楊科偉

2020年，在這個(gè)中國經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷最嚴(yán)峻挑戰(zhàn)的年份里，中國房地產(chǎn)行業(yè)再次度過低開高走的一年。房地產(chǎn)行業(yè)作為中國經(jīng)濟(jì)的壓艙石和穩(wěn)定劑，表現(xiàn)出極強(qiáng)的韌性和成長性。

站在此刻回看過去，行業(yè)經(jīng)歷了2020年2月銷售面積和銷售金額斷崖式下跌，同比下跌37%，并創(chuàng)下自中國住房商品化改革以來20年中的最大跌幅，出乎所有人意料的是，中國房地產(chǎn)行業(yè)在3月迅速回暖并走出V形曲線，7月以來一直維持在20%以上的增長，前11個(gè)月商品房銷售額達(dá)15萬億元，同比增長7.2%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)13萬億元，同比增長6.8%，行業(yè)規(guī)模無疑再創(chuàng)歷史新高。

2020年前松后緊，2021年穩(wěn)中有緊

2020年，房地產(chǎn)政策層面前松后緊，中央繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)，落實(shí)城市主體責(zé)任，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期長期調(diào)控目標(biāo)。上半年房地產(chǎn)信貸政策中性偏積極，央行三度降準(zhǔn)并兩度下調(diào)LPR利率中樞，5年期以上LPR累計(jì)降幅達(dá)15個(gè)基點(diǎn)。但下半年出臺(tái)“三條紅線”并壓降融資類信托業(yè)務(wù)規(guī)模，倒逼房企去杠桿、降負(fù)債?；诜€(wěn)財(cái)政、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)就業(yè)的核心訴求，上半年多省市在土地出讓環(huán)節(jié)為市場減壓、為企業(yè)紓困，并在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)從供需兩端助力市場復(fù)蘇。下半年伴隨著市場過熱，杭州、沈陽、西安和寧波等19城政策加碼，主要涉及升級(jí)限購、升級(jí)限貸、升級(jí)限價(jià)、升級(jí)限售以及增加房地產(chǎn)交易稅費(fèi)等內(nèi)容，其中深圳政策力度最為嚴(yán)苛。

展望2021年，“十四五”規(guī)劃定調(diào)：房地產(chǎn)事關(guān)民生消費(fèi)和投資發(fā)展，助力經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)。因此，政策基本面依然“穩(wěn)”字當(dāng)頭。熱點(diǎn)城市一旦出現(xiàn)樓市和地市過熱、房價(jià)和地價(jià)過快上漲的情況，緊縮調(diào)控措施必將尾隨而至；與之相對(duì)的是，壓力城市有望從保市場主體出發(fā)為市場減壓、為企業(yè)紓困，要適度調(diào)降土地出讓價(jià)格，給予房企一定的讓利空間。弱三四線城市仍需在需求層面予以刺激，購房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免或?qū)⒏鼮橹苯佑行А?img src="https://cimg.fx361.com/images/2021/06/03/qkimageslcsclcsc202101lcsc20210113-1-l.jpg"/>

房企融資和居民房貸層面，房地產(chǎn)行業(yè)將轉(zhuǎn)向穩(wěn)杠桿乃至去杠桿，牢牢守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線。具體而言，“三道紅線”將持續(xù)發(fā)力，房企整體融資環(huán)境依舊偏緊，房企去杠桿、降負(fù)債已是大勢(shì)所趨。居民部門仍需穩(wěn)杠桿，確保居民杠桿率和負(fù)債率不再繼續(xù)上升。熱點(diǎn)城市不排除升級(jí)限貸的可能性，壓力城市或?qū)⑦m度放松限貸，但不會(huì)超出現(xiàn)有限貸政策框架范圍。與此同時(shí)，強(qiáng)化購房資金監(jiān)管，嚴(yán)禁首付貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營貸等違規(guī)挪用于購房消費(fèi)，重點(diǎn)取締“零首付”“首付分期”等市場亂象。

2020年V形反轉(zhuǎn)，2021年拿地將回落

2020年購房需求短期內(nèi)集中釋放以及貸款資金層面的寬松，使商品房銷售規(guī)模快速增長，單月銷售面積、金額均逐月環(huán)比上揚(yáng)，2020年6月、9月兩個(gè)銷售節(jié)點(diǎn)規(guī)模也均創(chuàng)近兩年新高。

與此同時(shí)，另一個(gè)重要特征是并非全國普漲，在局部區(qū)域分化加劇下，部分城市2020年下半年市場已較為艱難，從時(shí)間趨勢(shì)同比變化看，全年商品房銷售規(guī)模增速呈現(xiàn)“先急升后緩降”的走勢(shì)，至2020年年末已出現(xiàn)疲態(tài)。

分區(qū)域來看，東部地區(qū)銷售表現(xiàn)領(lǐng)跑，中部及東北地區(qū)市場表現(xiàn)遇冷明顯。至11月末，東部地區(qū)商品房銷售面積、金額累計(jì)同比增長5.3%和7.5%。

