李晨

聯(lián)勤保障部隊(duì)第四工程代建管理辦公室 遼寧 沈陽(yáng) 110000

引言

老舊小區(qū)改造不僅是建設(shè)城市成為高品質(zhì)生活空間的重要抓手，更是一項(xiàng)重大的民生工程和發(fā)展工程，對(duì)滿足人民群眾美好生活需要、推動(dòng)惠民生擴(kuò)內(nèi)需、推進(jìn)城市更新和開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展具有十分重要的意義?！笆奈濉睍r(shí)期亟須加快滿足老舊小區(qū)改造需求，加快形成合理共擔(dān)機(jī)制與長(zhǎng)效機(jī)制，提升人民群眾滿意度和受益程度，提高改造質(zhì)量、財(cái)政資金使用效率，助推綜合承載能力和居住生活品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。

1 老舊小區(qū)改造的特點(diǎn)

1.1 建筑老舊，功能退化

老舊小區(qū)均出現(xiàn)了不同程度的功能退化、建筑老化、配套設(shè)施缺失和損壞、設(shè)備老化等現(xiàn)象。小區(qū)整體較為陳舊，建筑外墻飾面剝落、破損，樓梯、陽(yáng)臺(tái)欄桿銹蝕、脫落，存在結(jié)構(gòu)安全隱患；防水設(shè)施老化，普遍存在屋面漏水、外墻滲水等現(xiàn)象；陽(yáng)臺(tái)封閉材料不一、色彩雜亂，破壞建筑整體立面形態(tài)；防盜網(wǎng)、雨篷、空調(diào)、晾衣架等雜亂無(wú)章；小區(qū)管網(wǎng)老化、電線雜亂，存在消防安全隱患；亂搭亂蓋現(xiàn)象普遍，違章建筑較多。多層建筑缺少電梯和無(wú)障礙設(shè)施；建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)未達(dá)到現(xiàn)行節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)要求，建筑能耗高，居住舒適度低。

1.2 公共配套不完善，公共設(shè)施匱乏

小區(qū)規(guī)劃建設(shè)時(shí)沒有考慮完善的排水設(shè)施，或排水設(shè)施堵塞，導(dǎo)致小區(qū)場(chǎng)地排水不暢，雨天道路積水、滯水現(xiàn)象較嚴(yán)重；部分小區(qū)沒有安裝路燈，或路燈數(shù)量不足，且照明設(shè)施老化，故障時(shí)有發(fā)生，居民夜間外出不便；還有部分小區(qū)未接通天然氣，給居民生活帶來(lái)極大不便；小區(qū)環(huán)衛(wèi)設(shè)施不足，垃圾桶、垃圾箱數(shù)量不足且不能及時(shí)進(jìn)行清理，配套的公廁較少，且衛(wèi)生條件較差；小區(qū)綠化設(shè)施少，甚至缺失，盡管部分老舊小區(qū)有一定的公共綠地，但大多以宅間綠地為主，且植物配置較為單一，或植物搭配混亂，缺乏美感，同時(shí)由于缺乏管理，小區(qū)綠化用地被侵占現(xiàn)象也很嚴(yán)重[1]。

2 潛在機(jī)遇與問題探討

2.1 潛在機(jī)遇

與新建項(xiàng)目不同，老舊小區(qū)改造項(xiàng)目目前仍主要依賴中央資金支持，項(xiàng)目前期策劃的水平和質(zhì)量直接影響項(xiàng)目能夠順利獲得資金支持以及資金支持的額度，也在很大程度上決定了能否順利立項(xiàng)真正成為項(xiàng)目。要吸引社會(huì)資本參與老舊小區(qū)改造，需要科學(xué)界定改造范圍和邊界，深入挖掘區(qū)域資源的同時(shí)，適當(dāng)轉(zhuǎn)讓運(yùn)營(yíng)權(quán)益，通過時(shí)間效應(yīng)來(lái)實(shí)現(xiàn)社會(huì)資本的合理回報(bào)，也非常必要。老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，從前期策劃到具體實(shí)施，再到后期運(yùn)營(yíng)各環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系更加緊密，工程咨詢服務(wù)的范圍從單純的工程建設(shè)階段向前后延伸，對(duì)企業(yè)整體策劃及綜合管理和協(xié)調(diào)能力要求更加突出。

