王東寰

1 、 傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)面臨的困境及問(wèn)題

商業(yè)街區(qū)，也稱(chēng)為街區(qū)式商業(yè)。傳統(tǒng)街區(qū)定義為在城市發(fā)展經(jīng)歷中，通過(guò)長(zhǎng)期的歷史積累和商業(yè)周而復(fù)始的發(fā)展演變，由傳統(tǒng)建筑、街巷及公共空間構(gòu)成的生活性聚居區(qū)，不僅是一座城市的底蘊(yùn)，也是一座城市的人文符號(hào)和精神象征。商業(yè)街區(qū)同傳統(tǒng)商業(yè)最顯著的區(qū)別在于：一是開(kāi)放式生活消費(fèi)模式，一是封閉式商業(yè)生態(tài)模式。

傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)曾作為城市當(dāng)中最具核心價(jià)值的生活中心，也一度是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱。雖然城市更新的擴(kuò)張迅速，但大部分仍舊位于老城區(qū)市中心，地理區(qū)位相當(dāng)優(yōu)越，由于商業(yè)發(fā)展滯后、歷史和人文環(huán)境風(fēng)貌破落等原因，整體已經(jīng)與現(xiàn)代城市更新的發(fā)展顯得格格不入。更加由于自身商業(yè)功能老化、新興商業(yè)模式的崛起、消費(fèi)者消費(fèi)水平的普遍升級(jí)等諸多因素的多重疊加影響，正面臨發(fā)展停滯甚至衰敗的困境。

⑴、系統(tǒng)性規(guī)劃與經(jīng)營(yíng)成本的不平衡

按商業(yè)變革的自然規(guī)律而言，傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)的變革也免不了具有周期循環(huán)特性。早期，新的商業(yè)街區(qū)門(mén)店往往以新品牌，以低廉的價(jià)格吸引消費(fèi)者，擴(kuò)大銷(xiāo)售額，逐漸擴(kuò)張到街區(qū)，以規(guī)模輻射效應(yīng)優(yōu)勢(shì)占據(jù)市場(chǎng)。

隨著我國(guó)租賃市場(chǎng)的發(fā)展，到中期，傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)的門(mén)店租賃價(jià)格逐年增加，而又處于黃金地段，租金的上漲使得品牌商戶的經(jīng)營(yíng)成本逐年上升，利潤(rùn)逐年下降，直接導(dǎo)致商戶處于生存臨界點(diǎn)。

直至后期，租賃行為較為隨意，缺乏有組織的整體規(guī)劃，存在內(nèi)部經(jīng)營(yíng)品類(lèi)相互矛盾、商業(yè)業(yè)態(tài)不能滿足居民的需求和品質(zhì)要求、與周邊街區(qū)商業(yè)無(wú)法形成閉環(huán)等現(xiàn)象。商戶基本難以盈利，商戶的穩(wěn)定性出現(xiàn)松動(dòng)，更換業(yè)態(tài)頻繁，進(jìn)入惡性循環(huán)過(guò)程。

⑵、商業(yè)模式的局限性

傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)依然局限在傳統(tǒng)的商業(yè)模式，“批、零、售”等貿(mào)易行為以先下為主，沿街商店及專(zhuān)賣(mài)店等為主要業(yè)態(tài)，依靠沿街客流的轉(zhuǎn)化成銷(xiāo)售額，賺取商品渠道價(jià)格的差價(jià)利潤(rùn)，充分挖掘商品價(jià)值、實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)。

但隨著居民消費(fèi)模式的改變，新商業(yè)模式興起及互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的快速發(fā)展，使得傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)的沿街客流的轉(zhuǎn)化出現(xiàn)了下滑，越來(lái)越難以實(shí)現(xiàn)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)。

⑶、業(yè)態(tài)模型的凌亂

全國(guó)品牌連鎖加盟模式對(duì)中國(guó)商業(yè)發(fā)展影響深遠(yuǎn)，按照“盈利即復(fù)制”的口號(hào)，造成了傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)大面積同質(zhì)化，已經(jīng)分不清哪個(gè)是市中心哪個(gè)是副中心。商業(yè)無(wú)序化擴(kuò)張逐漸導(dǎo)致無(wú)差異化，容易造成消費(fèi)者在購(gòu)物過(guò)程中的“審美疲勞”。

線上線下價(jià)格的不一致，更是招致更多消費(fèi)者愿意“線下體驗(yàn)，線上購(gòu)物”的方式，導(dǎo)致商業(yè)街區(qū)商戶顧客資源流失、店鋪形象及品牌利益受損。無(wú)序化的價(jià)格差，招致商品流通出現(xiàn)阻塞，加大了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

