文｜張何為

當(dāng)前，“看天吃飯、坐地收租”的粗放型商業(yè)運(yùn)作模式依然是我國大多數(shù)高速公路服務(wù)區(qū)的經(jīng)營常態(tài)。如何從整體上提升服務(wù)區(qū)的商業(yè)價值及“吸金力”，筆者認(rèn)為，通過創(chuàng)新服務(wù)區(qū)管理模式，著力破解自身定位不清、商業(yè)價值不明、融資能力不強(qiáng)、效益增長不快等問題，或許可以找到答案。

近年來，隨著各地不斷加大高速公路基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入，服務(wù)區(qū)的商業(yè)價值和規(guī)模化效應(yīng)不斷顯現(xiàn)?！笆濉逼谀?，我國高速公路通車總里程已達(dá)15.5萬公里，位居世界第一，且全國機(jī)動車保有量達(dá)3.72億輛，呈逐年增長趨勢?？梢灶A(yù)見，在高速公路網(wǎng)不斷織密、自駕游市場持續(xù)走熱以及多種因素的疊加作用下，服務(wù)區(qū)的商業(yè)價值挖潛將成為行業(yè)面臨的重大課題。

但同時也應(yīng)清醒地認(rèn)識到，當(dāng)前我國仍有不少老舊服務(wù)區(qū)因設(shè)計(jì)初期存在“先天不足”，導(dǎo)致建設(shè)、使用相互分離，商業(yè)經(jīng)營模式與新形勢下的發(fā)展要求脫節(jié)，加之服務(wù)區(qū)開通運(yùn)營時間較長，硬件設(shè)施老化嚴(yán)重，眾多商業(yè)價值沒有得到有效釋放，服務(wù)功能也不能完全彰顯，特別是一些邊遠(yuǎn)地區(qū)的服務(wù)區(qū)，受機(jī)動車保有量、當(dāng)?shù)叵M(fèi)能力、投入產(chǎn)出不匹配等因素的影響，導(dǎo)致服務(wù)區(qū)商業(yè)價值增速緩慢。筆者認(rèn)為，嘗試改良服務(wù)區(qū)的商業(yè)運(yùn)營模式，創(chuàng)新管理方式，服務(wù)區(qū)的商業(yè)價值完全有倍增的可能性。

避免新的商業(yè)同質(zhì)化

以筆者供職的江蘇交通控股有限公司（以下簡稱“江蘇交控”）為例，江蘇作為經(jīng)濟(jì)大省，早在數(shù)年前，江蘇交控便明確提出服務(wù)區(qū)運(yùn)營管理實(shí)施“一區(qū)一策，因區(qū)施策，打造地方特色”的策略。經(jīng)過多年的不懈探索和轉(zhuǎn)型發(fā)展，江蘇服務(wù)區(qū)從過去的提供粗放式快餐、商品零售服務(wù)，以滿足公眾的基本出行需求為主，到如今涌現(xiàn)出一大批“網(wǎng)紅”服務(wù)區(qū)，并數(shù)次沖上微博熱搜榜引發(fā)行業(yè)熱議，可以說，江蘇服務(wù)區(qū)的商業(yè)價值得到了極大開發(fā)，業(yè)態(tài)布局也更加趨向于城市商業(yè)綜合體。

目前，江蘇交控已開始深入研究“如何避免服務(wù)區(qū)品牌同質(zhì)化”“如何為公眾提供更高品質(zhì)的出行體驗(yàn)”等課題，其著眼點(diǎn)便是在打造服務(wù)區(qū)地方產(chǎn)業(yè)特色，融合地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展上做文章，深挖服務(wù)區(qū)在文創(chuàng)發(fā)展、產(chǎn)商融合等方面的潛力，從而避免千篇一律的新的品牌同質(zhì)化，拓展效益增長點(diǎn)。

改變商業(yè)招租方式

招商過程中，服務(wù)區(qū)運(yùn)營管理單位往往會產(chǎn)生“想當(dāng)然”的慣性思維，極有可能單方面決定應(yīng)引進(jìn)哪些品牌，而承租商戶經(jīng)常利用服務(wù)區(qū)運(yùn)營管理單位希望提高服務(wù)區(qū)檔次、品位（即更傾向于引進(jìn)高端品牌）的心理，將一些所謂的“大牌”列在名單靠前位置，并以此作為提高自己承租成功率的籌碼。

如此一來，一方面，容易使服務(wù)區(qū)運(yùn)營管理單位忽視其他配套業(yè)態(tài)的品質(zhì)，從而影響公眾的出行需求感和體驗(yàn)度；另一方面，容易使服務(wù)區(qū)運(yùn)營管理單位在以下現(xiàn)實(shí)問題上考慮不足，主要包括：服務(wù)區(qū)提供的產(chǎn)品服務(wù)是否符合所在服務(wù)區(qū)需要，是否符合公眾品位，是否符合發(fā)展需求，是否符合經(jīng)營規(guī)律等。

自2020年國慶中秋期間，江蘇高速公路服務(wù)區(qū)沖上熱搜榜之后，徹底顛覆人們對高速公路服務(wù)區(qū)的印象。一時間，關(guān)于高速公路服務(wù)區(qū)升級轉(zhuǎn)型的“梅村模式”“江蘇效應(yīng)”成為行業(yè)內(nèi)的熱點(diǎn)話題，在全國引發(fā)熱烈反響。