2.2 問題探討

2.2.1 配套的政策機(jī)制需要進(jìn)一步健全完善。要吸引社會(huì)資本積極參與老舊小區(qū)改造，土地支持、存量資源利用等配套政策需要在科學(xué)深入研究的基礎(chǔ)上進(jìn)一步完善，必要時(shí)對(duì)現(xiàn)有政策機(jī)制進(jìn)行相應(yīng)突破。要結(jié)合“放管服”改革，精簡(jiǎn)老舊小區(qū)改造工程審批事項(xiàng)和環(huán)節(jié)，讓項(xiàng)目實(shí)施流程清晰、明確。通過營(yíng)造良好的政策環(huán)境，培育區(qū)域改造的內(nèi)生動(dòng)力，促進(jìn)老舊小區(qū)改造可持續(xù)和健康發(fā)展。

2.2.2 企業(yè)綜合咨詢服務(wù)能力需要著力培育。老舊小區(qū)改造項(xiàng)目對(duì)企業(yè)整體策劃及綜合管理和協(xié)調(diào)能力要求更加突出，服務(wù)鏈條的延伸為企業(yè)帶來(lái)轉(zhuǎn)型發(fā)展契機(jī)的同時(shí)，也給傳統(tǒng)建筑行業(yè)企業(yè)提出了新的要求和挑戰(zhàn)。企業(yè)需要立足自身的行業(yè)定位，著力培育和提升咨詢服務(wù)能力，積極探索服務(wù)模式創(chuàng)新，而主管部門也要著眼區(qū)域整體產(chǎn)業(yè)培育，提供必要的產(chǎn)業(yè)扶持政策，營(yíng)造良好的市場(chǎng)環(huán)境，引導(dǎo)企業(yè)自主創(chuàng)新[2]。

3 老舊小區(qū)改造的幾點(diǎn)思考

3.1 合理劃分區(qū)域，制訂改造計(jì)劃

通過實(shí)地調(diào)查、資料收集全面掌握城市老舊小區(qū)現(xiàn)狀，對(duì)小區(qū)信息進(jìn)行匯總、分類，分析小區(qū)存在的問題、是否具有改造價(jià)值、有無(wú)改造必要性以及改造內(nèi)容及資金需求等，為全市老舊小區(qū)改造謀劃精準(zhǔn)決策、施策；根據(jù)各小區(qū)房屋和基礎(chǔ)設(shè)施老舊狀況、群眾改造意愿強(qiáng)烈程度、改造可實(shí)施性等因素，將需要實(shí)施改造的小區(qū)進(jìn)行分類，優(yōu)先改造基礎(chǔ)設(shè)施條件差、安全隱患突出、群眾改造意愿強(qiáng)烈的小區(qū)，有序統(tǒng)籌推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作。

3.2 保留老舊小區(qū)的文化意義

老舊小區(qū)的改造應(yīng)注重挖掘歷史文化內(nèi)涵，盡量保持環(huán)境的歷史延續(xù)性和意象特征，彰顯工業(yè)文化、精神文明、紅色文化、生態(tài)文明等文化特色，提高居民的文化生活品質(zhì)，重塑精神家園。老舊小區(qū)建筑年代、街區(qū)肌理、居民意愿、文化及特色產(chǎn)業(yè)，根據(jù)建設(shè)年代、居住人群、空間形態(tài)，調(diào)研評(píng)估與方案策劃指引、空間改造指引、要素改造指引、特色營(yíng)造指引的菜單式改造步驟，以滿足不同住區(qū)的更新需要。社區(qū)承載著城市老一輩居民的記憶，是城市工業(yè)文明足跡的重要載體，其反映了一個(gè)時(shí)期居住生存環(huán)境的特征。

3.3 運(yùn)用“城市更新+”思維探索區(qū)域平衡模式

隨著老舊小區(qū)改造從物質(zhì)環(huán)境修補(bǔ)，逐步轉(zhuǎn)向綜合改造、精細(xì)化服務(wù)與治理提升并重的有機(jī)更新，超越單個(gè)社區(qū)尺度的“城市更新+”區(qū)域統(tǒng)籌將成為必然性趨勢(shì)。在老舊小區(qū)內(nèi)自求平衡改造基礎(chǔ)上，通過跨片區(qū)組合改造、大片區(qū)統(tǒng)籌改造，有利于更大范圍地整合資源和服務(wù)，使得規(guī)模效益得以實(shí)現(xiàn)。因?yàn)橄鄬?duì)于小區(qū)而言，街區(qū)、城市更易成為商業(yè)流量入口，將更加有益于破解盤活老舊小區(qū)的盈利難題。

