陸富明

昆明建設(shè)咨詢管理有限公司，中國(guó)·云南 昆明 650200

1 引言

中國(guó)麗江鉑爾曼度假酒店將遵從鉑爾曼個(gè)性、時(shí)尚的原則，結(jié)合麗江納西特有的人文文化和自然風(fēng)光，為高端商務(wù)旅游度假人士提供高度私密、便捷和放松心情的超五星級(jí)體驗(yàn)式度假服務(wù)。

2 中國(guó)麗江鉑爾曼度假酒店項(xiàng)目建設(shè)背景

KCC城建股份李捷董事長(zhǎng)在《2009——2012年長(zhǎng)期戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃》中，總結(jié)了過去成功的經(jīng)驗(yàn)，展望了未來發(fā)展的新方向：以常規(guī)地產(chǎn)為依托，發(fā)展旅游度假地產(chǎn)。

中國(guó)麗江擁有三項(xiàng)世界遺產(chǎn)：世界文化遺產(chǎn)麗江古城、世界自然遺產(chǎn)老君山“三江并流”自然保護(hù)區(qū)、世界記憶遺產(chǎn)東巴典籍。豐富的自然景觀和人文景觀使麗江享有世界文化遺產(chǎn)、全國(guó)文明風(fēng)景區(qū)旅游示范區(qū)、國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、中國(guó)歷史文化名城、省級(jí)旅游度假區(qū)、國(guó)家四A級(jí)旅游景區(qū)等桂冠，成為獨(dú)具特色的旅游資源，國(guó)際旅游界權(quán)威機(jī)構(gòu)排序分析，麗江已位居“中國(guó)最令人向往的10個(gè)小城市”和“地球上最值得去的100個(gè)城市”之列。

目前麗江高端旅游度假酒店較少，大量集中于中端和低端市場(chǎng)，配套的設(shè)施達(dá)不到高端旅游的要求，與整個(gè)麗江的旅游發(fā)展趨向、玉龍雪山的旅游品質(zhì)和知名度是不相符的。在這樣的情況下，中國(guó)KCC城建股份旅游度假地產(chǎn)開發(fā)在麗江拉開了戲幕，麗江鉑爾曼度假酒店就是KCC城建股份開發(fā)建設(shè)的第一個(gè)引進(jìn)國(guó)際酒店管理品牌的高端旅游度假地產(chǎn)項(xiàng)目[1]。

3 麗江鉑爾曼度假酒店項(xiàng)目的策劃及定位

麗江市現(xiàn)有的酒店集中于滿足游客住宿的需求，酒店僅起到睡覺和中轉(zhuǎn)的功能，無法在酒店的空間和設(shè)施架構(gòu)上附載更多的功能，導(dǎo)致旅游時(shí)間的分散。而高端旅游度假酒店依托于項(xiàng)目的高投入，結(jié)合高端消費(fèi)群體的生活習(xí)慣配置必要的空間和設(shè)施，可以為旅游者創(chuàng)造和提供舒適的場(chǎng)所，繼而達(dá)到可預(yù)期的高回報(bào)。

在項(xiàng)目前期定位中，根據(jù)不同主題類型的旅游地產(chǎn)開發(fā)，選擇知名品牌的國(guó)際專業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)，為到來的客人提供好的服務(wù)，也最大程度地增加游客量。才能做到旅游地產(chǎn)開發(fā)成為一種旅游的吸引物，真正達(dá)到吸客、引客、滯客的作用，提高游客消費(fèi)水平，確保開發(fā)項(xiàng)目不斷的持續(xù)增值。

硬件設(shè)施的配置和建設(shè)達(dá)到超五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)，建設(shè)一次性達(dá)到高端經(jīng)營(yíng)使用的要求?？傮w配置的原則是，外部簡(jiǎn)潔質(zhì)樸并具有濃郁的民族特色和現(xiàn)代氣息，內(nèi)部使用空間便捷舒適，功能設(shè)置人性化，并結(jié)合度假旅游的特性增加具有差異化的情趣空間，猶如在自己家里的自如隨意而無世俗的煩擾，享受山野的清幽卻毫無隔世的孤寂，從而營(yíng)造一種在如畫風(fēng)景中自由棲居的閑適生活空間[2]。

