魏也

5個月暴漲43%之后，一夜下降了60萬元，上海學(xué)區(qū)房要涼了？

嚴查經(jīng)營貸、消費貸入樓市之后，上海又開始給學(xué)區(qū)房潑冷水。3月16日，上海市教委公布《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實施辦法》，將實行名額分配到校和名額分配到區(qū)。簡而言之，就是每所初中的學(xué)生都將有考入優(yōu)質(zhì)高中的機會。

之后，網(wǎng)傳上海知名“老破小”+雙學(xué)位小區(qū)梅園房價開始暴跌，有網(wǎng)友稱新政公布前房產(chǎn)評估430萬，新政后房價變成了370萬，一夜下降了60萬！

5個月不到，漲幅高達43%

多年來，教育領(lǐng)域的焦慮直接傳導(dǎo)到了房地產(chǎn)領(lǐng)域。去年，上海的學(xué)區(qū)房在“公民同招”“民辦搖號”的政策出臺后，經(jīng)歷了一波魔幻上漲。有一“老破小”的公房小區(qū)的房價從10萬元/平方米附近，漲至25萬元/平方米。

易居研究院對上海浦東大三林板塊、張江板塊和黃浦區(qū)3個學(xué)區(qū)相對熱的區(qū)域/板塊進行分析發(fā)現(xiàn)，這3個區(qū)域/板塊的價格在2019 年較為穩(wěn)定，而到了2020年尤其是二季度開始，浦東三林板塊、張江板塊開始出現(xiàn)價格明顯上漲，同時市場開始出現(xiàn)一房難求、哄抬房價、預(yù)期不穩(wěn)等亂象。

而黃浦區(qū)學(xué)區(qū)房則相對保持了平穩(wěn)，究其原因，在小升初階段黃浦區(qū)采取學(xué)籍對口升學(xué)，而浦東地區(qū)采取的是“戶籍對口”政策，這意味著買到相應(yīng)的初中學(xué)區(qū)房即可入學(xué)，而教育資源的不均衡令局部地區(qū)房價高熱。

最瘋狂的表現(xiàn)莫過于浦東梅園街道，建成于1985年的“老破小”由于對口大名鼎鼎的“建平西”，其二手房價每年入學(xué)季之前都會迎來一波上漲，從未出現(xiàn)過跌勢。

本輪上漲從2020年5月開始發(fā)酵，并在10月份開始猛漲，5個月不到，漲幅高達43%。

在學(xué)區(qū)房瘋狂漲勢的助推下，上海全市二手房行情也一路走高，2020年4月—2021年1月連續(xù)10個月保持2.4萬套—4.45萬套的月成交套數(shù)，其中最高峰出現(xiàn)在2021年1月。此后，“121樓市新政”疊加春節(jié)假期，2月份成交套數(shù)有所回落。

教育改革讓學(xué)區(qū)房涼涼？

3月16日，上海教委發(fā)布了中考改革的新政。新政之下，優(yōu)質(zhì)高中的名額將被分配到每一所不挑生源地初中，原則上都能拿到市優(yōu)質(zhì)高中分配下來的名額，最大限度保證校校之間的平等。

此次政策提出了“名額分配綜合評價錄取”制度。名額分配綜合評價錄取是上海《中考改革方案》確定的招生錄取新辦法。具體包括名額分配到區(qū)招生錄取和名額分配到校招生錄取兩類，合計占市實驗性示范性高中招生總計劃的50%-65%，與改革前相比，名額分配比例進一步擴大。這也就意味著，從優(yōu)質(zhì)初中考上優(yōu)質(zhì)高中的學(xué)生數(shù)量將明顯減少，而從普通初中考上優(yōu)質(zhì)高中的學(xué)生數(shù)量將明顯增加。這樣一來，優(yōu)質(zhì)初中學(xué)區(qū)房的含金量降低，同時也會傳導(dǎo)至優(yōu)質(zhì)小學(xué)的學(xué)區(qū)房。

該消息一出來，不少人第一反應(yīng)就是，學(xué)區(qū)房要涼涼了。

樂居網(wǎng)房產(chǎn)經(jīng)紀人也爆料稱，同樣在梅園二街坊，一套32平米的學(xué)區(qū)房在新政前掛牌720萬，新政后立刻修改到699萬。