3.4 海綿城市建設(shè)理念在老舊小區(qū)改造中的應(yīng)用

3.4.1 綠化環(huán)境系統(tǒng)改造。對(duì)老舊小區(qū)的綠化環(huán)境進(jìn)行海綿化改造時(shí)，可采用下凹式綠地、雨水花園、植草溝等低影響開發(fā)設(shè)施。不同設(shè)施使用條件不一樣，下凹式綠地使用范圍廣、使用要求低；雨水花園需要的場(chǎng)地面積較小，深度較大；而植草溝對(duì)場(chǎng)地空間的要求相對(duì)較高。考慮到雨水花園的改造費(fèi)用相對(duì)較高，所以可以將已有的大面積集中綠地改造為雨水花園，小面積空間改造為下凹式綠地或植草溝，同時(shí)結(jié)合改造場(chǎng)地的實(shí)際情況，盡量避免大量的土方開挖，方便居民的出行。在小區(qū)內(nèi)道路周邊可設(shè)置植草溝，并在道路兩側(cè)開設(shè)開口路牙，將路面雨水引入植草溝，再匯入下凹式綠地或雨水花園，或直接匯入?；顒?dòng)廣場(chǎng)是居民休閑娛樂的場(chǎng)所，周邊綠地空間面積相對(duì)較大，可改造為雨水花園，不僅可以蓄滲雨水還可美化小區(qū)景觀環(huán)境，廣場(chǎng)地表徑流可經(jīng)植草溝導(dǎo)流匯入周邊的雨水花園，或直接匯入。當(dāng)屋面排水為外排水且建筑周邊有可改造的綠地空間時(shí)，可將雨落管斷接，通過排水邊溝匯入樓間綠地改造的下凹式綠地或雨水花園中。雨水花園通常包括蓄水層、覆蓋層、種植土層、填料層、排水層等結(jié)構(gòu)[3]。蓄水層位于表層，能夠暫時(shí)滯留雨水徑流；覆蓋層減少雨水徑流對(duì)土壤的沖刷，營(yíng)造有利于微生物生長(zhǎng)的環(huán)境；種植土層用于維持植物的生長(zhǎng)；填料層具有良好的滲透性和吸附能力，對(duì)雨水徑流具有去污、滲透的功能；排水層底部通常設(shè)置有排水設(shè)施，可以將超出承載能力的雨水徑流排出系統(tǒng)。

3.4.2 道路路面系統(tǒng)改造。在對(duì)老舊小區(qū)現(xiàn)有車行道、人行道、停車場(chǎng)等區(qū)域路面進(jìn)行翻新改造時(shí)，若條件允許，可使用能夠滲透徑流的透水鋪裝，根據(jù)使用功能及設(shè)計(jì)荷載選取合適的透水材料。降落在透水路面的雨水，一部分可直接下滲，另一部分超出滲透能力的雨水，可排至周邊排水系統(tǒng)或匯入周邊生物滯留設(shè)施，同時(shí)加強(qiáng)路面的橫向坡度，讓雨水優(yōu)先進(jìn)入設(shè)施。透水鋪裝是指將具有滲透功能、空隙率較高的材料應(yīng)用于路面的各結(jié)構(gòu)層，使得徑流能夠通過面層進(jìn)入到基層，然后下滲至土基或由結(jié)構(gòu)內(nèi)的預(yù)埋排水管排出。透水鋪裝按面層材料可分為透水水泥混凝土鋪裝、透水瀝青鋪裝、透水路面磚鋪裝等。透水鋪裝的透水性能與材料的孔隙率有關(guān)，孔隙率越大，透水效果越好，但過大會(huì)影響材料強(qiáng)度，進(jìn)而影響路面承載力，故需根據(jù)透水路面的使用功能和設(shè)計(jì)荷載選用合適的透水材料。透水混凝土材料一般用在人行道、廣場(chǎng)、體育設(shè)施場(chǎng)地等對(duì)路面強(qiáng)度要求不高的場(chǎng)所；透水瀝青材料比透水混凝土材料強(qiáng)度高，用在停車場(chǎng)、公園等地方；透水路面磚一般配合柔性基層使用，常用于人行道等場(chǎng)所[4]。