建筑形式美觀，富于濃郁的地方特色，并具有強(qiáng)烈的現(xiàn)代感。建材多取材于當(dāng)?shù)丶爸苓叺貐^(qū)，力求達(dá)到與鄉(xiāng)土融合的效果，并與現(xiàn)代的建材和建筑技術(shù)向結(jié)合，創(chuàng)造宜人的環(huán)境。建筑結(jié)構(gòu)采用鋼、木、混凝土結(jié)合的混合結(jié)構(gòu)，墻體材料為磚、石結(jié)合，屋頂采用傳統(tǒng)的瓦屋面結(jié)合采暖制冷需求進(jìn)行改進(jìn)，增強(qiáng)保溫隔熱性能，降低能耗。建筑門窗采用鋼、鋁、木結(jié)合的方式，在保證滿足氣密和通風(fēng)的基礎(chǔ)上表達(dá)民族形式和建設(shè)傳統(tǒng)。電氣、供排水、暖通、弱電智能、景觀工程、室內(nèi)裝飾工程、消防設(shè)施及室外工程均按照超五星級(jí)酒店的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)、采購和建設(shè)[3]。

4 專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司的選擇

為了提高項(xiàng)目品質(zhì)和經(jīng)營(yíng)管理水平，旅游地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)好后，由專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司運(yùn)營(yíng)管理。也有的旅游地產(chǎn)開發(fā)商長(zhǎng)期跟專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司建立了比較好的合作關(guān)系，這樣在項(xiàng)目前期定位就能又快又準(zhǔn)。例如，目前中國(guó)金茂集團(tuán)已經(jīng)和希爾頓、喜達(dá)屋、萬豪、凱悅集團(tuán)合作；中國(guó)萬達(dá)集團(tuán)與雅高、喜達(dá)屋、希爾頓、凱悅集團(tuán)合作；中國(guó)昆明KCC城建股份與法國(guó)雅高、悅榕集團(tuán)合作。

KCC城建股份經(jīng)跟多家酒店管理公司對(duì)接和比選，最后決定跟全球酒店業(yè)排名前三的法國(guó)雅高國(guó)際酒店集團(tuán)合作，選用法國(guó)雅高38個(gè)品牌旗下在歐洲有100多年歷史的高端國(guó)際五星度假酒店品牌鉑爾曼（Pullman）作為酒店品牌進(jìn)行運(yùn)營(yíng)管理，共同打造麗江鉑爾曼度假酒店。

5 麗江鉑爾曼度假酒店項(xiàng)目選址

根據(jù)專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司（麗江鉑爾曼度假酒店）需求和KCC城建股份旅游度假地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略目標(biāo)，跟麗江政府相關(guān)職能部門多次對(duì)接考察，最后通過合法的手續(xù)拿到一塊總用地面積133716.6m2(200.5749畝)的地塊。該地塊具有得天獨(dú)厚的自然地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)和景觀優(yōu)勢(shì)，能很好地支撐上述市場(chǎng)的需求：用地距中國(guó)麗江機(jī)場(chǎng)直線距離27km，距玉龍雪山20km，距大研古城四方街5km，距束河古鎮(zhèn)四方街1.5km，距黑龍?zhí)豆珗@3.5km，距祥和新城和文筆海10km，用地區(qū)位極為優(yōu)越。地域開闊開闊，通視良好，北向可遠(yuǎn)眺玉龍雪山，景觀條件極為優(yōu)越[4]。

地塊東側(cè)與世界遺產(chǎn)公園相臨，西接中國(guó)云南鼎業(yè)集團(tuán)用地，北側(cè)為景觀農(nóng)田，南側(cè)則與香江路相接。規(guī)劃應(yīng)從保護(hù)人文、尊重自然、建設(shè)安全、降低建設(shè)成本、道路順暢等方面綜合考慮，盡量避免大規(guī)模的開挖，保護(hù)好自然地形、地貌，塑造城市空間的特色；充分利用用地內(nèi)的自然水體（開文橫井），形成綠色生態(tài)走廊，實(shí)現(xiàn)生態(tài)效益、景觀效益、經(jīng)濟(jì)效益的三豐收。