⑷、空間肌理功能的喪失

傳統(tǒng)街區(qū)空間肌理與現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)的需求存在著巨大的審美沖突。現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)有很強(qiáng)的指向性，能有效匹配城市結(jié)構(gòu)肌理，傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)的空間肌理片區(qū)是缺乏核心的。而現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)是作為城市標(biāo)志性核心，因此，傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)缺乏可視化的象征性與體驗(yàn)式的場(chǎng)所感。

⑸、商業(yè)功能的模糊

統(tǒng)街區(qū)商業(yè)不僅是居民交往空間的重要載體，還要維持著街區(qū)居民生活配套的服務(wù)功能。一些歷史原因，傳統(tǒng)老店衰弱倒閉，基本的商業(yè)特色已經(jīng)變得索然無(wú)味，功能定位開(kāi)始模糊，消費(fèi)客流難以實(shí)現(xiàn)正向增長(zhǎng)，外來(lái)客流也難以吸引過(guò)來(lái)，商業(yè)氛圍逐漸消失。因此，街區(qū)居民希望配套商業(yè)的定向功能強(qiáng)化，清晰商業(yè)的定位來(lái)解決負(fù)面影響。

2 、 傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)的優(yōu)化治理

商業(yè)街是一個(gè)單線程的概念，孤立的存在，而商業(yè)街區(qū)是一個(gè)區(qū)域整體概念，需要鏈接各個(gè)商業(yè)街節(jié)點(diǎn)與開(kāi)發(fā)式空間。傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)需要注入新的活力，文化人文、藝術(shù)延展，強(qiáng)化街區(qū)功能特色，使其重新復(fù)興。城市更新中，通過(guò)建筑肌理的獨(dú)特形成，商業(yè)模式多樣的平衡組合，服務(wù)配套優(yōu)化從單一的商業(yè)，向購(gòu)物綜合體、服務(wù)、文化、休閑等多樣性的高級(jí)市場(chǎng)功能轉(zhuǎn)變，全面提升消費(fèi)能級(jí)，樹(shù)立系統(tǒng)性業(yè)態(tài)模型，形成商業(yè)街區(qū)的精神核心，實(shí)現(xiàn)從“舊街”到“新街”的轉(zhuǎn)變。

（1） 租金與業(yè)態(tài)模型

商業(yè)街區(qū)的主要收入來(lái)源無(wú)疑是租金，租金上漲是一個(gè)永恒的話題，但不能一味的不漲租金或一味的增長(zhǎng)租金，需要綜合分析，細(xì)化業(yè)態(tài)與區(qū)位，分清主次商戶的功能，客觀判斷。

前期分析需要通過(guò)網(wǎng)絡(luò)查詢、實(shí)地勘察、區(qū)位位置、中介咨詢、計(jì)算商戶實(shí)際銷(xiāo)售額、經(jīng)驗(yàn)判斷等獲取信息，而后同傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)未來(lái)資產(chǎn)的投入產(chǎn)出比做比較，合理規(guī)劃投資收益，精準(zhǔn)控制每年的租金收益計(jì)劃。其次，通過(guò)前后入駐及主次入駐，分配相應(yīng)的租金補(bǔ)貼政策，以更好的完成整體規(guī)劃。最后，按業(yè)態(tài)劃分承租水平。例如：餐飲類(lèi)承租水平較高，一般為營(yíng)業(yè)額的8%~12%；電器賣(mài)場(chǎng)的承租能力就偏弱，一般控制在銷(xiāo)售額5%~6%等等。

同時(shí)，通過(guò)不同的商務(wù)條件組合，使銷(xiāo)售額同租金有效動(dòng)態(tài)匹配，客觀評(píng)價(jià)商戶的價(jià)值，以此保留優(yōu)秀商業(yè)，淘汰落后商業(yè)，形成商業(yè)業(yè)態(tài)模型的良性循環(huán)。

（2） 系統(tǒng)性業(yè)態(tài)規(guī)劃

任何規(guī)劃都離不開(kāi)客流，合理導(dǎo)向客流流向，控制客流流速，實(shí)現(xiàn)較好客流的均衡度。而傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)往往在城市更新中的案例中失敗較多，地理位置得天獨(dú)厚，卻因?yàn)椴粚?zhuān)業(yè)的升級(jí)而最終以失敗告終。

