華楊 張競予

清華大學(xué)/建筑學(xué)院 北京 100084

引言

近年來，隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度，從高峰期到目前逐漸趨于理性、平穩(wěn)的發(fā)展時期。市場競爭使目前的房地產(chǎn)開發(fā)項目越來越強(qiáng)調(diào)市場定位的精準(zhǔn)和市場價值的高效，建筑帶來的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會效益以及可行性分析是當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)中的重點，建筑設(shè)計和開發(fā)過程的商品化屬性也越來越明顯，房地產(chǎn)策劃目前已經(jīng)成為決定建筑設(shè)計優(yōu)劣的重要環(huán)節(jié)。

從建筑專業(yè)的角度來看，雖然在當(dāng)前建筑院校的教學(xué)中已經(jīng)有教師、學(xué)生和建筑師們注意到前期策劃對于建筑設(shè)計的重要作用，但不得不承認(rèn)的是，目前建筑系的教學(xué)中對于美術(shù)基礎(chǔ)、概念和空間造型能力和圖面表達(dá)等傳統(tǒng)建筑教育內(nèi)容作為主導(dǎo)訓(xùn)練部分，前期策劃、經(jīng)濟(jì)和社會等與建筑設(shè)計息息相關(guān)的方面仍然處于被忽略的地位。國內(nèi)建筑教育培養(yǎng)的建筑設(shè)計工作者的一個普遍問題是多數(shù)比較缺乏綜合的經(jīng)濟(jì)意識，思維方式和關(guān)注點比較狹隘，普遍過于關(guān)注形式表達(dá)，不能從總體上把控建筑設(shè)計方案。導(dǎo)致的問題是建筑師丟棄在建筑設(shè)計方案中的決策能力，沒有足夠的高度站在項目的角度整體考慮，這一問題直接導(dǎo)致大多數(shù)的建筑設(shè)計方案處于盲目、被動地滿足甲方要求的工作狀態(tài)中。

從幾年的建筑設(shè)計從業(yè)經(jīng)驗來看，建筑師的最大困惑就是，甲方通常要求反復(fù)修改方案，導(dǎo)致建筑師的意圖支離破碎，很難完整呈現(xiàn)，在反復(fù)修改的過程中，進(jìn)一步喪失對方案整體性的把控，導(dǎo)致結(jié)果不如人意。這種情況的出現(xiàn)，在很大程度上是因為建筑師沒有主動參與到項目的策劃過程，未能充分理解項目開發(fā)的訴求。建筑師按照傳統(tǒng)的設(shè)計流程，被動地滿足甲方在設(shè)計任務(wù)書中的要求，在方案形成階段會造成明顯的滯后，往往無法滿足建筑作為房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求和效益，造成設(shè)計和策劃之間的斷層。因此，在建筑設(shè)計中需要關(guān)注房地產(chǎn)前期策劃對建筑設(shè)計的決定作用。

1 房地產(chǎn)策劃與建筑設(shè)計的關(guān)系

建筑設(shè)計是一個復(fù)雜的系統(tǒng)，方案設(shè)計過程不只是解決建筑的功能和形式，還包括建筑項目的經(jīng)濟(jì)性、時間、目標(biāo)和現(xiàn)狀。例如“商品住宅開發(fā)的規(guī)劃策劃研究[1]”一文中提到商品住宅的開發(fā)是由多種復(fù)雜因素構(gòu)成的，是一個典型的系統(tǒng)工程，其中牽涉到大量人口居住、生活、工作、休閑、娛樂等問題。圖1概括了在建筑設(shè)計概念方案形成階段所需要考慮的內(nèi)容。從圖1中可以發(fā)現(xiàn)，目前的大部分建筑設(shè)計過程主要以關(guān)注形式和功能為主，建筑設(shè)計者通常只參與了全部工程的一小部分，只是解決了形式問題，對于前期的策劃和決策內(nèi)容了解不足，這應(yīng)該是離“建筑師”這個稱謂的職責(zé)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。

