周 沛

(廣州市交通規(guī)劃研究院， 510030， 廣州∥工程師)

當(dāng)前,城市空間立體化發(fā)展趨勢(shì)明顯，地下建構(gòu)筑物日益增多。對(duì)于城市軌道交通設(shè)施，其站臺(tái)、站廳等主體設(shè)施一般設(shè)置在地面以下，所需用地范圍較大；而風(fēng)亭、出入口等附屬設(shè)施一般設(shè)置在地表，所需用地較小。面對(duì)此類(lèi)地表、地下用地權(quán)屬不一致的建構(gòu)筑物，按照現(xiàn)有二維權(quán)籍方法登記難以從平面的維度分清楚地下與地上的權(quán)利界限。大量地下空間設(shè)施權(quán)利得不到清晰界定和合法保障，不僅會(huì)直接影響投資主體參與城市空間開(kāi)發(fā)建設(shè)的積極性，也會(huì)導(dǎo)致軌道設(shè)施等存量設(shè)施存在權(quán)益歸屬的矛盾，影響城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。根據(jù)對(duì)地下空間設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)登記情況的摸查，目前地下獨(dú)立設(shè)施(地鐵)已登記的僅占總體的5%，且已登記的地下空間設(shè)施均為特殊情形下完成確權(quán)，在當(dāng)前登記制度下已難以復(fù)制。導(dǎo)致這些地下設(shè)施不能登記的原因有多個(gè)方面，其中一個(gè)重要的原因就是因?yàn)槿鄙俨粍?dòng)產(chǎn)三維空間權(quán)確權(quán)登記的方法，導(dǎo)致大量地下空間設(shè)施難以登記。因此，需要引入三維空間權(quán)利中關(guān)于界址的思路解決此類(lèi)問(wèn)題。

與二維空間確權(quán)最大的不同在于，三維空間確權(quán)要增加建設(shè)用地空間層、建筑高程等信息，傳統(tǒng)采用平面圖形的二維記載方式不能清晰表達(dá)地下空間設(shè)施空間權(quán)利的界限，需要針對(duì)三維空間確權(quán)新增的登記要素，增加三維空間圖形表達(dá)方式。

由于國(guó)內(nèi)城市發(fā)展相比國(guó)外要晚，關(guān)于地下空間確權(quán)的法規(guī)尚不完善，因此開(kāi)展此類(lèi)研究的城市較少。目前,僅有廈門(mén)、上海、南京等少量城市對(duì)土地使用權(quán)的分層出讓進(jìn)行研究[1-3]，但未公開(kāi)給出實(shí)際操作方法，推廣應(yīng)用性不強(qiáng)。相關(guān)研究也主要在法律層面及理論層面：在法律層面，《物權(quán)法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》等法規(guī)政策[4-5]規(guī)定,“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立”，這為分層確權(quán)提供了法理保障;在理論層面，文獻(xiàn)[6]系統(tǒng)研究了三維地籍的理論，擬定相關(guān)的測(cè)量和管理規(guī)范，為我國(guó)全面開(kāi)展三維地籍應(yīng)用進(jìn)行技術(shù)儲(chǔ)備和經(jīng)驗(yàn)積累；文獻(xiàn)[7]基于地下空間開(kāi)發(fā)中各類(lèi)地物的空間特征，提出了三維地籍?dāng)?shù)據(jù)模型以及二維地籍與三維地籍的一體化數(shù)據(jù)管理方法?？傮w而言，目前對(duì)地下空間設(shè)施確權(quán)的研究尚處于探索階段，對(duì)地下空間設(shè)施確權(quán)方法的研究不多，對(duì)實(shí)際登記工作的指導(dǎo)性非常有限。

本文參考既有法規(guī)及理論研究，結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)際需求，重點(diǎn)針對(duì)地下空間設(shè)施三維空間權(quán)利界址范圍確定方法和三維確權(quán)圖形表達(dá)方法進(jìn)行研究，以滿足地下空間設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)登記的需要。該方法已應(yīng)用于廣州市地下空間設(shè)施的不動(dòng)產(chǎn)登記工作中，且成功進(jìn)行確權(quán)登記并已辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，為國(guó)內(nèi)地下空間設(shè)施的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記提供了實(shí)踐參考。

