房地首次登記可不進(jìn)行土地分?jǐn)?/h1>
2021-04-23 19:06:08徐映雪
資源導(dǎo)刊 2021年3期 關(guān)鍵詞：幼兒園
徐映雪
案 ? 例
A 公司申請(qǐng)辦理一棟幼兒園的首次登記，該幼兒園為一住宅小區(qū)內(nèi)的配建幼兒園，幼兒園主樓旁邊有一個(gè)800多平方米的操場(chǎng)，但并未用圍欄等實(shí)體隔離物與幼兒園以外的小區(qū)部分隔離，A公司提交的總平面圖等規(guī)劃批準(zhǔn)材料對(duì)幼兒園的土地使用面積也未明確標(biāo)示。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在辦理該幼兒園首次登記時(shí)如何登記其土地分?jǐn)偯娣e？
分 ? 析
筆者認(rèn)為，分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積并非一個(gè)法律概念，較為抽象虛擬，一般是指土地開發(fā)范圍內(nèi)不同建筑物所有權(quán)分別對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)。是因階段性管理方式不同而衍生的產(chǎn)物，在房地分散登記時(shí)期就已存在，由來(lái)已久。在全國(guó)范圍開展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前，有的地區(qū)實(shí)行房地分散登記，有的地區(qū)實(shí)行房地一體登記。對(duì)土地進(jìn)行分?jǐn)傊饕欠康胤稚⒌怯浀貐^(qū)的做法，因分散登記時(shí)房屋登記簿上不體現(xiàn)土地使用權(quán)的具體信息，通過(guò)每個(gè)房屋建筑面積對(duì)應(yīng)分?jǐn)傄欢ㄍ恋孛娣e的方式，給房屋所有權(quán)信息和土地使用權(quán)信息搭建一個(gè)橋梁，以實(shí)現(xiàn)指標(biāo)意義上的關(guān)聯(lián)。
原國(guó)土資源部于2002年2月下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加快城鎮(zhèn)住房用地登記發(fā)證工作的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2002〕31 號(hào)），其中，第 3 條規(guī)定：“為保證住房用地登記工作的進(jìn)度，對(duì)當(dāng)前各式各地普遍存在的樓房用地分?jǐn)傠y的問(wèn)題，可根據(jù)不同情況，采取不同方法加以解決。對(duì)地方已有明確規(guī)定的，可繼續(xù)按規(guī)定執(zhí)行。對(duì)沒(méi)有規(guī)定，且有明顯界線的住宅小區(qū)，可以按住宅小區(qū)形成的封閉界線，設(shè)立共用宗進(jìn)行土地面積分?jǐn)偂?duì)開放式難以確定明確界線的住宅小區(qū)，可按樓房基座占用土地面積進(jìn)行分?jǐn)偅瑢?duì)樓房基座占用土地面積以外的公用部分土地面積可以只造冊(cè)，不登記，在造冊(cè)時(shí)，明確公用部分土地面積歸該樓房所有業(yè)主共有?！?/p>
2015年3月，原國(guó)土資源部下發(fā)了《關(guān)于啟用不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣式（試行）的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2015〕25 號(hào)），對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿使用和填寫做了相關(guān)規(guī)定，要求填寫按照不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的有關(guān)技術(shù)規(guī)定計(jì)算的獨(dú)用土地面積、分?jǐn)偼恋孛娣e。權(quán)利人在一宗地內(nèi)的獨(dú)用土地面積和分?jǐn)偼恋孛娣e之和為該權(quán)利人的土地使用面積。在全國(guó)范圍全面開展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，新版不動(dòng)產(chǎn)登記簿沿用了原登記簿的做法，可繼續(xù)記載土地分?jǐn)偯娣e，但部里下發(fā)的數(shù)據(jù)規(guī)范及系統(tǒng)顯示，土地分?jǐn)偯娣e并非必填項(xiàng)，不填寫也不會(huì)影響數(shù)據(jù)匯交。
