趙蒞 湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院

一、引言

近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，在許多國(guó)家和地區(qū)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)運(yùn)行，有利于提升居民住房水平。然而，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，居民對(duì)于對(duì)住房的需求不斷提高，房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)出穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)，居高不下的房?jī)r(jià)一方面影響了人們的生活質(zhì)量，在另一方面也影響著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。因此，正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)的價(jià)格特征、影響因素，有助于提出行之有效的調(diào)控措施，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

二、文獻(xiàn)綜述

國(guó)內(nèi)諸多學(xué)者對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)的原因和影響因素進(jìn)行了深入的研究。如丁軍（2016）通過(guò)對(duì)2010—2016 北京、上海、深圳的房?jī)r(jià)進(jìn)行比較研究，得出產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與消費(fèi)因素、財(cái)政與金融因素、金融與市場(chǎng)環(huán)境因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響較大。孟慶斌，黃清華等（2017）指出隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快、各個(gè)區(qū)域間發(fā)展不平衡不充分的矛盾逐漸出現(xiàn)，跨區(qū)流動(dòng)加快。馮晨鵬（2018）提出從時(shí)間的層面來(lái)看，房地產(chǎn)對(duì)房?jī)r(jià)的短期影響較大，長(zhǎng)期影響相對(duì)較小。

武漢市作為湖北省經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度最快的城市，同樣面臨著房?jī)r(jià)攀升的問(wèn)題，本文從供給和需求兩個(gè)方面進(jìn)行分析，通過(guò)收集2010—2019 年湖北省武漢市房地產(chǎn)方面的相關(guān)數(shù)據(jù)，運(yùn)用 SPSS25.0 對(duì)這些影響因素進(jìn)行定性分析，找出主要影響因素，建立回歸模型。

三、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)供求影響因素分析

國(guó)內(nèi)外學(xué)者通過(guò)對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行了大量研究后，普遍認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政策、自然以及心理因素對(duì)房?jī)r(jià)影響較大，特別是房屋作為一種特殊的商品，其價(jià)格受房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的影響更為明顯。因此，在歸納整理相關(guān)文獻(xiàn)和資料后，本文從供給和需求兩個(gè)角度分析武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)。

（一）需求因素

1.地區(qū)生產(chǎn)總值

探究一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，地區(qū)生產(chǎn)總值這個(gè)指標(biāo)絕對(duì)不能忽視，地區(qū)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，不僅為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供良好的環(huán)境，還可以促進(jìn)房地產(chǎn)上下游等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。

2.城市人口數(shù)量

城市人口數(shù)量在一定程度上體現(xiàn)著地區(qū)城市化的水平，是推動(dòng)住宅價(jià)格上漲的重要因素，住宅需求量與城市人口的規(guī)模正相關(guān)。隨著地區(qū)城市化進(jìn)程逐步加快，城市人口不斷增長(zhǎng)，毫無(wú)疑問(wèn)，住房成為剛需。

3.城鎮(zhèn)居民可支配收入

在消費(fèi)支出中，個(gè)人可支配收入是影響社會(huì)投資與消費(fèi)的重要因素，它是居民購(gòu)買力和支付意愿的決定因素。從列表數(shù)據(jù)可以看出，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入逐年增加，在房屋供給不變的情況下，意味著居民購(gòu)買力逐年增強(qiáng)，這使人們對(duì)住房的需求量增加。

（二）供給因素

1.住宅開發(fā)投資

房地產(chǎn)開發(fā)投資是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的源泉和動(dòng)力，如果住宅投資資金迅速增加，這表明房地產(chǎn)市場(chǎng)也在飛速發(fā)展，住宅開發(fā)投資與房?jī)r(jià)是正相關(guān)的關(guān)系，供給資金增加，在需求基本不變的情況下，住宅價(jià)格下降，供給資金減少，在需求基本不變的情況下，住宅價(jià)格上漲。

2.利率

利率是政府進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要工具，如果銀行貸款利率較高，那么會(huì)加重房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，這會(huì)抑制住宅交易行為，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)房屋的購(gòu)買量，導(dǎo)致住宅價(jià)格降低。

3.通貨膨脹率

通貨膨脹對(duì)商品住宅的影響主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：第一，通貨膨脹導(dǎo)致商品住宅的成本增加。第二，通貨膨脹造成商品住宅投資型需求增強(qiáng)。在通貨膨脹的情況下，貨幣貶值速度加快，為了避免財(cái)富損失，人們轉(zhuǎn)而投向其他保值增值的產(chǎn)品。商品住宅投資當(dāng)仁不讓成為首選。

