小白老師

2月8日，深圳住房和建設(shè)局宣布建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，對(duì)具體樓盤(pán)開(kāi)出指導(dǎo)價(jià)，堪稱樓市調(diào)控的最具創(chuàng)新舉措。

值得一提的是，指導(dǎo)價(jià)普遍在市場(chǎng)價(jià)基礎(chǔ)上“打5-7折”。目前，多數(shù)銀行已表態(tài)會(huì)參照指導(dǎo)價(jià)發(fā)放房貸。

于是社會(huì)上有兩種議論。

一是有助于穩(wěn)房?jī)r(jià)，打擊炒房客，抑制樓市泡沫，給樓市降杠桿。

正如3月2日，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上所言，很多人買(mǎi)房子不是為了居住，而是為了投資或者投機(jī)，這是很危險(xiǎn)的。因?yàn)槌钟心敲炊喾慨a(chǎn)，將來(lái)這個(gè)市場(chǎng)要是下來(lái)的話，個(gè)人財(cái)產(chǎn)就會(huì)有很大的損失，貸款還不上，銀行也收不回貸款、本金和利息，經(jīng)濟(jì)生活就發(fā)生很大的混亂。所以，必須既積極又穩(wěn)妥地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

另一種觀點(diǎn)是，剛需買(mǎi)房更難，但對(duì)業(yè)主影響有限。

理由是，銀行參照指導(dǎo)價(jià)發(fā)放房貸后，房貸金額將會(huì)更少，首付將會(huì)提高，剛需因?yàn)槭赘短岣叨y以購(gòu)房。同時(shí)，對(duì)業(yè)主而言，因?yàn)橹笇?dǎo)價(jià)是打折的，降價(jià)了不愿意賣(mài)，頂多出租就行了，對(duì)其影響有限。

我的觀點(diǎn)是，二手房指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)對(duì)剛需明顯是利大于弊的。

第一，二手房指導(dǎo)價(jià)就一定會(huì)導(dǎo)致剛需貸款首付提高嗎？當(dāng)然不是。指導(dǎo)價(jià)的作用是讓房?jī)r(jià)回歸到理性，其價(jià)格會(huì)比之前掛牌價(jià)低。但是如果房?jī)r(jià)回歸到指導(dǎo)價(jià)附近，那對(duì)剛需而言，不僅首付低了，而且月供壓力也降低了，豈不是更好？

當(dāng)然，既然房?jī)r(jià)沒(méi)變，首付金額少了，貸款金額降了，對(duì)剛需來(lái)說(shuō)不一定都是壞事。因?yàn)槟闶赘短岣叩耐瑫r(shí)，你的月供也降了，會(huì)減輕你的生活壓力。

二手房指導(dǎo)價(jià)的作用也可以扭轉(zhuǎn)新房、二手房?jī)r(jià)格倒掛的局面。很多人之所以去“打新房”，就是因?yàn)樾路肯迌r(jià)，二手房不限價(jià)，形成巨大的差價(jià)，給購(gòu)房者造成“買(mǎi)到就是賺到”的心理。二手房指導(dǎo)價(jià)出來(lái)后，新房和二手房的價(jià)格是趨同的（政策層面），而且二手房指導(dǎo)價(jià)相信不會(huì)快速上漲，這樣對(duì)炒房客的心理帶來(lái)影響，即搶到也不一定能賺到。從這一層面看，反而有助于緩解新房壓力。

第二，指導(dǎo)價(jià)出來(lái)后，業(yè)主不想賣(mài)房，靠出租能抵房貸成本嗎？

很難！要知道深圳的住戶存款是低于住戶貸款的，這意味著深圳很多人的購(gòu)房資金是借來(lái)的（全款的少）。我們假定房貸800萬(wàn)，按揭貸款20年，利率5.3%，等額本息，那么月供高達(dá)5.4萬(wàn)元。

房貸800萬(wàn)，那么房子總價(jià)是1000萬(wàn)元左右，位置好一點(diǎn)的地段大約是100平米左右。這么大的房子，月租金達(dá)到3萬(wàn)就不錯(cuò)了。深圳平均租金收益率（一套房屋的年租金收入和房屋價(jià)值的比值）大約是1.6%左右。

可見(jiàn)，房子不賣(mài)，靠出租并不能抵房貸成本。

所以，二手房指導(dǎo)價(jià)出來(lái)后，如果嚴(yán)格執(zhí)行，時(shí)間越長(zhǎng)，持有多套房的炒房者越難受（房貸），對(duì)剛需則是利好。