1 城市軌道交通設(shè)施三維空間權(quán)利要素

1.1 三維不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系

傳統(tǒng)的二維建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利范圍主要依靠界址點(diǎn)、界址線來(lái)確定(如圖1所示)，由于采用的平面確權(quán)方式，又可稱為平面界址點(diǎn)、平面界址線。

圖1 二維建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)方法

三維空間建設(shè)用地使用權(quán)在傳統(tǒng)二維平面的基礎(chǔ)上進(jìn)行延伸(見(jiàn)圖2)，按照土地空間豎向利用層次，二維建設(shè)用地使用權(quán)在三維空間上延伸為地上建設(shè)用地使用權(quán)、地表建設(shè)用地使用權(quán)、地下建設(shè)用地使用權(quán)3個(gè)部分。

1.2 三維不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利確權(quán)思路

軌道交通設(shè)施構(gòu)建筑物在建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)利空間確定過(guò)程中一般分為有用地紅線、無(wú)用地紅線兩種類(lèi)型。這兩種類(lèi)型在權(quán)利空間的確定方法上存在一定的差異。

圖2 三維空間權(quán)利體系

三維空間建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)利的界限主要依靠界址點(diǎn)來(lái)確定。按照界址點(diǎn)的功能劃分，可分為實(shí)體界址點(diǎn)、平面界址點(diǎn)和空間界址點(diǎn)。界址點(diǎn)的連線形成界址線，界址線構(gòu)成的多邊形形成界址面。界址面圍閉形成的空間體構(gòu)筑三維空間權(quán)利的范圍，并考慮建構(gòu)筑物退縮要求，將建設(shè)用地使用權(quán)空間范圍適當(dāng)外延形成保護(hù)空間。其中，保護(hù)空間不屬于不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利空間。幾個(gè)名詞定義如下:

1) 實(shí)體界址點(diǎn)——建筑實(shí)體的轉(zhuǎn)折點(diǎn)；

2) 平面界址點(diǎn)——建筑實(shí)體在水平面上的最大投影，有用地紅線的情況下為用地紅線的轉(zhuǎn)折點(diǎn)；

3) 空間界址點(diǎn)——平面界址點(diǎn)在實(shí)體高程上下限平面的投影點(diǎn)；

4) 實(shí)體/平面/空間界址線——實(shí)體/平面/空間界址點(diǎn)連線構(gòu)成的折線或曲線。

三維空間權(quán)利確定思路如圖3所示。

圖3 三維空間權(quán)利確定思路

2 城市軌道交通設(shè)施三維空間權(quán)利確權(quán)要素測(cè)量?jī)?nèi)容及確權(quán)方法

不動(dòng)產(chǎn)空間要素測(cè)量以界址點(diǎn)為主，界址線和界址面都是在界址點(diǎn)的基礎(chǔ)上形成的，不需要額外測(cè)量。測(cè)量登記表如表1所示。

表1 界址點(diǎn)測(cè)量登記表

2.1 有用地紅線情形

有用地紅線的城市軌道交通設(shè)施一般以實(shí)體宗地圖的用地紅線拐點(diǎn)為關(guān)鍵點(diǎn)，界址點(diǎn)號(hào)(ID)以用地紅線關(guān)鍵點(diǎn)(土地權(quán)屬界線的轉(zhuǎn)折點(diǎn))按照順時(shí)針?lè)较蚍謩e登記為(A1,A2,…,An)，界址點(diǎn)類(lèi)型為平面界址點(diǎn)。

圖4 有用地紅線的城市軌道交通設(shè)施平面界址點(diǎn)登記示意圖

表2 有用地紅線的城市軌道交通設(shè)施界址點(diǎn)測(cè)量登記表

圖5 有用地紅線宗地平面實(shí)體高程記錄示意圖

表3 有用地紅線宗地的高程信息記錄表

以平面界址點(diǎn)和上、下高程推算空間界址點(diǎn)。空間界址點(diǎn)編號(hào)規(guī)則為根據(jù)空間界址點(diǎn)位置不同，“在平面界址點(diǎn)號(hào)”基礎(chǔ)上+“上劃線”或者“下劃線”。有用地紅線宗地的空間界址點(diǎn)情況如圖6和表4所示。

