朱開艷

（明光市不動產(chǎn)登記中心，安徽 明光 239400）

1 引言

自十一屆三中全會以來，我國的經(jīng)濟體制由計劃經(jīng)濟開始向市場經(jīng)濟轉變，不僅影響到了房地產(chǎn)市場，也推進了城鎮(zhèn)化的建設進程。近年來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展突飛猛進，已經(jīng)作為重要的存在參與到了現(xiàn)代經(jīng)濟體系中。隨著經(jīng)濟體制改革的不斷推進和發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也在不同程度上遭遇了泡沫經(jīng)濟時期，影響了我國經(jīng)濟的安全性，加之城鎮(zhèn)化建設的進程加快，引發(fā)和激發(fā)了城市規(guī)劃與房地產(chǎn)之間潛在的一些矛盾，要想緩解、消除這些矛盾，相關政府和房地產(chǎn)市場開發(fā)主體首先要理順城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)的相互關系，再從提出問題的背景出發(fā)，來確立和探討兩者之間的協(xié)調發(fā)展問題，并作為完善協(xié)調思路和方法的理論和實踐指導。文章也對此進行了一一的詳細論述。

2 城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的關系

房地產(chǎn)開發(fā)是一項個體、短期的行為。它所遵循的原則開發(fā)原則、城市規(guī)劃原則、統(tǒng)一原則、綜合開發(fā)原則和符合政策原則。

城市規(guī)劃是一項政府職能，具有綜合性和復雜性、剛性和彈性、前瞻性和延滯性、可參與性和公開性、指導性并存的特點，是一項長期性、整體性的行為。

雖然它們各具獨特的屬性特點，但它們之間卻有著千絲萬縷的聯(lián)系。

2.1 城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的影響

1）城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)揮著約束和規(guī)范作用。房地產(chǎn)開發(fā)所遵循的原則之一就是符合城市規(guī)劃和統(tǒng)一開發(fā)原則。即說明它要在城市規(guī)劃的前提下做出科學的經(jīng)濟行為。對目前的因房地產(chǎn)市場的空間利潤較大而產(chǎn)生忽視全局性和社會利益的不良現(xiàn)狀做出了控制和規(guī)范。

2）城市規(guī)劃影響房地產(chǎn)開發(fā)的利益。城市規(guī)劃是一項國家的行政行為，是在城市的性質、職能、規(guī)模、土地的配置合理性等方面為綜合的考慮因素，而限制和穩(wěn)定地價的變化，房地產(chǎn)開發(fā)對其并不具有隨意性，就導致了他們的開發(fā)利益也不具有隨意性和擴大性。

3）城市規(guī)劃具有一定的指導和促進作用。城市規(guī)劃是跟隨著時代的變化而轉變的、建立在詳細調查和科學論證基礎上的、符合本時代特征的和規(guī)律的發(fā)展藍圖，具有一定的前瞻性和指導性。

2.2 房地產(chǎn)對城市規(guī)劃的反饋作用

1）房地產(chǎn)開發(fā)是實現(xiàn)城市規(guī)劃的有效手段?；诜康禺a(chǎn)開發(fā)涉及的領域及原則可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)可以將分散的土地資源用于整合和優(yōu)化，調節(jié)和促進了城市的用地結構、布局形態(tài)以及功能分區(qū)等向著科學、合理、人性化的方向演變，從而最大限度地發(fā)揮出了土地資源的社會價值，讓城市規(guī)劃工作能保持有序和穩(wěn)定的狀態(tài)。

2）房地產(chǎn)開發(fā)促進了城市用地結構的合理化。傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟所帶來的弊端仍然制約著目前的土地資源的分配和利用狀況。而房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的興起是順應了市場經(jīng)濟的發(fā)展要求以及社會對房地產(chǎn)市場的需求，它所帶來的一些最大利益的補償，并通過集中合并、綜合開發(fā)等途徑，不僅讓土地資源的使用者能夠獲取最大的利益，也提高了土地資源的利用率，帶來巨大的經(jīng)濟和社會效益。

3 城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)調發(fā)展

在科學發(fā)展觀的指導下，尋求促進城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營協(xié)調發(fā)展的有效途徑，則成為現(xiàn)階段城市科學、人性化建設的重要課題。如何做到兩者之間的協(xié)調發(fā)展，是現(xiàn)代化城鎮(zhèn)建設、科學發(fā)展觀確立、追求城市綜合效益最大化的關鍵環(huán)節(jié)，也是實現(xiàn)現(xiàn)代化城市發(fā)展的現(xiàn)實選擇和最終目標。

3.1 加強管理

必須增強規(guī)劃的超前意識。城市的規(guī)超前不僅能使房地產(chǎn)開發(fā)部門有一定的時間和思想、物質準備按照規(guī)劃進行開發(fā)建設，而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。鑒于城市規(guī)劃所依據(jù)的是國家現(xiàn)行的實體法律體系，因此，在規(guī)劃過程中的行為、制定的準則等都不能超越該法律體系的內(nèi)容，增強法律效力，從而嚴格管控房地產(chǎn)開發(fā)市場的經(jīng)濟交易活動。

3.2 監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)對秉承原則的遵守和執(zhí)行力度

房地產(chǎn)開發(fā)必須要遵守相關的原則，在此過程中要服從政府相關決策和部署，配合政府的宏觀調控，并在政府的引導和約束下，結合本地區(qū)的風俗、特色、歷史意義等，對所開發(fā)的房地產(chǎn)資源予以科學的構建、合理地利用，讓它們發(fā)揮出應有的社會價值。

3.3 以市場需求為導向，促進城市運作

城市規(guī)劃處將土地資源進行合理配置，也要考慮到它所呈現(xiàn)出來的經(jīng)濟價值，不僅要保證居住環(huán)境的優(yōu)越、舒適，還要重視對它的經(jīng)營和市場供需。通過合理、人性化的布局，提高城市的運作效率和社會經(jīng)濟效益，實現(xiàn)城市規(guī)劃及建設的目標。因此房地產(chǎn)開發(fā)過程中要加強與規(guī)劃部門的協(xié)同和配合。另外，還要與城市的需求進行融合，了解該城市社會、居民等的需求，再做出有針對性的開發(fā)行為，保持與城市總體發(fā)展目標的一致性，實現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展。

4 結語

通過對房地產(chǎn)開發(fā)和城市規(guī)劃的一系列講述，都說明對房地產(chǎn)開發(fā)要以城市規(guī)劃為準，并在開發(fā)中所遇到的一些新的變化及時反饋給城市規(guī)劃部門;而城市規(guī)劃也要加強對房地產(chǎn)開發(fā)的管理，適應房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，加大理論指導與實踐應用的融合，以此促進兩者的協(xié)調發(fā)展，實現(xiàn)城市開發(fā)建設的良性循環(huán)。