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        房地產(chǎn)限購(gòu)中的漏洞與誤傷

        2021-06-01 14:53:37
        關(guān)鍵詞:投機(jī)者購(gòu)房法庭

        作者簡(jiǎn)介:

        趙奉軍,杭州師范大學(xué)阿里巴巴商學(xué)院。

        新年伊始,一些城市的房地產(chǎn)調(diào)控又開(kāi)始打補(bǔ)丁。從深圳到上海、杭州,一些城市紛紛出臺(tái)更嚴(yán)厲的限購(gòu)措施。比如深圳和上海規(guī)定“離婚3年內(nèi)按照離婚前家庭套數(shù)計(jì)算”,以此限制通過(guò)“假離婚”規(guī)避限購(gòu)的投機(jī)購(gòu)房者,杭州出臺(tái)了“父母投靠落戶需滿3年才可作為獨(dú)立家庭購(gòu)房”,以此縮小無(wú)房戶搖號(hào)規(guī)模。

        即便是這樣更嚴(yán)厲的調(diào)控政策,也未必能讓一些人滿意。在這些人看來(lái),為了將所有投機(jī)者逐出住房市場(chǎng),限購(gòu)政策不應(yīng)該有漏洞。如果出現(xiàn)了漏洞,應(yīng)該在第一時(shí)間彌補(bǔ)。上述的滬杭兩地的限購(gòu)漏洞存在多年,時(shí)至今日才亡羊補(bǔ)牢。至于其他漏洞,比如外地人通過(guò)與上海戶籍者“假結(jié)婚”獲得購(gòu)房資格突破限購(gòu),并沒(méi)有新的補(bǔ)丁加以控制,一些人對(duì)此也憤憤不平。

        但我們可能忽視了硬幣的另一面,越來(lái)越嚴(yán)密和嚴(yán)厲的限購(gòu)政策導(dǎo)致的誤傷也越來(lái)越多。我們對(duì)“假離婚”深惡痛絕,但現(xiàn)在的政策卻將那些真離婚后有真實(shí)合理購(gòu)房需求的人擋在了門(mén)外(租房不受影響),包括杭州無(wú)房戶家庭的認(rèn)定同樣會(huì)誤傷一批人。

        我們的限購(gòu)政策能否做到既避免漏洞,不放過(guò)一個(gè)投機(jī)購(gòu)房者;又避免誤傷,讓那些有真實(shí)合理住房需求者不受傷害?筆者以為,這其實(shí)是不可能做到的??赡苡凶x者會(huì)說(shuō),做不到情有可原,但應(yīng)該朝著這個(gè)目標(biāo)努力。這種表述也是有問(wèn)題的,彌補(bǔ)漏洞和避免誤傷其實(shí)是兩個(gè)難以兼容的目標(biāo),你無(wú)法朝著兩個(gè)難以兼容的目標(biāo)努力,你總歸要有取舍和選擇。

        背后的原理其實(shí)很簡(jiǎn)單,即統(tǒng)計(jì)學(xué)中“棄真”和“取偽”兩類錯(cuò)誤是無(wú)法同時(shí)降低的,二者是一個(gè)蹺蹺板的關(guān)系。對(duì)任何一個(gè)購(gòu)房者,我們外人并不知道他是否真的是投機(jī)者,我們根據(jù)他提交的材料并對(duì)照限購(gòu)政策來(lái)判斷他是否有購(gòu)房資格,但這個(gè)判斷其實(shí)是個(gè)概率決策,是有可能犯錯(cuò)的。實(shí)踐中會(huì)出現(xiàn)兩類錯(cuò)誤。第一類,他不是投機(jī)者卻被冤枉,誤認(rèn)為是投機(jī)者不允許其購(gòu)房,即“棄真”錯(cuò)誤;第二類,他是投機(jī)者卻被接納允許其購(gòu)房,即“取偽”錯(cuò)誤。這種場(chǎng)景與法庭判案高度類似,法官裁決也可能出現(xiàn)兩類錯(cuò)誤,即“冤枉了一個(gè)好人”和“放走了一個(gè)壞人”。嚴(yán)刑峻法能降低后者犯錯(cuò)的概率,但隨即會(huì)提升前者的概率。世間難得雙全法。