圖6 有用地紅線宗地的空間界址點(diǎn)記錄示意圖

表4 有用地紅線宗地空間界址點(diǎn)記錄表

2.2 無(wú)用地紅線情形

對(duì)于無(wú)用地紅線的城市軌道交通設(shè)施，一般只能測(cè)量地下空間實(shí)體內(nèi)輪廓關(guān)鍵點(diǎn)，再根據(jù)內(nèi)輪廓關(guān)鍵點(diǎn)結(jié)合建構(gòu)筑物竣工驗(yàn)收?qǐng)D，對(duì)內(nèi)輪廓點(diǎn)進(jìn)行合理外擴(kuò)，形成實(shí)體界址點(diǎn)。

按照實(shí)體界址點(diǎn)的數(shù)據(jù)格式記錄各內(nèi)輪廓實(shí)體界址點(diǎn)的X坐標(biāo)、Y坐標(biāo)、H坐標(biāo)等關(guān)鍵信息，并分層記錄平面的整體高程(ha,hb,…)的高度信息。無(wú)用地紅線實(shí)體內(nèi)輪廓實(shí)體界址點(diǎn)情況如圖7和表5所示(本例上面層與最大投影層重疊)。

圖7 無(wú)用地紅線實(shí)體內(nèi)輪廓實(shí)體界址點(diǎn)記錄示意圖

取la為層a向下延伸至實(shí)體下底面的距離，lb、lc分別為層b、層c延伸至實(shí)體上底面的距離；ld、le、lf、lg分別為其余四面延伸至實(shí)體底面的距離。取內(nèi)輪廓實(shí)體界址點(diǎn)的大寫(xiě)字母記錄為推斷的實(shí)體界址點(diǎn)。無(wú)用地紅線實(shí)體界址點(diǎn)推算情況如圖8和表6所示。

取最大投影面實(shí)體界址點(diǎn)推算平面界址點(diǎn)，平面界址點(diǎn)編號(hào)規(guī)則為“最大投影層號(hào)”+“-”+“數(shù)字”，如平面界址點(diǎn)(A-1,A-2,…,A-n)，高程信息為“0”。

表5 無(wú)用地紅線實(shí)體內(nèi)輪廓實(shí)體界址點(diǎn)記錄表

圖8 無(wú)用地紅線實(shí)體界址點(diǎn)推算示意圖

3 應(yīng)用實(shí)例

本文以廣州地鐵石壁站7號(hào)線站臺(tái)地下部分為例，驗(yàn)證本文提出的城市軌道交通設(shè)施三維空間權(quán)利確定方法。

廣州地鐵石壁站7號(hào)線站臺(tái)分為地上、地下兩部分，地下部分共有2層，且地下部分有獨(dú)立用地紅線。

按照有用地紅線情形，城市軌道交通設(shè)施以實(shí)體宗地圖的用地紅線拐點(diǎn)為平面界址點(diǎn)，按照順時(shí)針?lè)较蚍謩e登記為(A1,A2,…,A22)。

表6 無(wú)用地紅線實(shí)體界址點(diǎn)推算表

表7 無(wú)用地紅線實(shí)體空間界址點(diǎn)推算表

圖9 石壁站示意圖

圖10 石壁站地下部分用地紅線

以平面界址點(diǎn)和上、下高程推算空間界址點(diǎn)。推算記錄表如表8所示。

表8 石壁站空間界址點(diǎn)記錄表

目前，7號(hào)線石壁站站體已按本文方法成功辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，并計(jì)劃在全市范圍內(nèi)進(jìn)行推廣。

4 結(jié)語(yǔ)

本文通過(guò)對(duì)傳統(tǒng)二維建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)方法進(jìn)行延伸，針對(duì)有用地紅線和無(wú)用地紅線2種情形，提出城市軌道交通設(shè)施三維空間權(quán)利確權(quán)要素測(cè)量?jī)?nèi)容及三維建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)方法。該方法已成功應(yīng)用于廣州地鐵7號(hào)線石壁站站臺(tái)的確權(quán)過(guò)程，并辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。