孫穎立

（中國華油集團有限公司，北京 100724）

隨著我國物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展進步，物業(yè)管理已經(jīng)成為我國經(jīng)濟市場中一個主要的行業(yè)，經(jīng)過長時間的沉淀發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)的技術(shù)水平越來越高，其所使用的設(shè)備也得到了更新。在現(xiàn)在的生活模式之下，物業(yè)管理行業(yè)中的物業(yè)設(shè)備對其發(fā)展起著極大的作用，因此，為了物業(yè)管理企業(yè)能夠擁有更良好的物業(yè)管理水平，需要對其物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理工作進行提升。

1 物業(yè)企業(yè)管理行業(yè)設(shè)備管理存在的問題

為了能夠有效推動我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，需要針對其發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題進行分析，現(xiàn)今，我國物業(yè)管理行業(yè)在開展工作中主要存在以下3個問題。

1.1 工作人員技術(shù)能力不強

在當(dāng)下的物理管理行業(yè)中，普遍存在工作人員技術(shù)性不強的問題。由于現(xiàn)在物理管理行業(yè)對其物業(yè)設(shè)備進行了創(chuàng)新，導(dǎo)致其原有的工作人員無法熟練應(yīng)用物業(yè)設(shè)備，進而導(dǎo)致物業(yè)工作不能良好開展，且其管理過程中也容易出現(xiàn)問題。為了能夠跟隨時代發(fā)展，滿足人們所需，物業(yè)設(shè)備逐漸向技術(shù)化與現(xiàn)代化的方向發(fā)展，物業(yè)設(shè)備的技術(shù)性提升，也就提高了對物業(yè)工作人員專業(yè)技術(shù)能力的要求，若現(xiàn)物業(yè)設(shè)備能夠得到充分利用，需要物業(yè)工作人員具有極強的學(xué)習(xí)能力，充分了解掌握物業(yè)設(shè)備的使用原理及使用技術(shù)，與此同時，工作人員還需掌握其維修方法等方面的技能，保證物業(yè)設(shè)備使用的穩(wěn)定性。簡而言之，若想實現(xiàn)良好的物業(yè)設(shè)備管理，需要工作人員具有極高的專業(yè)技術(shù)水平，與豐富的工作經(jīng)驗，最好是高素質(zhì)的全能型人才，推動物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，但是，就目前物理管理行業(yè)的發(fā)展形勢來看，除了個別知名企業(yè)中具有一定數(shù)量的高素質(zhì)專業(yè)技術(shù)人才，絕大多數(shù)的物業(yè)企業(yè)工作人員都不具備足夠的專業(yè)能力，無法充分發(fā)揮物業(yè)設(shè)備的作用，進而導(dǎo)致物業(yè)設(shè)備安全管理不能有效開展，阻礙物業(yè)行業(yè)設(shè)備安全管理的發(fā)展進步。

1.2 資金缺失

在現(xiàn)在的物業(yè)行業(yè)中，資金缺失是其發(fā)展過程中經(jīng)常出現(xiàn)的問題。在物業(yè)管理行業(yè)中，資金主要是用來為人民服務(wù)，使得物業(yè)管理過程中能夠保持收支平衡，并有所結(jié)余，滿足企業(yè)發(fā)展需要。但是現(xiàn)在物業(yè)管理行業(yè)中卻普遍面臨著收費困難的問題，收費困難會進而導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)經(jīng)費開支緊張的出現(xiàn)，致使物業(yè)企業(yè)管理不能良好實現(xiàn)，無法更好地為人民服務(wù)。

其次，由于社會大部分人民都無法認(rèn)識到物業(yè)管理的重要性，不理解其工作意義，導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)得不到民眾的支持，進而，使得物業(yè)管理行業(yè)很難有所進步，物業(yè)管理工作也難以開展。與此同時，政府對物業(yè)管理企業(yè)的房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、所得稅等稅收都是按照建筑行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)進行收取的，導(dǎo)致物業(yè)行業(yè)的資金缺失的狀況加劇，物理管理行業(yè)中大多數(shù)企業(yè)一直處于虧損狀態(tài)，無法有效推動企業(yè)發(fā)展，物業(yè)設(shè)備等方面的東西也得不到改善，維修不能正常進行，導(dǎo)致物業(yè)管理過程中問題頻出，居民滿意度嚴(yán)重下降，物業(yè)管理費的收取更為困難，由此形成了一個惡性循環(huán)，使得物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展處于窘困的狀態(tài)。

