寇占芳

（中國水電水利水電十一局有限公司，河南 鄭州 450001）

現(xiàn)代化的物業(yè)工作離不開各類設(shè)備的支持，因此，關(guān)于設(shè)備的管理是保證物業(yè)項目順利進(jìn)行的重要基礎(chǔ)，設(shè)備管理工作質(zhì)量水平影響著設(shè)備功能的發(fā)揮，同時也影響著物業(yè)項目的操作以及實用性的體現(xiàn)。物業(yè)項目設(shè)備包含的內(nèi)容眾多，例如土木、消防電梯等多個領(lǐng)域，因此在日常實施過程中面臨的操作難度相對較大。為了確保設(shè)備管理質(zhì)量達(dá)標(biāo)，將精細(xì)化管理體系引入其中，減少維修成本的投入，獲得最大的效益，帶動物業(yè)管理整體效率的提高，是現(xiàn)階段物業(yè)項目的重要工作內(nèi)容。

1 精細(xì)化管理的內(nèi)涵與外延

關(guān)于精細(xì)化管理模式的內(nèi)容，主要包括管理理念，心態(tài)與流程規(guī)則和方法三項內(nèi)容，管理理念層是整個管理工作的價值取向所在，形態(tài)和流程則是指支撐管理實施的組織結(jié)構(gòu)，運(yùn)行規(guī)則是指對員工行為進(jìn)行約束的具體條例，而方法則是對預(yù)期管理目標(biāo)進(jìn)行實現(xiàn)所使用的方法。關(guān)于精細(xì)化管理模式的外延主要包括整體戰(zhàn)略，戰(zhàn)術(shù)策略以及實施方案。整體戰(zhàn)略是指企業(yè)所選擇的經(jīng)營模式，取決于企業(yè)的經(jīng)營理念；戰(zhàn)術(shù)策略則是指關(guān)于商業(yè)物業(yè)管理模式構(gòu)建的過程，在整體戰(zhàn)略和實施方案中發(fā)揮承接的作用；實施方案則是指關(guān)于商業(yè)，物業(yè)管理的具體執(zhí)行，包含各類管理模式，執(zhí)行的規(guī)則以及方法。精細(xì)化管理具有標(biāo)準(zhǔn)化，數(shù)字化，流程化以及信息化的特征，能夠?qū)崿F(xiàn)各管理要素的有機(jī)結(jié)合，達(dá)到持續(xù)運(yùn)行的效果，因此，精細(xì)化管理逐漸成為各領(lǐng)域尤其是企業(yè)開展管理的重要模式，其模式如圖1 所示。

圖1 精細(xì)化管理模式

2 物業(yè)項目設(shè)備工程精細(xì)化管理措施

2.1 加強(qiáng)機(jī)房標(biāo)準(zhǔn)化管理

現(xiàn)代小區(qū)中所配備的設(shè)備數(shù)量逐漸增加，機(jī)房作為大部分設(shè)備的運(yùn)行場所，實施精細(xì)化管理十分必要。將精細(xì)化管理模式應(yīng)用于物業(yè)項目設(shè)備工程的管理工作中，第一步是針對機(jī)房標(biāo)準(zhǔn)化管理體系進(jìn)行建立，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化管理的相關(guān)概念，需要依據(jù)規(guī)范化的制度，針對現(xiàn)場現(xiàn)物實施管理，以此提升物業(yè)管理的質(zhì)量，實現(xiàn)管理目標(biāo)。為了保證機(jī)房標(biāo)準(zhǔn)化管理的效果，作為管理人員需要從四個層面展開具體的工作落實，包括整理、整頓、清掃和素養(yǎng)：（1）針對機(jī)房內(nèi)部設(shè)備的擺放位置進(jìn)行合理設(shè)計，避免各設(shè)備在運(yùn)行過程中出現(xiàn)相互干擾而引發(fā)故障情況出現(xiàn)；（2）完成整理之后，針對機(jī)房的整理結(jié)果進(jìn)行檢驗，檢驗合格之后，需要圍繞機(jī)房運(yùn)行設(shè)備的安放位置以及線路連接情況進(jìn)行復(fù)檢，找尋可能存在的安全隱患并進(jìn)行解決；（3）由物業(yè)管理人員負(fù)責(zé)機(jī)房設(shè)備的定期清掃工作，避免機(jī)房內(nèi)部出現(xiàn)灰塵或者是紙屑導(dǎo)致設(shè)備運(yùn)行故障，減少物業(yè)后期管理的障礙；（4）注重對于機(jī)房使用人員素質(zhì)教育水平的提升，例如，進(jìn)入機(jī)房作業(yè)需要嚴(yán)格遵循相關(guān)規(guī)章制度，在言談舉止上需要講究文明禮儀，嚴(yán)格要求日常工作態(tài)度，遵循節(jié)約能源的工作原則等。圍繞機(jī)房使用人員的日常工作行為設(shè)立規(guī)范并輔以監(jiān)督機(jī)制。通過上述舉措的有效落實，來保證機(jī)房標(biāo)準(zhǔn)化管理體系的建立，朝向精細(xì)化管理目標(biāo)進(jìn)發(fā)。