那么在進(jìn)行房地首次登記時(shí)，是否一定要記載土地分?jǐn)偯娣e呢？由于國(guó)家級(jí)法律法規(guī)并未明確規(guī)定強(qiáng)制性進(jìn)行土地分?jǐn)?，?guó)內(nèi)各地登記機(jī)構(gòu)的處理方法不盡相同。有的地區(qū)繼續(xù)沿用原分散登記地區(qū)的做法，首次登記時(shí)對(duì)每一個(gè)建筑物都記載土地分?jǐn)偯娣e;有的地區(qū)區(qū)分了不同類型，要求住宅小區(qū)以不分?jǐn)偼恋孛娣e為原則，分?jǐn)偼恋孛娣e為例外，非住宅以分?jǐn)偼恋孛娣e為原則，不分?jǐn)偼恋孛娣e為例外;有的地區(qū)規(guī)定比較彈性，要求按不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查有關(guān)要求執(zhí)行，可以分?jǐn)偟睦^續(xù)分?jǐn)?，確實(shí)分?jǐn)偫щy的可暫時(shí)不予分?jǐn)?，如鄭州?還有的地區(qū)徹底取消了土地面積分?jǐn)偅缒暇?、天津、青島、深圳等地，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書上記載宗地土地使用權(quán)總面積。筆者支持最后一種做法。
其一，在房地分散登記時(shí)期，土地分?jǐn)偯娣e確實(shí)是一個(gè)重要的技術(shù)指標(biāo)，是連接房屋和土地的唯一紐帶，在辦理土地登記、征收土地使用稅及補(bǔ)交土地出讓金等方面都得以應(yīng)用。但全國(guó)實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，這一制度實(shí)施背景已發(fā)生徹底變化，房屋所有權(quán)信息和土地使用權(quán)信息在一本證書上得以體現(xiàn)，在實(shí)質(zhì)上與形式上都已成為一個(gè)有機(jī)的整體，無(wú)需再借助分?jǐn)偼恋孛娣e的形式得以關(guān)聯(lián)。目前，在補(bǔ)交土地出讓金、征收土地使用稅等計(jì)算公式中，影響因子已不再包括土地分?jǐn)偯娣e。
其二，在實(shí)際操作中，計(jì)算土地分?jǐn)偯娣e時(shí)會(huì)受到不動(dòng)產(chǎn)單元的位置、用途等因素影響，沒(méi)有規(guī)定統(tǒng)一的分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)，目前存在多種分?jǐn)偡椒?，主要有分?jǐn)偨ㄖ锘渍嫉孛娣e、建筑物正投影面積、整宗地土地面積等幾種方式。其中，分?jǐn)偨ㄖ锘渍嫉孛娣e是住宅建筑物采用最多的一種分?jǐn)偡绞剑话惆炎≌ㄖ锇此倪呑钔恻c(diǎn)，外延1.5米的矩形作為建筑物占用建設(shè)用地范圍設(shè)立共有建設(shè)用地使用權(quán)。每戶房屋的建設(shè)用地使用權(quán)按照按份共有使用權(quán)進(jìn)行登記。分?jǐn)傉诘赝恋孛娣e是商業(yè)、工業(yè)建筑物常采用的分?jǐn)偡绞?。幾種分?jǐn)偡绞礁饔袃?yōu)劣，但均存在一定誤差和局限性。如在實(shí)踐中涉及到地下車庫(kù)開發(fā)或開發(fā)單位采取分期開發(fā)、合法進(jìn)行規(guī)劃變更等情況，就會(huì)給上述土地面積分?jǐn)偡椒◣?lái)不同的難題。如按整宗地進(jìn)行土地面積分?jǐn)偟纳虡I(yè)、工業(yè)項(xiàng)目，涉及分期開發(fā)的，隨著工期進(jìn)展，建造完成的房屋逐漸增多，先期已登記完畢的土地分?jǐn)偯娣e這一指標(biāo)也隨之不斷變化，直至最后一棟建筑物建造完成時(shí)為止，其間，如在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上對(duì)土地分?jǐn)偯娣e進(jìn)行記載，則指標(biāo)的每一次變化均需辦理變更登記，不具有可操作性。再如小區(qū)內(nèi)一棟建筑物通過(guò)合法變更規(guī)劃增加了建筑面積，但在變更前地上建筑物已將地表土地全部分?jǐn)?，這就使得合法加建的房屋無(wú)土地可分?jǐn)?，也無(wú)法享有相應(yīng)的土地使用權(quán)。
其三，現(xiàn)無(wú)任何法律法規(guī)要求必須記載土地分?jǐn)偯娣e。根據(jù)《操作規(guī)范》1.2.2規(guī)定的一體登記原則，房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記應(yīng)當(dāng)與其所附著的土地一并登記，保持權(quán)利主體一致。這里規(guī)定了對(duì)房屋進(jìn)行登記時(shí)應(yīng)一并登記所附著土地的面積，但對(duì)是否登記各產(chǎn)權(quán)體具體分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)面積并未明確。