與此同時，物業(yè)管理行業(yè)的設(shè)備管護工作屬于投入行為，不能夠直接產(chǎn)生經(jīng)濟效益，導(dǎo)致大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)對其有了錯誤認(rèn)知，認(rèn)為將資金投入到物業(yè)設(shè)備維護工作中得不到經(jīng)濟效益，不利于企業(yè)發(fā)展，進而導(dǎo)致物業(yè)設(shè)備出現(xiàn)問題不能及時地進行維修，長時間使用運行更是導(dǎo)致物業(yè)設(shè)備出現(xiàn)積勞成疾的現(xiàn)象，運行過程中存在問題，不能良好開展工作。

1.3 設(shè)備管理耗費成本高

隨著我國人口的不斷增多，為了解決人口居住問題，現(xiàn)在大多數(shù)的房建工程都是建設(shè)高層建筑或是大型智能建筑，為了能夠滿足工程需求，現(xiàn)在很多建筑設(shè)備工程技術(shù)都開始向自動化，智能化方向發(fā)展，結(jié)合了計算機智能控制一體技術(shù)使得建筑工程設(shè)備更加超前，更滿足時代所需。在現(xiàn)今建筑工程中，建筑設(shè)備工程在建筑基本建設(shè)投資中占比逐漸增大，在建筑工程開展一些高層建筑工作時，其設(shè)備工程在總投資的占比幾乎接近50%。

以廣州的標(biāo)志建筑中信廣場為例，其整個建筑工程的總投資接近60億，其中設(shè)備投資占了1/3，接近20億，雖然住宅物業(yè)設(shè)備的投入比寫字樓少很多，但是其重要性依舊要得到重視。物業(yè)設(shè)備的使用年限與建筑物本身相比會少很多，且隨著物業(yè)設(shè)備的使用年限增加，其內(nèi)部必然會有損耗發(fā)生，使其性能有所降低。其次，由于現(xiàn)在科學(xué)技術(shù)迅速發(fā)展，新技術(shù)新設(shè)備不斷出現(xiàn)，也會使物業(yè)設(shè)備出現(xiàn)無形損耗。但無論是哪一種損耗，都會縮短房屋設(shè)備維修更新的間隔期，并引起設(shè)備管理的成本有所提升，并且，由于新設(shè)備運用了很多先進科技與高端材料，如果引入新設(shè)備也會增加物業(yè)管理的成本，且新設(shè)備的維修更新也會加大物業(yè)管理過程中的成本消耗。

2 完善物理管理企業(yè)設(shè)備管理的對策

2.1 進行員工培訓(xùn)

為了讓物業(yè)管理企業(yè)設(shè)備管理的作用能夠得到充分體現(xiàn)與發(fā)揮，需要物業(yè)企業(yè)提升相關(guān)工作人員的專業(yè)技術(shù)水平與綜合素質(zhì)，使得員工能夠熟練掌握并應(yīng)用新型的物業(yè)設(shè)備，讓員工的技術(shù)水平滿足企業(yè)發(fā)展所需，幫助企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟效益的增長，促進物業(yè)行業(yè)發(fā)展進步。