6 招標(biāo)階段的控制管理

招標(biāo)階段是業(yè)主選擇一個(gè)信譽(yù)良好設(shè)計(jì)單位和施工企業(yè)的過程，也是尋求一個(gè)各方均能接受的一個(gè)工程合理價(jià)格的過程，確保建設(shè)項(xiàng)目成本控制和工程順利實(shí)施的重要環(huán)節(jié)。

①首先必須建立健全建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)組織管理體系，然后制定招標(biāo)各工作環(huán)節(jié)的控制程序。

②根據(jù)專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司（麗江鉑爾曼度假酒店）需求和KCC城建股份旅游度假地產(chǎn)開發(fā)投資目標(biāo)，對(duì)各專業(yè)和分階段做好細(xì)化分解投資控制目標(biāo)，為招標(biāo)提前做好準(zhǔn)備工作。

③招標(biāo)階段對(duì)工程成本失控的防范措施。

第一，招標(biāo)文件的編制必須周到完善。

第二，工程造價(jià)及相關(guān)費(fèi)用約定一步到位包死，盡量減少暫定和可調(diào)金額項(xiàng)目。

第三，在實(shí)施過程中專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司會(huì)提出很多設(shè)計(jì)圖調(diào)整要求，因此對(duì)工程量清單以外的變更，必須事先約定一個(gè)可操作的結(jié)算方式。

第四，建設(shè)工程完工后還必須裝修、家俱辦公用品設(shè)備以及營(yíng)運(yùn)物資采購到位后，通過竣工驗(yàn)收移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)公司管理經(jīng)營(yíng)。因此，在對(duì)一些物資、設(shè)備、家俱辦公用品等采購前，必須要求供應(yīng)商提供樣品，經(jīng)業(yè)主和專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司確認(rèn)后才能招標(biāo)。

第五，裝飾裝修工程量清單報(bào)價(jià)，在評(píng)標(biāo)中必須對(duì)類似項(xiàng)目施工經(jīng)驗(yàn)，施工工藝和材料的選擇重點(diǎn)審核，確保項(xiàng)目報(bào)價(jià)的合理性。

第六，措施項(xiàng)目清單與施工方案關(guān)系密切相關(guān)，應(yīng)在招標(biāo)文件中明確約定是否允許投標(biāo)可以調(diào)整。

④在編制招標(biāo)文件中，本著風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的市場(chǎng)法則，對(duì)存在的各種風(fēng)險(xiǎn)必須有明確的約定。

⑤關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的約定，除了符合相關(guān)驗(yàn)收規(guī)范的要求外，還必須符合專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司運(yùn)營(yíng)要求的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。

⑥麗江鉑爾曼度假酒店項(xiàng)目投資控制分類及主控目標(biāo)見表1。

表1 麗江鉑爾曼度假酒店項(xiàng)目投資控制分類及主控目標(biāo)

⑦根據(jù)以上投資控制分類，決定采取限額設(shè)計(jì)、土建安裝包干單價(jià)、裝修包干總價(jià)、綠化景觀包干單價(jià)實(shí)施。

7 麗江鉑爾曼度假酒店項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)

旅游地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資主要在施工階段，而成本控制主要在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。

7.1 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)技術(shù)控制管理

麗江鉑爾曼度假酒店項(xiàng)目規(guī)劃方案設(shè)計(jì)，重點(diǎn)根據(jù)前期項(xiàng)目定位情況，技術(shù)管理結(jié)合專業(yè)管理公司給定條件、當(dāng)?shù)刈匀粭l件、社會(huì)條件、當(dāng)?shù)匾?guī)劃要求等綜合審核，從以下幾個(gè)方面對(duì)比優(yōu)化選擇合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。

①總體平面布置符合當(dāng)?shù)匾?guī)劃和管理公司經(jīng)營(yíng)使用功能要求，符合地塊自然條件和消防要求，酒店中軸線面向雪山最高峰，做到整體布置跟周邊環(huán)境相統(tǒng)一協(xié)調(diào)（圖1所示）。

