孫景云

淄博市淄川區(qū)自然資源局 山東 淄博255100

自改革開放之后,中國出臺了很多經(jīng)濟(jì)政策來推動社會整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)對社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著積極影響,主要包含了土地獲得、開發(fā)設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、銷售運(yùn)營等多個(gè)方面。在我國土地管理政策不斷改革的背景下,土地管理對房地產(chǎn)開發(fā)的影響,是本文談?wù)摰闹匦摹?/p>

一、基礎(chǔ)理論

(一)制度環(huán)境。所謂制度環(huán)境,是和經(jīng)濟(jì)、政策及文化等方面相關(guān)的各類習(xí)俗與法律。舉例來講,法律規(guī)范、社會傳統(tǒng)等即屬于制度環(huán)境內(nèi)容。關(guān)于中國的土地管理工作,國家專門出臺了各類土地政策,以此確保土地管理工作當(dāng)中合理用地、工程建設(shè)、產(chǎn)能消耗,其中針對耕地與用地各項(xiàng)規(guī)則十分嚴(yán)格。關(guān)于當(dāng)下的土地管理制度框架體系,其中共可劃分成三類核心制度,分別是土地用途管制、土地有償使用以及土地征收。最近這幾年,各級地方政府在關(guān)于土地征收、分配方面的政策執(zhí)行力度是較高的,因此土地市場的整體運(yùn)營也是相對穩(wěn)定的,此種狀況下政府的土地收支提升速度明顯,這也是土地制度作用于城鎮(zhèn)化建設(shè)的主要效用之一[1]。

(二)戰(zhàn)略發(fā)展方式。房地產(chǎn)企業(yè)要適應(yīng)制度環(huán)境,還要對發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行思考,明確自身的發(fā)展理念。從相關(guān)資料內(nèi)容來看,房地產(chǎn)企業(yè)的制度實(shí)施狀況是有規(guī)律可循的,大多是綜合依據(jù)制度理論、資源理論來確定制度類型,進(jìn)而來確定出后續(xù)的走向[2]。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中必然會遇到一些問題,面對這些問題和壓力,企業(yè)要積極應(yīng)對和妥善解決,才能適應(yīng)新形勢要求,實(shí)現(xiàn)自身的發(fā)展。

二、土地管理制度的變化

(一)法律方面?！锻恋毓芾矸ā分苯优c國家的經(jīng)濟(jì)社會安全相關(guān),其將土地公有制作為基礎(chǔ),將耕地保護(hù)當(dāng)作目標(biāo),主要的管理方式是規(guī)則執(zhí)行。從實(shí)施之后,該法律在維護(hù)百姓權(quán)益、耕地資源、城鎮(zhèn)發(fā)展方面展現(xiàn)了很重要的效用。

城市土地管理供應(yīng)制度經(jīng)歷了從無償劃撥到有償使用的轉(zhuǎn)變,城市土地市場機(jī)制逐步建立和完善。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代,城市土地實(shí)行單一行政劃撥制度。1990年,國務(wù)院頒布《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》,實(shí)行城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓制度。2001年之前,土地有償出讓方式以協(xié)議出讓為主,地價(jià)隨意性較大,信息透明度不高,缺乏市場競爭,易造成國有土地資產(chǎn)流失。為推動土地配置的市場化進(jìn)程,2001年4月,國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》,確立了經(jīng)營性土地實(shí)行“招拍掛”出讓制度,確保土地使用權(quán)交易的公開、公平、公正。2001年10月,國土資源部發(fā)布《劃撥用地目錄》,細(xì)化了劃撥用地的范圍,對不符合劃撥的土地,一律有償使用。2002年5月,發(fā)布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》,明確商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性項(xiàng)目用地必須以招標(biāo)拍賣掛牌出讓。2006年8月,國土資源部出臺《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》(試行)和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》(試行),細(xì)化了范圍和具體流程。土地市場機(jī)制逐步建立和完善,在土地資源配置中發(fā)揮了積極作用。

(二)保障征地拆遷百姓權(quán)益。在社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平進(jìn)一步提升的基礎(chǔ)上,集體建設(shè)用地?zé)o法和國有建設(shè)用地享有同樣的權(quán)益、市場價(jià)格的問題逐步突出。土地征收制度不完善,因征地引發(fā)的社會矛盾也隨之增多,集體建設(shè)用地的價(jià)值得不到有效利用。2014年中辦國辦印發(fā)《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》,對農(nóng)村土地制度改革進(jìn)行頂層設(shè)計(jì)。于2020年1月1日起實(shí)施的新《土地管理法》,在全面總結(jié)農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,破除集體經(jīng)營性建設(shè)用地進(jìn)入市場的法律障礙,進(jìn)一步保障征地拆遷百姓權(quán)益。

原來的《土地管理法》征地補(bǔ)償標(biāo)偏低,補(bǔ)償機(jī)制不健全。新《土地管理法》首次將2004年國務(wù)院28號文件提出的“保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計(jì)有保障”的補(bǔ)償原則上升為法律規(guī)定,并以區(qū)片綜合地價(jià)取代原來的年產(chǎn)值倍數(shù)法,在原來的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)的基礎(chǔ)上,增加農(nóng)村村民住宅補(bǔ)償費(fèi)用和被征地農(nóng)民社會保障費(fèi)用的規(guī)定,從法律上為被征地農(nóng)民構(gòu)建更加完善的保障機(jī)制。

