鄧 旭

平昌縣城鎮(zhèn)路燈管理所 四川 巴中 636400

棚戶區(qū)改造是重大的民生工程和發(fā)展工程。實施城市棚戶區(qū)改造，是改善民生的重大舉措，可以幫助困難群眾改善住房條件，使他們感受到黨和政府的溫暖;是完善城市功能的客觀要求，可以推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量;是促進經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展的有效途徑，可以接續(xù)形成新的經(jīng)濟增長點，拉動投資、消費需求，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，同步發(fā)揮助推經(jīng)濟實現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展和民生不斷改善的積極效應(yīng)。此外，通過相關(guān)改造工作，還能提升居民就業(yè)率，還能實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。但是，棚戶區(qū)的改造工作有一定的困難性，還有很多問題有待解決。

1 棚戶區(qū)改造設(shè)計方向分析

我國棚戶區(qū)改造分為林區(qū)、礦區(qū)、墾區(qū)的改造，以及舊城改造。而舊城改造的安置方式以就地安置為主；因經(jīng)濟發(fā)展水平低、生活配套不足、居住條件惡劣等，不少舊礦區(qū)、林區(qū)居民更愿意搬遷至城區(qū)，則采用異地安置。不同區(qū)域針對棚戶區(qū)的改造方法各不相同，需要站在多層次的角度對改造工作進行推進，將之前使用的舊區(qū)舊房改造思想觀念進行更新，應(yīng)用現(xiàn)代化舊區(qū)再開發(fā)的模式，不但能夠?qū)θ藗兊木幼…h(huán)境給予改善，還會對區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生良好的帶動效果，實現(xiàn)社會效益和環(huán)境效益。改造棚戶區(qū)時，相應(yīng)的規(guī)劃工作要實現(xiàn)法治化以及系統(tǒng)化的目標，要因地制宜，結(jié)合棚戶區(qū)改造十三五計劃完成情況，考慮地方財政承受能力，合理量力而行、有計劃的有步驟地組織實施十四五棚戶區(qū)改造規(guī)劃。

2 棚戶區(qū)改造存在的主要問題分析

2.1 資金籌集困難

改造棚戶區(qū)，最大的一項難題便是資金籌集十分困難，因為改造工程需要投入的資金量非常大，有較長的周期，且大規(guī)模改造需要大量的資金給予基礎(chǔ)保障，僅靠中央及省的補助資金撬動棚改項目，地方財政自有資金匱乏，改造項目就無法有序開展，因此解決資金籌集問題，一直是棚戶區(qū)改造中最為突出的問題之一。

2.2 貸款困難

棚戶區(qū)改造項目的實施主體需要有不小于項目整體投資30%的基金進行運作，銀行針對項目資金提出的要求為不能小于總投資金額的20%，同時在企業(yè)資本金當中需要有自有資金融入，在獲取資本金后，銀行會根據(jù)資本金的具體情況給予一定比例的貸款金額。在全新的發(fā)展時期，銀行針對貸款方提出的要求更加嚴格，例如：需要有資信和自有資金，并且實施主體要有相應(yīng)的抵押物作為擔保，由于改造工程需要投入的資金量極大，具有擔保實力的企業(yè)并不多，且實施主體可供抵押的大額物品非常有限。此外，因為土地開發(fā)過程中，土地權(quán)歸屬并不是非常清晰，不可以當做抵押，尤其是集體經(jīng)濟作為主體的各項活動項目，集體土地抵押時受到的限制非常多，因此抵押物問題也是需要解決的難題。改造后期資金貸款擔保和企業(yè)征信的實現(xiàn)都有很大的困難，拆遷時也需要有大量資金支付，通常會占據(jù)總金額的60%，如果資金量不足，并無法完成拆遷以及征收工作，只能停止棚戶區(qū)改造。

2.3 拆遷難度大

目前房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展有目共睹，特別是一二線城市，房地產(chǎn)的價格以及土地轉(zhuǎn)讓費用持續(xù)增高，在此前提下，如果補償標準能夠一致于房地產(chǎn)市場價格，在拆遷時，群眾便會更加積極的配合相關(guān)工作。但結(jié)合具體情況來說，確實很多人不愿意配合拆遷工作。同時，有些人員為了獲取利益，希望獲取更多的拆遷款，進而提出不合理的要求，使得拆遷有非常大的難度。導致工作進度緩慢的另一項因素便是證件辦理有較長時間，這對改造工作會產(chǎn)生直接性影響，一旦改造過程中存在集體土地變成建設(shè)用地的情況，需要各層級給予相應(yīng)的批準，經(jīng)歷的時間會比較長，進而對實施進度產(chǎn)生很大的影響。