3.4.3 排水管網(wǎng)系統(tǒng)改造。對(duì)于雨污合流制排水的老舊小區(qū)，若條件允許，可進(jìn)行雨污分流制改造；同時(shí)在改造的雨水花園、下凹式綠地中設(shè)置排水系統(tǒng)，以便排除超出調(diào)蓄容積的雨水；老舊小區(qū)的排水溝可設(shè)計(jì)為集植被層、過濾層、滲透層為一體的生態(tài)化排水設(shè)施；在雨水排水管道末端可增設(shè)調(diào)蓄池和回用池，既能使?jié)B透不足的雨水徑流得到儲(chǔ)存，還可循環(huán)利用。

3.5 多元參與，形成推動(dòng)改造的強(qiáng)大合力

一是發(fā)揮政府主導(dǎo)作用，加快實(shí)施中心城區(qū)“四改一拆一通一落地”三年行動(dòng)計(jì)劃。老舊小區(qū)改造領(lǐng)導(dǎo)小組要全程參與、統(tǒng)籌推進(jìn)、有效協(xié)調(diào)各行業(yè)部門及建設(shè)單位在改造不同階段出現(xiàn)的各種困難問題，確保規(guī)劃可行、環(huán)節(jié)緊扣、進(jìn)展順暢。二是發(fā)揮基層組織的協(xié)調(diào)作用。切實(shí)發(fā)揮社區(qū)和業(yè)主委員會(huì)的作用，充分調(diào)動(dòng)退休老干部、老黨員、“兩代表一委員”、志愿者等在改造過程中的組織協(xié)調(diào)、凝聚共識(shí)作用，引導(dǎo)居民形成“建設(shè)美好家園人人有責(zé)、自己的幸?？孔约簛?lái)奮斗”的意識(shí)[5]。

3.6 強(qiáng)化監(jiān)管，保障老舊小區(qū)改造成效

探索建立全方位、全過程、常態(tài)化的改造監(jiān)督機(jī)制，做到事前預(yù)控、事中監(jiān)管、事后評(píng)價(jià)。一是發(fā)揮紀(jì)檢監(jiān)察隊(duì)伍作用，進(jìn)行精準(zhǔn)監(jiān)督。紀(jì)委監(jiān)委要派駐專人督促住建局、街道辦事處等相關(guān)責(zé)任單位紀(jì)檢監(jiān)察組織轉(zhuǎn)變監(jiān)督方式，實(shí)現(xiàn)一線監(jiān)督、跟蹤監(jiān)督和“菜單式”監(jiān)督，尤其要把好招投標(biāo)環(huán)節(jié)的準(zhǔn)入關(guān)、資金使用關(guān)、工程技術(shù)質(zhì)量關(guān)和安全關(guān)。二是建立群眾監(jiān)督和群眾參與評(píng)價(jià)考核的機(jī)制。主動(dòng)邀請(qǐng)群眾參與老舊小區(qū)改造全程監(jiān)督，有效拓寬群眾監(jiān)督面。堅(jiān)持把“群眾答應(yīng)不答應(yīng)、滿意不滿意”作為衡量工作的標(biāo)準(zhǔn)，建立完善群眾參與工程質(zhì)量評(píng)價(jià)考核機(jī)制。三是健全定期督導(dǎo)通報(bào)機(jī)制。各級(jí)監(jiān)管單位要對(duì)改造工作進(jìn)度定期督導(dǎo)考核。紀(jì)檢監(jiān)察組要督促綜合監(jiān)督單位建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制，確保剩余小區(qū)按類別、分批次、有計(jì)劃地高質(zhì)量完成改造，不斷提升人民群眾的幸福指數(shù)[6]。

4 結(jié)束語(yǔ)

為助力老舊小區(qū)持續(xù)激活發(fā)展活力、提供發(fā)展定力、凝聚發(fā)展合力，應(yīng)進(jìn)一步探索城市更新與老舊小區(qū)改造的整合模式，助力國(guó)家治理能力與治理體系現(xiàn)代化建設(shè)。