趙云晗（河南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

引言

近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)投資較為火熱，但是兩者在波動(dòng)周期上卻有著明顯的不同。以下是對(duì)于兩個(gè)市場(chǎng)波動(dòng)周期的分析。

房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)周期分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)主要是關(guān)于房產(chǎn)、土地相關(guān)業(yè)務(wù)的市場(chǎng)。近些年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)不僅僅是一個(gè)滿足人們住房需要的市場(chǎng)，還承擔(dān)著投資市場(chǎng)這樣一個(gè)角色。以下是關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)周期的分析。

供需結(jié)構(gòu)失衡：近些年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，但是也出現(xiàn)了一些問(wèn)題。部分地區(qū)出現(xiàn)了房?jī)r(jià)收入比高、房屋空置率高等問(wèn)題和“有人無(wú)房住，有房無(wú)人住”的奇特景象，反映出城市新建住房的供需結(jié)構(gòu)失衡，但是主流趨勢(shì)仍為多數(shù)人“無(wú)房可住”。

具體來(lái)說(shuō)，供求結(jié)構(gòu)失衡反映的是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制的不敏感，市場(chǎng)價(jià)格調(diào)節(jié)不靈活。正常情況下，根據(jù)價(jià)值規(guī)律，應(yīng)該是供求關(guān)系與價(jià)格相互影響，在這種相互影響中，商品的價(jià)格與價(jià)值趨于一致。但是由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制的不健全，價(jià)格調(diào)整機(jī)制不夠靈活等原因的存在，房地產(chǎn)價(jià)格與價(jià)值出現(xiàn)了偏離，從而出現(xiàn)了供求結(jié)構(gòu)失衡的現(xiàn)象。

具體表現(xiàn)及原因有：

（一）人口數(shù)量持續(xù)增長(zhǎng)

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，我國(guó)人口數(shù)量持續(xù)增長(zhǎng)，截至2019 年我國(guó)人口數(shù)量為140005 萬(wàn)人，而住宅房屋施工面積卻在650000 萬(wàn)平方米左右徘徊，對(duì)于很多人來(lái)說(shuō)，購(gòu)房仍為剛性需求，但是住宅房屋數(shù)量及面積不能很好地滿足需要。

（二）城鎮(zhèn)化水平的提高

城鎮(zhèn)化的推進(jìn)要求我國(guó)保障性住房大面積開(kāi)工，鄉(xiāng)鎮(zhèn)城區(qū)改擴(kuò)項(xiàng)目上馬，都對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展起到了一定的推動(dòng)作用。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，與發(fā)達(dá)國(guó)家的城鎮(zhèn)化率相比，我國(guó)仍有15%的發(fā)展空間。這些對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，都是潛在的需求。且這種需求將會(huì)隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化水平與現(xiàn)代化程度的提高進(jìn)一步加大。

（三）人民收入水平的提高

此外，我國(guó)居民人均可支配收入也在逐年上漲，收入水平的提高使得人們對(duì)于生活水平、居住環(huán)境等有了更高的要求，同時(shí)住房作為剛性需求，也加劇了供需結(jié)構(gòu)不平衡這一現(xiàn)狀。

（四）房地產(chǎn)融資問(wèn)題

我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的大部分資金來(lái)源于銀行貸款，融資過(guò)度依賴銀行。雖然這種融資模式相對(duì)于證券、股票等機(jī)能產(chǎn)品要完善得多，但是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)自身融資金額大，且房地產(chǎn)的收益周期較長(zhǎng)，項(xiàng)目運(yùn)作的資金龐大，而且在運(yùn)作的過(guò)程中還存在許多不確定因素和隨機(jī)因素，這給房地產(chǎn)融資帶來(lái)了較高的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)這也要求房地產(chǎn)行業(yè)能夠獲得穩(wěn)定的收益。如果房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格波動(dòng)過(guò)大甚至是下跌，必定會(huì)導(dǎo)致一系列問(wèn)題，這對(duì)于銀行的信貸，甚至是對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定造成一定的沖擊。

（五）房地產(chǎn)投資門(mén)檻高

很明顯，對(duì)于想要進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者而言，前期需要投入大量的資金，而且投入的資金并不能夠在短時(shí)間內(nèi)收回來(lái)，投資周期較長(zhǎng)，因此房地產(chǎn)行業(yè)的高價(jià)值特性提高了房地產(chǎn)行業(yè)的門(mén)檻，將大部分人拒絕在了投資門(mén)檻之外，降低了交易頻率，使得其價(jià)格波動(dòng)不大，20 年間仍持續(xù)增長(zhǎng)。

（六）與政府關(guān)系密切

房地產(chǎn)業(yè)是政府監(jiān)管最嚴(yán)的行業(yè)之一。因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)也對(duì)我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著非常重要的影響。具體實(shí)踐過(guò)程中，政府對(duì)土地的供應(yīng)以及規(guī)劃都有著嚴(yán)格的規(guī)定，從而直接控制該地區(qū)的住房發(fā)展模式。較強(qiáng)的監(jiān)管力度使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)較小，也讓投資者對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r普遍看好，激發(fā)投資者的高漲情緒，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠持續(xù)增長(zhǎng)。