其四，《物權(quán)法》第93條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上單位、個(gè)人共有。共有包括按份共有和共同共有。按份共有指按各自的份額享有權(quán)利，共同共有指對(duì)權(quán)利不進(jìn)行份額分割，權(quán)利人共同享有權(quán)利。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》5.1的有關(guān)規(guī)定，在地籍子區(qū)內(nèi)，兩個(gè)或兩個(gè)以上權(quán)利人共同使用的地塊，且土地使用權(quán)界線難以劃清的，應(yīng)設(shè)為共用宗。所謂共用宗，即兩個(gè)或兩個(gè)以上的土地使用權(quán)人共同持有同一宗土地的使用權(quán)，界線不明。
《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第3條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。由此可知，業(yè)主對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)形成了一種準(zhǔn)共有狀態(tài)，屬于特殊的按份共有，界線是難以劃清的，根據(jù)《物權(quán)法》及《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)設(shè)為共用宗。
其五，土地面積是不動(dòng)產(chǎn)自然狀況的表現(xiàn)形式 ， 在實(shí)物形態(tài)上是一個(gè)不可割裂的主體，而土地分?jǐn)偸且粋€(gè)虛擬抽象的概念，即便確定了某戶房屋的分?jǐn)偼恋孛娣e，也無(wú)法明確其具體位置和界線，因此只需明確業(yè)主共同享有該宗地土地使用權(quán)即可，每戶業(yè)主能分?jǐn)偟蕉嗌倜娣e的土地使用權(quán)并不重要，沒(méi)有實(shí)際性的意義。此外，記載該宗地土地使用權(quán)總面積，能更加直觀地體現(xiàn)業(yè)主對(duì)該宗地?fù)碛泻戏ㄊ褂玫臋?quán)利，而不是僅對(duì)分?jǐn)偟耐恋孛娣e擁有使用的權(quán)利，對(duì)業(yè)主權(quán)利不但不會(huì)產(chǎn)生影響，反而更有利于保護(hù)其合法權(quán)利。
具體實(shí)踐中，各地可以出臺(tái)地方文件的方式，停止對(duì)土地面積進(jìn)行分?jǐn)?。以文件出臺(tái)的時(shí)間為節(jié)點(diǎn)，對(duì)前期已記載土地分?jǐn)偯娣e的信息，或采用技術(shù)手段對(duì)相關(guān)技術(shù)指標(biāo)予以屏蔽，或根據(jù)“新法優(yōu)于舊法、法不溯及既往”的原則予以保留，在辦理后續(xù)轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)時(shí)再行取消。
針對(duì)上述案例，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在對(duì)幼兒園進(jìn)行首次登記時(shí)如記載其土地分?jǐn)偯娣e，則必須判明主樓旁邊操場(chǎng)所占800多平方米土地的權(quán)利歸屬。如規(guī)劃專供幼兒園的幼兒活動(dòng)使用，則應(yīng)計(jì)入幼兒園的土地分?jǐn)偯娣e，首次登記時(shí)登記為A公司所有;如規(guī)劃供全小區(qū)的業(yè)主使用，則不應(yīng)計(jì)入幼兒園的土地分?jǐn)偯娣e，首次登記時(shí)登記為小區(qū)全體業(yè)主共有。但由于A公司提交的總平面圖等規(guī)劃批準(zhǔn)材料對(duì)幼兒園的土地使用面積未作明確標(biāo)示，現(xiàn)場(chǎng)也未有實(shí)體隔離物予以區(qū)分，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)幼兒園的土地分?jǐn)偯娣e難以確定，如盲目登記則極易引起小區(qū)業(yè)主和A公司的糾紛。當(dāng)然登記機(jī)構(gòu)也可以選擇對(duì)規(guī)劃部門發(fā)函，請(qǐng)其明確該操場(chǎng)是否屬于《物權(quán)法》第73條所規(guī)定的“建筑區(qū)劃內(nèi)其他公共場(chǎng)所和公用設(shè)施”，等其復(fù)函后再行辦理。但此舉勢(shì)必延長(zhǎng)了A公司取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間。基于之前的分析，建議首次登記時(shí)不再記載該幼兒園的土地分?jǐn)偯娣e，只記載其建筑面積及該宗地土地使用權(quán)總面積。（作者單位：鄭州市不動(dòng)產(chǎn)登記中心）
