閻星宇

房地產(chǎn)稅的改革從2011年試點地區(qū)開始推進，到現(xiàn)在改革方案已經(jīng)形成了一些基本共識。目前我國房地產(chǎn)稅的立法及改革正在積極穩(wěn)妥地推進當中，為優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展注入新動力。本文將從分析開征房地產(chǎn)稅的必要性與可行性出發(fā)，討論當前身處房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟環(huán)境的大背景下，房地產(chǎn)稅改革仍然存在的一些問題，并針對現(xiàn)存漏洞提出幾點對策及建議。

隨著2021年到來，我國已步入“十四五”發(fā)展時期。今后我國稅制改革將在“十四五”時期繼續(xù)逐步地深化進行，同時著重體現(xiàn)在降低間接稅比重、提高直接稅比重之上。無論是基于健全直接稅、地方稅體系的角度出發(fā)，還是從充分發(fā)揮稅收在調(diào)節(jié)收入分配職能等方面看，房地產(chǎn)稅都是重要的稅種之一。財政部部長劉昆表示，今后我國房地產(chǎn)稅地改革應(yīng)以房地產(chǎn)稅立法為首要任務(wù)，逐步地、積極地、穩(wěn)妥推行。到目前為止，房地產(chǎn)稅改革已推行近十年。2020年我國房產(chǎn)稅改革試點上海以及重慶已發(fā)文，明確將繼續(xù)作為改革試點推行房產(chǎn)稅改革，這將有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期，意味著我國房地產(chǎn)稅改革將繼續(xù)穩(wěn)步推行。推進房地產(chǎn)稅，有利于培養(yǎng)地方主體稅種，提高直接稅比重，進一步優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)，調(diào)節(jié)貧富差距，促進社會公平，同時也是打擊炒房行為的利器，為過熱的房價降溫。但由于房地產(chǎn)稅受關(guān)注度高，立法過程要不斷考慮當前房地產(chǎn)市場、宏觀經(jīng)濟環(huán)境等因素，加之受疫情影響，目前更需要合適的時機和準備基礎(chǔ)才能出臺推行。

一、我國房產(chǎn)稅改革的意義

目前我國房地產(chǎn)稅收體系重交易、輕保有，住房持有成本幾乎為零。如果房地產(chǎn)稅的征稅環(huán)節(jié)為保有環(huán)節(jié)而不是交易環(huán)節(jié)，加之房地產(chǎn)稅屬于典型的直接稅，即稅收負擔(dān)直接由房地產(chǎn)持有者個人負擔(dān)而無法通過其他方式轉(zhuǎn)嫁。這意味著征收房地產(chǎn)稅會增加住房投機者的持有成本，使其拋售手中多余“閑置”的房子，提高市場房屋利用率，從而在一定程度上打擊炒房行為，起到穩(wěn)定房價的作用。因此，房產(chǎn)稅改革的必要性在于，推行房地產(chǎn)稅有助于進一步維護房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)。不僅可以培養(yǎng)地方主體稅種，保證地方財政收入，同時提高直接稅比重，實現(xiàn)收入再分配，縮短貧富差距。

并且，我國開征房地產(chǎn)稅的可行性受當前宏觀經(jīng)濟大環(huán)境所趨。根據(jù)2020年度國家財政部發(fā)布的財政收支情況的數(shù)據(jù)顯示，受疫情以及國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境的影響，雖然2020年我國整體稅收收入呈小幅下降趨勢，但是以證券交易印花稅以及房地產(chǎn)相關(guān)稅收為代表的直接稅呈現(xiàn)較快的增長趨勢，這為我國進入接下來的“十四五”時期提高直接稅比重以及房地產(chǎn)稅改革打下扎實的基礎(chǔ)。

二、我國房產(chǎn)稅改革中仍存在的問題

（一）稅率設(shè)計不夠合理

目前，我國絕大地區(qū)對居民個人住房免征房產(chǎn)稅。重慶和上海自2011年起成為房產(chǎn)稅改革試點。就上海市來說，目前僅對城市居民購買的新房、二套房且人均60平方米以上的住房以及非城市居民購買的新房征收房產(chǎn)稅，稅率為0.6%;而重慶市對獨棟別墅這類特殊住房以及三無人員購買的二套房征收房產(chǎn)稅，稅率暫定為0.5%-1.2%。但實際上，我國試點城市的稅率水平是低于國外大多數(shù)國家約1-2個百分點的。雖然開征房地產(chǎn)稅的直接目的在于培養(yǎng)地方主體稅種，使房地產(chǎn)稅成為地方政府較穩(wěn)定的稅源，但從長遠意義考慮，房產(chǎn)稅改革也是為了處理房地產(chǎn)泡沫問題，抑制商品房的投資行為，這兩種目的并行而不相悖。因此，較低的稅率不僅使房地產(chǎn)稅難以發(fā)揮地方主體稅種職能，而且也沒有起到抑制過熱房價的作用，反而助長了人們投機炒房的氣焰。

