鋅財(cái)經(jīng)

物業(yè)管理行業(yè)迎來(lái)扎堆上市潮

據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，截至2020年年末已經(jīng)有42家物業(yè)管理公司登陸資本市場(chǎng)，其中有38家物業(yè)管理公司選擇在中國(guó)香港上市，4家物業(yè)管理公司登陸A股市場(chǎng)，這些數(shù)據(jù)正在打破物業(yè)管理行業(yè)上市的舊傳統(tǒng)。

實(shí)際上，自2014年第一家物業(yè)管理公司上市以來(lái)，每年新上市的物業(yè)管理公司一直保持在個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)的狀態(tài)，這一現(xiàn)象一直持續(xù)到了2019年才有所好轉(zhuǎn)。數(shù)據(jù)顯示，2018～2020年，新上市的物業(yè)管理公司，分別達(dá)到了6家、 11家和19家，呈現(xiàn)出了每年翻倍增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

目前在排名前20的房產(chǎn)公司中，僅有萬(wàn)科和龍湖尚未分拆物業(yè)上市，其他房產(chǎn)巨頭旗下的物業(yè)業(yè)務(wù)，如碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、融創(chuàng)服務(wù)、世茂服務(wù)等房企物業(yè)公司，均已經(jīng)上市。其中恒大物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活等公司，在上市不足兩個(gè)月的時(shí)間之內(nèi)，就實(shí)現(xiàn)了股價(jià)翻番的“小目標(biāo)”。

而在物業(yè)管理公司紛紛登上風(fēng)口的背后，與當(dāng)前國(guó)內(nèi)房產(chǎn)行業(yè)的外部環(huán)境變化有關(guān)。一方面，在國(guó)家“房住不炒”以及“三條紅線”的政策指引下，加速物業(yè)板塊上市，成了房產(chǎn)企業(yè)“去杠桿、增權(quán)益”的有效手段。具體來(lái)說(shuō)，通過(guò)拆分物業(yè)板塊上市，房產(chǎn)公司可以通過(guò)股權(quán)融資，降低企業(yè)的實(shí)際杠桿和資產(chǎn)負(fù)債率，幫助企業(yè)補(bǔ)充現(xiàn)金流。

另一方面，相關(guān)部門出臺(tái)的“物業(yè)新政”，也給行業(yè)帶來(lái)了新的想象空間。1月5日，國(guó)家多部委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》，受此政策影響，隔日42家物業(yè)股全線大漲，足見(jiàn)資本市場(chǎng)對(duì)于物業(yè)管理板塊的認(rèn)可。

不過(guò)說(shuō)到底，物業(yè)管理價(jià)值得到凸顯的根本原因，還在于中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)正逐漸步入存量經(jīng)濟(jì)時(shí)代，改善住房體驗(yàn)以及生活品質(zhì)，成了當(dāng)前及之后一段時(shí)間民眾住房的剛需。而在這一領(lǐng)域，國(guó)內(nèi)尚處于初步的發(fā)展階段，未來(lái)還有很大的發(fā)展?jié)摿?，這才是外界普遍看好物業(yè)管理的真正原因。

并購(gòu)加速搶占藍(lán)海市場(chǎng)

當(dāng)然，物業(yè)管理受到資本追捧，與其自身的業(yè)務(wù)模式也有關(guān)系。具體來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理屬于輕資產(chǎn)、低杠桿的運(yùn)營(yíng)模式，它在前期運(yùn)營(yíng)時(shí)無(wú)需過(guò)多的資金投入，而物業(yè)費(fèi)用又可以提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流。另外，物業(yè)管理方興未艾，巨大的存量市場(chǎng)以及增值服務(wù)的可能性，為其后續(xù)發(fā)展提供了極大的想象空間。

據(jù)此前相關(guān)部門出臺(tái)的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》指出，2020年計(jì)劃新開(kāi)工城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬(wàn)個(gè)，涉及居民700萬(wàn)戶，這一改造數(shù)據(jù)是2019年的兩倍。有機(jī)構(gòu)測(cè)算，3.9萬(wàn)個(gè)舊改小區(qū)預(yù)計(jì)拉動(dòng)約1.2萬(wàn)億元的投資，新的萬(wàn)億元藍(lán)海將由此打開(kāi)。

在此背景下，如何通過(guò)投資并購(gòu)來(lái)擴(kuò)大物業(yè)管理布局，就成了巨頭們當(dāng)下工作的當(dāng)務(wù)之急。比如，上市2個(gè)月有余的恒大物業(yè)，就在近期斥資15億元，一舉拿下浙江亞太酒店物業(yè)服務(wù)有限公司100%的股權(quán)。通過(guò)此次并購(gòu)，恒大物業(yè)在管面積也一舉突破了3.8億平方米，實(shí)現(xiàn)了全年擴(kuò)張目標(biāo)的22%。

實(shí)際上，近年來(lái)做物業(yè)并購(gòu)的遠(yuǎn)不止恒大物業(yè)一家。資料顯示，僅在2019年相關(guān)的物業(yè)收購(gòu)案就有五起左右。比如，2019年9月，永升生活服務(wù)耗資4.62億元，完成收購(gòu)青島雅園物業(yè)股權(quán)的55%；碧桂園服務(wù)以1.9億元拿下嘉凱城物業(yè)100%的股份；中海物業(yè)以466萬(wàn)元拿下中建捷成物業(yè)100%股權(quán)……

而在這種并購(gòu)潮的背后，則與多方面的因素有關(guān)。一方面，房產(chǎn)行業(yè)集中度分散，直接造成了物管行業(yè)的分散格局，由此給資本提供了改善行業(yè)格局的空間；另一方面，房產(chǎn)公司的大洗牌，也讓大型房企旗下的物業(yè)公司，有了更好的現(xiàn)金流和利潤(rùn)，從而使其具備更強(qiáng)的擴(kuò)張能力。基于此，物業(yè)管理公司加速并購(gòu)擴(kuò)張也就不難理解了。

