孫南劍
(泰古旅(上海)創(chuàng)意設計有限公司,上海 200000)
青縣控制性詳細規(guī)劃編制,采取分層彈性的控制方式對各個地塊提出各項專業(yè)指標和風貌協(xié)調上的指引,讓各地塊有規(guī)可循、有法可依同時和周邊地塊的發(fā)展做到有力的協(xié)調,發(fā)揮地塊最大效益。
青縣中心城區(qū)是全縣政治、經(jīng)濟以及文化活動的中心。本規(guī)劃重點補充強調控規(guī)體系內容,提出容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率、停車位等控制指標體系;制定土地使用性質及其兼容性等用地功能控制要求;劃定基礎設施用地的控制界線(黃線)、各類綠地范圍的控制線(綠線)、歷史建筑的保護范圍界線(紫線)、濱水岸線保護范圍界線(藍線)。
2.1.1 定性控制
確定建設用地性質功能,用地性質分至中類、小類??紤]到規(guī)劃具有一定彈性,每項規(guī)劃時間實施過程較長。隨著國家經(jīng)濟和社會發(fā)展的不同階段和城市建設相關政策的不斷完善,客觀需要控規(guī)用地性質需具備一定多功能兼容特性。
2.1.2 定量控制
需要確定每片、每塊建設用地的量化指標。注明其用地面積、建筑密度、容積率、綠地率、建筑限高等數(shù)據(jù)指標,控制用地的開發(fā)強度和環(huán)境質量。
2.1.3 定位控制
確定大、中、小類的城市用地,特別是小類以下建設用地或建設項目規(guī)劃的具體位置、界限或范圍。
2.1.4 定質控制
城市風貌特色與環(huán)境景觀。明確建筑空間和藝術的處理原則,比如建筑形體、體量、色彩、高度、建筑材質、藝術風格等,使控規(guī)能夠比較準確把握規(guī)劃用地與城市整體空間環(huán)境之間的關系。
采用剛性與彈性剛柔并濟的單元式編制方法,在控制強度級別基礎上進行多層級別的管控,強制性、規(guī)定性、指引性方面的分級控制模式達到實施控規(guī)過程中的科學性、合理性和適應性。因此,通過引導控規(guī)單元數(shù)量(如:單元-街區(qū)-地塊、地塊-單元),使控規(guī)適用于不同規(guī)模城市。
圖1 “控規(guī)-單元控規(guī)”層次體系
控制單元是控規(guī)控制的法定層次和地塊層面指標修編的最小平衡單位,其控作用主要是對地塊轉讓、出讓的必要條件也是規(guī)劃管理人員按照地塊出讓、轉讓程序所發(fā)出規(guī)劃選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證的法定依據(jù),也是城鄉(xiāng)規(guī)劃法對地塊做出法定判斷的必要準則。
地塊層面地塊的劃分則是在保持該地塊用地性質的完整性和周邊環(huán)境協(xié)調性的基礎上,合理考慮土地的權屬問題,將控規(guī)單元按照規(guī)劃合理管控和引導的形式劃分,并對各個地塊在單元的管控形式下進行統(tǒng)一編號。
規(guī)劃范圍東至104國道改線(京滬高鐵),西至規(guī)劃西外環(huán)路(東馬橋村),南至團結渠(雙靳路),北至唐窯干渠(規(guī)劃北外環(huán)路),規(guī)劃范圍面積6237.7hm2。中心城區(qū)規(guī)劃人口規(guī)模35萬人,規(guī)劃城市建設用地面積48.5km2,控制中心城區(qū)人口過度集中,合理引導人口向新區(qū)分布。城區(qū)現(xiàn)狀道路呈現(xiàn)較為清晰的方格網(wǎng)狀路網(wǎng)格局,已形成“東西兩環(huán),三縱一橫”的干路網(wǎng)框架,現(xiàn)狀支路建設相對滯后,斷頭路、規(guī)劃區(qū)域現(xiàn)狀認知錯位交叉多,路網(wǎng)不成體系。通過詳細梳理,發(fā)現(xiàn)四方面主要問題:
(1)研究區(qū)域為中心城區(qū),集中城市重要公共職能,中心城區(qū)發(fā)展飽和使得公共服務配套跟不上城市發(fā)展的步伐。
(2)土地建設密度過大,開發(fā)量不足,土地利用不集約。
(3)道路交通整體結構完善,但局部區(qū)域交通出現(xiàn)錯位交叉、斷頭路等,需要形成主、次、支完善的交通體系。
(4)中心城區(qū)生態(tài)環(huán)境在破環(huán)-恢復中循壞,需彰顯山水田園的城市生態(tài)。
4.2.1 現(xiàn)狀認知
(1)集約用地:合理控制開發(fā)強度,有機組織城市主要功能安排,落實各項用地,形成緊湊、協(xié)調的空間肌理。
(2)塑造特色:城市格局融合水系網(wǎng)絡,充分挖掘濱水自然景觀,塑造“北方水鄉(xiāng)”城市的獨特風貌。
(3)保障民生:建立完善的公共服務配套體系,提升城市建設品質,實現(xiàn)宜居宜業(yè)的城市發(fā)展目標。
(4)搭建系統(tǒng):建立順暢、符合中心城區(qū)實際情況的交通體系和高標準的城市基礎設施體系,保障城市運行的高效。