2.4 回遷安置難

首先，在安置棚戶區(qū)改造居民時，會有很多問題存在，例如：長期居住的房屋被拆除之后，拆遷主體沒有足夠資金保障過度安置費，就會造成短時間內(nèi)拆遷戶沒有合適的居住場所，便會產(chǎn)生居無定所的問題，這樣的情況會對社會治安以及和諧穩(wěn)定造成不良影響。其二，有些政府部門并沒有高度關(guān)注棚戶區(qū)改造項目，對于企業(yè)的開發(fā)資金監(jiān)管有一些漏洞存在，沒有及時落實原居住人房屋回遷的安置問題，嚴重侵害了居民的利益，如情節(jié)非常嚴重，還會造成不良的社會影響。其三，國有工礦等城市棚戶區(qū)和城中村棚戶區(qū)，因土地性質(zhì)和拆遷區(qū)域等不同，涉及被征收人利益的補償標準也有很大差異，參照《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》明確棚戶區(qū)改造補償要還是依據(jù)土地性質(zhì)進行區(qū)分并進行補償，就不能對居民權(quán)益100%的保障。

2.5 居住公平性問題。

對棚戶區(qū)回遷安置（產(chǎn)權(quán)調(diào)換），不能明確界限與區(qū)域內(nèi)的商品房相分割，做到本區(qū)域內(nèi)的所有資源共享，不能以一個組團或圍墻柵欄等形式將上述回遷住房同商品房分割開來?；诓疬w區(qū)域房價的補償標準固定，但結(jié)合房管局提供的采購區(qū)域商品房預(yù)售價不固定，簽訂的《棚改居民購買商品住房意向性協(xié)議》，有失公平性。

3 棚戶區(qū)改造措施及建議

3.1 擴展資金籌集途徑

四川巴中平昌屬于丘陵山區(qū)地段，加上“5.12”汶川特大地震影響，因地區(qū)早期經(jīng)濟發(fā)展滯后、住房條件困難、建筑密度較大、房屋使用年限較長、基礎(chǔ)設(shè)施簡陋、使用功能不全、群眾要求迫切的各類棚戶區(qū)眾多，涉及面大，所以資金需求量極大，地方政府只依賴中央財政、省級財政等給予的補貼，并不利于改造項目順利完成。為對資金籌集難的問題進行解決，政府部門需要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的方法，利用更多的途徑對棚改資金進行籌集，以便使項目改造有序開展。首先，積極對接國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行等國家政策性銀行，爭取信貸支持；其次政府要引導，鼓勵社會資本積極參與，例如：通過社會資本入股的形式，對大量的社會力量進行接納。同時，政府也可以利用股權(quán)合作的方式或EPC模式共同完成棚戶區(qū)的工程改造，使得政府承擔的資金壓力有所減輕。

3.2 積極構(gòu)建相關(guān)制度

棚戶區(qū)改造政策變動快，這就要求各地區(qū)要加大對國家、省出臺的棚改相關(guān)政策措施準確解讀并制定相對應(yīng)的的棚戶區(qū)改造方案或辦法，深入細致做好群眾工作，營造良好社會氛圍，共同推進棚改工作。

堅持政府主導原則。規(guī)劃中嚴重格把關(guān)，棚改規(guī)劃要服從城市總體規(guī)劃和各專項規(guī)劃，兼顧城鄉(xiāng)綜合治理和城鄉(xiāng)風貌塑造，及時出臺配套政策。例如：巴中地區(qū)就相繼出臺了《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的九條措施》、《平昌縣城老街棚戶區(qū)改造房屋征收補償方案》、《平昌縣城鎮(zhèn)危舊房棚戶區(qū)改建（擴建、翻建）項目實施指導意見》、《平昌縣危舊房改造貨幣化安置實施辦法》《平昌縣白衣、駟馬等場鎮(zhèn)危舊房棚戶區(qū)改造項目實施方案》、《平昌縣渭子溪、攔河子等城市棚戶區(qū)（城中村）改造項目實施方案》等一系列政策文件，為棚戶區(qū)改造提供了有力政策支持。

