袁野

作為一名有些特殊的日本房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，Yuken Kon的特殊在對(duì)房源的挑選——他專注同行所不屑一顧的“空置房屋”買賣。

一套位于橫濱郊區(qū)的兩室一廳公寓，是Kon手頭現(xiàn)有的房源之一。這套公寓的前主人是一位60多歲的離異女性，因?yàn)橐钟舳詺⑸硗觥Ｈ缃?，房子由老太太的一個(gè)女兒繼承。她沒(méi)有搬進(jìn)來(lái)，因?yàn)檫@里容易喚起母親已故的痛苦回憶，也沒(méi)有整修、出租，而是讓它閑置了，就像日本其他數(shù)百萬(wàn)套房子的狀況那樣。

“原來(lái)的房主去世后，房子閑置下來(lái)的現(xiàn)象很常見(jiàn)?！盞on說(shuō)。

長(zhǎng)久以來(lái)，日本以“地狹人稠”聞名，面積略小于中國(guó)的云南省，卻有約1.26億人口。過(guò)度擁擠的環(huán)境導(dǎo)致房?jī)r(jià)、租金高企，讓不少生活在大城市里的上班族感到煩惱。

但如今，一個(gè)截然相反的難題同時(shí)出現(xiàn)：閑置住宅——長(zhǎng)期沒(méi)有人居住、且連續(xù)5年沒(méi)有使用過(guò)自來(lái)水和電的房子——數(shù)量迅速攀升。

七分之一的房子無(wú)人住

日本總務(wù)省發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，日本現(xiàn)有約820萬(wàn)套閑置住宅，占全國(guó)住宅總數(shù)的13.5%，創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄;其中有近四分之一的閑置住宅被永久性遺棄，淪為“鬼屋”。

過(guò)去，閑置住宅大多位于偏遠(yuǎn)的鄉(xiāng)村。但近年來(lái)，擁擠的都市也出現(xiàn)越來(lái)越多被遺棄的住宅。即使在繁榮的東京，房屋空置率也在攀升，超過(guò)十分之一的房子是空的，比例高于倫敦、紐約和巴黎?！皷|京可能最終會(huì)被空城包圍”，研究空房現(xiàn)象的房地產(chǎn)專家牧野智彥表示。

對(duì)于社會(huì)來(lái)說(shuō)，閑置房屋是個(gè)沉重負(fù)擔(dān)。它們大多年久失修，內(nèi)部雜物又多，很容易成為蚊蟲蛇鼠的樂(lè)園。一些房子淪為了散發(fā)惡臭的垃圾傾倒場(chǎng)，有些甚至成了被不法分子長(zhǎng)期占據(jù)的犯罪窩點(diǎn)，讓附近居民苦不堪言。

對(duì)此，日本政府和地方市政當(dāng)局采取了一些措施，如為愿意拆除破舊房屋的業(yè)主提供補(bǔ)貼。2014年6月，橫須賀市就推出政策，表示會(huì)提供大約300萬(wàn)日元（約合人民幣18.3萬(wàn)元）的拆房補(bǔ)助。2015年，國(guó)會(huì)還通過(guò)了一項(xiàng)法律，允許地方政府處罰不拆除或翻新“鬼屋”的業(yè)主。

這些政策收效甚微，很大一部分原因在于日本高昂的拆房成本——拆掉一套小型的木造獨(dú)棟住房，需要花費(fèi)100萬(wàn)日元（約合人民幣6萬(wàn)元）。業(yè)主不愿自找麻煩，政府對(duì)于這筆虧本交易也很謹(jǐn)慎。法律也在“幫倒忙”：根據(jù)泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)代推行的一項(xiàng)減稅政策，閑置土地的財(cái)產(chǎn)稅率是建筑占用地的6倍。這意味著，如果房屋主人拆除了房屋，就得多繳一大筆稅款，棄之不理才是合理選擇。

