梁三妹

（廣州國(guó)苑規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司，廣東廣州 511400）

農(nóng)村建設(shè)用地的合理化流轉(zhuǎn)，可提高土地資源的利用率，按照相應(yīng)的規(guī)章制度，遵循程序進(jìn)行操作管理，從整體上提升管理工作的質(zhì)量。在當(dāng)前的全面改革發(fā)展背景下，為充分發(fā)揮農(nóng)村建設(shè)用地的價(jià)值，要求工作人員改變傳統(tǒng)的工作觀念、思路，探索創(chuàng)新的發(fā)展道路，有效提升土地資源的利用率。

1 農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的主要問(wèn)題

1.1 違法用地問(wèn)題突出

由農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的狀況可知，其中存在的問(wèn)題比較多樣，違法用地的狀況比較突出，隱性的市場(chǎng)較為活躍，存在較多使用違法用地的情況，耕地保護(hù)的狀況受到了比較大的沖擊影響。在流轉(zhuǎn)利益驅(qū)動(dòng)下，農(nóng)地保護(hù)意識(shí)不強(qiáng)，不愿承擔(dān)保護(hù)義務(wù)等問(wèn)題比較突出，會(huì)對(duì)土地資源的利用效率產(chǎn)生影響[1]。

1.2 流轉(zhuǎn)的無(wú)序性問(wèn)題

農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的無(wú)序性現(xiàn)象表現(xiàn)較為突出，集體的建設(shè)用地?zé)o序流轉(zhuǎn)，使政府調(diào)控土地市場(chǎng)能力顯著降低，無(wú)法有效控制建設(shè)用地的供應(yīng)總量，影響土地的利用效率，易干擾土地市場(chǎng)的秩序，直接影響建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的質(zhì)量。

1.3 流轉(zhuǎn)收益關(guān)系問(wèn)題

從現(xiàn)階段的農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的收益關(guān)系層面來(lái)看，未充分完善相關(guān)制度，缺乏完善市場(chǎng)機(jī)制作為支撐，會(huì)影響機(jī)體經(jīng)濟(jì)組織結(jié)構(gòu)的完善性發(fā)展，農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)收益的保障力度有待提升[2]。收益不均的問(wèn)題處理較為關(guān)鍵，主要由于未建立完善的規(guī)章制度，易造成收益不均的問(wèn)題，在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中，應(yīng)注重完善基礎(chǔ)性工作，為實(shí)際的工作順利開(kāi)展起到積極促進(jìn)作用。

2 國(guó)土資源管理以及農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)策略

2.1 國(guó)土資源管理策略

國(guó)土資源管理工作的開(kāi)展應(yīng)從多角度進(jìn)行考慮，注重制定明確的發(fā)展目標(biāo)。

（1）結(jié)合制度強(qiáng)化流轉(zhuǎn)管理。

隨著我國(guó)的國(guó)土資源管理工作的要求進(jìn)一步提高，相應(yīng)的制度體系建設(shè)日趨完善，為了保障國(guó)土資源管理工作開(kāi)展的高效高質(zhì)，需要結(jié)合制度的要求進(jìn)行落實(shí)流轉(zhuǎn)管理。應(yīng)有原則性地開(kāi)展相應(yīng)的管理工作，依照規(guī)章制度推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)的各項(xiàng)工作，堅(jiān)持土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的長(zhǎng)期穩(wěn)定，不可輕易發(fā)生動(dòng)蕩的現(xiàn)象，堅(jiān)持尊重民意、事實(shí)、歷史，從發(fā)展、保護(hù)農(nóng)民權(quán)益的角度出發(fā)，采用多樣化的形式，維護(hù)群眾的合法權(quán)益，有助于實(shí)現(xiàn)既定管理的目標(biāo)。