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徐映雪
案 ? 例
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分 ? 析
筆者認(rèn)為，分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積并非一個(gè)法律概念，較為抽象虛擬，一般是指土地開發(fā)范圍內(nèi)不同建筑物所有權(quán)分別對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)。是因階段性管理方式不同而衍生的產(chǎn)物，在房地分散登記時(shí)期就已存在，由來(lái)已久。在全國(guó)范圍開展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記前，有的地區(qū)實(shí)行房地分散登記，有的地區(qū)實(shí)行房地一體登記。對(duì)土地進(jìn)行分?jǐn)傊饕欠康胤稚⒌怯浀貐^(qū)的做法，因分散登記時(shí)房屋登記簿上不體現(xiàn)土地使用權(quán)的具體信息，通過(guò)每個(gè)房屋建筑面積對(duì)應(yīng)分?jǐn)傄欢ㄍ恋孛娣e的方式，給房屋所有權(quán)信息和土地使用權(quán)信息搭建一個(gè)橋梁，以實(shí)現(xiàn)指標(biāo)意義上的關(guān)聯(lián)。
原國(guó)土資源部于2002年2月下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加快城鎮(zhèn)住房用地登記發(fā)證工作的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2002〕31 號(hào)），其中，第 3 條規(guī)定：“為保證住房用地登記工作的進(jìn)度，對(duì)當(dāng)前各式各地普遍存在的樓房用地分?jǐn)傠y的問(wèn)題，可根據(jù)不同情況，采取不同方法加以解決。對(duì)地方已有明確規(guī)定的，可繼續(xù)按規(guī)定執(zhí)行。對(duì)沒(méi)有規(guī)定，且有明顯界線的住宅小區(qū)，可以按住宅小區(qū)形成的封閉界線，設(shè)立共用宗進(jìn)行土地面積分?jǐn)偂?duì)開放式難以確定明確界線的住宅小區(qū)，可按樓房基座占用土地面積進(jìn)行分?jǐn)偅瑢?duì)樓房基座占用土地面積以外的公用部分土地面積可以只造冊(cè)，不登記，在造冊(cè)時(shí)，明確公用部分土地面積歸該樓房所有業(yè)主共有?！?/p>
2015年3月，原國(guó)土資源部下發(fā)了《關(guān)于啟用不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣式（試行）的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2015〕25 號(hào)），對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿使用和填寫做了相關(guān)規(guī)定，要求填寫按照不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的有關(guān)技術(shù)規(guī)定計(jì)算的獨(dú)用土地面積、分?jǐn)偼恋孛娣e。權(quán)利人在一宗地內(nèi)的獨(dú)用土地面積和分?jǐn)偼恋孛娣e之和為該權(quán)利人的土地使用面積。在全國(guó)范圍全面開展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，新版不動(dòng)產(chǎn)登記簿沿用了原登記簿的做法，可繼續(xù)記載土地分?jǐn)偯娣e，但部里下發(fā)的數(shù)據(jù)規(guī)范及系統(tǒng)顯示，土地分?jǐn)偯娣e并非必填項(xiàng)，不填寫也不會(huì)影響數(shù)據(jù)匯交。
