王哲

今年2月底，為了實現(xiàn)“租購并舉、因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”目標，全國住宅用地供給實施“新政”，全國22個城市實施雙集中供地，一年分3次集中發(fā)布出讓公告并集中組織出讓。隨著合肥市和鄭州市的首輪集中供地拍賣在6月3日落槌，目前已有19個城市完成了集中供地的首秀，集中供地的成交總額已經(jīng)達到8000億元人民幣。

“雙集中”政策的初衷是遏制地方土地財政依賴程度，減少“地王”現(xiàn)象，貫徹落實“房住不炒”，眾多媒體與專家也曾預測，“雙集中”政策會促使土拍總體熱度下降、地價漲幅放緩。但從部分城市首輪的執(zhí)行效果來看，這些初衷并沒有得到有效落實，部分城市土拍熱度很高，多次出現(xiàn)10多家知名房企或聯(lián)合體圍獵一塊土地的現(xiàn)象，實質(zhì)上出現(xiàn)了多處“地王”地塊，從實際成交地價來看，絕大部分城市有不同幅度上漲?！半p集中”新政能否成為土地市場的“退熱貼”和標本兼治的“特效藥”？

土拍冷熱延續(xù)以往

“看了幾個一線城市的雙集中供地情況，我更加焦慮了?！睖蕚湓趦扇陜?nèi)購置改善型住房的購房者徐杰如是告訴《中國報道》記者，“部分城市實際成交地價比去年同期大幅度提高，心里實在不安。”

5月10日，在北京市西南三環(huán)六里橋的北京行政服務中心，幾十家房企不斷舉牌競價，將幾十公里外東北五環(huán)外的金盞地區(qū)兩塊地的樓面價刷新至5.3萬元/平方米，這比當?shù)卣诮ㄔO的另一項目的樓面價貴了接近30%，也就是說，這兩塊地的樓面地價就已經(jīng)幾乎達到或超過了此前項目的市場銷售價。

北京今年首輪集中供地歷時4天，29宗掛牌地塊中，有22宗觸及最高土地限價，其中10宗土地轉(zhuǎn)入高標準商品住宅建設方案投報程序。雖然溢價率整體看上去不高，僅為9.5%，但考慮到競報公租房面積、政府持有產(chǎn)權等，到手土地的實際溢價率，遠遠高于表面溢價率。

廈門、重慶、無錫首場集中供地中，多處地塊起拍樓面價即刷新區(qū)域的歷史成交樓面價。3個城市的成交樓面均價較去年全年分別上漲了71%、51%和31%。重慶市平均溢價率達43%，較2020年全年增長33個百分點，甚至有地塊出現(xiàn)130%的溢價率。無錫市成交的16宗土地中，15宗土地達到了最高限價，其中一半左右的地塊刷新了地區(qū)歷史樓面價。而廈門市成交的5宗土地中，3宗土地達到了最高限價。

杭州首批集中供地土拍多“封頂自持”。早在土拍前一日，四分之三的地塊就在自由報價環(huán)節(jié)中觸及“價格封頂”，進入競報商品住宅自持比例環(huán)節(jié)。本次杭州共集中出讓57宗住宅用地，平均溢價率超過25%。

在4月底進行的廣州首批集中供地競拍中，黃埔知識城兩塊土地分別拍出了3.1萬元/平方米和2.7萬元/平方米的樓面價，超過了附近在售項目3萬元/平方米以內(nèi)的均價，“面粉貴過面包”。

“雙集中”政策的初衷是遏制地方土地財政依賴程度，減少“地王”現(xiàn)象，貫徹落實“房住不炒”。

北方大部分城市土拍市場則延續(xù)以往。天津平均溢價率為10%，青島除1宗地塊溢價成交之外，其余均為底價成交。沈陽與長春的樓面成交均價，比2020年全年略高。從首輪土拍情況看，供地新政目前并沒有有效改變土拍格局。

“從未有過的緊張與焦慮”

“我們這次一塊地也沒有拿到，主要是感覺算不過賬來，沒有賺頭?！币患翌^部央企開發(fā)商相關負責人在接受《中國報道》記者采訪時直言，部分城市為了把溢價率控制得看上去低，而把出讓底價抬得很高，與區(qū)域地價相比有明顯的漲幅，而在另一端，售價上限又被嚴格限制，利潤率被擠壓，對于良心企業(yè)來說，不偷工減料要做出好產(chǎn)品來恐怕很難。

5月14日，濱江集團老板戚金興在網(wǎng)上公開回答網(wǎng)友提問時表示：“此次杭州土拍，公司獲取了5塊地，憑借團隊精干、高效管理、融資能力強、品牌影響大等優(yōu)勢，將努力做到1%～2%的凈利潤水平?！?/p>