（二）房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)不夠完善

首先需要區(qū)別房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅，兩個稅種的含義并不相同。房地產(chǎn)稅屬于一個歸納性的概念，指對房地產(chǎn)課征，它包括與房地產(chǎn)相關(guān)活動有直接關(guān)系的所有稅種。因此，房地產(chǎn)稅包括房產(chǎn)稅。而房地產(chǎn)稅收體系是指由與房地產(chǎn)有直接關(guān)系的各種稅收構(gòu)成的稅收體系。筆者認為，未來開征房地產(chǎn)稅后，如果繼續(xù)在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收增值稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、印花稅，包括土地出讓金等等，必定會造成重復(fù)征稅，需要做出一定的調(diào)整。由此暴露出我國房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)并不科學(xué)合理，需要借助房地產(chǎn)稅改革進一步理順整個房地產(chǎn)稅收體系，有助于國家調(diào)控房地產(chǎn)市場經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展。同時，這對房價的下降也是有幫助的。

三、關(guān)于房地產(chǎn)稅改革的幾點建議

（一）因城施策制定階級稅率

正如前文所述及，較低的稅率起不到打擊炒房者的投機行為，并且難以發(fā)揮地方主體稅種的稅收職能。如果采取較高的稅率，在很多三四線城市的房地產(chǎn)市場本身處于供大于求的狀態(tài)下，高稅率可能會導(dǎo)致房價大幅上升，影響房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。因此，筆者認為，我國的房地產(chǎn)稅改革中，稅率的制定應(yīng)根據(jù)當?shù)氐慕?jīng)濟水平、地方財政情況、房價狀況等因素因城施策。稅率采用具有彈性的差別比例稅率。對于房源本身供不應(yīng)求的一線城市，應(yīng)采取較高稅率，抑制投機炒房行為;其他地區(qū)可根據(jù)其當?shù)氐慕?jīng)濟水平以及發(fā)展狀況等因素制定稅率，對于偏遠、經(jīng)濟相對薄弱的地區(qū)，應(yīng)采取更低的稅率，有助于吸引人才流動，推動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展。

（二）進一步完善房地產(chǎn)稅收體系

目前我國房地產(chǎn)稅收體系仍存在漏洞，前文提到，未來我國開征房地產(chǎn)稅后，如果繼續(xù)在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收增值稅、土地增值稅、耕地占用稅，包括土地出讓金等等，將會導(dǎo)致重復(fù)征稅。并且我國房地產(chǎn)稅收體系本身就存在漏洞，房地產(chǎn)稅、租、費界定不清，包括以費代租的土地使用費、以費代稅的土地閑置費等等。稅、租、費界定混亂，導(dǎo)致征收部門繁多，稅收征管效率低下，房地產(chǎn)稅收體系存在漏洞，降低了稅收規(guī)范性。因此，此次房產(chǎn)稅改革的目的之一就在于通過房地產(chǎn)稅立法對房地產(chǎn)相關(guān)稅費進行“清費立稅”的整理以及稅、租、費的界定。筆者認為，在房地產(chǎn)稅的改革過程中，無論是立法者還是稅務(wù)機關(guān)都需要轉(zhuǎn)變以往“重流轉(zhuǎn)、輕保有”的舊思路，需要通過稅收立法將房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)設(shè)立為主要征稅環(huán)節(jié)，取消土地增值稅、耕地占用稅等稅種。

（三）完成房地產(chǎn)登記工作，提高稅務(wù)機關(guān)征管效率

稅收法定過程需要立法者平衡效率與公平，才能在效率原則與量能課稅原則中得到兼顧。因此，房地產(chǎn)稅立法需要對稅種的課稅范圍進行合理的劃分。此前2020年第七次全國人口普查已要求登記居民住房情況，同年7月24日自然資源部辦公廳印發(fā)《“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”建設(shè)指南》的通知提出，計劃在1-2年內(nèi)構(gòu)建“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”服務(wù)體系。由此可見，我國已經(jīng)著手開展全國住房登記工作。但由于我國的房屋產(chǎn)權(quán)具有自己的特點，房屋性質(zhì)各不相同，例如商品房、經(jīng)濟適用房、福利房、小產(chǎn)權(quán)房等等，需要花時間完成這項龐大的統(tǒng)計工作。因此，筆者認為，目前我國需要全面、高效地完成不動產(chǎn)登記工作，不僅包括城市的房地產(chǎn)，還要普及到農(nóng)村的房地產(chǎn)，以及各種性質(zhì)的住房，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記體系。只有明確課稅范圍，做好扎實的基礎(chǔ)性工作，提高稅收征管效率，才有利于房地產(chǎn)稅立法的推進，為地方財政提供廣泛而穩(wěn)定的稅源。

