趙新江

近一段時間，上海樓市虛火旺盛，在新冠肺炎疫情的影響下，雖然諸多行業(yè)下行壓力變大，但是上海的房價卻逆勢增長。

前不久，如是金融研究院院長、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家管清友在微博上分享了其同事在上海買房的切身經(jīng)歷：“從夏天搖到冬季，第五次終于搖到了，外環(huán)外。所以，二樓也不挑了，日光盤，認(rèn)籌率518%?！?/p>

為了給火熱的樓市降溫，1月21日晚間，上海市出臺《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（以下簡稱《意見》），要求自2021年1月22日起實施，備受關(guān)注的上海樓市調(diào)控新政落地。

1月25日，上海樓市調(diào)控繼續(xù)加碼，上海法院司法拍賣的上海市商品住房也納入限購政策范圍。

夫妻離婚3年內(nèi)限購

據(jù)《中華工商時報》報道，上海市房屋管理局發(fā)布的《意見》共10條，涉及土地、限購、信貸、新房搖號、稅費等內(nèi)容，充分體現(xiàn)上海穩(wěn)定房價、穩(wěn)定預(yù)期的導(dǎo)向。

《意見》明確，嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策。夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算。業(yè)內(nèi)多位人士指出，嚴(yán)堵假離婚買房，這一政策屬打補丁政策，對一些想通過假離婚獲得購房資格、獲得首套房資格，鉆政策漏洞的，起到直接遏制作用。對比2020年已有成都、合肥、深圳等不少城市明確離婚年限，不同的是部分城市規(guī)定年限為2年，上海升級為3年，整個時間周期相對更長，政策角度從嚴(yán)。

《意見》強調(diào)調(diào)整增值稅征免年限，將個人對外銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收增值稅；個人將購買5年以上（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收增值稅；個人將購買5年以上（含5年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

同時，《意見》要求嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策。實施好房地產(chǎn)貸款集中度管理，加強個人住房貸款審慎管理，指導(dǎo)商業(yè)銀行嚴(yán)格控制個人住房貸款投放節(jié)奏和增速，防止突擊放貸。引導(dǎo)商業(yè)銀行進(jìn)一步加強審貸管理，對購房人首付資金來源、債務(wù)收入比加大核查力度。嚴(yán)防信用貸、消費貸、經(jīng)營貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

根據(jù)《意見》規(guī)定，上海還將完善土地市場管理，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加商品住房用地供應(yīng)，特別是在郊區(qū)軌道交通站點周邊、五大新城（南匯、松江、嘉定、青浦、奉賢新城）加大供應(yīng)力度；堅持房地聯(lián)動機制，引導(dǎo)企業(yè)理性拿地，穩(wěn)定土地價格。加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測，正確解讀房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施，穩(wěn)定市場預(yù)期，引導(dǎo)合理住房消費；依法加大對編造謠言擾亂市場秩序、散布不實信息誤導(dǎo)市場預(yù)期等行為的查處力度。下一步，將通過加大租賃住房發(fā)展力度，增加租賃住房有效供應(yīng)，完善長租房政策，穩(wěn)定供應(yīng)保障性住房，多渠道滿足市民居住需求；并通過加快推進(jìn)舊區(qū)改造、城中村改造、既有多層住房加裝電梯和住宅小區(qū)美麗家園建設(shè)等方式，多策并舉改善市民居住品質(zhì)。

法拍房納入限購范圍

據(jù)新華社報道，1月25日，上海樓市調(diào)控政策再度加碼。法拍房已被納入住房限購范圍。

所謂法拍房，即“法院拍賣房產(chǎn)”，是被法院強制執(zhí)行拍賣的房屋。由于不限購、可貸款，法拍房受到投資客追捧，2020年第二季度以來成交數(shù)量大幅增長，高溢價成交已成常態(tài)。

記者登錄公拍網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，點擊上海拍賣房源均會彈出“對話框”，提示法拍房已納入限購政策范圍。