那么在進(jìn)行房地首次登記時(shí)，是否一定要記載土地分?jǐn)偯娣e呢？由于國(guó)家級(jí)法律法規(guī)并未明確規(guī)定強(qiáng)制性進(jìn)行土地分?jǐn)?，?guó)內(nèi)各地登記機(jī)構(gòu)的處理方法不盡相同。有的地區(qū)繼續(xù)沿用原分散登記地區(qū)的做法，首次登記時(shí)對(duì)每一個(gè)建筑物都記載土地分?jǐn)偯娣e;有的地區(qū)區(qū)分了不同類型，要求住宅小區(qū)以不分?jǐn)偼恋孛娣e為原則，分?jǐn)偼恋孛娣e為例外，非住宅以分?jǐn)偼恋孛娣e為原則，不分?jǐn)偼恋孛娣e為例外;有的地區(qū)規(guī)定比較彈性，要求按不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查有關(guān)要求執(zhí)行，可以分?jǐn)偟睦^續(xù)分?jǐn)?，確實(shí)分?jǐn)偫щy的可暫時(shí)不予分?jǐn)?，如鄭州?還有的地區(qū)徹底取消了土地面積分?jǐn)偅缒暇?、天津、青島、深圳等地，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書上記載宗地土地使用權(quán)總面積。筆者支持最后一種做法。
其一，在房地分散登記時(shí)期，土地分?jǐn)偯娣e確實(shí)是一個(gè)重要的技術(shù)指標(biāo)，是連接房屋和土地的唯一紐帶，在辦理土地登記、征收土地使用稅及補(bǔ)交土地出讓金等方面都得以應(yīng)用。但全國(guó)實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，這一制度實(shí)施背景已發(fā)生徹底變化，房屋所有權(quán)信息和土地使用權(quán)信息在一本證書上得以體現(xiàn)，在實(shí)質(zhì)上與形式上都已成為一個(gè)有機(jī)的整體，無(wú)需再借助分?jǐn)偼恋孛娣e的形式得以關(guān)聯(lián)。目前，在補(bǔ)交土地出讓金、征收土地使用稅等計(jì)算公式中，影響因子已不再包括土地分?jǐn)偯娣e。
其二，在實(shí)際操作中，計(jì)算土地分?jǐn)偯娣e時(shí)會(huì)受到不動(dòng)產(chǎn)單元的位置、用途等因素影響，沒(méi)有規(guī)定統(tǒng)一的分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)，目前存在多種分?jǐn)偡椒?，主要有分?jǐn)偨ㄖ锘渍嫉孛娣e、建筑物正投影面積、整宗地土地面積等幾種方式。其中，分?jǐn)偨ㄖ锘渍嫉孛娣e是住宅建筑物采用最多的一種分?jǐn)偡绞剑话惆炎≌ㄖ锇此倪呑钔恻c(diǎn)，外延1.5米的矩形作為建筑物占用建設(shè)用地范圍設(shè)立共有建設(shè)用地使用權(quán)。每戶房屋的建設(shè)用地使用權(quán)按照按份共有使用權(quán)進(jìn)行登記。分?jǐn)傉诘赝恋孛娣e是商業(yè)、工業(yè)建筑物常采用的分?jǐn)偡绞?。幾種分?jǐn)偡绞礁饔袃?yōu)劣，但均存在一定誤差和局限性。如在實(shí)踐中涉及到地下車庫(kù)開發(fā)或開發(fā)單位采取分期開發(fā)、合法進(jìn)行規(guī)劃變更等情況，就會(huì)給上述土地面積分?jǐn)偡椒◣?lái)不同的難題。如按整宗地進(jìn)行土地面積分?jǐn)偟纳虡I(yè)、工業(yè)項(xiàng)目，涉及分期開發(fā)的，隨著工期進(jìn)展，建造完成的房屋逐漸增多，先期已登記完畢的土地分?jǐn)偯娣e這一指標(biāo)也隨之不斷變化，直至最后一棟建筑物建造完成時(shí)為止，其間，如在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上對(duì)土地分?jǐn)偯娣e進(jìn)行記載，則指標(biāo)的每一次變化均需辦理變更登記，不具有可操作性。再如小區(qū)內(nèi)一棟建筑物通過(guò)合法變更規(guī)劃增加了建筑面積，但在變更前地上建筑物已將地表土地全部分?jǐn)?，這就使得合法加建的房屋無(wú)土地可分?jǐn)?，也無(wú)法享有相應(yīng)的土地使用權(quán)。
其三，現(xiàn)無(wú)任何法律法規(guī)要求必須記載土地分?jǐn)偯娣e。根據(jù)《操作規(guī)范》1.2.2規(guī)定的一體登記原則，房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記應(yīng)當(dāng)與其所附著的土地一并登記，保持權(quán)利主體一致。這里規(guī)定了對(duì)房屋進(jìn)行登記時(shí)應(yīng)一并登記所附著土地的面積，但對(duì)是否登記各產(chǎn)權(quán)體具體分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)面積并未明確。
