楊 杰

水發(fā)民生產(chǎn)業(yè)投資集團有限公司 山東 濟南 250000

引言

房價問題一直以來都是國內(nèi)群眾關注的重點,國家為控制房價在近些年頒布了一系列的政策,有效遏制了房價上漲。但對于房地產(chǎn)企業(yè)而言,房價下降意味著經(jīng)濟效益下降,為此,房地產(chǎn)企業(yè)需要以控制房地產(chǎn)開發(fā)成本為切入點,維持自身的效益。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目介紹

D房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定開發(fā)房地產(chǎn)項目W,該項目屬于大型商業(yè)項目,總建筑面積為7萬㎡,其中地下建筑面積2萬㎡,主要包括地下停車場和人防,地上建筑面積5萬㎡,是一棟25層的綜合商業(yè)體,其高度為85m。本項目的開工時間為2018年8月份,竣工驗收時間為2020年7月份。由于項目規(guī)模較大,因此在項目開始后所產(chǎn)生的數(shù)據(jù)較為龐大,參與方較多,協(xié)同作業(yè)難度高,還會涉及變更問題,這些現(xiàn)象的存在,加大了項目成本管理的難度,為此,房地產(chǎn)開發(fā)項目決定應用BIM技術(shù)對開發(fā)成本進行控制。

二、案例應用分析

(一)BIM技術(shù)在決策階段的應用。BIM技術(shù)在決策階段的應用,主要表現(xiàn)為分析項目的可行性,通過技術(shù)經(jīng)濟論證和施工方案對比的方式,選擇合適的施工方案。BIM技術(shù)的運用,可以使投資決策階段的效率大幅度提升。在這一階段,房地產(chǎn)企業(yè)主要利用BIM技術(shù)構(gòu)建數(shù)據(jù)模型,且模型中的各個構(gòu)件均能被量化,便于企業(yè)對工程量進行統(tǒng)計,并在此基礎上,結(jié)合市場材料價格,對各項指標進行計算,從而實現(xiàn)對投資的準確估算。以本工程為例,房地產(chǎn)企業(yè)選擇的建模軟件為Autodesk Revit,該軟件不僅能構(gòu)建BIM模型,同時還具有匯總計算功能,可以統(tǒng)計建筑面積。在確定建筑面積后,將項目建議書和可行性報告要求作為依據(jù),同時在其中引入市場價格信息,即可準確估算項目投資,房地產(chǎn)可根據(jù)估算結(jié)果,做出科學的決策。

(二)BIM技術(shù)在設計階段的應用。房地產(chǎn)企業(yè)在設計階段可以利用BIM技術(shù)對比和選擇設計方案,并且,BIM技術(shù)在設計模型檢查、設計概算、施工預算編制等環(huán)節(jié)的應用,同樣可以取得良好的應用效果。D房地產(chǎn)企業(yè)設計階段,為強化房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制效果,對BIM模型進行了運用,在設計尚未開始前,就對限額目標進行了明確。在設計階段,房地產(chǎn)企業(yè)還借助BIM模型,推動各專業(yè)設計同步進行,與此同時,在數(shù)據(jù)庫中錄入各種信息,比如:材料型號信息、材料價格信息等。應用結(jié)果表明,BIM技術(shù)的應用,有利于房地產(chǎn)企業(yè)準確預算設計成本。此外,在設計階段,利用BIM軟件還可以模擬管線碰撞和設計變更情況,有利于控制建設成本[1]。

(三)BIM技術(shù)在招投標階段的應用。招投標是房地產(chǎn)企業(yè)控制開發(fā)成本的重要階段,招標方需要編制招標最高限價,而投標方則相反。在BIM技術(shù)運用之前,房地產(chǎn)企業(yè)在這一階段,普遍采取的招標最高限價編制方法為自行計算或委托造價咨詢企業(yè)計算,在招標文件編制完成后,各投標單位需要對工程量清單進行二次審核,在經(jīng)過一系列的計算和對比后,對最終報價進行明確。但上述流程較為復雜,會浪費招投標雙方的時間,且最終結(jié)果的準確性很難得到保證。而BIM技術(shù)的應用,可以降低工程量的計算難度,同時還能規(guī)避漏項問題,并且D房地產(chǎn)企業(yè)可以直接將BIM模型作為招標文件,為投標方編制投標報價提供數(shù)據(jù)支持。站在另一個角度來看,BIM技術(shù)與網(wǎng)絡之間存在密切的關聯(lián),能夠為政府部門管理招投標提供便利。

(四)BIM技術(shù)在施工階段的應用。工程付款、工程變更費用控制和索賠管理,屬于房地產(chǎn)企業(yè)在施工階段控制成本的主要方向。

第一,工程付款控制:結(jié)合上文可知,W工程屬于大型工程,所涉及的專業(yè)較多,房地產(chǎn)企業(yè)需要通過分包的方式,將這些工程分配下去。為控制成本,D企業(yè)應用BIM技術(shù)對施工單位進度產(chǎn)值進行高效審核,且實現(xiàn)方式較為簡單,僅需將工程監(jiān)理審定批復的工程形象進度作為依據(jù),并把已經(jīng)完成的工程量在BIM軟件中輸出即可。在房地產(chǎn)企業(yè)與施工單位進行工程量對比時,由于BIM軟件具有三維可視化和自動扣減精準功能,因此,能夠在最大限度上防止施工單位隱瞞實際工程量現(xiàn)象的出現(xiàn)。

第二,工程變更費用控制。BIM變更軟件的應用,有利于控制工程變更費用,究其原因,主要是在傳統(tǒng)成本核算模式下,如果發(fā)生工程變更,造價師需要通過對比圖紙的方式,找到變更內(nèi)容,并計算變更成本,雖然準確性較高,但計算會浪費大量的時間,導致成本增加。而利用BIM技術(shù),可以簡化計算過程,具體表現(xiàn)為工作人員僅需在BIM模型上進行圖元、做法和位置的修改,之后,BIM模型就會輸出變更結(jié)果,并自動計算工程量變更前后的差值,計算差值即可獲得設計變更費用,房地產(chǎn)企業(yè)可以將其作為控制成本的標準[2]。

第三,索賠管理。在房地產(chǎn)開發(fā)建設階段,可能會涉及索賠管理,由于索賠關系到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益,因此,建議企業(yè)利用BIM技術(shù),對比簽證內(nèi)容和現(xiàn)場施工情況,并通過構(gòu)建三維立體模型的方式,找出其中的差距,在計算費用后向施工單位提出索賠。

(五)BIM技術(shù)在竣工結(jié)算階段的應用。W項目規(guī)模較大,并且施工周期長達兩年,在結(jié)算階段,會產(chǎn)生海量的造價資料,而BIM數(shù)據(jù)庫內(nèi)的資料,會隨著施工進程的推進而不斷完善,在項目竣工時,D房地產(chǎn)企業(yè)運用BIM模型中的信息,可以實現(xiàn)對工程實體的完整表達。并且利用BIM模型編制和審核竣工文件,還能促進結(jié)算效率的提升。究其原因,主要是與人工計算方式相比,BIM模型不會漏項和出錯。

結(jié)論

綜上所述,本文通過分析D房地產(chǎn)企業(yè)在W房地產(chǎn)項目中應用BIM技術(shù)的實例,提出了在房地產(chǎn)開發(fā)成本控制管理中應用BIM技術(shù)的建議。實踐應用結(jié)果表明,BIM技術(shù)的應用,有助于房地產(chǎn)企業(yè)成本控制效率和質(zhì)量的提升,建議國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)加強對BIM技術(shù)的研究,使其作用得到充分發(fā)揮。