（2）注重流轉(zhuǎn)方式積極探究。

國(guó)土資源管理工作的實(shí)際開(kāi)展中，應(yīng)充分重視流轉(zhuǎn)方式的選擇方面，從不同的角度出發(fā)進(jìn)行優(yōu)化，創(chuàng)新工作開(kāi)展的方式。土地兩權(quán)分離對(duì)現(xiàn)有土地資源的利用效率提升具有積極意義，可顯著提升產(chǎn)出率及商品率，有助于市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)。在對(duì)土地流轉(zhuǎn)推進(jìn)的過(guò)程中，應(yīng)將組織流轉(zhuǎn)和自由流轉(zhuǎn)有機(jī)結(jié)合，根據(jù)實(shí)際的需要選擇相適應(yīng)的流轉(zhuǎn)方式，提升土地建設(shè)發(fā)展質(zhì)量[3]。自由流轉(zhuǎn)主要通過(guò)農(nóng)戶直接流轉(zhuǎn)，組織流轉(zhuǎn)的方式比較多樣，如反租倒包、流包轉(zhuǎn)耕等。

土地流轉(zhuǎn)方式如表1所示。

表1 土地流轉(zhuǎn)方式

2.2 農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)策略

農(nóng)村建設(shè)用地進(jìn)行流轉(zhuǎn)需要從不同的角度出發(fā)，進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)，制定相適應(yīng)的流轉(zhuǎn)策略，提高流轉(zhuǎn)的質(zhì)量。

（1）流轉(zhuǎn)收益分配機(jī)制完善構(gòu)建。

為了保障農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的合理科學(xué)，需要重視落實(shí)相應(yīng)流轉(zhuǎn)策略，不同的操作環(huán)節(jié)需要有相適應(yīng)的制度作為支撐，進(jìn)而有效控制農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的質(zhì)量。建設(shè)用地流轉(zhuǎn)工作的開(kāi)展過(guò)程中，通過(guò)流轉(zhuǎn)收益分配機(jī)制的支持，可保障實(shí)際操作的規(guī)范化、操作的質(zhì)量[4]。集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)采用土地基準(zhǔn)地價(jià)作為參照的最低限價(jià)制度，所有者出讓及出租用地使用權(quán)，獲得土地收益應(yīng)納入集體財(cái)產(chǎn)統(tǒng)一化管理，通過(guò)應(yīng)用鼓勵(lì)措施組織自行村莊搬遷改造，對(duì)集體建設(shè)用地進(jìn)行科學(xué)整理，在完善的流轉(zhuǎn)收益分配機(jī)制指導(dǎo)下進(jìn)行構(gòu)建。

（2）注重合理流轉(zhuǎn)機(jī)制的健全。

為了保障農(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)順利開(kāi)展，保障流轉(zhuǎn)程序的規(guī)范化，需要建立合理化的流轉(zhuǎn)機(jī)制，地方可指定出臺(tái)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理辦法，國(guó)家未出臺(tái)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)法規(guī)但流轉(zhuǎn)存在的狀況，可采用地方立法，構(gòu)建集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度。在相應(yīng)制度的基礎(chǔ)上確定集體土地權(quán)利內(nèi)容，歸入有形土地市場(chǎng)，并允許集體建設(shè)用地土地使用權(quán)有償、有限期出讓及出租等行為。除此之外，應(yīng)明確集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)條件、范圍，并完善細(xì)節(jié)方面，可充分落實(shí)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的規(guī)范化措施。

在我國(guó)當(dāng)前的發(fā)展背景下，為完善土地流轉(zhuǎn)管理工作，從相關(guān)制度角度出發(fā)，按照規(guī)章制度落實(shí)土地流轉(zhuǎn)的各項(xiàng)工作，促進(jìn)農(nóng)村地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)及土地資源合理利用，并提出土地承包制度，在制度實(shí)踐運(yùn)作中，充分發(fā)揮其作用。為了對(duì)農(nóng)民的合法權(quán)益進(jìn)行有效維護(hù)，需要制定完善的制度規(guī)章，保障農(nóng)民社會(huì)生產(chǎn)實(shí)踐中的穩(wěn)定發(fā)展，結(jié)合相關(guān)制度要求進(jìn)行合理的土地流轉(zhuǎn)，提升土地的利用效率水平。開(kāi)展土地流轉(zhuǎn)辦理過(guò)程中，應(yīng)按照當(dāng)?shù)鼐用褚庠搁_(kāi)展土地流轉(zhuǎn)，提高農(nóng)民的滿意度。

