趙新江

近日，據(jù)《理財(cái)》雜志記者了解，浙江省寧波市規(guī)定房貸未結(jié)清的居民家庭購(gòu)買(mǎi)二套房時(shí)商貸首付比例不得低于60%，已結(jié)清的商貸首付比例不得低于40%。

據(jù)微信公眾號(hào)“寧波住建”消息，2020年12月10日，寧波市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、寧波市自然資源和規(guī)劃局、中國(guó)人民銀行寧波市中心支行、寧波銀保監(jiān)局四部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步保持和促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的補(bǔ)充通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《補(bǔ)充通知》）， 對(duì)寧波市房地產(chǎn)調(diào)控措施進(jìn)行進(jìn)一步完善，堅(jiān)持“房住不炒”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

據(jù)悉，上述《補(bǔ)充通知》從強(qiáng)化住房購(gòu)買(mǎi)資格管控、加強(qiáng)購(gòu)房合同更名及住房贈(zèng)與交易管理、調(diào)整住房信貸首付比例等四方面，對(duì)此前7月6日的調(diào)控新政進(jìn)行補(bǔ)充完善，并于12月11日起正式開(kāi)始實(shí)施。

二套房首付比例最低40%

《補(bǔ)充通知》對(duì)差別化住房信貸政策做了進(jìn)一步的明確規(guī)定：市六區(qū)已有1套住房且相應(yīng)貸款未結(jié)清的居民家庭，再次購(gòu)買(mǎi)住房、申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的，貸款首付比例不得低于60%；市六區(qū)已有1套住房且相應(yīng)貸款已結(jié)清的居民家庭，再次購(gòu)買(mǎi)住房、申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的，貸款首付比例不得低于40%。

調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策主要出于以下考慮：

一是現(xiàn)行差別化住房信貸政策的層次和精準(zhǔn)度有待提升?，F(xiàn)行政策中，享受最低檔首付比例的包括首次自住購(gòu)房和改善型購(gòu)房?jī)深?lèi)，且改善型購(gòu)房占比較高；為體現(xiàn)對(duì)真正首套自住購(gòu)房的支持，宜將兩類(lèi)群體區(qū)分開(kāi)來(lái)。另外，對(duì)貸款未結(jié)清的改善需求，在原有基礎(chǔ)上適當(dāng)加大調(diào)控力度。

二是目前寧波的首付比例在兄弟城市中持續(xù)處于較低水平，有向上調(diào)整的必要和空間。

此外，規(guī)范合同更名和住房贈(zèng)與行為。為防止投資客利用無(wú)房家庭優(yōu)先認(rèn)購(gòu)資格認(rèn)購(gòu)商品住房后，通過(guò)合同更名進(jìn)行炒房，《補(bǔ)充通知》規(guī)定，無(wú)房家庭優(yōu)先認(rèn)購(gòu)新建商品住房的，除增加購(gòu)房人配偶或者變更為購(gòu)房人配偶外，不得辦理商品房買(mǎi)賣(mài)合同購(gòu)房人變更備案手續(xù)。

禁止無(wú)房家庭優(yōu)先認(rèn)購(gòu)房源后，通過(guò)合同更名給成年直系親屬等方式進(jìn)行炒房，有利于保障自住需求，也有利于維護(hù)政策制度的公平性公正性，保障市場(chǎng)交易秩序穩(wěn)定。

投機(jī)購(gòu)房有所抬頭是誘因

據(jù)《理財(cái)》雜志記者了解，此次調(diào)控主要針對(duì)新房限價(jià)因素所導(dǎo)致的“萬(wàn)人搖”現(xiàn)象。一方面，在限價(jià)搖號(hào)政策下，新建商品房?jī)r(jià)格上漲艱難；另一方面，占據(jù)學(xué)區(qū)房等區(qū)位優(yōu)勢(shì)的二手房，價(jià)格穩(wěn)步攀升。差價(jià)所形成的利益，導(dǎo)致參加新房搖號(hào)的人群中既有自住需求者，也存在不少投機(jī)性需求者。

根據(jù)58安居客數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年5月以來(lái)，寧波市二手房月度掛牌均價(jià)已保持7個(gè)月增長(zhǎng)。11月末，寧波二手房掛牌均價(jià)為25757元/平方米，環(huán)比上漲1%，相較10月漲幅收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。

自2019年12月起，寧波實(shí)行土拍“限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)”，主城區(qū)新盤(pán)價(jià)格低于周邊次新二手房?jī)r(jià)格的現(xiàn)象屢有發(fā)生。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，此次《補(bǔ)充通知》中多次提及的海曙、江北、鎮(zhèn)海、北侖、鄞州、奉化等區(qū)域，正是“一二手房倒掛”現(xiàn)象的密集地。