據(jù)CIRC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，前11個(gè)月長三角城市群與粵港澳城市群商品住宅成交量分別同比增長5%、4%，領(lǐng)先其余主要城市群。中部及東北地區(qū)新房銷售表現(xiàn)則繼續(xù)走冷，2020年前11個(gè)月銷售面積同比降幅分別為3.3%和7.5%。

基于局部區(qū)域分化加劇，部分城市房價(jià)同比、環(huán)比回落與銷售去化遇難凸顯“冷場陪跑”行情將不斷擴(kuò)大。

2021年，商品房銷售面積高位微降、局部分化加劇的特征將延續(xù)。同時(shí)，房企在資金壓力下對(duì)銷售回款需求迫切，將繼續(xù)加大營銷力度，“以價(jià)換量、渠道導(dǎo)客”等均會(huì)延續(xù)，全國商品房銷售均價(jià)也將保持穩(wěn)中微漲，商品房成交金額繼續(xù)小幅上升。

在房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境持續(xù)收緊情況下，資金壓力和降負(fù)債要求都將迫使房企拿地投資更加謹(jǐn)慎，房企土地購置面積將依舊呈負(fù)增長，可待開發(fā)土地規(guī)模有限，新開工進(jìn)度將受到持續(xù)影響，最終將拖累和延遲商品房新增供應(yīng)規(guī)模，市場供求更傾向于供不應(yīng)求。

2020年成交“先揚(yáng)后趨穩(wěn)”，2021年一線增三四線跌

2020年樓市行情可謂一波三折，總體走勢(shì)呈現(xiàn)出“先揚(yáng)后趨穩(wěn)”態(tài)勢(shì)：1-2月售樓處關(guān)閉，樓市供求基本“停擺”，3月以來各地復(fù)工復(fù)產(chǎn)，樓市開始步入穩(wěn)步恢復(fù)期，5月同比已然轉(zhuǎn)正，6月達(dá)到年內(nèi)新高，7-8月“淡季不淡”，不過“金九銀十”略顯遜色，整體成交增長動(dòng)力轉(zhuǎn)弱，趨于平穩(wěn)。究其原因，一方面第二、三季度的集中放量使得疫情累積的購房需求基本已消耗殆盡；另一方面熱點(diǎn)城市調(diào)控的持續(xù)升級(jí)，圍堵各類“炒房”漏洞也在引導(dǎo)居民購房預(yù)期轉(zhuǎn)為理性。

總體來看，不同能級(jí)城市行情相對(duì)獨(dú)立，城市間分化也愈演愈烈：

一線城市韌性較強(qiáng)，成交占比波動(dòng)上行；二線城市則呈現(xiàn)出穩(wěn)步回落態(tài)勢(shì)，城市內(nèi)部分化加劇，跌多漲少，以沈陽、武漢、蘇州、西安為典型代表，跌幅均在20%及以上；而諸如廈門、蘭州、合肥、杭州、濟(jì)南等城市成交熱度較高，成交量累計(jì)同比尚保持可觀的正增長；三四線城市政策環(huán)境依然較為寬松，整體成交表現(xiàn)好于市場預(yù)期，基本持穩(wěn)，不過據(jù)我們實(shí)際調(diào)研情況來看，河南、山西等中部三四線已然出現(xiàn)了首付分期、降價(jià)折扣等營銷手段齊上依舊難以拉動(dòng)成交的情況。不得不說，隨著棚改貨幣化安置的逐步收緊，加之疫情的負(fù)面影響，三四線居民購買力受限已是不爭的事實(shí)，未來市場的成交表現(xiàn)難言樂觀。

展望2021年，全國商品住宅成交規(guī)模相較2020年保持小幅回落。一線城市市場最具韌性，成交有望繼續(xù)企穩(wěn)回升；二線城市成交量總體保持平穩(wěn)，或?qū)⒂瓉泶讼碎L的輪動(dòng)行情；三四線城市供應(yīng)不濟(jì)疊加購買力透支，成交下滑或是大概率事件。

一線城市成交熱度有望慣性延續(xù)，整體成交面積穩(wěn)中有增。一線城市2021年供應(yīng)規(guī)模大概率企穩(wěn)回升，供應(yīng)放量驅(qū)動(dòng)下，成交也具備進(jìn)一步增長空間。此外，經(jīng)歷2020年，一線城市居民購買力之強(qiáng)勁越發(fā)凸顯，堅(jiān)實(shí)購買力基礎(chǔ)也為成交量增長提供有力支撐。

二線城市整體成交量保持平穩(wěn)，或迎來此消彼長的輪動(dòng)行情。一方面，杭州、寧波等熱點(diǎn)城市皆已加碼調(diào)控，樓市或?qū)⑦M(jìn)入階段性觀望期，成交量或有所回調(diào)；另一方面，非熱點(diǎn)城市如合肥等或?qū)⒂瓉磔唲?dòng)行情，成交有望放量。

三四線城市成交規(guī)模將顯著下滑。主要基于兩點(diǎn)：其一，居民購買力明顯透支，尤其是弱三四線城市，需求釋放空間有限；其二，三四線供應(yīng)料將繼續(xù)走低，成交自然難言增長。