本次規(guī)劃重點強調落實城鄉(xiāng)總體規(guī)劃,吸納相關規(guī)劃內容,補充控規(guī)體系,轉化為法定管理文件,強化規(guī)劃目標集約用地、強化特色、完善支撐、保障民生;規(guī)劃強調土地的兼容性和開發(fā)過程的彈性,體現(xiàn)“硬體開發(fā)”與“軟體開發(fā)”的有機結合,規(guī)劃實施過程中,做到總體控制局部靈活;作為中心城市區(qū)域,各功能分區(qū)和公共配套重點控制其用地性質和空間布局。
4.2.2 空間布局與功能定位
中心城區(qū)空間布局過程可概括為“一核兩心,四區(qū)八片;顯水透綠,指狀拓展”的組團城市布局結構:“一核”指城市綜合服務核心?!皟尚摹蔽挥谇辔髌瑓^(qū)的文體休閑中心和位于青東片區(qū)的商務文教中心?!八膮^(qū)”至西向東包括西部城區(qū)、中部城區(qū)、東部城區(qū)和開發(fā)區(qū)?!鞍似敝笇⑺膮^(qū)進一步劃分為八個功能片區(qū)?!帮@水”指以南運河、唐窯干渠、八團渠、二支渠、工商渠等河渠為主干,其他支渠為分支形成縱橫交錯的水網(wǎng)體系?!巴妇G”指以河流水系、對外交通廊道為依托形成一條運河生態(tài)景觀帶和六條連接郊野的生態(tài)綠楔?!爸笭钔卣埂币劳薪煌ㄐ灾鞲陕?,以主城區(qū)為掌心,向外圍片區(qū)指狀拓展的空間形態(tài)。
表1 因子權重細化及賦值
主城區(qū)主導功能為綜合服務、生活居住,輔助功能為盤古主題休閑旅游。青西片區(qū)主導功能為商貿流通、健康養(yǎng)老,輔助功能為配套商業(yè)、居住。城北片區(qū)主導功能為科技孵化、現(xiàn)代服務,輔助功能為生產(chǎn)服務及配套商業(yè)、居住。城南片區(qū)主導功能為生活居住、休閑娛樂,輔助功能為配套商業(yè)。青東片區(qū)(包括開發(fā)區(qū)青東園區(qū))主導功能為綜合服務、裝備制造,輔助功能為生產(chǎn)服務及配套商業(yè)、居住。渠北片區(qū)(包括開發(fā)區(qū)渠北園區(qū))主導功能為加工制造、生產(chǎn)流通,輔助功能為配套商業(yè)、居住。
4.2.3 精明增長
從“單核”到“多核”。以中心城區(qū)為核心,城市功能以商業(yè)配套服務為主,結合周邊道路及環(huán)境景觀綠化水系相互交織形成分散式組團格局城市,進行中心城區(qū)功能疏解、人口遷移,形成復合型城市組團格局。
預測土地價值,確定主要用地功能,合理考慮綜合交通、生態(tài)環(huán)境、現(xiàn)狀區(qū)位和現(xiàn)狀建設等因子在土地價值評定中的作用,對各因子進行權重比對、疊加,計算現(xiàn)狀土地綜合評定分數(shù),評定分數(shù)與土地未來的開發(fā)價值成正比,如表1所示。青縣中心城區(qū)現(xiàn)狀高價值土地主要集中在生態(tài)環(huán)境好的濱水兩岸及交通密集的中心城區(qū)域。部分地區(qū)現(xiàn)狀土地價值較低?;赝恋貎r值高低,秉承“小街區(qū)、密路網(wǎng)”的基本原則,對中心城區(qū)的公共職能和人口進行疏散,并以鄰里中心、15分鐘生活圈理念布局公共服務功能,織補開敞空間和靜態(tài)交通設施的不足,按照城市雙修(生態(tài)環(huán)境的修復、城市更新),推進中心城區(qū)棚戶區(qū)改造,舊住宅區(qū)的綜合整治和生態(tài)修復。以濱水生態(tài)環(huán)境為特色,以綠色產(chǎn)業(yè)為途徑,打造市民出行和服務設施建設,最終形成精明增長科學規(guī)劃,各功能片區(qū)各具特色布局的規(guī)劃用地形態(tài)。
單元控規(guī)強調規(guī)劃研究從粗放型向精細化的規(guī)劃轉變,規(guī)劃控制的內容以單元控規(guī)為核心,以單元地塊的具體內容控制和實施為準則,是規(guī)劃管理部門決策、管理和執(zhí)行對地塊進行審批、查處的重要依據(jù)。
規(guī)劃范圍劃分為31個控制單元,作為規(guī)劃編制和管理的基本單元。
表2 控制內容及方式
依據(jù)規(guī)劃區(qū)域主體功能性質、建設引導的需求,對不同用地功能進行功能上的分類控制。在用地單元層面主要是從地塊區(qū)域結構、用地功能性出發(fā)進行功能定位、規(guī)??刂啤⑷丝跍y算、服務設施等方面進行整體合理的引導和管控。街區(qū)層面主要是對單元地塊層面管控的落實,具體的控制手段以剛性管控為主、彈性為輔的相結合方式彰顯規(guī)劃的合理性。
本文詳細介紹控規(guī)編制流程和注意事項,對青縣建立城市更新單元規(guī)劃制度,以全新理念推進青縣城區(qū)單元控規(guī)的實施性工作。在滿足政府對青縣城區(qū)用地管控時,合理完善公共服務、市政設施等配套設施,通過土地功能、容積率等規(guī)劃政策手段的調配,實現(xiàn)單元內各項目的均衡發(fā)展。