李林

業(yè)主家失火殃及池魚，業(yè)主賠錢、物業(yè)被罰

2004年12月15日，重慶人趙順與龍湖物業(yè)服務集團有限公司（以下簡稱“龍湖物業(yè)”）簽訂為期三年的《前期物業(yè)服務合同》一份。合同簽訂后，龍湖物業(yè)為趙順所在的龍湖小區(qū)提供物業(yè)服務至案發(fā)。

合同第一條約定，龍湖物業(yè)（甲方）同意提供、趙順（乙方）同意接受其對位于重慶市渝北區(qū)龍湖小區(qū)某住宅的物業(yè)管理服務。合同第三條“甲方權利、義務和責任”約定，建立預防性安全防范體系并設立應急機制，配合公安機關進行安全監(jiān)控和巡視等安全工作;保持公共區(qū)域之水、電、氣、通信、消防裝置、排水系統(tǒng)處于良好運行狀態(tài)，并在發(fā)生損壞時及時修復，對配套系統(tǒng)設備進行日常維護維修。

合同第五條“乙方承擔的費用及繳納”約定，乙方應根據本合同、《業(yè)主臨時公約》及其附件的有關條款向甲方按時繳納物業(yè)管理等費用，物業(yè)管理費構成包括小區(qū)房屋共用部位維修及保養(yǎng)費，小區(qū)共用設施設備（如防盜監(jiān)控、電梯、消防設施等）日常運行、維護及保養(yǎng)費;住宅物業(yè)管理費按建筑面積1.4元/平方米/月計收。

同日，趙順簽署了《業(yè)主臨時公約》一份。該公約第九章規(guī)定，凡違反公約的行為，除立即停止違章行為、并對造成的損失進行賠償外，還應支付違約金、滯納金;管理者違反本公約，如瀆職或失職給業(yè)主造成損失的，由責任者負責賠償。

公約第十一章附件五“消防管理規(guī)定”規(guī)定，物業(yè)管理公司為小區(qū)公共區(qū)域的防火責任人，各業(yè)主為其自用單元的防火責任人，并規(guī)定了業(yè)主有責任保持樓道、走廊、消防通道及安全出口暢通，且不得損壞、挪用任何消防設備和器材。

2017年3月19日，趙順所有的位于重慶市渝北區(qū)龍湖小區(qū)某住宅內發(fā)生火災，燒毀戶內家具、電器，此次火災造成房屋不同程度受損、過火面積20平方米，直接財產損失13.67萬元。經重慶兩江新區(qū)公安消防支隊調查，起火時間為2017年3月19日15時38分，起火部位位于龍湖小區(qū)某住宅內，該戶客廳東側單人沙發(fā)、西側空調及陽臺交界處，起火原因排除人為縱火、電器線路短路，不能排除遺留火源、外來火源的可能。

火災發(fā)生后，消防支隊委托評估機構對因火災損失的房屋及附屬設施進行市場價值評估。經評估，直接財產損失共計13.67萬元，其中原告所有房屋的直接財產損失為9.45萬余元，2棟X房屋、2棟Y房屋的財產損失分別為1.66萬余元和1.28萬余元。

2019年3月26日，2棟X房屋業(yè)主、2棟Y房屋業(yè)主同時向渝北區(qū)法院起訴要求趙順賠償其火災造成的財產損失。該院于同年6月20日分別判令趙順賠償該兩戶業(yè)主財產損失3.33萬元和1.28萬元。兩判決生效后，經該院執(zhí)行，趙順分別支付給兩戶業(yè)主3.4萬余元和1.3萬余元（含訴訟費）。

2017年6月22日，重慶兩江新區(qū)公安消防支隊（以下簡稱“消防支隊”）對龍湖物業(yè)作出《行政處罰決定書》，載明：案涉火災發(fā)生后，重慶特勤支隊一中隊接到火警趕赴火災現(xiàn)場時，發(fā)現(xiàn)龍湖物業(yè)在該小區(qū)設置鐵制地樁占用消防車通道，阻礙消防車通行，影響火災撲救。鑒于龍湖物業(yè)的行為違反了《中華人民共和國消防法》第二十八條之規(guī)定，消防支隊隨即下發(fā)《責令立即改正通知書》，責令龍湖物業(yè)立即整改，并給予罰款5000元的處罰。

火災損失誰之責，物業(yè)與業(yè)主對簿公堂

那么，火災損失究竟該由誰來承擔呢？趙順與龍湖物業(yè)就此打起了官司。接到訴訟請求后，重慶市渝北區(qū)人民法院于2019年11月20日、2020年4月13日兩次公開開庭審理了該案，當事人雙方圍繞爭議事實當庭辯論。

