徐偉倫 黃慧婧

案 例

姜女士為某小區(qū)某號(hào)樓304號(hào)房屋業(yè)主。2007年10月，小區(qū)業(yè)主大會(huì)（甲方）與小信公司（乙方）簽訂《物業(yè)服務(wù)委托合同》，約定由小信公司為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。由于對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意，姜女士未繳納2012年2月1日至2019年12月31日期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)共計(jì)1.5萬余元。為此，小信公司向法院提起訴訟，請(qǐng)求判令姜女士支付上述拖欠的物業(yè)費(fèi)。

對(duì)此，姜女士表示，由于小信公司未提前通知暖氣試水，導(dǎo)致其家新安裝的暖氣設(shè)備漏水，將樓下204號(hào)房屋地板損壞，其賠償了204號(hào)住戶損失3080元；此外，204號(hào)住戶入住時(shí)，將廚房外墻打穿安裝了排煙管道，排出的廢氣對(duì)姜女士家及小區(qū)環(huán)境造成了影響，進(jìn)而影響到姜女士正常賣房。姜女士認(rèn)為，小信公司對(duì)上述問題監(jiān)管不力，并且不予解決，導(dǎo)致了自己遭受損失，因此要求減免物業(yè)費(fèi)。

一審法院經(jīng)過審理，判令姜女士支付涉案期間欠繳的物業(yè)費(fèi)15406.77元。

姜女士不服提起上訴，認(rèn)為樓下204號(hào)業(yè)主的行為導(dǎo)致其房屋賣不出去，小信公司沒有履行監(jiān)督、制止、管理的職責(zé)，要求改判支付一半的物業(yè)費(fèi)。

對(duì)此，小信公司辯稱，姜女士與204號(hào)房業(yè)主之間的糾紛應(yīng)是相鄰關(guān)系糾紛，應(yīng)另案起訴，同時(shí)強(qiáng)調(diào)公司自身并沒有執(zhí)法權(quán)。

北京一中院審理后認(rèn)為，小信公司與小區(qū)業(yè)主大會(huì)簽訂了物業(yè)服務(wù)委托合同，上述合同系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效合同，對(duì)小區(qū)全體業(yè)主具有法律約束力，雙方均應(yīng)按合同約定履行自己的義務(wù)。但姜女士主張的事由主要與樓下住戶的行為有關(guān)，現(xiàn)有證據(jù)不能充分證明小信公司在履行合同過程中存在嚴(yán)重違約行為，故姜女士以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量為由要求減半繳納物業(yè)費(fèi)，在小信公司不認(rèn)可的情況下，法院不予支持。

據(jù)此，北京一中院終審判決駁回上訴，維持原判。

說 法

法官表示，在處理此類糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到物業(yè)服務(wù)是一種全天候、不間斷、全方位、多層次、動(dòng)態(tài)的過程性服務(wù)，在對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，不宜僅依據(jù)短時(shí)間內(nèi)個(gè)別的、局部的問題加以判定，而應(yīng)對(duì)小區(qū)整體的服務(wù)情況和持續(xù)狀態(tài)進(jìn)行多方位全面考量。雖然每位業(yè)主均有權(quán)依據(jù)自己的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)，但物業(yè)服務(wù)具有公共性，在判斷相關(guān)費(fèi)用的繳納是否應(yīng)當(dāng)減免時(shí)，不能僅僅依據(jù)某個(gè)或某些業(yè)主的評(píng)價(jià)，還需要考慮全體業(yè)主的整體利益。

本案中，業(yè)主主張的物業(yè)費(fèi)減免事由主要與樓下住戶糾紛有關(guān)，現(xiàn)有證據(jù)不能充分證明物業(yè)公司存在違約行為，因此法院對(duì)業(yè)主的主張未予支持。

法官提示，物業(yè)公司與業(yè)主之間的關(guān)系既是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，又是相互依存的關(guān)系，只有在業(yè)主足額繳納物業(yè)費(fèi)的情況下，物業(yè)公司才可以提供更好的優(yōu)質(zhì)服務(wù)；物業(yè)公司則應(yīng)本著誠實(shí)信用、服務(wù)第一的原則，努力提高服務(wù)質(zhì)量，以此贏得業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)工作的理解與支持。

（摘自《法治日?qǐng)?bào)》）（責(zé)任編輯 辛彩霞）