記者在上海鏈家的網(wǎng)站上看到，幾天前剛掛網(wǎng)的梅園三街坊的一套近47平米的房子，掛牌價825萬，平均18萬元一平米。而多個在春節(jié)之前就掛網(wǎng)的梅園三街坊一套近30平米的房子，掛牌價728萬，平均25萬元一平米。

據(jù)證券時報報道，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的報告指出，此次政策提出是基于教育改革的目標和精神出發(fā)的，側(cè)面也反映了2020年上海學(xué)區(qū)房市場的風險和問題。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)庫監(jiān)測的數(shù)據(jù)，2020年全年上海新建商品住宅成交均價為55994元/平方米，同比漲幅為2.5%。而以去年學(xué)區(qū)房炒作較多的大三林板塊（包括前灘）為例，其2020年全年新建商品住宅成交均價為99359元/平方米，同比漲幅為17.7%。類似漲幅明顯偏大，說明價格虛高。若后續(xù)價格下跌，則容易對購房者產(chǎn)生各類風險。

北廣深杭會學(xué)上海嗎

上海市教委發(fā)布了教育新政之后，其相關(guān)內(nèi)容隨即便登上了微博熱搜。有網(wǎng)友在文章下留言：“北京還有其他城市會跟進嗎？”業(yè)內(nèi)在猜測，這是不是一個改革的信號。因為上學(xué)資格和學(xué)籍相聯(lián)系，買房獲得學(xué)籍成為了許多家長的首選。

此次上海教育改革究竟會不會逐漸過渡到其他城市，還不得而知。但可以看出，上海的教育新政在一定程度上緩解了家長們的“教育焦慮”。

新政出臺之后不久，3月19日下午，上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會向滬上全體房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)發(fā)起“規(guī)范房源掛牌和信息發(fā)布的自律倡議”。鏈家、太平洋、中原、我愛我家、Q房網(wǎng)、21世紀房屋、信義房產(chǎn)、美凱龍愛家、志遠房產(chǎn)、佳歆房產(chǎn)、58安居客、搜房、房友、幸福里等14家主要房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和平臺企業(yè)響應(yīng)倡議，現(xiàn)場簽署了承諾書。他們承諾，在線上、線下房源發(fā)布信息中，不使用“學(xué)區(qū)房”進行推介、宣傳；在業(yè)務(wù)經(jīng)營中，不以“學(xué)區(qū)房”名義，誤導(dǎo)購房者。

3月16日，上海公布中考新政之后，深圳也公布了修訂之后的龍華區(qū)大學(xué)區(qū)學(xué)校積分入學(xué)辦法（征求意見稿），并向公眾征求意見。在市場人士看來，這是深圳首次提出“全區(qū)試點大學(xué)區(qū)制”。

其中，龍華區(qū)教育局將在民治小一選取民治中學(xué)教育集團民順小學(xué)校區(qū)、民治中學(xué)教育集團民新學(xué)校校區(qū)、龍華區(qū)教科院附屬實驗學(xué)校（世紀春城小區(qū)范圍）、龍華區(qū)實驗學(xué)校、深圳高級中學(xué)（集團）北校區(qū)5所學(xué)校作為新辦法實施學(xué)校。據(jù)證券時報報道，在這當中，最受深圳家長關(guān)注的莫過于深圳高級中學(xué)（集團）北校區(qū)，原來這個學(xué)區(qū)的小區(qū)均價早已突破10萬。就以最近發(fā)布的二手房成交參考價為例，水榭春天一期的參考價為每平方米73000元，而帶有深圳高級中學(xué)（集團）北校區(qū)的水榭春天5期的參考價就高達每平方米90500元。

有分析人士認為，本次深圳“大學(xué)區(qū)”改革試點，僅從入學(xué)積分制度進行微調(diào)，仍是單片區(qū)戶籍人口受惠，改革力度較小，對于遏制高價學(xué)位房效果有限。但仍有不少人認為，雖然龍華區(qū)的大學(xué)區(qū)制對遏制高房價效果有限，但是改革從來不是一步到位的，改革總會有希望。

本刊綜合21世紀經(jīng)濟報道、中國基金報、中國經(jīng)營報等內(nèi)容整理