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        扎堆上市的物業(yè),靠社區(qū)智能化拼天下?

        2021-05-30 21:31:44鋅財經(jīng)
        計算機應用文摘 2021年6期
        關鍵詞:物業(yè)公司恒大物業(yè)管理

        鋅財經(jīng)

        物業(yè)管理行業(yè)迎來扎堆上市潮

        據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示,截至2020年年末已經(jīng)有42家物業(yè)管理公司登陸資本市場,其中有38家物業(yè)管理公司選擇在中國香港上市,4家物業(yè)管理公司登陸A股市場,這些數(shù)據(jù)正在打破物業(yè)管理行業(yè)上市的舊傳統(tǒng)。

        實際上,自2014年第一家物業(yè)管理公司上市以來,每年新上市的物業(yè)管理公司一直保持在個位數(shù)增長的狀態(tài),這一現(xiàn)象一直持續(xù)到了2019年才有所好轉。數(shù)據(jù)顯示,2018~2020年,新上市的物業(yè)管理公司,分別達到了6家、 11家和19家,呈現(xiàn)出了每年翻倍增長的態(tài)勢。

        目前在排名前20的房產(chǎn)公司中,僅有萬科和龍湖尚未分拆物業(yè)上市,其他房產(chǎn)巨頭旗下的物業(yè)業(yè)務,如碧桂園服務、恒大物業(yè)、華潤萬象生活、融創(chuàng)服務、世茂服務等房企物業(yè)公司,均已經(jīng)上市。其中恒大物業(yè)、華潤萬象生活等公司,在上市不足兩個月的時間之內,就實現(xiàn)了股價翻番的“小目標”。

        而在物業(yè)管理公司紛紛登上風口的背后,與當前國內房產(chǎn)行業(yè)的外部環(huán)境變化有關。一方面,在國家“房住不炒”以及“三條紅線”的政策指引下,加速物業(yè)板塊上市,成了房產(chǎn)企業(yè)“去杠桿、增權益”的有效手段。具體來說,通過拆分物業(yè)板塊上市,房產(chǎn)公司可以通過股權融資,降低企業(yè)的實際杠桿和資產(chǎn)負債率,幫助企業(yè)補充現(xiàn)金流。

        另一方面,相關部門出臺的“物業(yè)新政”,也給行業(yè)帶來了新的想象空間。1月5日,國家多部委聯(lián)合下發(fā)了《關于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》,受此政策影響,隔日42家物業(yè)股全線大漲,足見資本市場對于物業(yè)管理板塊的認可。

        不過說到底,物業(yè)管理價值得到凸顯的根本原因,還在于中國房產(chǎn)市場正逐漸步入存量經(jīng)濟時代,改善住房體驗以及生活品質,成了當前及之后一段時間民眾住房的剛需。而在這一領域,國內尚處于初步的發(fā)展階段,未來還有很大的發(fā)展?jié)摿?,這才是外界普遍看好物業(yè)管理的真正原因。

        并購加速搶占藍海市場

        當然,物業(yè)管理受到資本追捧,與其自身的業(yè)務模式也有關系。具體來說,物業(yè)管理屬于輕資產(chǎn)、低杠桿的運營模式,它在前期運營時無需過多的資金投入,而物業(yè)費用又可以提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流。另外,物業(yè)管理方興未艾,巨大的存量市場以及增值服務的可能性,為其后續(xù)發(fā)展提供了極大的想象空間。

        據(jù)此前相關部門出臺的《關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》指出,2020年計劃新開工城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個,涉及居民700萬戶,這一改造數(shù)據(jù)是2019年的兩倍。有機構測算,3.9萬個舊改小區(qū)預計拉動約1.2萬億元的投資,新的萬億元藍海將由此打開。

        在此背景下,如何通過投資并購來擴大物業(yè)管理布局,就成了巨頭們當下工作的當務之急。比如,上市2個月有余的恒大物業(yè),就在近期斥資15億元,一舉拿下浙江亞太酒店物業(yè)服務有限公司100%的股權。通過此次并購,恒大物業(yè)在管面積也一舉突破了3.8億平方米,實現(xiàn)了全年擴張目標的22%。

        實際上,近年來做物業(yè)并購的遠不止恒大物業(yè)一家。資料顯示,僅在2019年相關的物業(yè)收購案就有五起左右。比如,2019年9月,永升生活服務耗資4.62億元,完成收購青島雅園物業(yè)股權的55%;碧桂園服務以1.9億元拿下嘉凱城物業(yè)100%的股份;中海物業(yè)以466萬元拿下中建捷成物業(yè)100%股權……