據(jù)悉，公拍網(wǎng)首頁一套拍賣房源已醒目標(biāo)注“限購”兩字，點擊進(jìn)入該拍賣項目后，網(wǎng)站提醒“上海法院司法拍賣的本市商品住房已納入限購政策范圍”。

該拍賣項目競買公告顯示，競買人參與競買的，應(yīng)當(dāng)事先確定在本市具有購房資格，必要時可致電本市房地產(chǎn)交易服務(wù)熱線“962269”具體咨詢限購政策；拍賣成交確認(rèn)后，因買受人在本市無購房資格的，將依法承擔(dān)悔拍等法律后果；買受人應(yīng)當(dāng)在拍賣成交后持拍賣成交確認(rèn)書以及住房限購所需材料，及時向商品住房所在地區(qū)房地產(chǎn)交易中心申請辦理住房限購審核，取得房屋交易審核情況通知書，并至遲在按照拍賣公告的要求支付剩余價款后10日內(nèi)向執(zhí)行法院提交，執(zhí)行法院在審查確認(rèn)后依法制作拍賣成交裁定書。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次上海司法拍賣房的政策，進(jìn)一步體現(xiàn)了上海購房政策從緊從嚴(yán)的導(dǎo)向。此類領(lǐng)域的政策之所以收緊，在于其過去容易繞過限購政策，即成為限購政策的漏洞。上海此次政策升級，和1月21日上海既有房地產(chǎn)政策思路是一致的。類似政策下，此類房源的交易性價比自然下降，客觀上使得其房價下跌。他表示，由于上海當(dāng)前房源略偏緊，所以客觀上需要防范一些優(yōu)質(zhì)法拍房炒作的現(xiàn)象。但不管如何，此次政策都形成了威懾性，有助于后續(xù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，成為2021年上海房地產(chǎn)政策收緊的又一案例，也規(guī)范了住房交易秩序。

二手房數(shù)小時跳漲40萬元

CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，2020年，上海房地產(chǎn)市場顯著轉(zhuǎn)暖，新建商品住宅成交面積升至918萬平方米，創(chuàng)2017年以來新高，同比增長23%。就連豪宅市場也異?；鸨?，總價1000萬元以上豪宅共計成交10878套，僅次于2016年歷史峰值的10974套，同比增長33%。核心區(qū)位限價盤銷售火爆，典型如虹口區(qū)的瑞虹新城、普陀區(qū)的中海臻如府銷售金額都在100億元左右。

中原數(shù)據(jù)顯示，2020年12月上海入市新盤44個，其中39個項目公開搖號，涉及房源數(shù)達(dá)11430套，最終收獲28972組客戶出資認(rèn)籌，月度平均認(rèn)籌率高達(dá)253.47%。這一數(shù)據(jù)不僅為年內(nèi)最高，更創(chuàng)下3年以來的新紀(jì)錄。

二手房市場熱度更為瘋狂。據(jù)財經(jīng)網(wǎng)報道，2020年，上海漲幅最大的是學(xué)區(qū)房，學(xué)區(qū)房不僅出現(xiàn)普漲，甚至出現(xiàn)個別房子暴漲60%的個案，同時還出現(xiàn)了二手房數(shù)小時跳漲40萬元，半天時間內(nèi)47組購房客排隊搶房的現(xiàn)象。

2020年上海二手房市場也迎來一個成交大年，成交面積2486萬平方米，成交金額10091億元，創(chuàng)歷史新高。僅在12月，上海二手房成交創(chuàng)下3.9萬套新高，這也是自2016年以來的新高。

業(yè)內(nèi)人士分析，上海地產(chǎn)市場火熱的核心動因在于2020年3月上海民辦初中實行搖號政策，優(yōu)質(zhì)公辦初中、九年一貫制學(xué)區(qū)概念炒作成風(fēng)，年內(nèi)部分優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房售價出現(xiàn)30%以上的漲幅，整體抬升了二手房市場熱度。

（本文綜合自《中華工商時報》、新華社、財經(jīng)網(wǎng)等）