物業(yè)企業(yè)要針對發(fā)展需要針對性對員工進行培訓(xùn)，員工的專業(yè)技術(shù)水平的提升需要從多個方面入手，首先，需要提升員工對物業(yè)設(shè)備使用理念的了解，讓員工的理論知識得到提升，讓員工的專業(yè)能力更為全面，然后需要員工了解整個物業(yè)設(shè)備的結(jié)構(gòu)及組成，充分了解每個部分的功能，以便設(shè)備出現(xiàn)故障時，員工能夠及時發(fā)現(xiàn)，并快速想到解決方法，在對物業(yè)設(shè)備有了基礎(chǔ)了解后，需要一對一教導(dǎo)員工使用設(shè)備的方法，讓每一個員工都能掌握設(shè)備使用方法，獨當(dāng)一面，提升整個物業(yè)設(shè)備管理的水平。與此同時，為了避免設(shè)備出現(xiàn)問題進而影響物業(yè)工作的進行，企業(yè)好需要找專業(yè)人士教導(dǎo)員工檢修設(shè)備的方法，讓自家員工的專業(yè)技能能夠得到全面發(fā)展，并能夠自主發(fā)現(xiàn)物業(yè)設(shè)備運行過程中存在的問題，并及時處理故障予以解決，且員工學(xué)會檢修方法后，還能有效減少有部分維修資金。為了能夠?qū)⑽飿I(yè)設(shè)備進行更新創(chuàng)新，物業(yè)企業(yè)可以招收一批新的高素質(zhì)專業(yè)型人才，保證企業(yè)發(fā)展能夠跟隨時代發(fā)展趨勢，并提升物業(yè)設(shè)備管理隊伍的整體業(yè)務(wù)水平。

企業(yè)員工專業(yè)技術(shù)能力水平的提升不僅能夠讓企業(yè)員工重視物業(yè)設(shè)備管理工作的重要性，認(rèn)識到物業(yè)設(shè)備在工作中的重大作用，還能進一步保障物業(yè)設(shè)備的安全運行。與此同時，企業(yè)還需加強員工之間的交流，使得工作人員之間能夠進行思想交流，提升其專業(yè)能力水平，增長工作經(jīng)驗，以此促進物業(yè)設(shè)備管理方案的不斷優(yōu)化，使得物業(yè)企業(yè)的設(shè)備管理水平全面提升。

2.2 補貼資金

為了能夠解決物業(yè)管理行業(yè)運行中出現(xiàn)的資金缺失問題，政府部門需要將行業(yè)行規(guī)進行完善，并針對物業(yè)行業(yè)的發(fā)展特點制定相關(guān)補貼政策，支持物業(yè)行業(yè)的正常運作，為物業(yè)行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造有利的條件。物業(yè)企業(yè)也可以適當(dāng)抽取從業(yè)主處收取的物業(yè)管理費，通過物業(yè)管理費的抽取增加物業(yè)設(shè)備管理的相關(guān)經(jīng)費，使得物業(yè)設(shè)備能夠得到及時維修，確保小區(qū)物業(yè)管理工作能夠順利開展。

2.3 完善物業(yè)設(shè)備管理模式

物業(yè)設(shè)備管理模式需要根據(jù)發(fā)展所需進行不斷完善，從目前的物業(yè)設(shè)備管理模式來看，物業(yè)設(shè)備維修及護養(yǎng)工作缺乏一定的資金基礎(chǔ)，物業(yè)企業(yè)很難對相關(guān)小區(qū)開展物業(yè)設(shè)備維護工作。因此，為了能夠有效開展物業(yè)設(shè)備管理工作，可以采取兩種管理方法并行的方式，一種是自行管理模式，由自家企業(yè)工作人員管理一些技術(shù)性不強的設(shè)備，并將一些綜合性較強的物業(yè)設(shè)備進行委托管理，由專業(yè)人士負(fù)責(zé)，提高物業(yè)設(shè)備安全管理的有效性。

3 結(jié)語

時代發(fā)展越來越迅速，經(jīng)濟市場不斷出現(xiàn)新技術(shù)、新企業(yè)，物業(yè)管理行業(yè)若要維持自身可持續(xù)性發(fā)展，需要跟隨時代變化將物業(yè)設(shè)備不斷進行改進，使其更加智能化，滿足人們的需求。在物業(yè)設(shè)備改善的同時，不僅需要注重對物業(yè)設(shè)備的創(chuàng)新研發(fā)，還需注重提升員工的專業(yè)技能與物業(yè)設(shè)備管理水平，只有兩者同步發(fā)展，才能促進物業(yè)管理行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。