        而在這種并購潮的背后,則與多方面的因素有關。一方面,房產(chǎn)行業(yè)集中度分散,直接造成了物管行業(yè)的分散格局,由此給資本提供了改善行業(yè)格局的空間;另一方面,房產(chǎn)公司的大洗牌,也讓大型房企旗下的物業(yè)公司,有了更好的現(xiàn)金流和利潤,從而使其具備更強的擴張能力?;诖耍飿I(yè)管理公司加速并購擴張也就不難理解了。

        頭部效應愈加凸顯

        隨著行業(yè)并購加速,行業(yè)的頭部效應也愈加明顯。據(jù)不完全統(tǒng)計,在急速擴張的2020年,物業(yè)管理行業(yè)幾乎每月都會出現(xiàn)物企整合案例。

        以碧桂園服務為例,其以高達2 031億元(截至2月3日收盤價)的市值,成為唯一一家市值破2 000億元的物業(yè)企業(yè),而恒大物業(yè)、華潤萬象生活則以準千億元的估值緊隨其后;融創(chuàng)服務、雅生活服務、世茂服務、新城悅服務、中海物業(yè)等物業(yè)公司,市值都在100億~500億元,位居第三梯隊,剩余的都是市值在100億元以下的小物業(yè)管理公司。

        除了瘋狂收購之外,頭部物業(yè)企業(yè)還在不斷開拓新的業(yè)務范圍。比如,很多物業(yè)企業(yè)就通過與地方、企業(yè)、產(chǎn)業(yè)園等簽約,將服務范圍向市政、河道等范圍擴展,積極提升其第三方服務面積,目前包括萬科物業(yè)、龍湖智慧服務和碧桂園服務等在內的多家物業(yè)公司,都已經(jīng)在加速布局城市服務這條新賽道了。

        在規(guī)模上,目前已經(jīng)上市的物企在管面積達到1億平方米以上僅有十家,如此大的在管面積規(guī)模,決定了后面的小玩家很難有機會追上,這也決定了接下來物業(yè)管理的競爭,只會是頭部物業(yè)管理公司之間的競逐。

        實際上,頭部物業(yè)公司在規(guī)模上的角逐早已經(jīng)展開了。據(jù)近期曝光的2021年恒大物業(yè)“軍令狀”顯示,恒大物業(yè)將在2021年實現(xiàn)兩大目標:一是實現(xiàn)月新增在管面積3 000萬平方米;二是實現(xiàn)每個季度利潤都較上年同期實現(xiàn)50%以上的增長。若達成這一目標,恒大物業(yè)的在管面積在未來一年將會達到6億平方米,其凈利潤將會達到39億元;與之規(guī)模相當?shù)谋坦饒@服務,在近兩年圍繞基礎物業(yè)服務和增值物業(yè)服務,也進行了多次收購布局,經(jīng)過投資并購其在管的物業(yè)面積不斷擴大,行業(yè)影響力節(jié)節(jié)攀升。

        可以預見,未來物業(yè)公司之間的規(guī)模競爭還會持續(xù)下去,而擁有更多資源的頭部物業(yè)企業(yè),也將在此過程中進一步發(fā)展壯大。

        下一個十年,物業(yè)管理公司拼什么?

        隨著行業(yè)集中度的逐步提升,物業(yè)企業(yè)之間原有的同質化競爭問題也日益凸顯。而從種種跡象來看,隨著越來越多的物業(yè)公司上市,資本市場對物業(yè)公司的認知,也在趨于理性。

        比如,2020年10月成功上市的4家物業(yè)企業(yè)中,就有三家物業(yè)企業(yè),出現(xiàn)了上市破發(fā)的情況。其中2020年10月22日上市的第一服務,開盤跌幅超過16%,當日收盤報1.76元,下跌26.7%,10月30日上市的世貿服務與合景悠活,也先后破發(fā)。

        有業(yè)內人士分析表示,未來物業(yè)股的這種分化仍將持續(xù),能夠受到資本市場關注的核心物業(yè)股數(shù)量有限,物業(yè)企業(yè)的實際運營能力,將會影響其在資本市場的未來表現(xiàn)。

        實際上,隨著大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)和人工智能等技術逐漸進入社區(qū)生活,社區(qū)智能化已經(jīng)是大勢所趨。在此背景下,物業(yè)管理公司必須升級其原有的服務,才能在眾多同質化的產(chǎn)品中,探索出差異化、個性化的點,進而開拓出新的利潤增長空間,從而為其在未來的市場競爭中籌備足夠的糧草,打下堅實的基礎。

        寫在最后

        以移動互聯(lián)、IoT(物聯(lián)網(wǎng))、5G、大數(shù)據(jù)、人工智能、區(qū)塊鏈等新興技術為基礎支撐,打造專業(yè)化、協(xié)同化的物業(yè)平臺,已成為新時代城市居民以及各大城市服務運營主體推動智慧社區(qū)和數(shù)字城市建設進程的重要發(fā)力點。

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