趙新江

近一段時(shí)間，上海樓市虛火旺盛，在新冠肺炎疫情的影響下，雖然諸多行業(yè)下行壓力變大，但是上海的房?jī)r(jià)卻逆勢(shì)增長(zhǎng)。

前不久，如是金融研究院院長(zhǎng)、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家管清友在微博上分享了其同事在上海買(mǎi)房的切身經(jīng)歷：“從夏天搖到冬季，第五次終于搖到了，外環(huán)外。所以，二樓也不挑了，日光盤(pán)，認(rèn)籌率518%?！?/p>

為了給火熱的樓市降溫，1月21日晚間，上海市出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》），要求自2021年1月22日起實(shí)施，備受關(guān)注的上海樓市調(diào)控新政落地。

1月25日，上海樓市調(diào)控繼續(xù)加碼，上海法院司法拍賣(mài)的上海市商品住房也納入限購(gòu)政策范圍。

夫妻離婚3年內(nèi)限購(gòu)

據(jù)《中華工商時(shí)報(bào)》報(bào)道，上海市房屋管理局發(fā)布的《意見(jiàn)》共10條，涉及土地、限購(gòu)、信貸、新房搖號(hào)、稅費(fèi)等內(nèi)容，充分體現(xiàn)上海穩(wěn)定房?jī)r(jià)、穩(wěn)定預(yù)期的導(dǎo)向。

《意見(jiàn)》明確，嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)政策。夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。業(yè)內(nèi)多位人士指出，嚴(yán)堵假離婚買(mǎi)房，這一政策屬打補(bǔ)丁政策，對(duì)一些想通過(guò)假離婚獲得購(gòu)房資格、獲得首套房資格，鉆政策漏洞的，起到直接遏制作用。對(duì)比2020年已有成都、合肥、深圳等不少城市明確離婚年限，不同的是部分城市規(guī)定年限為2年，上海升級(jí)為3年，整個(gè)時(shí)間周期相對(duì)更長(zhǎng)，政策角度從嚴(yán)。

《意見(jiàn)》強(qiáng)調(diào)調(diào)整增值稅征免年限，將個(gè)人對(duì)外銷(xiāo)售住房增值稅征免年限從2年提高至5年。個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)5年以上（含5年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)5年以上（含5年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。

同時(shí)，《意見(jiàn)》要求嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策。實(shí)施好房地產(chǎn)貸款集中度管理，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款審慎管理，指導(dǎo)商業(yè)銀行嚴(yán)格控制個(gè)人住房貸款投放節(jié)奏和增速，防止突擊放貸。引導(dǎo)商業(yè)銀行進(jìn)一步加強(qiáng)審貸管理，對(duì)購(gòu)房人首付資金來(lái)源、債務(wù)收入比加大核查力度。嚴(yán)防信用貸、消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

根據(jù)《意見(jiàn)》規(guī)定，上海還將完善土地市場(chǎng)管理，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加商品住房用地供應(yīng)，特別是在郊區(qū)軌道交通站點(diǎn)周邊、五大新城（南匯、松江、嘉定、青浦、奉賢新城）加大供應(yīng)力度；堅(jiān)持房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，引導(dǎo)企業(yè)理性拿地，穩(wěn)定土地價(jià)格。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，正確解讀房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，引導(dǎo)合理住房消費(fèi)；依法加大對(duì)編造謠言擾亂市場(chǎng)秩序、散布不實(shí)信息誤導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期等行為的查處力度。下一步，將通過(guò)加大租賃住房發(fā)展力度，增加租賃住房有效供應(yīng)，完善長(zhǎng)租房政策，穩(wěn)定供應(yīng)保障性住房，多渠道滿足市民居住需求；并通過(guò)加快推進(jìn)舊區(qū)改造、城中村改造、既有多層住房加裝電梯和住宅小區(qū)美麗家園建設(shè)等方式，多策并舉改善市民居住品質(zhì)。

法拍房納入限購(gòu)范圍

據(jù)新華社報(bào)道，1月25日，上海樓市調(diào)控政策再度加碼。法拍房已被納入住房限購(gòu)范圍。

所謂法拍房，即“法院拍賣(mài)房產(chǎn)”，是被法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣(mài)的房屋。由于不限購(gòu)、可貸款，法拍房受到投資客追捧，2020年第二季度以來(lái)成交數(shù)量大幅增長(zhǎng)，高溢價(jià)成交已成常態(tài)。

記者登錄公拍網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，點(diǎn)擊上海拍賣(mài)房源均會(huì)彈出“對(duì)話框”，提示法拍房已納入限購(gòu)政策范圍。

據(jù)悉，公拍網(wǎng)首頁(yè)一套拍賣(mài)房源已醒目標(biāo)注“限購(gòu)”兩字，點(diǎn)擊進(jìn)入該拍賣(mài)項(xiàng)目后，網(wǎng)站提醒“上海法院司法拍賣(mài)的本市商品住房已納入限購(gòu)政策范圍”。