（3）注重選擇相適應(yīng)的流轉(zhuǎn)方式。

國(guó)土資源管理中，在農(nóng)村建設(shè)用地合理流轉(zhuǎn)的管理方面積極完善、優(yōu)化措施，從整體提升建設(shè)用地合理化流轉(zhuǎn)的水平，并選擇相適應(yīng)的流轉(zhuǎn)方式，保障流轉(zhuǎn)的質(zhì)量。應(yīng)明確集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓及出租方面的相關(guān)規(guī)定，集體建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)入股并可與他人進(jìn)行合作、聯(lián)營(yíng)等形式。作為集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓，集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓出售后，應(yīng)依法批準(zhǔn)變更土地用途，重新簽訂合同，對(duì)地價(jià)、租金進(jìn)行調(diào)整，辦理相應(yīng)登記手續(xù)。

針對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)的抵押，應(yīng)注重書面合同簽訂環(huán)節(jié)，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到縣級(jí)以上政府土地行政主管部門辦抵押登記[5]。存量集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)歸入土地有形市場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)一的管理。應(yīng)結(jié)合實(shí)際的需要選擇相適應(yīng)的流轉(zhuǎn)方式，保障流轉(zhuǎn)的公開(kāi)合法性，并對(duì)土地集中統(tǒng)一供應(yīng)起到積極促進(jìn)作用。

（4）注重保護(hù)保障并重落實(shí)。

落實(shí)農(nóng)村建設(shè)用地合理流轉(zhuǎn)策略，應(yīng)在保護(hù)及保障相結(jié)合的方式下開(kāi)展，通過(guò)雙保行動(dòng)創(chuàng)新，充分發(fā)揮農(nóng)村建設(shè)用地合理流轉(zhuǎn)效能。

保護(hù)及保障矛盾在國(guó)土資源管理工作方面仍存在，應(yīng)開(kāi)展清理行政區(qū)域內(nèi)閑置土地，盤活存量土地，通過(guò)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)，積極拓展建設(shè)用地空間，創(chuàng)新建設(shè)用地儲(chǔ)備統(tǒng)管的模式，對(duì)實(shí)現(xiàn)既定發(fā)展目標(biāo)具有積極意義。通過(guò)完善深化土地儲(chǔ)備制度，提升全面儲(chǔ)備統(tǒng)管的質(zhì)量，強(qiáng)化政府調(diào)控土地有效性、針對(duì)性，有效落實(shí)基礎(chǔ)工作，保障農(nóng)村建設(shè)用地的合理化流轉(zhuǎn)。

（5）注重集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)明確化。

為有效保障土地流轉(zhuǎn)的工作順利推進(jìn)，需要從不同的角度進(jìn)行思考，應(yīng)明確集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)的工作。

土地產(chǎn)權(quán)制度作為農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的重要基礎(chǔ)，流轉(zhuǎn)的實(shí)質(zhì)是土地權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村集體土地權(quán)屬管理及地籍管理投入力度，有效落實(shí)關(guān)鍵性工作。

落實(shí)集體土地所有權(quán)的登記工作時(shí)面，應(yīng)明確范圍，確認(rèn)土地具體權(quán)利主體，細(xì)化及明確集體建設(shè)用地權(quán)力、所有權(quán)、使用權(quán)等，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)工作的規(guī)范化開(kāi)展。

3 結(jié)語(yǔ)

在國(guó)土資源管理工作中，應(yīng)注重工作要點(diǎn)，積極推進(jìn)，從多角度出發(fā)優(yōu)化設(shè)計(jì)，結(jié)合實(shí)際的需要選擇相應(yīng)的土地流轉(zhuǎn)的方式，創(chuàng)新流轉(zhuǎn)的模式，完善流轉(zhuǎn)的制度。社會(huì)不斷發(fā)進(jìn)步，對(duì)土地的合理流轉(zhuǎn)的要求也進(jìn)一步提高，需要從規(guī)范化的角度層面加強(qiáng)重視，滿足實(shí)際土地流轉(zhuǎn)的需要，并從多角度進(jìn)行積極優(yōu)化，有助于落實(shí)相應(yīng)的工作，實(shí)現(xiàn)既定發(fā)展目標(biāo)。