繳納、土地使用方式界定及土地使用年限問(wèn)題，2016年11月份，出臺(tái)了《關(guān)于已購(gòu)公有住房(房改房)轉(zhuǎn)移登記有關(guān)問(wèn)題的通知》；為妥善解決國(guó)有劃撥土地上城鎮(zhèn)住宅房屋轉(zhuǎn)讓涉及的出讓金征繳、土地使用方式界定及土地使用年限問(wèn)題，2017年5月出臺(tái)了《關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記工作中國(guó)有劃撥土地上城鎮(zhèn)住宅房屋轉(zhuǎn)移登記有關(guān)問(wèn)題的通知》；為妥善解決經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易涉及的上市條件、規(guī)費(fèi)繳納、土地處理方式等問(wèn)題，2019年7月印發(fā)了“關(guān)于印發(fā)《菏澤市經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易實(shí)施意見》的通知”等[7]。

(3)實(shí)施容缺辦理。經(jīng)調(diào)查了解，菏澤市為解決市區(qū)老舊小區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題，多次召開老舊小區(qū)歷史遺留問(wèn)題不動(dòng)產(chǎn)登記專題會(huì)議。2020年4月份，在“尊重事實(shí)、維護(hù)穩(wěn)定、讓利于民”原則基礎(chǔ)上印發(fā)會(huì)議紀(jì)要，篩選出問(wèn)題較為集中，群眾反映強(qiáng)烈的部分老舊小區(qū)先行按照容缺辦理方式辦理登記(涉案涉訴被查封的不動(dòng)產(chǎn)，不在容缺辦理登記范圍內(nèi))[8]，為后期更大范圍妥善化解老舊小區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題探索道路(圖3)。

圖3 容缺受理登記流程圖

(4)加強(qiáng)業(yè)務(wù)研討。據(jù)了解，菏澤不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門為解決不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題，在正式實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記之初成立了不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)研討小組，在現(xiàn)有政策范圍之內(nèi)針對(duì)不同問(wèn)題，提出化解“辦證難”問(wèn)題的具體措施并形成會(huì)議紀(jì)要；同時(shí)成立優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境和解決歷史遺留問(wèn)題工作專班，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記疑難問(wèn)題不定期進(jìn)行專題研究，對(duì)老舊小區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題的解決起到了一定推動(dòng)作用。

據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，2020年，菏澤市區(qū)完全解決錦繡花城、兩館小區(qū)、匹克國(guó)際花園等6個(gè)老舊小區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題，為3303戶登記發(fā)證；部分解決陶然美地、天闊逸城、天荷御園3個(gè)老舊小區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題，為3042戶登記發(fā)證，尚有920戶因?yàn)殚_發(fā)企業(yè)未申請(qǐng)首次登記、規(guī)劃未驗(yàn)收或驗(yàn)收未通過(guò)等問(wèn)題未登記辦證。據(jù)悉，其它老舊小區(qū)遺留問(wèn)題也正在有序推進(jìn)解決。具體分析見表1、表2。

表1 老舊小區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題完全化解情況統(tǒng)計(jì)

表2 老舊小區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題部分化解情況統(tǒng)計(jì)

2.2 解決老舊小區(qū)不動(dòng)產(chǎn)歷史遺留問(wèn)題遇到的困難

經(jīng)調(diào)查知悉，菏澤市為解決老舊小區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題采取的一系列方法措施，取得了一定成效，依據(jù)頒發(fā)的實(shí)施意見、通知等文件為部分小區(qū)辦理了不動(dòng)產(chǎn)登記，但在這些方法措施的實(shí)施推進(jìn)過(guò)程中，遇到了很多既無(wú)法忽視又無(wú)法規(guī)避的困難障礙。

(1)容缺辦理缺乏法律法規(guī)支持。菏澤市區(qū)正在推進(jìn)為部分老舊小區(qū)實(shí)施容缺辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，但在具體容缺辦理過(guò)程中，登記經(jīng)辦工作人員發(fā)現(xiàn)容缺辦理與《物權(quán)法》(現(xiàn)為《民法典》)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》等法律法規(guī)規(guī)定要求存有一定部分的抵觸，一旦辦理，經(jīng)辦人員需要承擔(dān)較大法律風(fēng)險(xiǎn)。如果因容缺辦理登記產(chǎn)生行政訴訟案件，從司法角度解讀則存在著敗訴風(fēng)險(xiǎn)，另外如果由此產(chǎn)生上訪案件，則很難從法律層面給當(dāng)事人作出合法解釋，讓當(dāng)事人信服。