現(xiàn)代化的商業(yè)街應(yīng)該具備購(gòu)物、生活、娛樂(lè)、服務(wù)、休閑、金融、交通、餐飲等等15項(xiàng)基本業(yè)態(tài)，細(xì)分60到70個(gè)商業(yè)品類(lèi)。傳統(tǒng)商業(yè)街規(guī)劃中應(yīng)側(cè)重1~2項(xiàng)基本業(yè)態(tài)，重點(diǎn)突出2-3個(gè)商業(yè)品類(lèi)，其余小部分業(yè)態(tài)作為相應(yīng)的服務(wù)配套規(guī)劃，強(qiáng)化商業(yè)街定位，擴(kuò)大專(zhuān)業(yè)度。折射到商業(yè)街區(qū)，要把這些品類(lèi)巧妙結(jié)合，注重分工明確，通過(guò)商業(yè)街各節(jié)點(diǎn)有效串聯(lián)，強(qiáng)化個(gè)性消費(fèi)，提供高度的專(zhuān)業(yè)化。以大路為主路，明確業(yè)態(tài)，以支路為輔路，擴(kuò)充商業(yè)基本配套。

（3）擴(kuò)充商業(yè)業(yè)態(tài)機(jī)能

傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)應(yīng)以政府為引導(dǎo)、市場(chǎng)為主導(dǎo)、以人為本、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、多元發(fā)展、激活存量、提升復(fù)購(gòu)率。

商業(yè)街區(qū)應(yīng)該作為一個(gè)共建平臺(tái)，不僅強(qiáng)化核心業(yè)態(tài)，也需有效充實(shí)配套商業(yè)，引入“一點(diǎn)多用，一店多能”概念。例如：便利店適度搭載書(shū)報(bào)經(jīng)營(yíng)、打印復(fù)印、代扣代繳、代收代發(fā)、商品回收等服務(wù)。使技能深度挖掘。探索商業(yè)創(chuàng)新模式，拓展服務(wù)模式、深化購(gòu)物消費(fèi)體驗(yàn)、推動(dòng)智能優(yōu)化治理。

（4）設(shè)計(jì)肌理功能強(qiáng)化

商業(yè)街區(qū)的設(shè)計(jì)是傳統(tǒng)商業(yè)城市更新中的重中之重。在當(dāng)今的商業(yè)街區(qū)設(shè)計(jì)上，設(shè)計(jì)者大多從歷史文化角度出發(fā)，挖掘商業(yè)街歷史價(jià)值，形成一套自身所獨(dú)有的歷史風(fēng)貌和人文氣象。避免千篇一律的出現(xiàn)，那么設(shè)計(jì)上就要融合當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)文化。遵循“以文建街、以史造街、以情養(yǎng)街”的設(shè)計(jì)原則。

要以人性消費(fèi)習(xí)慣的需求為出發(fā)點(diǎn)，完善功能配置。設(shè)計(jì)上要突出本地的歷史文化，同時(shí)融合商業(yè)業(yè)態(tài)，樹(shù)立起鮮明的特色?？臻g場(chǎng)所進(jìn)深的設(shè)計(jì)不但是設(shè)計(jì)簡(jiǎn)化的方式，同時(shí)涵蓋兩層功能，一是商業(yè)休閑的空間場(chǎng)所。二是展示地域歷史文化的窗口。不僅提供可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)價(jià)值，同時(shí)帶動(dòng)區(qū)域文化的傳播，吸引外在客流的導(dǎo)入。

（5） 商業(yè)功能的強(qiáng)化

大規(guī)模的商業(yè)街區(qū)城市更新背后都有招商運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，大量的品牌庫(kù)作為支撐，運(yùn)營(yíng)以及配套已經(jīng)相當(dāng)成熟。需要周邊做詳盡的商業(yè)分析，選擇最適合的功能業(yè)態(tài)，強(qiáng)化商業(yè)細(xì)分定位，同時(shí)做好備選方案，能做到平穩(wěn)過(guò)渡。即便在前期出現(xiàn)偏差，也能主動(dòng)做好戰(zhàn)略調(diào)整。利用地理位置的優(yōu)勢(shì)、環(huán)境特色，利用城市更新的建筑品質(zhì)，使傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)具有顯著的標(biāo)志性和特點(diǎn)鮮明的城市名片。

3 、總結(jié)

未來(lái)10年，商業(yè)街區(qū)將占全社會(huì)商業(yè)支出總額的1/3，所以傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)城市更新將開(kāi)拓未來(lái)的市場(chǎng)核心。商業(yè)街區(qū)永遠(yuǎn)圍繞人做文章，必須明確商業(yè)功能定位及合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃。傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)有著悠久的歷史和優(yōu)良的地理位置，挖掘商業(yè)的潛力，實(shí)現(xiàn)更大經(jīng)濟(jì)價(jià)值，人文精神傳播的雙豐收。透過(guò)城市更新的開(kāi)展，重現(xiàn)現(xiàn)代感的歷史風(fēng)貌，統(tǒng)籌租金收益，系統(tǒng)有效的明確主次分工，帶動(dòng)新興消費(fèi)觀。使傳統(tǒng)變得新穎，使商業(yè)變得與時(shí)俱進(jìn)，使消費(fèi)更具指向性。