        在統(tǒng)計(jì)學(xué)中,我們通常認(rèn)為犯第一類錯(cuò)誤的危害更大。但還是要具體問(wèn)題具體分析,比如法庭判案,冤枉好人我們太難以接受了,所以要想方設(shè)法降低冤枉好人的概率,代價(jià)就是放走壞人的概率上升;而疫情防控就不一樣了。在新冠疫情防控過(guò)程中,很明顯犯第二類錯(cuò)誤的危害更大,很多時(shí)候只要有人發(fā)燒就立即隔離,這樣我們能大幅降低犯第二類錯(cuò)誤的概率,代價(jià)就是正常感冒發(fā)燒的人也被隔離了,導(dǎo)致犯第一類錯(cuò)誤的概率大幅上升。

        房地產(chǎn)限購(gòu)究竟是類似法庭判案,還是類似疫情防控?如果類似法庭判案,那我們要想方設(shè)法避免第一種錯(cuò)誤;如果是疫情防控,那我們要竭盡全力避免第二種錯(cuò)誤。目前看來(lái),大眾輿論包括中央和地方政府其實(shí)是認(rèn)為更類似于疫情防控,即犯第二類錯(cuò)誤的危害更大,投機(jī)購(gòu)房助長(zhǎng)了房地產(chǎn)泡沫危害社會(huì)公平,泡沫破滅后整個(gè)社會(huì)每個(gè)人都將承擔(dān)后果。

        明白了上述邏輯,就能理解為什么說(shuō)彌補(bǔ)漏洞和避免誤傷難以兼得。如果我們想方設(shè)法要求彌補(bǔ)限購(gòu)政策中的各種漏洞,降低犯第二類錯(cuò)誤的概率,那誤傷就在所難免,犯第一類錯(cuò)誤的概率就會(huì)上升。如果限購(gòu)政策越趨嚴(yán)厲,那誤傷不知凡幾。舉例來(lái)說(shuō),如果要彌補(bǔ)一些地方的“假離婚”購(gòu)房漏洞、高齡老人無(wú)房戶購(gòu)房漏洞、城郊農(nóng)民拆遷戶購(gòu)房漏洞,那就得出臺(tái)針對(duì)性政策,這不僅考驗(yàn)決策者的智慧,而且會(huì)造成大面積誤傷。

        水至清則無(wú)魚(yú)。筆者所說(shuō)的竭盡全力避免第二種錯(cuò)誤是盡可能彌補(bǔ)限購(gòu)政策中的漏洞,并非意指將第二種錯(cuò)誤的概率降低到0,不要有這種極端想法。如果按照某些人說(shuō)的要彌補(bǔ)所有限購(gòu)政策中的漏洞,按照不完全合同理論的思想,技術(shù)本身是做不到的。決策者的理性有限,經(jīng)濟(jì)社會(huì)變化太快,人民群眾的智慧又是無(wú)窮的,并且有些漏洞的彌補(bǔ)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了部門(mén)權(quán)限。任何合同或契約規(guī)定都不能盡善盡美、天衣無(wú)縫。

        最后,筆者上述分析的前提是限購(gòu)政策本身會(huì)長(zhǎng)期存在。如果沒(méi)有限購(gòu)或者限購(gòu)在未來(lái)取消,遵循簡(jiǎn)單的自由交易價(jià)高者得的市場(chǎng)原則,上述分析的漏洞和誤傷的取舍也就完全不存在了。但是,目前來(lái)看,一些城市的限購(gòu)政策可能將長(zhǎng)期存在,這意味著漏洞和誤傷之間的權(quán)衡和取舍也會(huì)長(zhǎng)期存在。

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