四、多元回歸模型的建立和檢驗(yàn)

（一）模型指標(biāo)和數(shù)據(jù)的選取

本文從需求因素和供給因素中各選取幾個(gè)具有代表性的因素，即地區(qū)生產(chǎn)總值、人均可支配收入、城市人口、住宅開發(fā)投資、利率、通貨膨脹率作為影響變量進(jìn)行研究。各項(xiàng)指標(biāo)的數(shù)據(jù)來(lái)自武漢市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站所公布的2010 到2019 年各年武漢市統(tǒng)計(jì)年鑒，如表1 所示

（二）模型的建立

以房?jī)r(jià)Y 作為因變量，設(shè)定六個(gè)自變量指標(biāo)分別為：GDP 為X1，人均可支配收入X2，城市人口X3，房地產(chǎn)開發(fā)投資X4，利率X5，通貨膨脹率X6，建立如下的多元線性回歸模型：Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+β5X5+β6X6+ε其中βn是回歸系數(shù)，表示在其他影響因素保持不變的情況下，Xn 變化一個(gè)單位時(shí)，住宅價(jià)格Y隨之變動(dòng)的單位數(shù)。β0為常數(shù)項(xiàng)。ε為剩余殘差，與四個(gè)自變量無(wú)關(guān)，服從N（0，σ2）。

五、多元回歸模型的建立和檢驗(yàn)

為了避免變量之間多重共線性的影響，本文通過(guò)Spss25.0 對(duì)表1中的數(shù)據(jù)做逐步回歸分析，得到下列數(shù)據(jù)表格：

從上述表2 到表3 可以看出，SPSS 軟件通過(guò)逐步回歸得到了兩個(gè)模型，通過(guò)對(duì)比分析明顯可以看出第2 個(gè)模型更優(yōu)。R 值為0.984，R 方 值 為0.968，調(diào) 整R 方 為0.959，都接近于1，說(shuō)明擬合優(yōu)度很好。DW=1.587，接近于2，表明無(wú)自相關(guān)性。方差分析表中，F(xiàn) 值為104.942，Sig 值為0.000，顯著性小于0.05，說(shuō)明方程有統(tǒng)計(jì)學(xué)意義。在系數(shù)表中，地區(qū)生產(chǎn)總值和住宅竣工面積的Sig 值均顯著地小于0.05，通過(guò)顯著性檢驗(yàn)。在共線性診斷中，各個(gè)變量的容忍度都大于0.2，自變量間不存在多重共線性。因此，第2個(gè)模型的回歸效果比較好。綜上GDP、城市人口、利率、通脹率四個(gè)變量在回歸過(guò)程中被剔除。重新建立回歸模型中X1為地區(qū)人均可支配收入，X2為房地產(chǎn)開發(fā)投資，因此多元線性回歸方程用標(biāo)準(zhǔn)化回歸系數(shù)來(lái)表示。

表1 2010—2019 年武漢市房?jī)r(jià)影響因素統(tǒng)計(jì)表

表2 模型摘要c

表3 系數(shù)a

Y=1.972X1-1.068X2

六、結(jié)論與建議

（一）結(jié)論

通過(guò)分析武漢市房?jī)r(jià)的影響因素，可以得出人均可支配收入和房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)房?jī)r(jià)的影響較大，人均可支配收入與房?jī)r(jià)呈正相關(guān)，收入增加，使得居民購(gòu)買能力增強(qiáng)，相應(yīng)的也會(huì)導(dǎo)致武漢市住宅房?jī)r(jià)上升。由多元線性回歸方程可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)投資與房?jī)r(jià)呈負(fù)相關(guān)，房地產(chǎn)開發(fā)投資金額越大，如果需求相對(duì)穩(wěn)定，供給越多，房?jī)r(jià)就越低。

（二）建議

政府應(yīng)撥出?？?，同時(shí)，充分發(fā)揮市場(chǎng)的作用，發(fā)揮房地產(chǎn)商、房屋中介及私人業(yè)主等主體的能動(dòng)性，讓他們向購(gòu)房需求者們提供不同類型的綜合住房服務(wù)，從而使用住宅的供求結(jié)構(gòu)得到改善。從源頭上，政府應(yīng)該發(fā)揮自身作用應(yīng)做好土地管理和規(guī)劃，在合理合法的范圍內(nèi)允許其他土地的供給源進(jìn)入市場(chǎng)，提高土地市場(chǎng)的供給量，從根本上減緩實(shí)際房?jī)r(jià)的上漲。