該拍賣(mài)項(xiàng)目競(jìng)買(mǎi)公告顯示，競(jìng)買(mǎi)人參與競(jìng)買(mǎi)的，應(yīng)當(dāng)事先確定在本市具有購(gòu)房資格，必要時(shí)可致電本市房地產(chǎn)交易服務(wù)熱線“962269”具體咨詢限購(gòu)政策；拍賣(mài)成交確認(rèn)后，因買(mǎi)受人在本市無(wú)購(gòu)房資格的，將依法承擔(dān)悔拍等法律后果；買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)成交后持拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)以及住房限購(gòu)所需材料，及時(shí)向商品住房所在地區(qū)房地產(chǎn)交易中心申請(qǐng)辦理住房限購(gòu)審核，取得房屋交易審核情況通知書(shū)，并至遲在按照拍賣(mài)公告的要求支付剩余價(jià)款后10日內(nèi)向執(zhí)行法院提交，執(zhí)行法院在審查確認(rèn)后依法制作拍賣(mài)成交裁定書(shū)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次上海司法拍賣(mài)房的政策，進(jìn)一步體現(xiàn)了上海購(gòu)房政策從緊從嚴(yán)的導(dǎo)向。此類(lèi)領(lǐng)域的政策之所以收緊，在于其過(guò)去容易繞過(guò)限購(gòu)政策，即成為限購(gòu)政策的漏洞。上海此次政策升級(jí)，和1月21日上海既有房地產(chǎn)政策思路是一致的。類(lèi)似政策下，此類(lèi)房源的交易性價(jià)比自然下降，客觀上使得其房?jī)r(jià)下跌。他表示，由于上海當(dāng)前房源略偏緊，所以客觀上需要防范一些優(yōu)質(zhì)法拍房炒作的現(xiàn)象。但不管如何，此次政策都形成了威懾性，有助于后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，成為2021年上海房地產(chǎn)政策收緊的又一案例，也規(guī)范了住房交易秩序。

二手房數(shù)小時(shí)跳漲40萬(wàn)元

CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，2020年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)顯著轉(zhuǎn)暖，新建商品住宅成交面積升至918萬(wàn)平方米，創(chuàng)2017年以來(lái)新高，同比增長(zhǎng)23%。就連豪宅市場(chǎng)也異常火爆，總價(jià)1000萬(wàn)元以上豪宅共計(jì)成交10878套，僅次于2016年歷史峰值的10974套，同比增長(zhǎng)33%。核心區(qū)位限價(jià)盤(pán)銷(xiāo)售火爆，典型如虹口區(qū)的瑞虹新城、普陀區(qū)的中海臻如府銷(xiāo)售金額都在100億元左右。

中原數(shù)據(jù)顯示，2020年12月上海入市新盤(pán)44個(gè)，其中39個(gè)項(xiàng)目公開(kāi)搖號(hào)，涉及房源數(shù)達(dá)11430套，最終收獲28972組客戶出資認(rèn)籌，月度平均認(rèn)籌率高達(dá)253.47%。這一數(shù)據(jù)不僅為年內(nèi)最高，更創(chuàng)下3年以來(lái)的新紀(jì)錄。

二手房市場(chǎng)熱度更為瘋狂。據(jù)財(cái)經(jīng)網(wǎng)報(bào)道，2020年，上海漲幅最大的是學(xué)區(qū)房，學(xué)區(qū)房不僅出現(xiàn)普漲，甚至出現(xiàn)個(gè)別房子暴漲60%的個(gè)案，同時(shí)還出現(xiàn)了二手房數(shù)小時(shí)跳漲40萬(wàn)元，半天時(shí)間內(nèi)47組購(gòu)房客排隊(duì)搶房的現(xiàn)象。

2020年上海二手房市場(chǎng)也迎來(lái)一個(gè)成交大年，成交面積2486萬(wàn)平方米，成交金額10091億元，創(chuàng)歷史新高。僅在12月，上海二手房成交創(chuàng)下3.9萬(wàn)套新高，這也是自2016年以來(lái)的新高。

業(yè)內(nèi)人士分析，上海地產(chǎn)市場(chǎng)火熱的核心動(dòng)因在于2020年3月上海民辦初中實(shí)行搖號(hào)政策，優(yōu)質(zhì)公辦初中、九年一貫制學(xué)區(qū)概念炒作成風(fēng)，年內(nèi)部分優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房售價(jià)出現(xiàn)30%以上的漲幅，整體抬升了二手房市場(chǎng)熱度。

（本文綜合自《中華工商時(shí)報(bào)》、新華社、財(cái)經(jīng)網(wǎng)等）