圖1 建筑設(shè)計中需要考慮的相關(guān)問題

房地產(chǎn)策劃是建筑設(shè)計的第一個階段，也是最重要的一個階段，這個階段決定了建筑設(shè)計方案的整體走向，這個階段的決策失誤會導(dǎo)致整個項目方案的失敗。建筑設(shè)計中需要處理功能、需求、環(huán)境等一系列龐雜的內(nèi)容，無論是建筑設(shè)計師還是開發(fā)商都無法清晰地理出頭緒，這就需要通過專業(yè)的前期規(guī)劃和建筑策劃環(huán)節(jié)對建筑設(shè)計進(jìn)行整體把控，通過前期策劃，對項目的市場定位、功能需求、可行性、政策要求等進(jìn)行綜合評估，給出預(yù)期評估結(jié)果。有的文章中把前期策劃和建筑設(shè)計的關(guān)系比作“骨骼”和“肌肉”的關(guān)系，前期策劃決定了建筑的功能、定位、面積需求等基本骨架系統(tǒng)，對建筑設(shè)計起到整體把控、目標(biāo)指引的作用。整體骨架確定以后，再為骨骼添加“肌肉”，在策劃的基礎(chǔ)上進(jìn)行空間造型的設(shè)計，通過體塊組合和空間概念構(gòu)想賦予建筑以豐富的形態(tài)，形成完整的建筑設(shè)計方案[2]。經(jīng)過從策劃到設(shè)計的過程得出的設(shè)計方案，通常是具有高度可行性的，其中融合的設(shè)計師的創(chuàng)意和理念也是切合實際的，這樣的設(shè)計理念有更大的可能能夠付諸實施，而不只是建筑師的主觀意愿。

建筑設(shè)計過程需要有前期策劃的引導(dǎo)和定位，才能成為一個有價值的設(shè)計，一些建筑設(shè)計中方案做得再好，如果沒有注意到前期策劃的基本要素，都有可能造成大量的修改或者推翻重來。例如，圖2是深圳華森建筑設(shè)計事務(wù)所的一個住宅項目，甲方要求的住宅類型以高層為主，設(shè)計院根據(jù)任務(wù)書要求完成了方案設(shè)計，方案經(jīng)過幾輪修改已經(jīng)基本完成。

圖2 某住宅項目原方案（方案一：以高層為主）

但是甲方經(jīng)過隨后的市場分析發(fā)現(xiàn)，如果將地塊定位從高層為主改為別墅區(qū)，雖然會減小地塊的容積率和出售面積，但是總體投入也相對更小。經(jīng)過可行性分析得出方案一小高層的項目總成本為66422.20萬元，預(yù)期銷售收入為70434.31萬元，得出的投入產(chǎn)出比為0.94；以別墅為主的方案二中，預(yù)期總成本為37071.08萬元，預(yù)期銷售收益為41115.62萬元，投入產(chǎn)出比為0.90。兩個方案相互比較發(fā)現(xiàn)，和方案一建高層相比，建別墅可以獲得更有利的投入產(chǎn)出比。所以甲方公司決定修改方案，最終的方案見圖3（方案二）。結(jié)果是前期大量的設(shè)計工作需要重來一遍，而且由于修建性詳細(xì)規(guī)劃已經(jīng)經(jīng)過報批，整個修改過程經(jīng)歷了大量復(fù)雜的流程，由于設(shè)計和策劃之間的脫節(jié)，導(dǎo)致了大量的重復(fù)工作和無效投入。

圖3 某住宅項目最終方案（方案二：以別墅為主）

2 建筑設(shè)計中需要考慮的策劃相關(guān)內(nèi)容

從開發(fā)商的訴求來說，建筑更多的是一種商品，開發(fā)商的主要關(guān)注點通常是房地產(chǎn)項目利潤與風(fēng)險問題，在保證風(fēng)險的前提下在最短的時間達(dá)到最高的投入與產(chǎn)出比，是房地產(chǎn)開發(fā)中的重要問題。因為開發(fā)商的資金多來源于銀行貸款或資本市場拆借，銀行年華利率大概在7%～8%左右[3]，所以有人說“房地產(chǎn)開發(fā)其實就是一個與時間賽跑的行業(yè)，每一天的浪費都意味著金錢的流失[4]?！绷硗?，地產(chǎn)開發(fā)項目還會考慮到地產(chǎn)品牌的影響和公信力等方面，通過精品示范項目的建設(shè)可以達(dá)到擴(kuò)大地產(chǎn)品牌公信力和知名度的目標(biāo)。

因此不難理解到，從房地產(chǎn)開發(fā)的角度看，在建筑方案設(shè)計過程中，最重要的幾點首先是成本和運營時間控制、營銷策劃，建筑需要實現(xiàn)的功能次之，建筑造型則是排在最末的位置。（圖4）