(2)聯(lián)動(dòng)配合機(jī)制不健全。老舊小區(qū)產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題原因較多，需要相關(guān)職能部門、所轄區(qū)政府(管委會(huì))、辦事處等共同參與、密切配合。根據(jù)存在的問(wèn)題類型，逐一理清各自職責(zé)，積極協(xié)調(diào)解決問(wèn)題，做好登記前期工作，充分完善不動(dòng)產(chǎn)登記必備要件。但在具體實(shí)際工作中，由于部門間缺乏有效的配合聯(lián)動(dòng)機(jī)制，一些部門和單位往往過(guò)多地從自身角度考慮承擔(dān)的法律政策風(fēng)險(xiǎn)，在處理復(fù)雜、棘手歷史遺留問(wèn)題時(shí)消極被動(dòng)，致使在推進(jìn)化解老舊小區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題時(shí)進(jìn)展緩慢或被擱置不前。

(3)原有政策具體操作性不強(qiáng)。為解決不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題，有關(guān)部門雖然出臺(tái)了一些文件和措施，但由于法律層級(jí)較低，可操作性不強(qiáng)，導(dǎo)致一些深層次的問(wèn)題無(wú)法解決。比如，《關(guān)于化解市區(qū)居民住房產(chǎn)權(quán)歷史遺留問(wèn)題的實(shí)施意見》文件在缺失開發(fā)企業(yè)的情況下，雖然明確了相關(guān)申請(qǐng)主體或者指定代辦主體，那么在辦理項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)相關(guān)手續(xù)和不動(dòng)產(chǎn)首次登記中原本應(yīng)該由開發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)代為負(fù)擔(dān)，代辦主體有沒有負(fù)擔(dān)費(fèi)用的責(zé)任，若負(fù)擔(dān)費(fèi)用的主體不能明確或明確了而貫徹落實(shí)不了，就會(huì)成為解決歷史遺留問(wèn)題的擋路石。

(4)登記簿信息缺乏有效銜接。不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合之初，菏澤市不動(dòng)產(chǎn)登記中心建設(shè)了不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理平臺(tái)，原房產(chǎn)交易主管部門移交了房產(chǎn)檔案數(shù)據(jù)信息時(shí)，雖移交了房屋登記簿電子信息，但沒有移交房產(chǎn)信息管理平臺(tái)和技術(shù)，不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理平臺(tái)技術(shù)無(wú)法讀取原房產(chǎn)登記簿信息，以致不動(dòng)產(chǎn)登記簿信息與原房產(chǎn)登記簿信息未能有效銜接，存在漏洞，成為解決不動(dòng)產(chǎn)歷史遺留問(wèn)題的障礙。

3 對(duì)策及建議

綜上，目前菏澤市區(qū)部分老舊小區(qū)的歷史遺留問(wèn)題已初步得到解決，但一些情況較為復(fù)雜、實(shí)施容缺辦理風(fēng)險(xiǎn)高的老舊小區(qū)的登記問(wèn)題尚且存在，需要進(jìn)一步加大力度，強(qiáng)化措施，妥善推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題化解。本文針對(duì)解決不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題的實(shí)際情況，提出以下幾點(diǎn)對(duì)策建議。

(1)堅(jiān)持維護(hù)購(gòu)房群眾合法權(quán)益。老舊小區(qū)產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題往往成因復(fù)雜、涉及面廣，因此，妥善解決老舊小區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持“尊重事實(shí)、依法依規(guī)、維護(hù)穩(wěn)定、讓利于民”的原則，充分考慮形成遺留問(wèn)題的特定歷史背景及客觀成因，解放思想，放開束縛，盡可能做到“特事特辦，難事專辦，應(yīng)辦盡辦”，最大限度維護(hù)群眾對(duì)擁有不動(dòng)產(chǎn)享有的權(quán)益。

(2)建立聯(lián)動(dòng)協(xié)商機(jī)制。加快解決不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題，需要當(dāng)?shù)卣跋嚓P(guān)部門的共同努力，應(yīng)成立不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題處理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，相關(guān)部門共同參與，建立聯(lián)動(dòng)協(xié)商機(jī)制，定期召開問(wèn)題化解協(xié)商會(huì)議。相關(guān)職能部門應(yīng)各司其職、密切配合、簡(jiǎn)化程序、提高效率，及時(shí)打通不動(dòng)產(chǎn)登記工作中疑難問(wèn)題的“卡點(diǎn)”“堵點(diǎn)”，并應(yīng)加大工作力度，采取有效措施，做到各類問(wèn)題“能辦盡辦、應(yīng)解盡解”。

