黃婷

（廣東省建科建筑設(shè)計(jì)院有限公司，廣東廣州 510000）

0 引言

建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是指針對(duì)項(xiàng)目所在地市場(chǎng)調(diào)查、產(chǎn)品預(yù)測(cè)、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模、產(chǎn)品或服務(wù)運(yùn)營(yíng)或銷售計(jì)劃、建設(shè)項(xiàng)目投資估算與資金籌措等進(jìn)行可行性分析的基礎(chǔ)上，通過對(duì)建設(shè)項(xiàng)目各方面的投入和產(chǎn)出的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，如投資成本、運(yùn)營(yíng)成本和費(fèi)用、運(yùn)營(yíng)收入等，以期對(duì)新建項(xiàng)目各方案進(jìn)行評(píng)價(jià)。并選出最優(yōu)方案的過程，其目的是更好地優(yōu)化企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的投資結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)揮企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的投資效益[1]。

1 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的內(nèi)容

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的其中一個(gè)分析層次，區(qū)別于國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，主要從項(xiàng)目本身出發(fā)，計(jì)算項(xiàng)目的前期投資成本、營(yíng)業(yè)收入、總成本費(fèi)用、項(xiàng)目盈利能力、償債能力、財(cái)務(wù)生存能力，為企業(yè)或投資者提供財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)參考依據(jù)。

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的工作內(nèi)容主要包括：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的計(jì)算、各類財(cái)務(wù)報(bào)表的編制、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、敏感性分析等[2]。影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)收益的風(fēng)險(xiǎn)因素可能有：前期投資[3]、通貨膨脹、利率、稅收、項(xiàng)目融資、運(yùn)營(yíng)成本和運(yùn)營(yíng)收入等[4]。本文將以建設(shè)投資、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和銷售收入三個(gè)因素，并結(jié)合實(shí)際案例進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)工作。

2 實(shí)例分析

2.1 項(xiàng)目概況

本項(xiàng)目位于廣州市，為工業(yè)廠房新建項(xiàng)目。項(xiàng)目用地面積約25000m2，項(xiàng)目總建筑面積約60000m2。項(xiàng)目總投資估算約40000萬(wàn)元，其中：自有資金約8000萬(wàn)元，約占總投資估算的20%；銀行貸款約32000萬(wàn)元，約占總投資估算的80%。

2.2 邊界條件

2.2.1財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

（1）測(cè)算期。

項(xiàng)目測(cè)算期為40年（建設(shè)期2年，運(yùn)營(yíng)期38年）。

（2）稅率。

包括增值稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加稅、地方教育附加稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅，均按國(guó)家和省市有關(guān)財(cái)務(wù)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

（3）基準(zhǔn)折現(xiàn)率。

項(xiàng)目財(cái)務(wù)測(cè)算的基準(zhǔn)折現(xiàn)率取8%。

2.2.2營(yíng)業(yè)收入假設(shè)

（1）租售比例。

廠房以1:1比例進(jìn)行出租和出售。

（2）銷售收入。

出售建筑面積30000m2。測(cè)算期第3—6年銷售完畢，銷售比例為3:3:4。起始售價(jià)為12000元/m2，年遞增取1000元/m2。

（3）出租收入。

出租建筑面積30000m2。測(cè)算期第3—6年出租率為80%、80%、90%、90%，測(cè)算期第7年及以后出租率為90%。測(cè)算期第3年租金將按40元/（m2·月），測(cè)算期第4年租金按45元/（m2·月）計(jì)取，之后按每三年遞增5%的速度增長(zhǎng)。

（4）車位出租收入。

車位共計(jì)100泊，出租率與研發(fā)廠房出租率一致，起始租金為300元/（泊·月），按每五年遞增50元/（泊·月）的速度增長(zhǎng)。

2.2.3總成本費(fèi)用假設(shè)

（1）經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。

銷售費(fèi)用按銷售收入的3%計(jì)??；管理費(fèi)用按營(yíng)業(yè)收入的3%計(jì)取。

（2）折舊與攤銷。

固定資產(chǎn)折舊按出租部分的原值進(jìn)行折舊，折舊年限為20年，殘值率為5%，采用直線折舊法。無(wú)形資產(chǎn)攤銷按出租部分的土地使用權(quán)進(jìn)行攤銷，攤銷年限為20年，采用直線法。結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本按銷售部分的成本按銷售比例同比分?jǐn)偂?/p>

（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用。

項(xiàng)目總投資約40000萬(wàn)元，其中約32000萬(wàn)元擬申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款，貸款利率暫按6%，期限為8年，利息從第1年開始支付，每年支付一次，本金以等額本金的方式分6年償還。