從國家交通發(fā)展宏觀規(guī)劃來看，服務(wù)區(qū)已不單單作為交通輔助設(shè)施而存在。筆者認(rèn)為，未來可在服務(wù)區(qū)商業(yè)招租上融入更多人文舉措，比如通過面向社會征集意見等方式，分析公眾出行的實(shí)際需求，并將收集到的可行性意見融入服務(wù)區(qū)商業(yè)規(guī)劃中。

改變商業(yè)洽談方式

當(dāng)前，江蘇交控系統(tǒng)各路公司采取各自為政的商業(yè)洽談方式，受服務(wù)區(qū)所處地域、車流量、消費(fèi)層次等多方面因素制約，運(yùn)營管理單位在與強(qiáng)勁品牌洽談時極易產(chǎn)生以犧牲收益為代價的合作。為避免此類情況發(fā)生，筆者認(rèn)為，改變服務(wù)區(qū)商業(yè)洽談方式，建立商業(yè)洽談內(nèi)外兩條線至關(guān)重要。

對外，由省級服務(wù)區(qū)運(yùn)營管理平臺統(tǒng)一省內(nèi)服務(wù)區(qū)商業(yè)洽談方式，統(tǒng)一服務(wù)區(qū)商業(yè)競爭性洽談標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一建立優(yōu)質(zhì)商戶名目和黑名單，統(tǒng)一商業(yè)合同示范模板，統(tǒng)一合作品牌不信守合同承諾的懲戒考核退出標(biāo)準(zhǔn)，各路公司可依據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)和要求，按規(guī)范引進(jìn)肯德基、星巴克等知名名牌。考慮各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡的情況，允許各路公司針對不同地區(qū)在一定范圍內(nèi)上浮或下調(diào)租金分成收益，但收益預(yù)期不得低于省級服務(wù)區(qū)運(yùn)營管理平臺劃定的服務(wù)區(qū)商業(yè)紅線區(qū)間。

對內(nèi)，允許和鼓勵各路公司下轄服務(wù)區(qū)開拓地方特色市場，具體合作（投資）形式可以視當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和人均消費(fèi)情況自行確定。

完善品牌引進(jìn)退出機(jī)制

從業(yè)至今，筆者見證了江蘇服務(wù)區(qū)的發(fā)展巨變，也看到了江蘇交控在服務(wù)區(qū)商業(yè)運(yùn)營方面采取吸納社會資本投資、借船出海、借力打力等舉措后取得的積極成效。即以自身最小的投資，初步解決商業(yè)價值“有沒有”的問題，然后在“好不好”上下功夫，逐步解決發(fā)展過程中暴露的問題。

從目前的發(fā)展實(shí)踐來看，江蘇服務(wù)區(qū)運(yùn)營管理單位格外重視商業(yè)業(yè)態(tài)品牌引進(jìn)方面的研究，至于該品牌是否符合服務(wù)區(qū)所屬區(qū)域的消費(fèi)需求和層次，是否會出現(xiàn)“水土不服”則考慮不深。一旦經(jīng)營不善，商業(yè)品牌自行提出退市申請后，留給服務(wù)區(qū)運(yùn)營管理單位的應(yīng)對時間很短，為了盡快填補(bǔ)門面空缺，服務(wù)區(qū)運(yùn)營管理單位往往以犧牲收益、降低門檻為前提吸引商家入駐，形勢十分被動。

而城市商業(yè)體在這方面做得十分細(xì)致，對于商家的進(jìn)市門檻、末位淘汰等都有嚴(yán)苛規(guī)定，特別是末位淘汰，在某一商戶經(jīng)營出現(xiàn)問題自行退市前幾個月就已經(jīng)能夠察覺到問題，從而在商戶自行退市前給自己留下十分寶貴的重新招租和末位淘汰的時間，這樣一來，甲方的收益不會受到太大影響，相反新引進(jìn)的品牌商戶因?yàn)榻忧⑤^早（避免了后續(xù)商戶得知前一家商戶因?yàn)樾б娌患讯耸?，在租金分成上與甲方討價還價），有時收益還高于前期。由此可見，進(jìn)一步完善品牌引進(jìn)和退出機(jī)制意義重大。

探索商業(yè)合作新途徑

服務(wù)區(qū)具有社會和公益雙重屬性，其中，可觀的經(jīng)濟(jì)收益是服務(wù)區(qū)提高服務(wù)質(zhì)量的前提和保證，對此，服務(wù)區(qū)經(jīng)營管理單位要更加深入探索除自營、民營、商業(yè)集成以外的商業(yè)合作新路，推動服務(wù)區(qū)實(shí)現(xiàn)新的利潤增長點(diǎn)。在這方面，城市商業(yè)體有大量值得學(xué)習(xí)借鑒的經(jīng)驗(yàn)。

“十四五”時期，交通運(yùn)輸行業(yè)大跨越、大發(fā)展勢在必行，高速公路服務(wù)區(qū)在交通發(fā)展中也要扮演好自己的角色，不斷提高公眾出行滿意度。眾所周知，良好的經(jīng)營效益是服務(wù)區(qū)提供良好服務(wù)的前提和保證，隨著各種利好因素的疊加，服務(wù)區(qū)的商業(yè)價值將持續(xù)顯現(xiàn)，圍繞其開展的相關(guān)探索也將不斷涌現(xiàn)，筆者僅結(jié)合自身從業(yè)經(jīng)驗(yàn)拋磚引玉，希望能為行業(yè)發(fā)展提供啟發(fā)。