以2020年10月在江北核心區(qū)開(kāi)盤(pán)的啟迪水木濱江新房為例，前期銷(xiāo)售均價(jià)為3.18萬(wàn)元/平方米，而一路之隔的正榮潤(rùn)江城二手房?jī)r(jià)格已破4.5萬(wàn)元/平方米，每平方米倒掛1萬(wàn)多元。據(jù)悉，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，啟迪水木濱江掛出的508套房源全部售罄。

政策補(bǔ)丁促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展

對(duì)于寧波調(diào)整信貸首付比例政策，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《理財(cái)》雜志記者指出，此次政策對(duì)此前寧波的購(gòu)房政策進(jìn)行了打補(bǔ)丁，具有非常好的導(dǎo)向。此類(lèi)政策繼續(xù)說(shuō)明，寧波將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的導(dǎo)向，對(duì)于購(gòu)房政策將強(qiáng)化嚴(yán)肅性，這將有助于促進(jìn)后續(xù)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

補(bǔ)丁一：嚴(yán)管戶(hù)口投靠炒房行為

此次政策明確，父母投靠成年子女落戶(hù)寧波市未滿(mǎn)2年，申請(qǐng)?jiān)谙拶?gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)一套住房，須滿(mǎn)足以下條件：父母雙方在海曙區(qū)、江北區(qū)、鎮(zhèn)海區(qū)、北侖區(qū)、鄞州區(qū)行政區(qū)域（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“市五區(qū)”）無(wú)住房；父母之一自購(gòu)房之日起前3年內(nèi)在本市連續(xù)繳納24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅（含零申報(bào)）或者社會(huì)保險(xiǎn)。

該政策規(guī)定實(shí)際上是防范投靠戶(hù)口而炒房的行為。從人才以及戶(hù)籍政策的角度出發(fā)，確實(shí)寧波在戶(hù)口投靠方面有各類(lèi)放松的政策。但這也使得一些子女變相地鉆了政策漏洞，通過(guò)父母投靠子女來(lái)落戶(hù)，無(wú)形中增加了一套購(gòu)房資格。所以此次政策也明確，若是投靠戶(hù)口而購(gòu)房，也需要滿(mǎn)足無(wú)房且有2年社保的要求，這就限制了短期內(nèi)炒房的可能。

補(bǔ)丁二：規(guī)范離異炒房行為

此次政策明確，離異單身未滿(mǎn)2年的購(gòu)房人在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住房或在市六區(qū)申請(qǐng)優(yōu)先認(rèn)購(gòu)新建商品住房的，須滿(mǎn)足相關(guān)條件。比如說(shuō)本市戶(hù)籍購(gòu)房人無(wú)住房，離異前家庭成員（配偶雙方及未成年子女）在市五區(qū)只有一套或無(wú)住房的，可申請(qǐng)?jiān)谙拶?gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)一套住房。

此次政策其實(shí)也是為了防范鉆此前寧波優(yōu)購(gòu)政策的漏洞。部分購(gòu)房者通過(guò)假離婚獲取優(yōu)先購(gòu)房的資格，變相增加了可認(rèn)購(gòu)房產(chǎn)的數(shù)量。這顯然也是一種炒房行為。

補(bǔ)丁三：規(guī)范房產(chǎn)更名和贈(zèng)與行為

此次政策明確，無(wú)房家庭優(yōu)先認(rèn)購(gòu)新建商品住房的，除增加購(gòu)房人配偶或者變更為購(gòu)房人配偶外，不得辦理商品房買(mǎi)賣(mài)合同購(gòu)房人變更備案手續(xù)。同時(shí)政策規(guī)定，除配偶或者直系親屬之間、產(chǎn)權(quán)共有人之間贈(zèng)與外，屬于限售范圍的住房在限售期內(nèi)不得辦理房產(chǎn)贈(zèng)與交易。

此次政策實(shí)際上對(duì)房產(chǎn)更名或贈(zèng)與等行為進(jìn)行了規(guī)范。房產(chǎn)更名確實(shí)是這兩年回避限購(gòu)政策的一種做法。而現(xiàn)在對(duì)于更名的方式進(jìn)行了管控，尤其是只能限制在配偶范圍內(nèi)的更名。這樣也是為了防止將房產(chǎn)更名為子女等，進(jìn)而規(guī)避限購(gòu)的監(jiān)管。而贈(zèng)與方面也有類(lèi)似的政策管控效應(yīng)。

補(bǔ)丁四：調(diào)整信貸首付比例

此次政策明確兩點(diǎn)：一是市六區(qū)已有1套住房且相應(yīng)貸款已結(jié)清的居民家庭，再次購(gòu)買(mǎi)住房、申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的，貸款首付比例不得低于40%；二是市六區(qū)已有1套住房且相應(yīng)貸款未結(jié)清的居民家庭，再次購(gòu)買(mǎi)住房、申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的，貸款首付比例不得低于60%。此類(lèi)政策顯然對(duì)二套購(gòu)房等進(jìn)行了管控。