也有一些地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試圖從逆境中發(fā)現(xiàn)商機(jī)，比如專做閑置房屋生意的Kon。他發(fā)現(xiàn)，想讓空屋重新煥發(fā)生機(jī)，首先要解決房屋本身的設(shè)計(jì)瑕疵：一些老屋不符合抗震規(guī)定、但限于建筑法規(guī)又無(wú)法重建;一些位于有山體滑坡風(fēng)險(xiǎn)的地段;一些則位于汽車根本開(kāi)不進(jìn)去的狹窄小巷之中。

此外，他還要考慮購(gòu)房者的心理感受。一些空屋之所以不受歡迎，因?yàn)轭^頂“兇宅”名號(hào)——之前的住戶在這里自殺或被謀殺，或是默默地“孤獨(dú)死”。

Kon不僅要重新裝修這樣的房子，還要負(fù)責(zé)做法事，比如富有日本特色的“護(hù)摩火祭”。在公司網(wǎng)站上，他特意將這種改造過(guò)的房子標(biāo)為“吉屋”。

“半賣半贈(zèng)”沒(méi)人要？

不過(guò)，即使是Kon這樣的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，基本也只關(guān)注城市里的閑置房屋，不會(huì)冒險(xiǎn)進(jìn)入農(nóng)村房產(chǎn)市場(chǎng)。那里的人口老齡化現(xiàn)象更為嚴(yán)重，閑置房屋的數(shù)量遠(yuǎn)高于城市，但鮮有人問(wèn)津。

“農(nóng)村地區(qū)的很多房子實(shí)際上毫無(wú)價(jià)值，對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，它們是一種負(fù)擔(dān)，有些人甚至愿意掏錢擺脫它們?！盞on說(shuō)。

截至2017年10月，日本全國(guó)約有4.1萬(wàn)平方公里的土地和房屋無(wú)人認(rèn)領(lǐng)，略大于九州島的面積。預(yù)計(jì)到2040年，這個(gè)數(shù)字將攀升至7.2萬(wàn)平方公里。

對(duì)于這些市場(chǎng)不愿涉足的領(lǐng)域，焦慮的日本地方當(dāng)局紛紛設(shè)立“空屋銀行”，推廣這些在地產(chǎn)網(wǎng)站上看不到的地產(chǎn)。市政府在官網(wǎng)列出本轄區(qū)內(nèi)所有的空置房子，還提供詳細(xì)的步驟引導(dǎo)感興趣的買家。

這些房子的最大特點(diǎn)就是便宜。橫須賀市一間帶小花園的單層獨(dú)棟木屋，房齡60年，掛牌價(jià)66萬(wàn)日元（約合人民幣4萬(wàn)元）。在更偏僻一些的鄉(xiāng)間，類似的房子只要區(qū)區(qū)幾萬(wàn)日元。

其他一些城鎮(zhèn)也在嘗試各自想出的新點(diǎn)子，比如給移居到當(dāng)?shù)夭①?gòu)買空屋的外來(lái)人員提供現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)。有幾個(gè)地方成功地吸引了小批藝術(shù)家和自由職業(yè)者，他們可以通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)與大城市里的客戶保持聯(lián)系。一些老房子被改造成公共活動(dòng)中心、養(yǎng)老院或賓館民宿，以及時(shí)尚的咖啡廳。

大量的房子實(shí)質(zhì)上等于“免費(fèi)贈(zèng)送”，買家只須交稅和支付經(jīng)紀(jì)費(fèi)即可。2014年，育有三名子女的井田夫婦，就免費(fèi)拿到一間位于東京都多摩地區(qū)奧多摩町的雙層樓房。當(dāng)然，免費(fèi)的午餐不是人人都能吃到：奧多摩只考慮年輕的家庭，即家庭成員年齡不得超過(guò)43歲，孩子最大也只能上初中。

一些房屋則以非常低的費(fèi)用出租，租住時(shí)間夠長(zhǎng)便可以成為業(yè)主。在宮城縣的七宿町，一座市政府提供的獨(dú)棟住宅的租金為每月3.5萬(wàn)日元（約合人民幣2131元），在這里住滿20年的話，就能自動(dòng)取得房屋和土地的所有權(quán)。奧多摩的計(jì)劃與之相似——每月支付5萬(wàn)日元（約合人民幣3044元）租金，22年后就能擁有這棟房子。

