周玉文

案例：尹某是一名退休工人。今年1月初，他在女兒的資助下通過房屋中介購買了一套70平方米的二手房屋。在《房屋買賣合同》中，尹某作為買方與賣方就房屋的位置、面積、房屋價款及價款的支付方式、房屋過戶時間、違約責任等進行了約定，其中對房屋過戶條款的約定是：雙方有義務(wù)互相配合，保證在2021年2月底之前完成房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。對違約責任條款的約定是：任何一方當事人如果沒有按本合同約定履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對方損失的，應當予以賠償。由于春節(jié)前尹某和老伴去外地兒子家過年，回來時已經(jīng)是3月10日。雖然在臨近過戶的前幾天賣方曾打電話催促過尹某，但尹某兒子說，過戶是我們買方的權(quán)利，延遲幾天是沒有問題的，尹某也就沒有在意。

3月12日，當尹某與賣方在完成房屋過戶手續(xù)，要求拿房屋鑰匙時，賣方提出要賠償因為尹某延遲過戶給他造成的8000余元損失（賣方提供了因違反當?shù)胤课萁灰渍咚嘟?000余元費用的票據(jù)），否則不交房屋鑰匙。雙方因此發(fā)生糾紛。最后，尹某在咨詢律師后，賠償了賣方8000元才拿到房屋鑰匙。

說法：合同是當事人之間權(quán)利義務(wù)的約定。在合同的主要條款中，或者約定的是甲方的權(quán)利，或者約定的是乙方的權(quán)利。甲方的權(quán)利即是乙方的義務(wù)，乙方的權(quán)利即是甲方的義務(wù)，也有合同條款是互為權(quán)利義務(wù)的，即該條款是甲方的權(quán)利、乙方的義務(wù)，同時也是乙方的權(quán)利、甲方的義務(wù)。但是，在一些常見合同中，權(quán)利義務(wù)是相對固定的。例如，在房屋租賃合同中，按時向承租人提供約定質(zhì)量和面積的房屋即是出租人的義務(wù)，而要求出租人按時向承租人提供約定質(zhì)量和面積的房屋則是承租人的權(quán)利。按約定的時間和數(shù)額向出租人交納租金是承租人的義務(wù)，而要求承租人按約定的時間和數(shù)額向出租人交納租金則是出租人的權(quán)利。關(guān)于租賃時間的約定，則對雙方既是權(quán)利也是義務(wù)。譬如約定租賃期限為一年，承租人租期不滿一年即退出的，則構(gòu)成違約；如果出租人不滿一年要求出租人退出的，也同樣構(gòu)成違約。在房屋買賣合同中，買方的主要義務(wù)則是按約定數(shù)額及支付方式并在約定時間內(nèi)向賣方支付購房款；賣方的主要義務(wù)則是在約定的時間并按約定的方式支付符合一定質(zhì)量標準的房屋并協(xié)助買方將房屋過戶到買方名下。

當然，上面所說的只是一般情況，根據(jù)合同自由原則，當事人也完全可以做出與一般情況不同的約定。例如，在房屋租賃合同中，當事人約定的承租人可以隨時退出房屋；也可以約定出租人可以隨時要求承租人退出房屋，那么，這樣的條款對承租人和出租人就是權(quán)利條款了。因此，合同的條款究竟是權(quán)利條款還是義務(wù)條款，或者既是權(quán)利又是義務(wù)條款，全在于當事人是如何約定的，不能完全根據(jù)一般情況判斷，更不能想當然。

本案中，買賣雙方在《房屋買賣合同》中是將房屋過戶約定為互為權(quán)利義務(wù)的，這就是說，任何一方?jīng)]有按照約定履行義務(wù)都構(gòu)成違約，對方就可以請求其承擔違約責任。尹某因為沒有按約定履行房屋的過戶義務(wù)，確實因此給賣方造成了8000元損失，所以按合同的約定是應當予以賠償?shù)摹?/p>