圖4 地產(chǎn)策劃公司的部門設(shè)置和流程

2.1 成本控制

房地產(chǎn)項目的成本控制是與建筑設(shè)計過程息息相關(guān)的。成本控制是建筑的方案設(shè)計中需要考慮的主要問題之一，如果因為形式、結(jié)構(gòu)、造型等因素造成成本控制達(dá)不到預(yù)期，通常導(dǎo)致整個設(shè)計方案無法成立。例如，對于地形改造比較困難的場地地質(zhì)條件，方案中的地形改造會直接增加建設(shè)成本，如果在建筑設(shè)計中順應(yīng)地形進(jìn)行建筑功能布局，或進(jìn)行場地標(biāo)高調(diào)整，能夠減少土方量，有效地達(dá)到降低成本的目的。

例如在一個高層綜合體項目設(shè)計過程中，方案設(shè)計中確定地下室為四層，設(shè)計完成后在場地勘探中得知地下室四層深度的區(qū)域為巖石層，如按原方案進(jìn)行建設(shè)需要對巖石進(jìn)行大量的爆破作業(yè)，直接提高建設(shè)成本，而且會增加施工時間，拖慢施工進(jìn)度。因此，開發(fā)商決定取消四層地下室改為三層，避開巖石層，節(jié)省了大量成本，但是整個設(shè)計方案為滿足缺失的功能面積需求重新進(jìn)行了比較大的改動。目前，這一類問題在建筑設(shè)計工作中是比較普遍的，根本原因就是建筑設(shè)計中設(shè)計和策劃脫節(jié)、在設(shè)計中沒有全盤考慮導(dǎo)致的一系列問題。

2.2 營銷理念

建筑的前期策劃還包括與市場營銷相關(guān)的可行性研究，比如在住宅項目中周邊樓盤分析、在售戶型、市場需求、面積配比等，通過地區(qū)周邊情況的調(diào)研和分析確定產(chǎn)品定位、消費群體，依據(jù)需求確定建筑設(shè)計的特色和概念賣點，進(jìn)而確定建筑設(shè)計的布局、住宅類型、面積配比、造型風(fēng)格等[5]。

2.3 項目運營把控

時間是房地產(chǎn)開發(fā)中的重點，在前期策劃中需要對項目的運營時間、部門、人員進(jìn)行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，確定建筑的建設(shè)周期、時間節(jié)點以及各部門的協(xié)調(diào)。時間成本也是和方案設(shè)計息息相關(guān)的重要方面，例如對于施工周期要求較高的項目，采用不同的形式、結(jié)構(gòu)選型和細(xì)部作法對于工期的影響非常大，在建筑設(shè)計中如果能主動地統(tǒng)籌考慮施工周期的影響，選擇施工時間較短的作法，控制施工時間，也就提高了建筑方案的可實施性。

3 目前國內(nèi)建筑設(shè)計過程中存在的缺陷

3.1 建筑設(shè)計從業(yè)者缺乏前期策劃的知識和意識

由于國內(nèi)大部分高校的建筑教育模式比較偏向傳統(tǒng)建筑教育體系，目前，國內(nèi)的建筑設(shè)計從業(yè)者通常具備扎實的專業(yè)基本功，包括功能流線、空間造型能力、圖面表達(dá)能力、方案能力以及施工圖經(jīng)驗，但是對于國內(nèi)的從業(yè)者來說，普遍比較缺乏對房地產(chǎn)開發(fā)的整體認(rèn)識，缺少對建筑設(shè)計過程的綜合控制能力，不利于房地產(chǎn)開發(fā)中的整體控制[6]。

3.2 創(chuàng)作概念與現(xiàn)實脫節(jié)

缺乏對項目的整體認(rèn)識，在滿足任務(wù)書要求的前提下，把關(guān)注重點放在創(chuàng)作思想和空間造型上，通常導(dǎo)致創(chuàng)作的方案容易脫離現(xiàn)實，沒有建立在需求的基礎(chǔ)上，結(jié)果必然是在甲方的要求下進(jìn)行反復(fù)修改，最后面目全非。這就是為什么設(shè)計從業(yè)者通常抱怨設(shè)計意圖難以達(dá)成的根本原因之一。其實根本問題還是在于，建筑設(shè)計從業(yè)者無法從甲方和房地產(chǎn)開發(fā)的角度全面考慮建筑設(shè)計方案。問題的結(jié)果是更多的設(shè)計從業(yè)者從剛畢業(yè)的滿懷熱情到淪為甲方的繪圖員，聽從甲方的要求進(jìn)行修改，在反復(fù)的修改中導(dǎo)致建筑方案缺乏整體性、面目全非[7]。