其四，《物權(quán)法》第93條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上單位、個(gè)人共有。共有包括按份共有和共同共有。按份共有指按各自的份額享有權(quán)利，共同共有指對(duì)權(quán)利不進(jìn)行份額分割，權(quán)利人共同享有權(quán)利。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》5.1的有關(guān)規(guī)定，在地籍子區(qū)內(nèi)，兩個(gè)或兩個(gè)以上權(quán)利人共同使用的地塊，且土地使用權(quán)界線難以劃清的，應(yīng)設(shè)為共用宗。所謂共用宗，即兩個(gè)或兩個(gè)以上的土地使用權(quán)人共同持有同一宗土地的使用權(quán)，界線不明。
《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第3條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。由此可知，業(yè)主對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)形成了一種準(zhǔn)共有狀態(tài)，屬于特殊的按份共有，界線是難以劃清的，根據(jù)《物權(quán)法》及《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)設(shè)為共用宗。
其五，土地面積是不動(dòng)產(chǎn)自然狀況的表現(xiàn)形式 ， 在實(shí)物形態(tài)上是一個(gè)不可割裂的主體，而土地分?jǐn)偸且粋€(gè)虛擬抽象的概念，即便確定了某戶房屋的分?jǐn)偼恋孛娣e，也無(wú)法明確其具體位置和界線，因此只需明確業(yè)主共同享有該宗地土地使用權(quán)即可，每戶業(yè)主能分?jǐn)偟蕉嗌倜娣e的土地使用權(quán)并不重要，沒(méi)有實(shí)際性的意義。此外，記載該宗地土地使用權(quán)總面積，能更加直觀地體現(xiàn)業(yè)主對(duì)該宗地?fù)碛泻戏ㄊ褂玫臋?quán)利，而不是僅對(duì)分?jǐn)偟耐恋孛娣e擁有使用的權(quán)利，對(duì)業(yè)主權(quán)利不但不會(huì)產(chǎn)生影響，反而更有利于保護(hù)其合法權(quán)利。
具體實(shí)踐中，各地可以出臺(tái)地方文件的方式，停止對(duì)土地面積進(jìn)行分?jǐn)?。以文件出臺(tái)的時(shí)間為節(jié)點(diǎn)，對(duì)前期已記載土地分?jǐn)偯娣e的信息，或采用技術(shù)手段對(duì)相關(guān)技術(shù)指標(biāo)予以屏蔽，或根據(jù)“新法優(yōu)于舊法、法不溯及既往”的原則予以保留，在辦理后續(xù)轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)時(shí)再行取消。
針對(duì)上述案例，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在對(duì)幼兒園進(jìn)行首次登記時(shí)如記載其土地分?jǐn)偯娣e，則必須判明主樓旁邊操場(chǎng)所占800多平方米土地的權(quán)利歸屬。如規(guī)劃專供幼兒園的幼兒活動(dòng)使用，則應(yīng)計(jì)入幼兒園的土地分?jǐn)偯娣e，首次登記時(shí)登記為A公司所有;如規(guī)劃供全小區(qū)的業(yè)主使用，則不應(yīng)計(jì)入幼兒園的土地分?jǐn)偯娣e，首次登記時(shí)登記為小區(qū)全體業(yè)主共有。但由于A公司提交的總平面圖等規(guī)劃批準(zhǔn)材料對(duì)幼兒園的土地使用面積未作明確標(biāo)示，現(xiàn)場(chǎng)也未有實(shí)體隔離物予以區(qū)分，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)幼兒園的土地分?jǐn)偯娣e難以確定，如盲目登記則極易引起小區(qū)業(yè)主和A公司的糾紛。當(dāng)然登記機(jī)構(gòu)也可以選擇對(duì)規(guī)劃部門發(fā)函，請(qǐng)其明確該操場(chǎng)是否屬于《物權(quán)法》第73條所規(guī)定的“建筑區(qū)劃內(nèi)其他公共場(chǎng)所和公用設(shè)施”，等其復(fù)函后再行辦理。但此舉勢(shì)必延長(zhǎng)了A公司取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間。基于之前的分析，建議首次登記時(shí)不再記載該幼兒園的土地分?jǐn)偯娣e，只記載其建筑面積及該宗地土地使用權(quán)總面積。（作者單位：鄭州市不動(dòng)產(chǎn)登記中心）
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