請問：架空層和地面露天的規(guī)劃車位是否可以買賣，可以買多少個是否可以砌墻成車庫。

看商品房買賣合同和補充協(xié)議，要圍檔的話，看是否違反規(guī)劃。

合同和補充協(xié)議都約定，開發(fā)商可以處置。

我們這里還沒明確車位的產(chǎn)權(quán)辦理問題。規(guī)劃標注，肯定是公共停車。

《民法典》明確規(guī)定，規(guī)劃車位可以買賣、贈與、出租。

架空層不計算面積，合同里明確車位、車庫由開發(fā)商買賣。

有的地方的地下車位可以辦理產(chǎn)權(quán)，但架空層車位和地面車位不是很明確。

地下車位不能辦產(chǎn)權(quán)的，可以簽訂租賃合同。架空層車位、地面車位基本都屬于公共，簽買賣合同基本無效。

也要看是不是屬于人防車位。

現(xiàn)在擬的車位合同都有明確，不可以變更性質(zhì)、不可圍擋。

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，即開發(fā)商在開發(fā)項目前，經(jīng)政府核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證批準同意，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫。此類車位、車庫，在開發(fā)商開發(fā)后，通過出售、附贈或者出租等方式，與當事人約定車位、車庫的歸屬和使用。

地上車位通常應(yīng)該占用的是屬于全體業(yè)主共有的道路或者公共區(qū)域，這部分車位開發(fā)商無權(quán)買賣。

如果是根據(jù)規(guī)劃圖標注的規(guī)劃車位呢？

和規(guī)劃不規(guī)劃沒關(guān)系，要是規(guī)劃都不是停車位，那屬于改變了用途。

必須規(guī)劃才行。沒有規(guī)劃的，那是占用業(yè)主共有土地。在前期報批規(guī)劃方案，車位配比有嚴格規(guī)定。

除非讓開發(fā)商證明車位占用的這部分土地出讓金沒有計入房價，否則在地上畫個停車線就可以按照車位的價格出售嗎？

這個與房價沒有任何關(guān)系。規(guī)劃方案及圖紙在報批時有明確規(guī)定的。

小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃也是占用全體業(yè)主的公共部位。

規(guī)劃車位不是賣了才建設(shè)，而是一開始就報批了，備案圖紙了。

除非你能證明車位占用的土地出讓金沒有計入業(yè)主購房成本，且車位占用的面積在計算容積率時剔除了。

車位不計入建筑面積，這個規(guī)劃圖紙就會標注明確。車位與土地出讓金沒有關(guān)系，只與分攤面積有關(guān)。車位一般不會計入建筑面積。

原則上，規(guī)劃內(nèi)地下車位歸開發(fā)商，規(guī)劃外的歸全體業(yè)主共有;地上車位（非車庫）一般是共有。

車位是有配建指標的。規(guī)劃紅線內(nèi)的沿街車位歸誰？屬全體業(yè)主還是政府？

很多地方還沒啟動車位產(chǎn)權(quán)登記。

規(guī)劃經(jīng)濟技術(shù)指標上明示，架空層不計面積。

架空層只要不計容積率面積，就應(yīng)屬于全體業(yè)主。

計不計容積率與登記無關(guān)。目前空間利用，僅僅部分城市認可。

如果地下車位能辦，架空車位就一樣。

架空層沒有用途就是公共部位。如果原規(guī)劃設(shè)置架空層用于停車位，那就按地面停車位來。

于磊日照市不動產(chǎn)交易登記中心

有規(guī)劃有驗收的車位，只要無特別約定，皆可辦理產(chǎn)權(quán)登記。人防車位應(yīng)當屬于專有部分而非建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有部分，人防車位只是人防部分的利用方式之一，并不屬于法律規(guī)定屬業(yè)主共有的車位。建設(shè)單位按照國家規(guī)定建設(shè)的人防部分，是履行法定義務(wù)，可以依照法律規(guī)定享有收益權(quán)，目前人防車位的產(chǎn)權(quán)人尚無明確規(guī)定，暫時不建議辦理登記。