（四）因地適宜科學(xué)制定計稅依據(jù)

計稅依據(jù)是稅收制度的基本要素之一。關(guān)于房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)社會上看法不一，總結(jié)起來大致可以按房產(chǎn)套數(shù)、房產(chǎn)面積或房產(chǎn)余值的確定。若按照房產(chǎn)套數(shù)課稅，需要分別制定對居民的第一套房、第二套房、第三套房及以上每套住房的稅率。如果采用對一套房免稅的做法，可能會出現(xiàn)假離婚行為，對人們的心理產(chǎn)生不良導(dǎo)向，雖然本意在于照顧剛需買房者，但結(jié)果可能反而弄巧成拙。因此，按照房產(chǎn)套數(shù)計稅的做法存在漏洞。若按照房產(chǎn)面積或者房產(chǎn)評估余值征稅，筆者認為，可以采用住房面積與房產(chǎn)評估值相結(jié)合的計稅方法，即通過計算人均住房面積的方法確定免征額。這種方法既結(jié)合了當?shù)氐姆康禺a(chǎn)價值，又考慮到了居民的家庭人口狀況，具有一定的可行性。據(jù)大數(shù)據(jù)預(yù)估，2020年我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已超過40平方米，農(nóng)村人均住房建筑面積達到50平方米。并且根據(jù)試點地區(qū)上海的做法，對本市居民新購且為二套及以上的住房，免稅面積為60㎡ 。因此，立法者可以參考數(shù)據(jù)確定免稅面積的范圍，因地適宜設(shè)置不同的征收標準。

（五）減少納稅人稅負“痛感”，降低改革民意阻力

自房地產(chǎn)稅立法的提出至今，不斷遭受到社會各界的爭議。其中立法受到的民意阻力不容小覷。房地產(chǎn)稅的推行直接關(guān)系到老百姓住房的切身利益，許多人認為征收房地產(chǎn)稅會使得稅負轉(zhuǎn)移到購房者、租房者的身上，使得房價上升、租金上漲，最終導(dǎo)致民眾稅負痛感過重，產(chǎn)生排斥心理。而實際上，在房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征稅，會增加投機者房屋的持有成本，使其將手中閑置的房產(chǎn)推向市場，緩解樓市供不應(yīng)求的局面。而對于租房市場而言，房產(chǎn)地稅可能會轉(zhuǎn)移到租金上去，但在不同地區(qū)轉(zhuǎn)移的程度是不同的。對于本身市場處于嚴重供不應(yīng)求的北上廣深地區(qū)，租金轉(zhuǎn)移的部分可能會偏大;對于在經(jīng)濟狀況較差的三、四線城市，租賃房子的供應(yīng)過盛，加之租房者租金水平不高。如果稅負轉(zhuǎn)移比例過高導(dǎo)致租金提升過快，房子反而租不出去。

由此可見，房地產(chǎn)稅的出臺不會使房價大幅動蕩，其推行的目的是打擊炒房行為，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場經(jīng)濟，并不是用來調(diào)控房價的工具。因此，筆者認為，政府需要進一步加大對于房地產(chǎn)稅推行的宣傳力度，引導(dǎo)民眾正確理解開征房產(chǎn)稅的目的、意義以及其未來帶來的社會影響。同時，稅收立法需要民眾的參與和支持，政府方面應(yīng)集思廣益，積極、廣泛地聽取民眾意見，有助于減輕納稅人的稅負“痛感”，同時提高公民的納稅意識。

四、結(jié)語

總的來說，推行房地產(chǎn)稅已勢在必行，極有可能在“十四五”期間落地實施。但改革過程不可操之過急，目前房地產(chǎn)稅仍存在一些問題與細節(jié)亟待研究討論。由此可見，房地產(chǎn)稅改革將是一個復(fù)雜而又漫長的過程，這需要我們在各方面都打好扎實基礎(chǔ)、做好充足準備，待條件成熟后，再根據(jù)屆時的房地產(chǎn)市場情況以及宏觀經(jīng)濟大環(huán)境等因素，尋求合適的時機，穩(wěn)妥出臺房地產(chǎn)稅。

（作者單位：天津財經(jīng)大學(xué)財稅與公共管理學(xué)院）