陳悅

文前提要：近期，內地首批公募REITs迎來了公開發(fā)售，投資者認購踴躍，9只產品均提前結束募集。其實，在境外市場，也有REITs產品，該怎么投呢？

近期，內地首批9只公募REITs問世，在認購期內均“一日售罄”，實現了多倍超募的現象。這意味著很多人想買也買不到。據報道，首批9只產品中的富國首創(chuàng)水務REITs單日認購金額超60億元，比例配售不到1.5%，創(chuàng)下公募基金比例配售新低。

REITs是什么

首批REITs認購場面火爆，讓這種產品受到了空前的關注?；蛟S也有投資者還不了解，究竟什么是REITs呢？

其實這幾個字母的全稱是Real Estate Investment Trusts，也就是“房地產投資信托基金”，投資的標的主要是房地產，比如購物中心、寫字樓、酒店、服務式住宅等等。

買REITs和直接投資房地產有什么區(qū)別呢？復雜的不說，如果把房產比作一頭豬，體積太大了一個人吞不下，那么REITs就是肉丸子、紅燒肉，讓普通人咬得動。如果說投資REITs能賺錢，那么盈利的來源和房產一樣，一是租金收入，二是資產增值。

在內地發(fā)行的首批公募REITs的投資標的主要是基建項目。目前，9只產品均已提前結束認購，那么，如果投資者還想購買，要怎么辦呢？

由于這些產品采取封閉式管理，就要等到它們在交易所上市以后，才能通過二級市場買入。形式上就類似于封閉式基金，同時也可能發(fā)生折溢價，因此有價格波動的風險。

目前，對于這幾只產品究竟會折價，還是溢價，還很難判斷。有業(yè)內人士指出，根據境外成熟產品的經驗，由于基礎設施REITs為封閉運作，封閉期限較長、流動性較弱，所以大概率在上市后折價交易，但也有可能在上市初期發(fā)生溢價交易的情況。

無論如何，REITs基金是內地公募基金新興品種，未來具體會如何發(fā)展，還要看后續(xù)情況。

投資境外REITs

放眼全球市場，發(fā)行REITs并非新鮮事，在內地也有一定的渠道可以投資境外REITs。

在內地投資境外REITs主要有兩種方式，一是通過QDII渠道，二是港股通渠道。

QDII-REITs

投資境外REITs的第一種方式是通過QDII基金，目前我們總共有5只相關產品。有時候同一只QDII-REITs可能有3個產品，根據買入幣種的不同，分為人民幣、美元現匯和美元現鈔，受換匯影響，美元和人民幣產品在收益率上可能略有差異。

不過，從基金規(guī)模上來看，可以把不同幣種的產品算作同一只基金，合并在一起計算。截至最新報告期，5只產品中，嘉實全球房地產和諾安全球收益不動產的規(guī)模已經不到1億元，要謹慎購買。

從近3年的業(yè)績來看，這5只產品今年和前年普遍表現較好，去年受到疫情影響普遍表現較差。而在風險方面，它們成立以來的最大回撤率，基本都能達到40%以上，這個回撤幅度主要發(fā)生在去年，在2020年之前這些產品的最大回撤率約在10%～20%之間。

此外，由于QDII基金的費率普遍較高，如果要購買這些產品的話，還需要了解它們的管理費和托管費情況。上投摩根富時REITs和廣發(fā)美國房地產的管理費率為0.8%，大約為另外3只的一半，主要是因為這2只產品是被動指數型基金，而其余為主動型產品（以上基金凈值增長率已扣除管理費和托管費）。

如果和A股基金進行比較，主動型QDII-REITs的管理費和托管費，和主動股票型基金大致接近;而指數型QDII-REITs則要高于指數型基金的平均水平。

舉例而言，在A股基金中，作為主動型股票基金易方達藍籌精選，管理和托管費率分別為1.5%和0.25%;而作為被動指數型基金的嘉實滬深300ETF，這兩項費率分別為0.5%和0.1%。

港交所REITs

投資境外REITs的第二種方式是通過中國香港交易所，借助交易所的渠道購買REITs。

目前中國香港交易所共有15只REITs產品，這類產品資產的75%以上投資于不動產、抵押貸款、其他 REITs的份額、現金或是政府證券，而且每年必須分配90%的年度應稅收入（資本利得除外）作為股息給其份額持有人。雖然在港交所上市，但其中也有不少產品持有的是中國內地的物業(yè)。

通常港股REITs每年分紅2次。在投資門檻上，港交所REITs的交易單位為一手，最低幾千元就能參與投資（在港股，不同股票一手的購買門檻不同，可以是100股一手，也可以是200股、300股、500股或1000股）。

和QDII-REITs一樣，港交所REITs本身也存在一定的風險，在2020年疫情影響下，它們的跌幅都不小，大多都超過10%。除此以外，產品的好壞取決于管理公司的經營水平，以及其持有房產的質量，REITs管理團隊的投資失誤也會造成產品的大幅虧損。

在投資前，我們可以在港交所網站查看相關產品的年報，了解各個REITs旗下持有哪些房產，同時比較不同產品的負債率、資產回報率、盈利和派息情況等業(yè)務指標，再作出投資的選擇。

以上介紹了兩種投資境外REITs的方法，投資者可以與新發(fā)行的內地產品進行比較，并選擇最適合自己的投資方式。