圖1

②單體建筑組合可以多樣化，但在公共空間與私人空間、公共環(huán)境與私人環(huán)境既要相互隔離又相互滲透，充分體現(xiàn)出人、建筑與自然的和諧（如圖2、圖3所示）。

圖2

圖3

③建筑平面布置和室內(nèi)外配套設(shè)施，必須符合專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求。

④建筑外立面形態(tài)可以吸引當(dāng)?shù)鼐用裎幕木?，?nèi)部空間和內(nèi)裝效果充分挖掘休閑度假的舒適性（如圖4～圖7所示）。

圖4

圖5

圖6

圖7

⑤充分利用當(dāng)?shù)厝宋木坝^、自然景觀、旅游資源、地塊地段等優(yōu)勢(shì)，容入到項(xiàng)目規(guī)劃方案設(shè)計(jì)中（如圖8、圖9所示）。

圖8

圖9

⑥做好規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的修改對(duì)接和報(bào)批工作。

7.2 麗江鉑爾曼度假酒店項(xiàng)目功能區(qū)域劃分及參考面積比例

麗江鉑爾曼度假酒店項(xiàng)目功能區(qū)域劃分及參考面積比例見表2。

表2 項(xiàng)目功能區(qū)域劃分及參考面積比例

7.3 施工圖設(shè)計(jì)技術(shù)控制管理

施工圖設(shè)計(jì)是在規(guī)劃設(shè)計(jì)方案經(jīng)當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門審定取得《工程規(guī)劃許可證》后，設(shè)計(jì)單位對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案細(xì)化的過程。

①根據(jù)業(yè)主跟專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司和相關(guān)設(shè)計(jì)單位簽定合同內(nèi)容要求，編制工程設(shè)計(jì)管理總目標(biāo)和確定相互單位技術(shù)對(duì)接原則。

②向相關(guān)設(shè)計(jì)單位提供所需的基礎(chǔ)資料，特別是提供專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司技術(shù)支持的《產(chǎn)品指南》《硬件規(guī)范》等相關(guān)資料。

③組織相關(guān)設(shè)計(jì)單位和專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司對(duì)施工圖進(jìn)行綜合優(yōu)化及會(huì)審，避免設(shè)置功能不合理和各專業(yè)之間相互矛盾，造成不必要的返工和浪費(fèi)。

④施工設(shè)計(jì)圖優(yōu)化和會(huì)審工作完成后，上報(bào)政府主管職能部門對(duì)施工設(shè)計(jì)文件進(jìn)行審查，并做好審查過程中的技術(shù)對(duì)接工作。

8 建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施的六大控制

在建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施過程中，各參建單位不僅很多，而且各工作內(nèi)容差異性很大，只有在工程實(shí)施控制管理中以業(yè)主為核心，通過合同的簽訂和建立有效管理機(jī)構(gòu)，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目管理進(jìn)行創(chuàng)新，健全各項(xiàng)管理制度把各參建單位聯(lián)系成為一個(gè)整體，從技術(shù)、合同、成本、質(zhì)量、進(jìn)度、安全實(shí)施有效的控制管理，才能確保項(xiàng)目的整體目標(biāo)順利完成，最終各參建單位才能獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

8.1 建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施中的技術(shù)控制管理

旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施階段，需要不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目技術(shù)控制管理進(jìn)行創(chuàng)新。

8.1.1 工程實(shí)施準(zhǔn)備階段的技術(shù)控制管理

①組織監(jiān)理單位和各施工單位熟悉設(shè)計(jì)文件。

②要求各相關(guān)設(shè)計(jì)單位安排有施工經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)代表到現(xiàn)場(chǎng)。

③熟悉掌握各相關(guān)專業(yè)技術(shù)要點(diǎn)和相關(guān)合同要求，編制切實(shí)可行的《技術(shù)控制要點(diǎn)》。

④組織監(jiān)理、現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)代表、相關(guān)施工單位技術(shù)負(fù)責(zé)人，參觀學(xué)習(xí)類似項(xiàng)目工程實(shí)施成功的經(jīng)驗(yàn)。