“我們感覺到前所未有的緊張與焦慮?！币患议_發(fā)商的投拓負責人告訴記者，“拍地前焦慮，怕?lián)尣坏降?拍到手后更緊張，怕虧損?！彼硎荆舜渭泄┑睾芏酂狳c城市的地塊“明面”上的利潤率都不超過5%，有的地塊甚至明顯是虧損的，但為了維持企業(yè)發(fā)展和各種考慮，很多企業(yè)還是硬著頭皮拿地?！叭绻凑找酝哪玫販y算標準，這批地的利潤怎么都算不過來賬，但是不搶，就將失去市場。拿地可能會死，但不拿地肯定會死。拿到地就有了融資的資本和機會，就有了規(guī)模，為確保公司戰(zhàn)略布局，保證在核心城市的市場占有率，必須要拿。”

公開數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)在“三穩(wěn)”政策開始后就已經(jīng)告別了高利潤時代。

公開數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)在“三穩(wěn)”政策開始后就已經(jīng)告別了高利潤時代，一路從動輒超過20%的利潤水平下探到低于10%。到2020年，百強房企平均凈利潤率為11.2%，在多數(shù)一二線城市，很多項目最終的利潤水平僅能達到5%～6%。而雙集中供地新政之下，盈利空間進一步縮小，一部分城市的很多高溢價項目在核算后接近零利潤或負利潤。

“新政下，行業(yè)需要更多的理智和冷靜?！备埤堉袊鴪?zhí)行總裁姜煒提醒說，“站在投資端的角度來分析，房企要認清現(xiàn)實，學會經(jīng)營低利潤項目，不具備先發(fā)優(yōu)勢的中小房企更要認清形勢、謀定后動。”

房地產(chǎn)行業(yè)觀察人士徐若男對《中國報道》記者表示，從一定程度上來說，集中供地政策加速了地產(chǎn)行業(yè)的洗牌，那些明知算不過賬來，卻為了抓住一年僅有的3次機會，硬著頭皮拿高價地的房企，必將會面臨重大風險。做大規(guī)模是房企發(fā)展的必由之路，但越是在土拍“踩踏”的時候，越要注意企業(yè)的風險管理。

政策改革任重道遠

土地出讓形式的改革，事關重大，首批集中供地又帶有試點性質(zhì)，記者采訪的專家普遍認為，相關政策制定部門應及時總結經(jīng)驗聽取建議，更好地推進集中供地后續(xù)工作的進展，更好地體現(xiàn)“房住不炒”的真意。

相關政策制定部門應及時總結經(jīng)驗聽取建議，更好地推進集中供地后續(xù)工作的進展，更好地體現(xiàn)“房住不炒”的真意。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析說，“雙集中”政策最初是希望通過控制土地供給端統(tǒng)一行為，降低房企參拍率，減少重復競爭來降低土地拍賣過程加價，從而控制地價，是“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的重要體現(xiàn)。由于重點城市的房價高、土地競爭激烈，影響力大，穩(wěn)定了重點城市的地價，可帶動全國大多數(shù)城市房價趨穩(wěn)。另外便是提升透明度，為市場主體提供更多的機會，從而降低市場集中度。但“雙集中”政策能否按住地價并且限制住房價，對房地產(chǎn)市場的降溫產(chǎn)生積極影響，從第一輪集中供地情況來看情況堪憂，還有待于政策的進一步調(diào)整。

“地方政府‘算賬，要實現(xiàn)良性發(fā)展，一定要把企業(yè)的合理利潤算進去，也要留給企業(yè)足夠的測算時間和空間。一幅地塊動輒幾十億，算錯了誰都承受不起，對于市場來說也不是一個健康的方向，集中供地政策后續(xù)調(diào)整的空間很大?！币晃环康禺a(chǎn)行業(yè)的資深研究者對《中國報道》記者坦言。

實際上，從4月15日長春打響集中供地第一槍開始，對于“雙集中”政策預期是否實現(xiàn)的討論就從未停止。尤其體現(xiàn)在長三角、熱點城市、熱點地塊的拍賣上。廣州土拍開始后，土地市場掀起一輪又一輪熱潮，重慶、無錫、杭州、廈門等熱點城市的土拍過程再一次掀起熱議，普遍的輿論是，“雙集中”政策不僅沒有抑制地價，反而抬高了地價。

另一方面記者也注意到，除了“雙集中”政策實施之外，同期還有其他調(diào)控政策紛紛出臺。住建部多次約談熱點城市，各大城市對限購、限售政策陸續(xù)加碼，對房市的調(diào)控繼續(xù)收緊。隨著多項政策的重拳出擊，有部分城市的熱度開始降溫，多個城市的住宅成交量略有下跌。

經(jīng)濟學家任澤平認為，現(xiàn)在的生育率問題、年輕人“躺平”問題，都和高房價息息相關，真正控制房價的關鍵不在于供地次數(shù)以及限購限售等調(diào)控政策，而在于供地量與人口的均衡程度，他認為，人口流入的地方相應的供給建設用地指標也要提升。比如東北、西北的建設用地指標賣給東部或者南方，就像碳交易一樣，實現(xiàn)地方財政平衡的同時房地產(chǎn)的供求也平衡了，以實際解決供求矛盾。