頭部效應(yīng)愈加凸顯

隨著行業(yè)并購(gòu)加速，行業(yè)的頭部效應(yīng)也愈加明顯。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在急速擴(kuò)張的2020年，物業(yè)管理行業(yè)幾乎每月都會(huì)出現(xiàn)物企整合案例。

以碧桂園服務(wù)為例，其以高達(dá)2 031億元（截至2月3日收盤價(jià)）的市值，成為唯一一家市值破2 000億元的物業(yè)企業(yè)，而恒大物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活則以準(zhǔn)千億元的估值緊隨其后；融創(chuàng)服務(wù)、雅生活服務(wù)、世茂服務(wù)、新城悅服務(wù)、中海物業(yè)等物業(yè)公司，市值都在100億～500億元，位居第三梯隊(duì)，剩余的都是市值在100億元以下的小物業(yè)管理公司。

除了瘋狂收購(gòu)之外，頭部物業(yè)企業(yè)還在不斷開(kāi)拓新的業(yè)務(wù)范圍。比如，很多物業(yè)企業(yè)就通過(guò)與地方、企業(yè)、產(chǎn)業(yè)園等簽約，將服務(wù)范圍向市政、河道等范圍擴(kuò)展，積極提升其第三方服務(wù)面積，目前包括萬(wàn)科物業(yè)、龍湖智慧服務(wù)和碧桂園服務(wù)等在內(nèi)的多家物業(yè)公司，都已經(jīng)在加速布局城市服務(wù)這條新賽道了。

在規(guī)模上，目前已經(jīng)上市的物企在管面積達(dá)到1億平方米以上僅有十家，如此大的在管面積規(guī)模，決定了后面的小玩家很難有機(jī)會(huì)追上，這也決定了接下來(lái)物業(yè)管理的競(jìng)爭(zhēng)，只會(huì)是頭部物業(yè)管理公司之間的競(jìng)逐。

實(shí)際上，頭部物業(yè)公司在規(guī)模上的角逐早已經(jīng)展開(kāi)了。據(jù)近期曝光的2021年恒大物業(yè)“軍令狀”顯示，恒大物業(yè)將在2021年實(shí)現(xiàn)兩大目標(biāo)：一是實(shí)現(xiàn)月新增在管面積3 000萬(wàn)平方米；二是實(shí)現(xiàn)每個(gè)季度利潤(rùn)都較上年同期實(shí)現(xiàn)50%以上的增長(zhǎng)。若達(dá)成這一目標(biāo)，恒大物業(yè)的在管面積在未來(lái)一年將會(huì)達(dá)到6億平方米，其凈利潤(rùn)將會(huì)達(dá)到39億元；與之規(guī)模相當(dāng)?shù)谋坦饒@服務(wù)，在近兩年圍繞基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)和增值物業(yè)服務(wù)，也進(jìn)行了多次收購(gòu)布局，經(jīng)過(guò)投資并購(gòu)其在管的物業(yè)面積不斷擴(kuò)大，行業(yè)影響力節(jié)節(jié)攀升。

可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)物業(yè)公司之間的規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)還會(huì)持續(xù)下去，而擁有更多資源的頭部物業(yè)企業(yè)，也將在此過(guò)程中進(jìn)一步發(fā)展壯大。

下一個(gè)十年，物業(yè)管理公司拼什么？

隨著行業(yè)集中度的逐步提升，物業(yè)企業(yè)之間原有的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題也日益凸顯。而從種種跡象來(lái)看，隨著越來(lái)越多的物業(yè)公司上市，資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)公司的認(rèn)知，也在趨于理性。

比如，2020年10月成功上市的4家物業(yè)企業(yè)中，就有三家物業(yè)企業(yè)，出現(xiàn)了上市破發(fā)的情況。其中2020年10月22日上市的第一服務(wù)，開(kāi)盤跌幅超過(guò)16%，當(dāng)日收盤報(bào)1.76元，下跌26.7%，10月30日上市的世貿(mào)服務(wù)與合景悠活，也先后破發(fā)。

有業(yè)內(nèi)人士分析表示，未來(lái)物業(yè)股的這種分化仍將持續(xù)，能夠受到資本市場(chǎng)關(guān)注的核心物業(yè)股數(shù)量有限，物業(yè)企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)能力，將會(huì)影響其在資本市場(chǎng)的未來(lái)表現(xiàn)。

實(shí)際上，隨著大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)和人工智能等技術(shù)逐漸進(jìn)入社區(qū)生活，社區(qū)智能化已經(jīng)是大勢(shì)所趨。在此背景下，物業(yè)管理公司必須升級(jí)其原有的服務(wù)，才能在眾多同質(zhì)化的產(chǎn)品中，探索出差異化、個(gè)性化的點(diǎn)，進(jìn)而開(kāi)拓出新的利潤(rùn)增長(zhǎng)空間，從而為其在未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中籌備足夠的糧草，打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

寫(xiě)在最后

以移動(dòng)互聯(lián)、IoT（物聯(lián)網(wǎng)）、5G、大數(shù)據(jù)、人工智能、區(qū)塊鏈等新興技術(shù)為基礎(chǔ)支撐，打造專業(yè)化、協(xié)同化的物業(yè)平臺(tái)，已成為新時(shí)代城市居民以及各大城市服務(wù)運(yùn)營(yíng)主體推動(dòng)智慧社區(qū)和數(shù)字城市建設(shè)進(jìn)程的重要發(fā)力點(diǎn)。