嚴格資金管理。地方財政部門要嚴格落實《中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項資金管理辦法》和《四川省中央和省預(yù)算內(nèi)投資項目日常監(jiān)管實施辦法（試行）》，要規(guī)范上級補助資金管理，建立臺賬，嚴禁資金冒領(lǐng)、挪用等，提高資金使用效益。

創(chuàng)新改造模式。一是小城鎮(zhèn)綜合整治模式。白衣古鎮(zhèn)和駟馬鎮(zhèn)棚戶區(qū)，屬于歷史古遺跡，保護開發(fā)價值高，但范圍內(nèi)市政配套設(shè)施落后，本著保護古文化，避免大拆大建，將旅游開發(fā)和完善市政配套設(shè)施相結(jié)合，改造后成功將白衣古城和駟馬水鄉(xiāng)創(chuàng)建為國家AAAA級旅游景區(qū)。二是項目打包招商模式 。將位于中心城區(qū)，項目體量較大，實施難度較大，由政府編制控制性詳細規(guī)劃、明確建設(shè)內(nèi)容和給定開發(fā)強度等指標，通過打包對外招商模式確定有資質(zhì)實力的企業(yè)改造開發(fā)。三是項目指定模式 。對拆遷情況復(fù)雜，改造難度大，經(jīng)濟開發(fā)效益較差的棚戶區(qū)由政府指定國家企業(yè)（平臺公司）進行開發(fā)改造。

建立并聯(lián)審批制度。政府統(tǒng)籌，組織可研、地勘、環(huán)評、安評等中介機構(gòu)和發(fā)改、自然資源和規(guī)劃局等行政單位并聯(lián)辦公，改串聯(lián)審批為并聯(lián)審批模式，為進一步規(guī)范審批程序,簡化審批環(huán)節(jié),提高行政效率。

建全舊住宅維護管理長效機制。要避免改造后的棚戶區(qū)變成“貧民窟”，要根據(jù)小區(qū)規(guī)模、房屋產(chǎn)權(quán)狀況、居民承受能力及需求等情況，由街道社區(qū)（業(yè)主委員會）擇優(yōu)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，提供專業(yè)化、市場化物業(yè)服務(wù)。對規(guī)模較小，暫不具備專業(yè)化、市場化管理服務(wù)的小區(qū)，可由社區(qū)負責牽頭，組織社會力量為小區(qū)居民提供基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)。

3.3 為棚戶區(qū)群眾提供法律服務(wù)

很多棚戶區(qū)居民都是首次經(jīng)歷征地拆遷相關(guān)事宜，并不是非常了解相應(yīng)的法律法規(guī)，所以協(xié)商的能力比較差，為了保障棚戶區(qū)居民的合法權(quán)益以及利益，需要搭建議事平臺，為其提供相應(yīng)的法律服務(wù)十分關(guān)鍵。法律人員通過自身的專業(yè)性，可以解答棚戶區(qū)居民的各項問題，使其不會有不合理的想法以及疑惑，進而利用合理的引導和幫助，輔助居民簽署相關(guān)文件，以便對其自身的利益和權(quán)利給更高的保障。

3.4 針對被征房屋價值開展市場評估

在我國相關(guān)條例當中有規(guī)定，被征收的房屋價值補償款不能小于房屋征收公告當日起被征收房屋房地產(chǎn)市場相同的房屋價格，但是在全新的發(fā)展時期，棚戶區(qū)改造項目給予的價格會小于市場價格，所以在利用貨幣給予安置時，要根據(jù)房地產(chǎn)市場評估標準，將公證的房屋補償款提供給被征收群眾，這樣拆遷的群眾在購買新房時才能沒有任何的壓力，確保之后的居住和生活，不會因為房屋被征收，出現(xiàn)不良影響。

4 結(jié)束語

總之，針對對=棚戶區(qū)進行改造是利國利民的重要工程項目，可改善居民的生活水平和質(zhì)量，也聯(lián)系著城市的未來發(fā)展。但是棚戶區(qū)改造并不容易，所需資金量大、時間長、貸款困難、拆遷難度大。所以，在進行改造時，需利用合理的措施，解決其中的問題，才能有序?qū)嵤┡飸魠^(qū)改造工作，推進城市的建設(shè)和發(fā)展。