鄧玉蘭（黔東南民族職業(yè)技術(shù)學院）

引言

REITs 是一種以發(fā)行股票或受益憑證的方式匯集眾多投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。是基于商業(yè)不動產(chǎn)的所有者退出或者完成資本循環(huán)的一個重要方式，傳統(tǒng)以持有不動產(chǎn)方式管理資產(chǎn)，往往只能取得被動的租金收入，而對于資產(chǎn)增值部分并不能及時獲取收益，通常只有待資產(chǎn)處置后才能取得收益，在這種情況下，對于經(jīng)營管理不動產(chǎn)存在一些亟待解決的問題，REITs 的引入在很大程度上，可以解決商業(yè)不動產(chǎn)在運營過程中變被動收入為主動收入等諸多經(jīng)濟發(fā)展中的問題。

REITs 在國內(nèi)的發(fā)展現(xiàn)狀

REITs 最早起源于20 世紀60 年代的美國，隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展，在世界各地迅速發(fā)展起來，亞太地區(qū)相較西方發(fā)達國家起步較晚，目前日本、澳大利亞、新加坡和中國香港市場是較為成熟的REITs 交易市場。

圖1 2020年7月亞太市場REITs各主要國家和地區(qū)市場份額

國內(nèi)2005 年引入REITs 的概念，第一支不動產(chǎn)投資信托基金—越秀房托也是在2005 年在中國香港成功上市，2008 年國務院發(fā)文首次提出開展REITs 試點工作要求，但工作進展一直很緩慢。期間，國內(nèi)類REITs 經(jīng)歷了初步探索期、政策推進期和發(fā)展提速期三個階段，雖然形成了初具體系和規(guī)模的類REITs 發(fā)行規(guī)模，但國內(nèi)類REITs 相較于國外標準類REITs 存在規(guī)模較小、流動性較差、雙重征稅、稅率較高、投資人數(shù)限制、投資門檻較高等諸多問題，推出標準REITs 的呼聲越來越高。直到2017 年中央金融工作會議中，習近平總書記提出加大發(fā)展直接融資比例，建設(shè)普惠性的金融體系，2017 年，國內(nèi)長租公寓類REITs 就密集發(fā)行，打開了房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道；2018 年，證監(jiān)會、住建部聯(lián)合發(fā)文《關(guān)于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》（30 號文），規(guī)范和明確了發(fā)行基本條件，迎來我國住房租賃REITs 的窗口期。這些政策和項目落地，開啟了中國經(jīng)濟社會發(fā)展的新時代。

REITs 在地方經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮的作用

隨著國內(nèi)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型發(fā)展進入新常態(tài)，地方經(jīng)濟發(fā)展需要建設(shè)大量的基礎(chǔ)設(shè)施，僅僅依靠財政資金用于建設(shè)，顯然與現(xiàn)實發(fā)展需求存在一定差距。2020 年4 月30 日，證監(jiān)會、發(fā)改委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》，意味著公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs 很快會試點推出，將對國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投融資市場產(chǎn)生較為深遠的影響。

近年來在經(jīng)濟高速發(fā)展的同時，有多個地方政府的債務率高企不下。據(jù)統(tǒng)計，截至2019 年底，我國城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施投資額累計達150.3萬億元，資金主要以財政資金、銀行借貸、自籌資金為來源。這些年的快速發(fā)展使得地方政府積累了大量的固定資產(chǎn)，但同時也形成了較高的債務率。一邊是大量的資產(chǎn)，一邊是高企的債務，如何破解這一矛盾，讓資產(chǎn)有效利用起來，降低地方政府負債率？

現(xiàn)階段，在新冠疫情常態(tài)化背景下，國際新冠疫情拐點未現(xiàn)，國際經(jīng)濟形勢不明朗，加之地緣政治摩擦等諸多不確定因素影響，在十四五開局之年，中國經(jīng)濟如何實現(xiàn)提質(zhì)增效？我們可以看到的是，經(jīng)濟內(nèi)循環(huán)已然成為發(fā)展趨勢，需要盡快盤活現(xiàn)有資產(chǎn)，圍繞“三去一降一補”更好地為地方經(jīng)濟發(fā)展服務，REITs 將成為一個很好的工具。如基礎(chǔ)設(shè)施REITs，可以幫助地方政府解決大量基礎(chǔ)設(shè)施固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為標準、透明、可交易的具備金融屬性的REITs，進一步提高存量固定資產(chǎn)的流動性。又如在增加資產(chǎn)的金融屬性同時，幫助其盤活存量資產(chǎn)，實現(xiàn)政府買單向使用者付費轉(zhuǎn)變，變被動收入為主動收入，為資產(chǎn)保值增值，降低杠桿，同時幫助地方政府減輕財政壓力，化解債務風險等等，都能起到實質(zhì)性的推動作用。從這些方面來看，REITs 與地方經(jīng)濟發(fā)展需要高度契合，為地方政府積累的固定資產(chǎn)未來形成良性投資循環(huán)，拓展更多的投資領(lǐng)域奠定了很好的基礎(chǔ)。在政策面、基本面、技術(shù)面都成熟的情況下，REITs 為助推地方經(jīng)濟再次騰飛能起到關(guān)鍵性的作用。