⑤旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)涉及的單位和部門多而復(fù)雜，技術(shù)控制管理要求按不同性質(zhì)進(jìn)行分類技術(shù)對(duì)接。

8.1.2 工程實(shí)施階段的技術(shù)控制管理

①核查施工現(xiàn)場(chǎng)建筑放線定位，負(fù)責(zé)規(guī)劃驗(yàn)線組織工作。

②對(duì)技術(shù)資料分類建立檔案，做好建設(shè)工程信息管理和技術(shù)工作聯(lián)系函的對(duì)接工作。

③采取技術(shù)主動(dòng)控制，事先發(fā)現(xiàn)和及時(shí)發(fā)現(xiàn)各專業(yè)間存在的技術(shù)問題，及時(shí)做出正確的分析和采取果斷的處理措施。

④根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)展情況，定期或不定期組織相關(guān)設(shè)計(jì)單位、施工單位、專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行技術(shù)對(duì)接和復(fù)核工作。

⑤在主體結(jié)構(gòu)、裝修實(shí)施時(shí)，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，選擇有代表性的先進(jìn)行樣板房施工，經(jīng)業(yè)主和專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司驗(yàn)收合格后再展開大面積施工。樣板房的標(biāo)準(zhǔn)也是工程竣工驗(yàn)收后移交給管理公司接受的依據(jù)。

⑥做好竣工驗(yàn)收的技術(shù)資料審核工作。

8.2 建設(shè)項(xiàng)目合同管理

建設(shè)項(xiàng)目合同就地由多項(xiàng)合同組成，要求分工明確和層次清晰，才能形成一個(gè)完整并能覆蓋建設(shè)項(xiàng)目全過程的合同管理體系。

①由業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、綜合素質(zhì)高的人員組建合同管理團(tuán)隊(duì)，制定嚴(yán)格的合理管理程序和崗位職責(zé)。

②根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目不同專業(yè)類型確定相對(duì)應(yīng)的合同方式。對(duì)合同工程清單內(nèi)容必須考慮全面，在工程內(nèi)容劃分過程中要有利于成本控制和實(shí)施階段的綜合協(xié)調(diào)，做到不重項(xiàng)和漏項(xiàng)。

③組織定期和不定期工程例會(huì)，分析和總結(jié)合同執(zhí)行情況。

④建立和實(shí)行工程計(jì)量和確認(rèn)的嚴(yán)格程序，保證按合同條款對(duì)合格工程量進(jìn)行正確簽訂。

⑤建立工程價(jià)款支付審批制度，確保工程進(jìn)度款及時(shí)支付和竣工結(jié)算的順利完成。

⑥正確分析和處理合同變更，對(duì)其他原因和技術(shù)要求變化引起的合同變動(dòng)及時(shí)進(jìn)行商務(wù)談判。

⑦在合同執(zhí)行過程中，要認(rèn)真細(xì)致做好各項(xiàng)記錄和協(xié)調(diào)工作，對(duì)預(yù)見潛在的問題要及時(shí)解決，盡量減少素賠事件的發(fā)生。

8.3 建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施中的成本控制管理

①根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)地塊地貌、周邊環(huán)境、市政給排水等條件，結(jié)合地質(zhì)資料的研究，做好土方平衡計(jì)算工作，給設(shè)計(jì)人員對(duì)建筑群體室內(nèi)外地坪標(biāo)高調(diào)整提供可靠依據(jù)。

②認(rèn)真組織設(shè)計(jì)單位和參建相關(guān)單位以及專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司，做好施工圖的技術(shù)交底和會(huì)審工作，盡量減少項(xiàng)目實(shí)施中的設(shè)計(jì)變更。

③旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)大部分都在異地，要充分利用好招商引資政策和專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司品牌優(yōu)勢(shì)，做好當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政府職能部門的協(xié)調(diào)工作。

④對(duì)民居建筑、裝修及特殊要求的綠化景觀采取樣板工程先行，樣板完工后通過業(yè)主和專業(yè)管理公司驗(yàn)收總結(jié)后，再展開大面積施工。

