作者簡(jiǎn)介：

趙奉軍，杭州師范大學(xué)阿里巴巴商學(xué)院。

新年伊始，一些城市的房地產(chǎn)調(diào)控又開(kāi)始打補(bǔ)丁。從深圳到上海、杭州，一些城市紛紛出臺(tái)更嚴(yán)厲的限購(gòu)措施。比如深圳和上海規(guī)定“離婚3年內(nèi)按照離婚前家庭套數(shù)計(jì)算”，以此限制通過(guò)“假離婚”規(guī)避限購(gòu)的投機(jī)購(gòu)房者，杭州出臺(tái)了“父母投靠落戶(hù)需滿(mǎn)3年才可作為獨(dú)立家庭購(gòu)房”，以此縮小無(wú)房戶(hù)搖號(hào)規(guī)模。

即便是這樣更嚴(yán)厲的調(diào)控政策，也未必能讓一些人滿(mǎn)意。在這些人看來(lái)，為了將所有投機(jī)者逐出住房市場(chǎng)，限購(gòu)政策不應(yīng)該有漏洞。如果出現(xiàn)了漏洞，應(yīng)該在第一時(shí)間彌補(bǔ)。上述的滬杭兩地的限購(gòu)漏洞存在多年，時(shí)至今日才亡羊補(bǔ)牢。至于其他漏洞，比如外地人通過(guò)與上海戶(hù)籍者“假結(jié)婚”獲得購(gòu)房資格突破限購(gòu)，并沒(méi)有新的補(bǔ)丁加以控制，一些人對(duì)此也憤憤不平。

但我們可能忽視了硬幣的另一面，越來(lái)越嚴(yán)密和嚴(yán)厲的限購(gòu)政策導(dǎo)致的誤傷也越來(lái)越多。我們對(duì)“假離婚”深?lèi)和唇^，但現(xiàn)在的政策卻將那些真離婚后有真實(shí)合理購(gòu)房需求的人擋在了門(mén)外（租房不受影響），包括杭州無(wú)房戶(hù)家庭的認(rèn)定同樣會(huì)誤傷一批人。

我們的限購(gòu)政策能否做到既避免漏洞，不放過(guò)一個(gè)投機(jī)購(gòu)房者;又避免誤傷，讓那些有真實(shí)合理住房需求者不受傷害？筆者以為，這其實(shí)是不可能做到的?？赡苡凶x者會(huì)說(shuō)，做不到情有可原，但應(yīng)該朝著這個(gè)目標(biāo)努力。這種表述也是有問(wèn)題的，彌補(bǔ)漏洞和避免誤傷其實(shí)是兩個(gè)難以兼容的目標(biāo)，你無(wú)法朝著兩個(gè)難以兼容的目標(biāo)努力，你總歸要有取舍和選擇。

背后的原理其實(shí)很簡(jiǎn)單，即統(tǒng)計(jì)學(xué)中“棄真”和“取偽”兩類(lèi)錯(cuò)誤是無(wú)法同時(shí)降低的，二者是一個(gè)蹺蹺板的關(guān)系。對(duì)任何一個(gè)購(gòu)房者，我們外人并不知道他是否真的是投機(jī)者，我們根據(jù)他提交的材料并對(duì)照限購(gòu)政策來(lái)判斷他是否有購(gòu)房資格，但這個(gè)判斷其實(shí)是個(gè)概率決策，是有可能犯錯(cuò)的。實(shí)踐中會(huì)出現(xiàn)兩類(lèi)錯(cuò)誤。第一類(lèi)，他不是投機(jī)者卻被冤枉，誤認(rèn)為是投機(jī)者不允許其購(gòu)房，即“棄真”錯(cuò)誤;第二類(lèi)，他是投機(jī)者卻被接納允許其購(gòu)房，即“取偽”錯(cuò)誤。這種場(chǎng)景與法庭判案高度類(lèi)似，法官裁決也可能出現(xiàn)兩類(lèi)錯(cuò)誤，即“冤枉了一個(gè)好人”和“放走了一個(gè)壞人”。嚴(yán)刑峻法能降低后者犯錯(cuò)的概率，但隨即會(huì)提升前者的概率。世間難得雙全法。