2.2 充分利用設(shè)備，節(jié)約用水

物業(yè)管理具有后勤保障屬性，因此在實施精細(xì)化管理過程中，要關(guān)注對于設(shè)備的充分利用，實現(xiàn)水資源的節(jié)約，滿足后勤保障需求。目前我國正面臨著水資源緊缺的發(fā)展問題，在實施物業(yè)管理過程中，需要保證對于水污染的嚴(yán)格控制，例如生活污水按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行排放，定期針對生活污水化學(xué)物質(zhì)組成成分進(jìn)行抽檢。在一些特殊設(shè)備供水方面需要嚴(yán)格保證水質(zhì)，以確保物業(yè)服務(wù)中供水的穩(wěn)定和安全。出于精細(xì)化管理的相關(guān)要求，并結(jié)合水資源保護(hù)的理念，物業(yè)項目中所包含的供水設(shè)施的數(shù)量和質(zhì)量是管理的重要內(nèi)容，對于一些常見的水資源浪費(fèi)問題，例如跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象進(jìn)行徹底根除，同時建立物理、化學(xué)處理機(jī)制，實現(xiàn)對于水資源的循環(huán)利用，借助精細(xì)化管理來達(dá)到節(jié)約用水的效果。

通過物業(yè)設(shè)備項目精細(xì)化管理的影響，可以帶動所有居民參與到節(jié)約用水的隊伍中，從而提高居民節(jié)約用水的意識，杜絕水資源浪費(fèi)現(xiàn)象的出現(xiàn)。除此之外，關(guān)于生活水箱，控制柜以及穩(wěn)壓裝置等各類供水設(shè)備需要保證定期檢修和維護(hù)，并準(zhǔn)確記錄檢修維護(hù)數(shù)據(jù)，以電子檔案的形式進(jìn)行保存，便于后續(xù)設(shè)備的審查和維修工作開展。針對不同設(shè)備的檢修保養(yǎng)年限進(jìn)行精細(xì)分析，重點供水設(shè)備，例如水泵或閥門需要開展定期檢修工作，保證供水設(shè)備功能正常的同時發(fā)揮其最大程度的供水功能。精細(xì)化管理的理念下的物業(yè)項目設(shè)備工程管理工作不僅強(qiáng)調(diào)供水質(zhì)量的保障，也需要關(guān)注對于水資源的循環(huán)利用和節(jié)約。