⑤未經(jīng)監(jiān)理工程師驗(yàn)收合格完成的工程量不得支付工程進(jìn)度款。

⑥加強(qiáng)投資動(dòng)態(tài)跟蹤管理，定期和不定期進(jìn)行實(shí)際發(fā)生投資與計(jì)劃控制投資對(duì)比，若發(fā)現(xiàn)偏差，找出原因，及時(shí)采取糾編對(duì)策。

8.4 建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量控制管理

8.4.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)階段

從規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)開始，提出建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量的總體要求和標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到國(guó)家相關(guān)質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，也滿足專業(yè)管理公司運(yùn)營(yíng)使用標(biāo)準(zhǔn)。

8.4.2 建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施準(zhǔn)備階段

通過合同的簽訂把各施工單位聯(lián)系成為一個(gè)整體，然后充分發(fā)揮各單位優(yōu)勢(shì)，結(jié)合建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際情況，建立和健全可操作的質(zhì)量管理體系以及質(zhì)量管理的重獎(jiǎng)重罰制度。

8.4.3 建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施階段

組織協(xié)調(diào)好工程開工前的第一次工地會(huì)議，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)情況，完善各參建單位現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)，職責(zé)及人員分工。采取主動(dòng)控制，對(duì)施工質(zhì)量的難易程度進(jìn)行細(xì)分，提前解決相關(guān)交叉設(shè)計(jì)和施工中可能存在的問題。

8.4.4 樣板工程先行對(duì)質(zhì)量控制和驗(yàn)收的重要性

樣板工程的實(shí)施，不僅有利于施工過程中的質(zhì)量控制，也是工程竣工驗(yàn)收和移交給專業(yè)管理公司接受的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)（如圖10、11所示）。

圖10

圖11

8.5 建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)度控制管理

根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目決策確定的工期總目標(biāo)，編制項(xiàng)目總進(jìn)度控制計(jì)劃，并分解到各階段對(duì)相關(guān)參建單位相互交叉施工的進(jìn)度計(jì)劃控制，對(duì)可能出現(xiàn)的偏差提前做好預(yù)防和對(duì)策措施，確保預(yù)定目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

8.5.1 組織措施

①只有通過以業(yè)主為核心，使各參建單位之間形成相互信任，相互依賴的和諧關(guān)系，由單一性的協(xié)調(diào)改變?yōu)榉e極主動(dòng)的相互協(xié)調(diào)。

②充分利用專業(yè)管理公司各專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢(shì)，做好項(xiàng)目實(shí)施后期的設(shè)備設(shè)施的調(diào)試，分階段或分區(qū)域跟專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行中間驗(yàn)收移交。

③合理安排土建、設(shè)備、裝修以及道路和綜合管網(wǎng)的交叉進(jìn)場(chǎng)施工，確保項(xiàng)目按期或提前完成，盡快使項(xiàng)目投入使用實(shí)施投資效益的收入。

8.5.2 技術(shù)措施

①嚴(yán)格審核各參建單位施工組織措施和施工進(jìn)度計(jì)劃的可行性，確保各參建施工單位在合理的狀態(tài)下施工。

②組織協(xié)調(diào)好各專業(yè)施工圖交叉的技術(shù)對(duì)接工作，及時(shí)解決施工中存在的技術(shù)問題。

③充分調(diào)動(dòng)各參建施工單位和監(jiān)理的積極主動(dòng)性，對(duì)施工進(jìn)度實(shí)施動(dòng)態(tài)控制管理。

8.5.3 經(jīng)濟(jì)措施

①旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)參建施工單位很多，施工交叉很復(fù)雜，對(duì)不能按時(shí)提供工作面的施工單位必須收取誤期損失賠償金，對(duì)有利于整體項(xiàng)目提前工期移交工作面的施工單位必須給予獎(jiǎng)勵(lì)。

②因經(jīng)營(yíng)需要提前完工的項(xiàng)目對(duì)相關(guān)施工單位給予優(yōu)厚的趕工費(fèi)用。

8.5.4 運(yùn)營(yíng)物資采購控制

運(yùn)營(yíng)物資采購必須計(jì)劃跟項(xiàng)目竣工驗(yàn)收同步都位，也可以委托專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司提供供應(yīng)商信息或直接采購。