三、土地管理制度與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系

(一)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營要嚴(yán)格遵守土地管理制度。中國在確定土地制度的時(shí)候,會綜合考慮企業(yè)、政府、百姓等多個(gè)主體,這幾者之間均有關(guān)于權(quán)責(zé)義務(wù)方面的關(guān)聯(lián)。其中不僅涉及到共同的利益點(diǎn),同時(shí)也有牽涉不同部門的各自利益點(diǎn),對于所有的主體來講,其均期望能夠借助土地制度為自身謀利,最大程度上增加利益額[3]。

房地產(chǎn)開發(fā)不管在哪個(gè)環(huán)節(jié),都要嚴(yán)格執(zhí)行土地管理制度。當(dāng)下來看,關(guān)于房地產(chǎn)方面的開發(fā)與經(jīng)營必須遵照“經(jīng)濟(jì)、社會與環(huán)境”三者效益統(tǒng)一的模式,這樣才能夠確保規(guī)劃的全面性、建設(shè)的配套性。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,應(yīng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃的要求,必須嚴(yán)格按照相關(guān)的土地管理制度的規(guī)定,合法獲得土地的使用和運(yùn)營權(quán)利,嚴(yán)格執(zhí)行土地開發(fā)利用標(biāo)準(zhǔn)。

(二)土地管理制度對房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略的影響。將土地政策納入到宏觀調(diào)控當(dāng)中,可以進(jìn)一步展現(xiàn)市場在土地資源優(yōu)化配置當(dāng)中的效用,此種方式對于解決供給、需求之間的平衡性、維持房價(jià)的穩(wěn)定性等均具有很大的作用。

1.優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、規(guī)模,確定房地產(chǎn)開發(fā)用地年度供應(yīng)計(jì)劃,有利于控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的規(guī)模和速度,促進(jìn)供給和需求平衡,是房地產(chǎn)市場健康運(yùn)行的保障。

近幾年,政府加快棚戶區(qū)改造和保障性住房建設(shè)、加快城市老舊居住區(qū)整治,同時(shí)積極化解房地產(chǎn)庫存,嚴(yán)格限制高檔住宅商品房項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng),禁止別墅類建設(shè)用地供應(yīng)。針對此種狀況,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也需以此為基準(zhǔn),這樣才能夠進(jìn)一步明確出企業(yè)各項(xiàng)的發(fā)展規(guī)劃,更好的服務(wù)于企業(yè)的發(fā)展。

2.土地成本問題直接與項(xiàng)目總體的建設(shè)成本、后期的收益掛鉤。通常情況下來看,土地使用權(quán)購置費(fèi)用屬于房屋成本當(dāng)中的重要構(gòu)成內(nèi)容,大概占據(jù)總成本的十分之三,若房屋位置優(yōu)越,則此比例可能會提升至五分之三[4]。

以集體土地農(nóng)轉(zhuǎn)用、征用轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地后招拍掛出讓為例,政府對土地使用權(quán)招拍掛出讓時(shí),以土地征收的補(bǔ)償安置費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、社保補(bǔ)貼資金、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、耕地開墾費(fèi)、土壤監(jiān)測費(fèi)、測繪費(fèi)、評估費(fèi)等作為土地成本,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地取得成本是政府土地出讓純收益和土地成本之和,即成交價(jià)格。因此,在進(jìn)行土地開發(fā)與使用時(shí),要對市場情況進(jìn)行深度地調(diào)研,對土地市場有足夠的了解,還要有專業(yè)的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對土地成本進(jìn)行嚴(yán)格的分析和判斷;在投標(biāo)過程中,投標(biāo)人員要有足夠的理智以及完善的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測方案,不要盲目投入土地成本[5]。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)的宏觀調(diào)控與土地管理相互融合、相互促進(jìn)。近幾年,國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控,始終毫不動搖地堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”理念,穩(wěn)房價(jià)、控租金,降杠桿、防風(fēng)險(xiǎn),支持剛性居住需求,堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房;多個(gè)地區(qū)也直接把人才與土地配置關(guān)聯(lián)起來,用土地與住房供給來留住人才。除此之外,也在積極增加中的、低價(jià)位以及中、小套型商品住房于整個(gè)商品住房當(dāng)中的供應(yīng)比重;優(yōu)化商品住房在用地方面的具體模式,對此可構(gòu)建起相應(yīng)的房地價(jià)聯(lián)動機(jī)制,以此來避免房價(jià)亂漲狀況的發(fā)生[6]。中央經(jīng)濟(jì)工作會議專門強(qiáng)調(diào)“要加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升”。房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策對土地管理深化土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、提高存量資源配置效率、集約節(jié)約用地及開發(fā)模式提出了更高的要求。

結(jié)語

當(dāng)下,關(guān)于中國土地管理制度和相關(guān)政策方面的優(yōu)化改革活動,在推動土地改革、完善土地市場體系、開發(fā)房地產(chǎn)市場、減少各類違規(guī)狀況的出現(xiàn)方面有很大的效用。但隨著城鎮(zhèn)化快速推進(jìn),還有不同程度的不合理因素而引發(fā)的社會矛盾。必須深入開展土地有償使用制度方面的優(yōu)化改革活動,這樣才能夠搭建起符合土地資源現(xiàn)狀、市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的制度。進(jìn)而繼續(xù)保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)性和穩(wěn)定性,發(fā)揮市場配置資源的決定性作用;加大政府土地儲備力度,完善土地一級開發(fā)機(jī)制、增強(qiáng)政府住房保障和調(diào)控市場的能力。完善房地產(chǎn)市場及土地市場監(jiān)測系統(tǒng),加強(qiáng)市場監(jiān)測、運(yùn)行形勢分析。除此之外,還應(yīng)進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)、管理、交易等方面的制度,以此來規(guī)范市場和企業(yè)的運(yùn)營,促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。