股票市場(chǎng)波動(dòng)周期分析

股票市場(chǎng)是關(guān)于股票交易的市場(chǎng)，以下是關(guān)于股票市場(chǎng)波動(dòng)周期的對(duì)比。

波動(dòng)周期較短現(xiàn)狀原因分析：

（一）投資者心理分析

對(duì)于股票市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)理，依據(jù)傳統(tǒng)金融理論，在投資過(guò)程中，證券的價(jià)格會(huì)圍繞著證券內(nèi)在價(jià)值波動(dòng)，價(jià)格能夠反映出基本信息。然而在現(xiàn)實(shí)的股票市場(chǎng)中，許多現(xiàn)象證明了投資者的心理也會(huì)對(duì)股票市場(chǎng)產(chǎn)生影響。因?yàn)楣善辟?gòu)買的是對(duì)未來(lái)的預(yù)期，且并不是所有投資者都能夠根據(jù)自身的知識(shí)儲(chǔ)備以及獲取的信息作出準(zhǔn)確的判斷，其結(jié)果就是會(huì)將價(jià)格與價(jià)值之間的差距進(jìn)一步放大，最終導(dǎo)致偏離合理的價(jià)格區(qū)間，出現(xiàn)股票價(jià)格波動(dòng)現(xiàn)象。

具體有以下幾種類型：

1.羊群效應(yīng)理論

在股票市場(chǎng)上，當(dāng)股票行情較好或者某只股票出現(xiàn)較大漲幅時(shí)，許多投資者會(huì)在這種“誘惑”下紛紛開(kāi)戶投資表現(xiàn)較好的股票，成交量和換手率會(huì)顯著增加。尤其是一些資金較為雄厚的資金投資者，資金的大量涌入無(wú)疑會(huì)對(duì)整個(gè)股票市場(chǎng)產(chǎn)生巨大影響。而在股票行情不好或是某只股票出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，許多投資者會(huì)急于將自己持有的股票拋出，此時(shí)，“羊群效應(yīng)”會(huì)再次出現(xiàn)，如果此時(shí)再加上機(jī)構(gòu)投資者大量撤出資金，該只股票可能會(huì)面臨崩盤(pán)的風(fēng)險(xiǎn)。

2.短視行為

當(dāng)投資者認(rèn)為該股票被低估時(shí)，就會(huì)加大對(duì)這只股票的關(guān)注，選擇在自己認(rèn)為合適的時(shí)機(jī)增持該證券進(jìn)行短期操作從而獲得高額收益。如果有較多的投資同時(shí)發(fā)現(xiàn)了這只股票，甚至?xí)l(fā)“羊群效應(yīng)”，從而產(chǎn)生股票價(jià)格的異常波動(dòng)。而當(dāng)投資者認(rèn)為該股票被高估或者有利空消息出現(xiàn)時(shí)，短視行為促使投資者忽視長(zhǎng)期投資帶來(lái)的收益，在短期內(nèi)大量拋售股票，從而加劇了股票價(jià)格的波動(dòng)。

3.過(guò)度自信

在實(shí)際投資過(guò)程中，牛市的出現(xiàn)容易催生過(guò)度自信的現(xiàn)象。與此同時(shí)，過(guò)度自信現(xiàn)象更容易出現(xiàn)在易于投資者操控的股票上，即那些易于操縱的股票會(huì)讓投資者產(chǎn)生“操縱股票價(jià)格”甚至是“操縱股票市場(chǎng)”的錯(cuò)覺(jué)。而對(duì)于那些不活躍的股票也容易引發(fā)投資者的過(guò)度自信心理，這種心理會(huì)對(duì)股票價(jià)格波動(dòng)產(chǎn)生一定的影響。

（二）信息不對(duì)稱

股票市場(chǎng)的波動(dòng)受到多方面因素的影響，在我國(guó)股票市場(chǎng)上個(gè)人投資者占比較大。相比于機(jī)構(gòu)投資者，個(gè)人投資者處于知識(shí)儲(chǔ)備能力不充足、投資經(jīng)驗(yàn)不豐富、信息獲取渠道較為閉塞等不利地位，因而在股票投資時(shí)不能夠做出理性的選擇。而信息在股票投資中發(fā)揮著非常重要的作用，信息不對(duì)稱的出現(xiàn)加劇了人們對(duì)于未來(lái)心理預(yù)期的不穩(wěn)定傾向，進(jìn)而導(dǎo)致了羊群效應(yīng)、短視行為等的出現(xiàn)，從而對(duì)股票市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)產(chǎn)生一定的負(fù)面影響，也會(huì)影響投資者的參與信心。

（三）股票市場(chǎng)投資門(mén)檻低

在我國(guó)幾乎人人都可以開(kāi)戶，而且最低交易是1 手，金額低至數(shù)百元，然而大多數(shù)投資者不具備相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)，投機(jī)者在市場(chǎng)參與者中占比較大，關(guān)注價(jià)值投資者所占比重較低。因此股票價(jià)格稍有波動(dòng)，就會(huì)加劇投資者的焦慮情緒。

（四）宏觀經(jīng)濟(jì)周期的影響

我國(guó)股票市場(chǎng)受到多方面的影響，但是最根本的原因仍然是宏觀經(jīng)濟(jì)周期，這也是促進(jìn)股市在牛熊市之間轉(zhuǎn)換的基本原因。良好的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況會(huì)增強(qiáng)投資者的參與信心，也在一定程度上更容易出現(xiàn)牛市。但是這并不意味著股票市場(chǎng)波動(dòng)一定是與宏觀經(jīng)濟(jì)周期同步的。兩個(gè)市場(chǎng)的變動(dòng)有著自身的特點(diǎn)。而且，股票市場(chǎng)被稱為宏觀經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”，這說(shuō)明股票市場(chǎng)具有一定的預(yù)期性，反映著投資者對(duì)于未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的態(tài)度。但是從根本上，股票市場(chǎng)的波動(dòng)受到宏觀經(jīng)濟(jì)周期的影響。

總結(jié)

根據(jù)以上分析可知，無(wú)論是房地產(chǎn)市場(chǎng)還是股票市場(chǎng)，波動(dòng)周期長(zhǎng)短都受到了方方面面的影響，如何正確地發(fā)揮市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制、保證市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行是今后我們應(yīng)該思考的問(wèn)題。