在統(tǒng)計(jì)學(xué)中，我們通常認(rèn)為犯第一類(lèi)錯(cuò)誤的危害更大。但還是要具體問(wèn)題具體分析，比如法庭判案，冤枉好人我們太難以接受了，所以要想方設(shè)法降低冤枉好人的概率，代價(jià)就是放走壞人的概率上升;而疫情防控就不一樣了。在新冠疫情防控過(guò)程中，很明顯犯第二類(lèi)錯(cuò)誤的危害更大，很多時(shí)候只要有人發(fā)燒就立即隔離，這樣我們能大幅降低犯第二類(lèi)錯(cuò)誤的概率，代價(jià)就是正常感冒發(fā)燒的人也被隔離了，導(dǎo)致犯第一類(lèi)錯(cuò)誤的概率大幅上升。

房地產(chǎn)限購(gòu)究竟是類(lèi)似法庭判案，還是類(lèi)似疫情防控？如果類(lèi)似法庭判案，那我們要想方設(shè)法避免第一種錯(cuò)誤;如果是疫情防控，那我們要竭盡全力避免第二種錯(cuò)誤。目前看來(lái)，大眾輿論包括中央和地方政府其實(shí)是認(rèn)為更類(lèi)似于疫情防控，即犯第二類(lèi)錯(cuò)誤的危害更大，投機(jī)購(gòu)房助長(zhǎng)了房地產(chǎn)泡沫危害社會(huì)公平，泡沫破滅后整個(gè)社會(huì)每個(gè)人都將承擔(dān)后果。

明白了上述邏輯，就能理解為什么說(shuō)彌補(bǔ)漏洞和避免誤傷難以兼得。如果我們想方設(shè)法要求彌補(bǔ)限購(gòu)政策中的各種漏洞，降低犯第二類(lèi)錯(cuò)誤的概率，那誤傷就在所難免，犯第一類(lèi)錯(cuò)誤的概率就會(huì)上升。如果限購(gòu)政策越趨嚴(yán)厲，那誤傷不知凡幾。舉例來(lái)說(shuō)，如果要彌補(bǔ)一些地方的“假離婚”購(gòu)房漏洞、高齡老人無(wú)房戶(hù)購(gòu)房漏洞、城郊農(nóng)民拆遷戶(hù)購(gòu)房漏洞，那就得出臺(tái)針對(duì)性政策，這不僅考驗(yàn)決策者的智慧，而且會(huì)造成大面積誤傷。

水至清則無(wú)魚(yú)。筆者所說(shuō)的竭盡全力避免第二種錯(cuò)誤是盡可能彌補(bǔ)限購(gòu)政策中的漏洞，并非意指將第二種錯(cuò)誤的概率降低到0，不要有這種極端想法。如果按照某些人說(shuō)的要彌補(bǔ)所有限購(gòu)政策中的漏洞，按照不完全合同理論的思想，技術(shù)本身是做不到的。決策者的理性有限，經(jīng)濟(jì)社會(huì)變化太快，人民群眾的智慧又是無(wú)窮的，并且有些漏洞的彌補(bǔ)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了部門(mén)權(quán)限。任何合同或契約規(guī)定都不能盡善盡美、天衣無(wú)縫。

最后，筆者上述分析的前提是限購(gòu)政策本身會(huì)長(zhǎng)期存在。如果沒(méi)有限購(gòu)或者限購(gòu)在未來(lái)取消，遵循簡(jiǎn)單的自由交易價(jià)高者得的市場(chǎng)原則，上述分析的漏洞和誤傷的取舍也就完全不存在了。但是，目前來(lái)看，一些城市的限購(gòu)政策可能將長(zhǎng)期存在，這意味著漏洞和誤傷之間的權(quán)衡和取舍也會(huì)長(zhǎng)期存在。