2.3 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

2.3.1盈利能力

本案例測(cè)算期內(nèi)，項(xiàng)目全投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）8.15%，投資回收期（稅后）約8.82年，資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）10.64%、投資回收期（稅后）約14.81年，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）大于0，綜合上述各項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和評(píng)價(jià)指標(biāo)表明，本項(xiàng)目的盈利性較好。

2.3.2償債能力

本案例項(xiàng)目借款償還期為計(jì)算期第3—8年，分別為1.52、2.39、4.76、0.25、0.47、0.95，由此可見，本案例僅有計(jì)算期第6—8年的利息備付率小于1，可利用往年累計(jì)利潤(rùn)償還負(fù)債。

2.3.3財(cái)務(wù)生產(chǎn)能力

本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期內(nèi)各年累計(jì)凈利潤(rùn)均大于0，證明本案例均有財(cái)務(wù)生產(chǎn)能力。

2.4 敏感性分析

本次財(cái)務(wù)測(cè)算敏感性分析以樂觀型方向作為基準(zhǔn)計(jì)算情況，對(duì)建設(shè)投資、運(yùn)營(yíng)成本和運(yùn)營(yíng)收入等不確定因素進(jìn)行單因素敏感性分析。各個(gè)變量的變動(dòng)幅度設(shè)定為-10%、-5%、0%、+5%、+10%。分析結(jié)果詳見表1和圖1。

圖1 項(xiàng)目敏感性分析（稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率）

2.4.1 建設(shè)投資、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、銷售收入上下波動(dòng)對(duì)資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）的影響

當(dāng)建設(shè)投資上浮5%、10%時(shí)，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別為1433萬(wàn)元、608萬(wàn)元，即項(xiàng)目建設(shè)投資上浮5%、10%時(shí)，項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）仍大于0，項(xiàng)目仍然可行。

當(dāng)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用上浮5%、10%時(shí)，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別為2176萬(wàn)元、2096萬(wàn)元，即經(jīng)營(yíng)費(fèi)用上浮5%、10%時(shí)，項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）仍大于0，項(xiàng)目仍然可行。

當(dāng)銷售收入下浮5%、10%時(shí)，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別為1678萬(wàn)元、1100萬(wàn)元，即銷售收入下浮5%、10%時(shí)，項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）仍大于0，項(xiàng)目仍然可行。

表1 項(xiàng)目敏感性分析

2.4.2建設(shè)投資、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、銷售收入上下波動(dòng)對(duì)項(xiàng)目資本金內(nèi)部收益率（稅后）的影響

當(dāng)建設(shè)投資上浮5%、10%時(shí)，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分別為9.53%、8.60%，即當(dāng)項(xiàng)目建設(shè)投資上浮5%、10%時(shí)，項(xiàng)目資本金內(nèi)部收益率（稅后）仍大于基準(zhǔn)收益率（i=8%）。

當(dāng)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用上浮5%、10%時(shí)，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分別為10.53%、10.42%，即經(jīng)營(yíng)費(fèi)用上浮5%、10%時(shí)，項(xiàng)目資本金內(nèi)部收益率（稅后）仍大于基準(zhǔn)收益率（i=8%）。

當(dāng)銷售收入下浮5%、10%時(shí)，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分別為9.84%、9.14%，即銷售收入下浮5%、10%時(shí)，項(xiàng)目資本金內(nèi)部收益率（稅后）仍大于基準(zhǔn)收益率（i=8%）。

3 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，從初步敏感性分析來(lái)看，建設(shè)投資和銷售收入對(duì)稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率影響較大，經(jīng)營(yíng)成本對(duì)稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率影響最低。因此，本文據(jù)此提出如下建議：

在前期建設(shè)，受到設(shè)計(jì)更改、施工技術(shù)不達(dá)標(biāo)、施工企業(yè)管理不善、產(chǎn)品建設(shè)質(zhì)量缺陷、合同履約情況不佳、建設(shè)工期延長(zhǎng)等原因的影響，建設(shè)投資可能會(huì)增加。因此，注重項(xiàng)目前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)，減少設(shè)計(jì)、施工期間重復(fù)返工所造成的費(fèi)用和時(shí)間浪費(fèi)，不僅能節(jié)約前期投資資金，還能提高建設(shè)項(xiàng)目的工程質(zhì)量，提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，為后續(xù)產(chǎn)品銷售奠定具有競(jìng)爭(zhēng)力的基礎(chǔ)。

在運(yùn)營(yíng)期內(nèi)，受到地區(qū)同質(zhì)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)、市場(chǎng)供求關(guān)系、產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量、產(chǎn)品定價(jià)管理、產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)和銷售策略等原因的影響，銷售收入可能會(huì)增加或者減少。因此，在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期內(nèi)應(yīng)注重項(xiàng)目營(yíng)銷及產(chǎn)品品質(zhì)，做好市場(chǎng)宣傳工作，合理確定項(xiàng)目售價(jià)，降低項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收入對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。