3.3 策劃與設(shè)計脫節(jié)

目前，國內(nèi)專業(yè)的策劃工作一般是由獨立的公司或部門進(jìn)行，策劃和設(shè)計兩者之間在一定程度上缺乏統(tǒng)籌和整合。這樣的工作體系的弊端是策劃者可能會把重點放在投資效益和營銷導(dǎo)向，把房地產(chǎn)策劃等同于銷售策劃，在整體策劃中建筑本身的設(shè)計方案的實用性和創(chuàng)新性往往放在次要地位。導(dǎo)致的結(jié)果是一些樓盤的營銷口號很“響亮”，建筑產(chǎn)品卻呈現(xiàn)嚴(yán)重的同質(zhì)化現(xiàn)象，建筑產(chǎn)品本身缺乏創(chuàng)新，策劃營銷流于炒作。另外，建筑設(shè)計師不參與到策劃工作，由各種非建筑專業(yè)的眼光來指導(dǎo)建筑設(shè)計，比較容易導(dǎo)致策劃與設(shè)計之間產(chǎn)生脫節(jié)和“長官意志”的現(xiàn)象，導(dǎo)致很多建筑的建成效果不夠理想[8]。

4 以上問題的解決方法初探

4.1 建立策劃-設(shè)計復(fù)合機(jī)構(gòu)

在一些歐美國家中，建筑師同時可以提供專業(yè)的前期策劃服務(wù)，并且作為附加服務(wù)單獨收取費用。目前國內(nèi)的策劃與設(shè)計脫節(jié)問題比較明顯，這個問題的出現(xiàn)容易導(dǎo)致建筑設(shè)計中缺乏整體性，不利于高質(zhì)量的建筑產(chǎn)品的產(chǎn)生，會在一定程度上影響建筑設(shè)計的創(chuàng)新和設(shè)計理念的貫徹。因此，把策劃咨詢類機(jī)構(gòu)與設(shè)計類機(jī)構(gòu)相互融合，形成整體的工作體系，應(yīng)該是未來的主要發(fā)展方向。策劃－設(shè)計復(fù)合機(jī)構(gòu)的建立，有助于策劃和設(shè)計的過程無縫對接，兩個部分在整個設(shè)計過程中積極展開合作，共同明確在項目開發(fā)中的總體目標(biāo)與開發(fā)需求，共同考慮項目可行性、工期、市場等各方面需求，然后在建筑的設(shè)計過程中主動針對以上問題進(jìn)行方案設(shè)計和問題回應(yīng)。這樣工作方式的優(yōu)點在于，在整個設(shè)計流程中減少意愿傳達(dá)和建筑方案創(chuàng)作之間的誤差，有助于形成高完成度的建筑作品，提高市場競爭力[9]。

4.2 建筑學(xué)教育的改革和調(diào)整

國內(nèi)第一批建筑教育家的留學(xué)地以“Baux-art”古典建筑教育模式盛行的賓大為主，“Baux-art”教育模式強(qiáng)調(diào)建筑的形式、美學(xué)及藝術(shù)素養(yǎng)在建筑設(shè)計中的絕對主導(dǎo)地位。因此，國內(nèi)的建筑學(xué)教育從發(fā)展初期就是從強(qiáng)調(diào)藝術(shù)和美術(shù)素養(yǎng)的傳統(tǒng)建筑教育模式中發(fā)展而來。該教育體系下，會使得建筑師在學(xué)習(xí)過程中缺乏一些基本的房地產(chǎn)相關(guān)知識，如經(jīng)濟(jì)學(xué)、營銷學(xué)、管理學(xué)及數(shù)理統(tǒng)計等方面的教育比較匱乏，導(dǎo)致國內(nèi)建筑院校培養(yǎng)的從業(yè)建筑師雖然屬于工科專業(yè)，但是知識結(jié)構(gòu)不夠全面。結(jié)果是這些具有建筑設(shè)計理想和熱情的畢業(yè)生無法適應(yīng)設(shè)計院的工作方式，在建筑教育體系中培養(yǎng)的藝術(shù)素養(yǎng)與創(chuàng)造性也不能得到充分發(fā)揮。因此，建筑學(xué)的教育模式，特別是設(shè)計課的關(guān)注重點應(yīng)該更多結(jié)合實際的市場情況，引導(dǎo)學(xué)生對策劃相關(guān)交叉學(xué)科的內(nèi)容和興趣，加寬學(xué)生的知識結(jié)構(gòu)。