8.6 建設(shè)項(xiàng)目安全控制管理

8.6.1 設(shè)計(jì)階段的安全控制管理

從規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)階段，重點(diǎn)要審查設(shè)計(jì)是否符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范要求，特別是必須符合強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范要求。對(duì)后期經(jīng)營(yíng)維護(hù)保養(yǎng)的安全保障，在設(shè)計(jì)和施工階段工給予充分考慮，確保經(jīng)營(yíng)的正常、安全運(yùn)轉(zhuǎn)。

8.6.2 選擇施工單位的安全控制管理

在對(duì)施工單位、設(shè)備設(shè)式招投標(biāo)階段，重點(diǎn)審核選擇單位的安全保障措施，以往工程安全記錄情況。簽約施工合同時(shí)，還要簽定安全保障責(zé)任書，并對(duì)派往現(xiàn)場(chǎng)的安全負(fù)責(zé)人進(jìn)行全面考查。

8.6.3 項(xiàng)目實(shí)施階段的安全控制管理

工程實(shí)施階段要求各參建施工單位結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，編制切實(shí)可行的《安全文明施工管理和制度》《用電用水管理制度》《安全文明施工保障措施》。對(duì)現(xiàn)場(chǎng)定期和不定期組織檢查，嚴(yán)格按規(guī)章制度落實(shí)到位。

9 麗江鉑爾曼度假酒店項(xiàng)目的驗(yàn)收及移交

9.1 旅游地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和移交程序

9.1.1 中間驗(yàn)收移交

制定嚴(yán)格的各專業(yè)交叉施工運(yùn)作程序和成品保護(hù)措施，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理，協(xié)調(diào)處理好項(xiàng)目實(shí)施中的中間質(zhì)量驗(yàn)收移交。

9.1.2 竣工驗(yàn)收

當(dāng)單位工程達(dá)到竣工驗(yàn)收條件，建設(shè)單位要積極主動(dòng)組織相關(guān)參建單位和專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行檢查整改。

9.1.3 專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司驗(yàn)收

經(jīng)過竣工驗(yàn)收合格后，在不影響正常經(jīng)營(yíng)使用的前提下，專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司可以接受進(jìn)行試營(yíng)業(yè)。在試營(yíng)業(yè)期間，對(duì)存在的質(zhì)量問題限期整改。整改完后經(jīng)專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司驗(yàn)收合格后接管移交正式營(yíng)業(yè)。

9.2 酒店管理公司所需相關(guān)工程類證照清單

酒店管理公司所需相關(guān)工程類證照清單有以下幾種：

①鍋爐許可證；

②送電通知單；

③供氣許可證；

④供水證明；

⑤排煙合格證；

⑥環(huán)保許可證；

⑦排水許可證；

⑧電梯許可證；

⑨無線電臺(tái)執(zhí)照——內(nèi)部傳呼機(jī)；

⑩中華人民共和國(guó)無線電臺(tái)執(zhí)照（對(duì)講機(jī)）；

10 結(jié)語

酒店經(jīng)營(yíng)管理公司的引進(jìn)滯后，造成規(guī)劃設(shè)計(jì)與酒店管理公司對(duì)接不到位；酒店管理公司內(nèi)部各專業(yè)及酒店經(jīng)營(yíng)籌備部技術(shù)對(duì)接簽字認(rèn)可不到位，造成項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施中的返工；項(xiàng)目建設(shè)組織機(jī)構(gòu)不健全，部門職責(zé)及考核體系無法得到更好實(shí)施，最終造成項(xiàng)目管理各環(huán)節(jié)執(zhí)行力度不夠；規(guī)劃設(shè)計(jì)中員工通道及后勤用房設(shè)計(jì)不合理，員工通道、垃圾房、地下室入口及貨物通道等應(yīng)與酒店經(jīng)營(yíng)區(qū)嚴(yán)格分開，且需進(jìn)出方便；設(shè)備采購需配備一定的備用件；現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)對(duì)接不及時(shí)，特別是強(qiáng)弱電、空調(diào)、給排水在施工實(shí)施關(guān)鍵時(shí)刻對(duì)技術(shù)問題解決不到位。