(3)建立督導(dǎo)考核機(jī)制。嚴(yán)格落實(shí)屬地管理主體責(zé)任，督促所轄地、辦事處及社區(qū)加大老舊小區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題排查力度，及時(shí)摸清問(wèn)題底數(shù)，列出問(wèn)題清單、責(zé)任清單，建立問(wèn)題臺(tái)賬，實(shí)行對(duì)賬銷號(hào)、分類化解、強(qiáng)力推進(jìn)，切實(shí)提高化解效能；建立完善問(wèn)責(zé)考核機(jī)制，擬定不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題化解考核辦法，出現(xiàn)相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記獎(jiǎng)勵(lì)政策，做到履職盡責(zé)獎(jiǎng)罰分明(圖4)。

圖4 化解歷史遺留問(wèn)題工作流程

(4)尋求更多政策支持?！蛾P(guān)于化解市區(qū)居民住房產(chǎn)權(quán)歷史遺留問(wèn)題的實(shí)施意見》的印發(fā)實(shí)施，在加快解決老舊小區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題過(guò)程中發(fā)揮重要的推動(dòng)作用。根據(jù)“缺什么補(bǔ)什么，誰(shuí)審批誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則，各相關(guān)單位應(yīng)針對(duì)存在的不同問(wèn)題(除司法查封之外)，分門別類制定具體的解決方案，使妥善解決不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題做到有法可依、有章可循,同時(shí)也盡量避免因容缺辦理而給具體承辦人員帶來(lái)的法律風(fēng)險(xiǎn)。

(5)加快推進(jìn)數(shù)據(jù)整合。加快推進(jìn)原有房產(chǎn)登記信息與不動(dòng)產(chǎn)登記信息整合(圖5)，及時(shí)將原房產(chǎn)登記數(shù)據(jù)按照不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理平臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)要求整合進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)登記信息庫(kù)，健全完善統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)籍信息數(shù)據(jù)庫(kù)[9]，不僅有利于避免或減少不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬界線不清、權(quán)利歸屬不明、利益相互沖突等矛盾和問(wèn)題，而且更加有利于提高不動(dòng)產(chǎn)登記效率和服務(wù)水平，消除部門之間的“信息孤島”，促進(jìn)登記信息更加完善準(zhǔn)確可靠，保障房屋交易市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，保護(hù)購(gòu)房群眾的合法權(quán)益[10-11]。

圖5 數(shù)據(jù)整合路線圖

(6)建立完善失信企業(yè)懲戒機(jī)制。因開發(fā)建設(shè)單位自身原因不配合或者不繳納所欠的項(xiàng)目建設(shè)用地出讓金、相關(guān)稅費(fèi)等原因?qū)е職v史遺留問(wèn)題遲遲不能得到有效解決的，相關(guān)部門應(yīng)對(duì)其從嚴(yán)依法追究責(zé)任，并通過(guò)建立完善失信企業(yè)懲戒機(jī)制，限制投標(biāo)資格，暫停辦理用地和規(guī)劃及新建項(xiàng)目建設(shè)手續(xù)，限制該銷(預(yù))售、投融資等措施，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行為，杜絕新的“歷史遺留問(wèn)題”發(fā)生。

4 結(jié)語(yǔ)

菏澤市區(qū)老舊小區(qū)存在的不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題既有共性問(wèn)題，又有自身原因。本文秉持客觀原則認(rèn)識(shí)到老舊小區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題存在的普遍性，充分意識(shí)到加快解決老舊小區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題的迫切性、重要性。本文通過(guò)對(duì)老舊小區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題的調(diào)查了解、分析原因,提出了維護(hù)購(gòu)房群眾合法權(quán)益，完善聯(lián)動(dòng)協(xié)商機(jī)制，建立督導(dǎo)考核機(jī)制，加快推進(jìn)數(shù)據(jù)整合，尋求更多政策支持，建立完善失信企業(yè)懲戒體系等解決問(wèn)題的對(duì)策建議[12]，對(duì)進(jìn)一步妥善解決老舊住宅小區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記遺留問(wèn)題，維護(hù)群眾不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益和社會(huì)穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展有重要現(xiàn)實(shí)意義，同時(shí)也為其它地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題的解決提供了參考。