原告趙順指出：案涉合同及公約在甲方的權利、義務和責任處約定保持公共區(qū)域之水、電、氣及消防裝置處于良好運行狀態(tài)，并在發(fā)生損壞時及時修復。據《業(yè)主臨時公約》的違約責任約定：凡違反公約的行為，除立即停止違章行為并對造成的損失進行賠償外，還應支付違約金、滯納金;消防管理規(guī)定約定：禁止占用、堵塞樓道、走廊、消防通道及安全出口，以保證公共通道的暢通和消除消防隱患。案發(fā)后，在消防人員施救時，因為小區(qū)大門通道外有路樁，消防車無法進入小區(qū)，只能繞道從后門進入，但后門也有路樁，延緩了消防人員救火。

物業(yè)和業(yè)主不得占用消防車通道、阻礙消防車通行（圖/視覺中國）

本次火災發(fā)生時原告家里無人，消防部門亦排除起火原因系人為縱火或電器短路，火災起因與原告本人無關。被告作為向原告提供物業(yè)服務的一方，未能履行物業(yè)服務合同約定的義務，造成小區(qū)消防水管長度不夠、消防栓無水、消防通道堵塞、小區(qū)保安拿走鑰匙致使消防隊員無法進入房屋內等，以上行為導致此次火災無法在第一時間得到控制，造成原告損失的擴大，被告違反了物業(yè)服務合同，應當按照合同約定對原告進行賠償。

原告稱，火災發(fā)生前后其按時足額繳納了物業(yè)費，履行了物業(yè)服務合同約定的義務。綜合被告的過錯程度，原告認為被告應賠償原告此次火災損失的80%。

針對原告的起訴，被告龍湖物業(yè)辯稱，火災發(fā)生時，己方積極履行了消防管理義務，在現(xiàn)場積極救火并疏散人員，在消防隊員到達之前，有效控制了火勢，不存在原告所述的火災在第一時間無法得到控制的情況，故不應承擔責任。

對于原告陳述的被告存在的消防水管長度不夠、消防栓無水、消防通道堵塞、小區(qū)保安拿走鑰匙使消防隊員無法進入房屋內等四項違約行為，被告稱，除了消防通道堵塞外，其他情況不存在。關于原告提出消防水管長度不夠的問題，被告陳述，其工作人員在接到火災警報后，鋪設了消防水帶，且消防水帶內有水，其積極履行了物業(yè)服務義務。

龍湖物業(yè)最后強調指出，本次火災共涉及10戶業(yè)主損失，共計13.67萬元，原告將10戶業(yè)主的損失一并主張為其一戶損失，并據此向物業(yè)索賠無事實依據。

物業(yè)堵塞消防通道，被判賠償擴大部分損失

法院經審理認為，案涉合同系對雙方當事人具有法律約束力，雙方均應按照該合同行使權利、履行義務。案涉小區(qū)的《業(yè)主臨時公約》也規(guī)定，物業(yè)管理公司為小區(qū)公共區(qū)域的防火責任人，各業(yè)主（使用人）為其自用單元的防火責任人，并明確禁止占用、堵塞樓道、走廊、消防通道及安全出口，以保證公共通道的暢通和消除消防隱患。

根據消防支隊作出的《行政處罰決定書》，被告存在設置鐵制地樁占用消防車通道、阻礙消防車通行、影響火災撲救的行為，違反了上述約定及規(guī)定，故應當認定被告存在違約行為。對于原告所稱的消防水管長度不夠、消防栓無水等情況，原告提供的證據不足，法院不予采納。

法院認為，因被告堵塞消防通道，致使消防隊員不能第一時間趕到火災現(xiàn)場進行滅火，進而造成原告損失的擴大，被告對此應當承擔賠償責任。原告要求被告承擔80%的賠償比例，因無證據證明本次火災系因被告的原因造成，且被告堵塞消防通道的行為只是延緩了消防隊員滅火，并不直接造成原告損失，只是間接造成原告損失的擴大，故對原告的此請求，法院不予采納。綜合考慮被告的過錯程度，法院認為被告承擔30%的賠償比例為宜。

2020年6月11日，重慶市渝北區(qū)人民法院對外公布一審判決結果：被告龍湖物業(yè)自判決生效之日起15日內賠償趙順損失4.23萬元;駁回趙順的其他訴訟請求。

（本文人名均為化名）

編輯：黃靈? yeshzhwu@foxmail.com

法官點評

物業(yè)與業(yè)主簽訂的物業(yè)合同及其他公約對雙方均具有約束力，任何一方若有違反均可能承擔民事責任。一般而言，物業(yè)和業(yè)主不得占用消防車通道、阻礙消防車通行、影響火災撲救，這既是法律規(guī)定的強制性義務，也是物業(yè)合同約定的義務。本案物業(yè)公司被判承擔責任，正是因為其違反了消防法律規(guī)定和合同相關約定。