2.3 了解電梯設(shè)備，隨時救助被困人員

因土地使用面積有限的影響，城市中出現(xiàn)了越來越多的高層建筑，雖然高層建筑在一定程度上解決了住房面積有限的問題，是城市建設(shè)過程中的必然產(chǎn)物，但是對于高層業(yè)主而言，在出行的過程中對于電梯設(shè)備的依賴性較大，因此電梯已經(jīng)成為高層建筑的必備設(shè)備。關(guān)于電梯運(yùn)行狀態(tài)的保障十分必要，若在運(yùn)行過程中出現(xiàn)電梯設(shè)備故障必然會引發(fā)用戶的恐慌心理，嚴(yán)重的電梯設(shè)備事故還會危及用戶的生命健康。這里要求物業(yè)方能夠秉承著嚴(yán)謹(jǐn)，負(fù)責(zé)的態(tài)度，通過精細(xì)化管理的方式來預(yù)防電梯設(shè)備故障的出現(xiàn)。例如在日常管理過程中指導(dǎo)用戶正確使用電梯，避免錯誤使用情況的出現(xiàn)，這是降低電梯設(shè)備故障的重要途徑。同時，作為物業(yè)管理人員也需要積極掌握關(guān)于電梯維修專業(yè)知識，確保在電梯設(shè)備出現(xiàn)故障時及時進(jìn)行應(yīng)對，降低事故損害。更為重要的是養(yǎng)成良好的日常維護(hù)意識，定期展開電梯設(shè)備的檢修工作，包括電梯運(yùn)行線纜以及各線路的檢查等，剔除安全隱患，保證電梯的運(yùn)行順暢。有必要向用戶宣傳關(guān)于電梯設(shè)備故障應(yīng)對的急救措施，例如，當(dāng)電梯出現(xiàn)驟停故障時，被困人員首要任務(wù)是做好自我保護(hù)措施，保持冷靜，隨后進(jìn)行一系列的自救，包括向?qū)I(yè)人員尋求救助，或者按下每一層對應(yīng)按鈕，避免電梯從高空墜落而引發(fā)重大安全事故等。

2.4 積極參與外包工作，提高設(shè)備利用率

關(guān)于設(shè)備管理修整工作是物業(yè)項目設(shè)備工程精細(xì)化管理工作中的重要環(huán)節(jié)，為了保證該部分工作的質(zhì)量水準(zhǔn)，需要關(guān)注相關(guān)作業(yè)人員的專業(yè)水平，通過專業(yè)知識和技能的支撐來保證設(shè)備的正常運(yùn)行，同時也可以選擇和一些具有專業(yè)技術(shù)水準(zhǔn)的外包企業(yè)進(jìn)行合作的方式來提高對于各類設(shè)備的檢修和維護(hù)力度。這就要求物業(yè)方面積極參與到外包工作中，善于借助外包企業(yè)的力量來提高設(shè)備的利用率。外包企業(yè)在開展作業(yè)過程中會涉及到對于小區(qū)空間的使用，且工作時間可能和小區(qū)活動時間存在沖突，物業(yè)方面就需要承擔(dān)起協(xié)調(diào)溝通的責(zé)任，同時還需要對外包企業(yè)的工作質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，保證工作效率和質(zhì)量，確保合同內(nèi)容的準(zhǔn)確落實。借助專業(yè)維保公司的力量能夠有效提高設(shè)備的性能以及利用率，出于該目的的考慮，除了對外包公司的作業(yè)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督證還需要提供必要的支持，從而保證工作效率，以設(shè)備使用壽命和工作效率的提升作為工作重點，也為后續(xù)設(shè)備工程的精細(xì)化管理奠定基礎(chǔ)。

3 結(jié)語

綜上所述，物業(yè)項目中設(shè)備管理工作內(nèi)容較為繁雜，為了保證該項工作質(zhì)量，引入精細(xì)化管理體系，確保各設(shè)備質(zhì)量達(dá)標(biāo)，投入正常使用，保證物業(yè)管理質(zhì)量。為了體現(xiàn)精細(xì)化管理理念的應(yīng)用，需要保證精細(xì)化管理策略在日常管理工作細(xì)節(jié)中的體現(xiàn)，強(qiáng)調(diào)對于物業(yè)從業(yè)人員精細(xì)化管理意識的建設(shè)以及專業(yè)素養(yǎng)的提升，物業(yè)方面需要積極開展與外包專業(yè)維保公司之間的合作，從而提高物業(yè)項目中設(shè)備的使用壽命和工作效率，保證社區(qū)后勤工作質(zhì)量。