外國(guó)人也可以申請(qǐng)入住或購(gòu)買空屋，哪怕他們沒(méi)有居留簽證。今林敏行和他的菲律賓妻子羅莎莉，就打算帶著6個(gè)孩子，于2019年初從東京市中心搬到奧多摩。

此外，愛(ài)彼迎（Airbnb）等短租公司，也一度計(jì)劃好好利用這些閑置的房產(chǎn)。

便宜沒(méi)好貨？

愛(ài)彼迎們的計(jì)劃遭遇到日本政府的“阻斷”。2018年6月，日本公布了新的法律細(xì)則，短租市場(chǎng)受到了嚴(yán)格的限制，比如租期被限制在180天，這些限制導(dǎo)致一些本有機(jī)會(huì)迎來(lái)新主人的房屋再次被遺棄。

這就如同整個(gè)“空屋銀行”事業(yè)的縮影一般：計(jì)劃推行4年來(lái)，獲得拯救的空屋屈指可數(shù)。

這個(gè)結(jié)果并不令人感到意外。日本地產(chǎn)網(wǎng)站Rethink Tokyo提醒對(duì)“免費(fèi)午餐”感到心動(dòng)的人們，“接盤”這些空屋前請(qǐng)務(wù)必認(rèn)真考慮風(fēng)險(xiǎn)，比如裝修費(fèi)用——在某些情況下，這筆錢可能與在其他地方購(gòu)買普通房產(chǎn)的價(jià)格相差不大。在大多數(shù)時(shí)候，買家需要翻新部分甚至全部房屋，特別是浴室和廚房。更不要提數(shù)額不明、規(guī)定繁雜的管理費(fèi)、修繕費(fèi)和稅金（固定資產(chǎn)稅和所得稅等）了。

另一個(gè)危險(xiǎn)是產(chǎn)權(quán)的模糊性。日本的土地登記并非強(qiáng)制性，而是一項(xiàng)民事法律程序，即使業(yè)主不登記也不會(huì)失去土地所有權(quán)，只是在政府那里沒(méi)有記錄而已。為了避稅，越來(lái)越多的人選擇不登記。買到“空屋”的人，說(shuō)不定哪一天就會(huì)被突然冒出的原主人討要房契。

此外，購(gòu)買“空屋”會(huì)被認(rèn)為是“徹頭徹尾的失敗者”，承擔(dān)巨大的心理壓力。被街坊們白眼相看的感覺(jué)很不好受，更何況選擇“空屋”的家庭可能還帶著孩子。此外，由于多數(shù)空屋都在沒(méi)有多少就業(yè)機(jī)會(huì)的農(nóng)村地區(qū)，真正會(huì)搬來(lái)的人往往都是希望頤養(yǎng)天年的退休老人。

更重要的是，日本的二手房原本就不受消費(fèi)者歡迎。據(jù)英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》，日本人對(duì)新房子十分“執(zhí)著”，在日本銷售的房屋中只有不到15%是二手房，而這一比例在美國(guó)和歐洲達(dá)到90%。

這也意味著，日本房產(chǎn)的折舊率驚人。從建成第一天開(kāi)始，日本的房子就開(kāi)始貶值，10年后價(jià)格就會(huì)跌去一半，而一棟25年房齡的房子就幾乎沒(méi)有任何價(jià)值了，買家只需要支付土地的價(jià)格，不用為建筑買單。

所以，盡管人口越來(lái)越少、空置的房屋越來(lái)越多，日本每年仍然在不斷建造新的住宅。2016年，有96.7萬(wàn)套新房開(kāi)工，比上一年增長(zhǎng)6.4%。巧合的是，日本人口每年的下降數(shù)量也大約是100萬(wàn)。這種現(xiàn)象雖然看上去無(wú)比矛盾，但它就是這樣真實(shí)地存在著，而且至少?gòu)哪壳翱催€將持續(xù)下去。

據(jù)網(wǎng)絡(luò)

編輯/王 培