表1 REITs在國內(nèi)發(fā)展過程中建立及修訂的各項制度文件及其核心內(nèi)容

REITs 服務地方經(jīng)濟的價值與意義

REITs 在地方經(jīng)濟發(fā)展中有著重要的作用。首先，REITs 的實質(zhì)是不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化，是一種輕資產(chǎn)，是把流動性較低、單筆規(guī)模大、成熟的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)化成零散分散的證券資產(chǎn)的過程。REITs 不是債券，也不同于基金，通過REITs 可以讓不特定的投資人參與進來，門檻低、收益較穩(wěn)定的特點可以吸引社會大眾進行投資。在經(jīng)濟發(fā)展中，完全依靠政府投資資金來源單一且有限，更多要帶動民間投資，解決投資不足問題。引入社會資本，一方面，能讓普通投資者有機會參與以往沒有能力參與的優(yōu)質(zhì)大項目中分享較高的投資收益，另一方面，能將大量存量資產(chǎn)盤活，降低地方政府的負債率，起到降杠桿的作用。

其次，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資具有乘數(shù)效應，在地方經(jīng)濟發(fā)展中能起到引領(lǐng)帶動作用，同時具有短期穩(wěn)增長、長期高質(zhì)量發(fā)展的溢出效應?；A(chǔ)設(shè)施REITs 能彌補地方政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金不足的問題，帶來更多的社會資本投資，帶動上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展。近年來，國家出臺的各項房地產(chǎn)政策都明確且堅定的執(zhí)行“租售并舉房住不炒”等政策，REITs 作為有價證券投資，而不是交易房產(chǎn)，能促進房地產(chǎn)市場調(diào)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式。例如，保障房建設(shè)，通過新加坡、中國香港等地的保障房項目中可以看到REITs 的許多成功案例，國內(nèi)的保障房建設(shè)目前是由地方政府財政兜底，雖然近年有一些模式上的創(chuàng)新，但REITs 的運作和資金成本應該能更好更快地推進各地的保障房建設(shè)，前提是政府要有適當?shù)难a貼，滿足合理的資金回報，REITs 剛好能與地方政府建設(shè)需要和國家政策相契合。

第三，REITs 有利于盤活改革開放后在經(jīng)濟快速發(fā)展中積累起來的大量的存量固定資產(chǎn)，有利于提高國有資產(chǎn)運營效率，促進商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，轉(zhuǎn)變盈利模式。地方政府可以充分利用REITs，多維度化解經(jīng)濟發(fā)展中穩(wěn)增長、擴投資、防風險之間的矛盾，助力各級地方政府，為當?shù)亟?jīng)濟擴容、提質(zhì)增效注入活力。在國內(nèi)東西部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展不平衡的狀況下，對于中西部一些欠發(fā)達地區(qū)來說，資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬分散且優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)數(shù)量較少，要形成一定規(guī)模的資產(chǎn)包發(fā)行REITs 仍面臨巨大的困難和挑戰(zhàn)，一方面掣肘了REITs 在中西部地區(qū)的發(fā)展，另一方面地方政府建設(shè)資金來源渠道受到限制。如何讓REITs 更好地服務地方，特別是欠發(fā)達地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，是值得深刻思考的課題。

最后，REITs 圍繞地方經(jīng)濟發(fā)展，實現(xiàn)其自身價值，需要市場參與各方共同發(fā)力，其中法律制度保障是很重要的一個環(huán)節(jié)?？上驳氖牵覀円呀?jīng)看到國內(nèi)正在一步步完善配套的制度文件，為標準REITs 的快速發(fā)展奠定堅實的法律制度基礎(chǔ)，為下一步更好地服務經(jīng)濟發(fā)展做好了鋪墊。

結(jié)語

REITs 在國內(nèi)的發(fā)展已經(jīng)歷了一個較長的過程，建立一個健康、高效、透明的市場是市場參與各方的共同期望。雖然目前仍然存在一些問題，諸如法律法規(guī)還有待進一步完善；稅收優(yōu)勢相較成熟市場不夠明顯；國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)以出售為主，被劃分成小單元，導致整棟物業(yè)產(chǎn)權(quán)分散等諸多問題。但相信經(jīng)過監(jiān)管部門和市場主體的共同努力，理性看待這些問題，循序漸進，科學推進，相信都會得到逐步完善和解決。隨著工作的步步推進，在參與各方不斷積累經(jīng)驗，完善制度，相信這些問題終將解決。最終發(fā)揮REITs 的真正價值，充分運用REITs，幫助地方政府落實“三去一降一補”宏觀政策，有效降低負債率，從而實現(xiàn)降杠桿，降低負債率，防范債務風險，真正實現(xiàn)為地方經(jīng)濟發(fā)展服務的目的。