郭大江

山東泰安恒基置業(yè)發(fā)展有限公司 山東 泰安 271000

引言

在建筑行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)管理水平和方式方法也在不斷創(chuàng)新，但是新的問題也在不斷地涌現(xiàn)。為了能夠更好地滿足現(xiàn)代房地產(chǎn)工程管理的需要，就要認(rèn)真總結(jié)現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)，剖析當(dāng)前在現(xiàn)場(chǎng)施工管理中的不足，對(duì)影響施工現(xiàn)場(chǎng)管理的各種因素進(jìn)行全面分析，并針對(duì)實(shí)際情況，合理地將現(xiàn)代企業(yè)管理科學(xué)融入施工現(xiàn)場(chǎng)管理當(dāng)中，形成有行業(yè)特色、企業(yè)特色的管理模式，大幅度提升管理效果，讓工程項(xiàng)目的質(zhì)量、安全、效益得到更大的保障，讓企業(yè)得到更好的發(fā)展。

1 房地產(chǎn)工程管理的重要性

在新時(shí)期下，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目和建設(shè)規(guī)劃越做越大，建筑企業(yè)也隨之發(fā)展而壯大。在此發(fā)展過程中，由于一部分企業(yè)和施工人員在管理水平、素質(zhì)上都比較欠缺，他們不懂技術(shù)、不懂標(biāo)準(zhǔn)、能力水平低，無法控制房地產(chǎn)工程施工質(zhì)量，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)工程出現(xiàn)質(zhì)量問題，甚至還會(huì)引發(fā)安全事故，給國(guó)家、企業(yè)、人員等帶來非常惡劣的影響。在整個(gè)房地產(chǎn)工程的施工過程中，每個(gè)環(huán)節(jié)都非常重要，每個(gè)環(huán)節(jié)的質(zhì)量也都決定著整個(gè)工程的質(zhì)量，如施工材料、人員技術(shù)水平、機(jī)械設(shè)備、氣候因素，等等。尤其房地產(chǎn)工程和其他商品不同，一旦出現(xiàn)問題，唯一的辦法就只能拆除或者修補(bǔ)，給建筑企業(yè)帶來非常大的經(jīng)濟(jì)損失，甚至?xí)o企業(yè)主帶來生命財(cái)產(chǎn)損害。而以上問題，都可以通過房地產(chǎn)工程管理來改善，合理、科學(xué)的管理不但能提高房地產(chǎn)工程的質(zhì)量和進(jìn)度，還能幫助企業(yè)降低成本，提高經(jīng)濟(jì)效益，推動(dòng)建筑企業(yè)更好地發(fā)展和進(jìn)步[1]。

2 房地產(chǎn)施工技術(shù)管理中的不足

2.1 建筑項(xiàng)目技術(shù)質(zhì)量缺陷

在我國(guó)現(xiàn)代化房地產(chǎn)工程科技可持續(xù)地發(fā)展和進(jìn)步的新時(shí)期，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的技術(shù)和材料方面的科學(xué)技術(shù)含量也正在不斷地持續(xù)增強(qiáng)，還有許多施工廠家都會(huì)配備一些部分首先進(jìn)一次到工地里來做好工作，由此帶動(dòng)我們提高了房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的建設(shè)質(zhì)量。在我國(guó)現(xiàn)代房地產(chǎn)工程中所需要包含的各種專業(yè)和內(nèi)容很多，但是針對(duì)不同的專業(yè)和內(nèi)容需要的技術(shù)、空間部位與其施工順序等都具有特定的技術(shù)要求和標(biāo)準(zhǔn)。所以，施工企業(yè)的相關(guān)設(shè)計(jì)人員需要全面地根據(jù)各種多方面的因素進(jìn)行展開測(cè)評(píng)。但在實(shí)際的施工中，因?yàn)榭赡軙?huì)受到許多的施工公司之間交叉操作的影響，而且會(huì)導(dǎo)致部分施工環(huán)節(jié)上無法獲得周全考量，進(jìn)而造成了建筑物的質(zhì)量存在問題。

2.2 材料的影響因素

進(jìn)行工程施工，需要大量的施工材料，其作為最重要的物質(zhì)條件，需要嚴(yán)格保證材料質(zhì)量。如果材料質(zhì)量出現(xiàn)問題，建筑承包商首先就會(huì)承受一定程度的道德譴責(zé)，嚴(yán)重時(shí)會(huì)受到法律制裁。而針對(duì)相關(guān)采購(gòu)人員，其更需要具備良好的職業(yè)素質(zhì)。一方面，要求相關(guān)采購(gòu)人員全方面認(rèn)識(shí)和了解項(xiàng)目工程中所需要使用的施工材料，并對(duì)三家以上的供貨商進(jìn)行對(duì)比，以性價(jià)比最高作為采購(gòu)基準(zhǔn)，嚴(yán)格保證施工材料的規(guī)格、數(shù)量以及質(zhì)量。在購(gòu)買之前，相關(guān)采購(gòu)人員需要根據(jù)實(shí)際的施工情況，選擇合適的施工材料，而且要在規(guī)格、型號(hào)以及質(zhì)量上進(jìn)行多次對(duì)比。由于廠家與品牌的不同，在質(zhì)量方面會(huì)有著較大差別，所以在整體項(xiàng)目施工過程中，一定要把握好施工材料的質(zhì)量，相關(guān)施工材料一定要符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，并且要有相配套的質(zhì)量證書、合格證書等。同時(shí)，在建筑材料到達(dá)施工現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，也要及時(shí)地檢查和核驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)提出，避免劣質(zhì)材料混入建筑工程之中。只有符合規(guī)定的質(zhì)量條件，通過認(rèn)可后，才能正式投入到工程項(xiàng)目施工中去。

2.3 房地產(chǎn)管理制度的欠缺

在房地產(chǎn)施工管控落實(shí)的進(jìn)程中，不管是前期的規(guī)劃還是完成后的保養(yǎng)，都需要通過設(shè)計(jì)科學(xué)有效地管控體系來確保房地產(chǎn)質(zhì)量的管控成效。雖然我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，但是，有關(guān)的管控體系并無法及時(shí)地緊跟時(shí)代發(fā)展，多數(shù)的施工企業(yè)仍舊通過各種固化腐朽的管控制度，甚至直接生搬硬套其他企業(yè)的管控規(guī)章，不但與企業(yè)自身不吻合，并且也會(huì)影響到管控工作的成果，甚至束縛企業(yè)施工管控的合理落實(shí)。

2.4 圖紙?jiān)O(shè)計(jì)存在缺失

在房地產(chǎn)工程中，圖紙?jiān)O(shè)計(jì)是成本形成的關(guān)鍵所在，它貫穿于整個(gè)工程，只有把經(jīng)濟(jì)與技術(shù)結(jié)合于設(shè)計(jì)中，才能減少房地產(chǎn)企業(yè)的成本投入。但現(xiàn)實(shí)并非如此。很多房地產(chǎn)企業(yè)只看重技術(shù)而忽略經(jīng)濟(jì)成本，在技術(shù)與經(jīng)濟(jì)不符的情況下展開圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，就會(huì)使得圖紙?jiān)O(shè)計(jì)要么缺失了有效的經(jīng)濟(jì)成本考量，要么技術(shù)與經(jīng)濟(jì)成本嚴(yán)重脫節(jié)。除此之外，設(shè)計(jì)部門在審圖的時(shí)候也存在許多不足之處，比如過多的設(shè)計(jì)表會(huì)導(dǎo)致成本超標(biāo)，這主要是因?yàn)楦鞑块T的利益不同，他們?cè)诠ぷ髦械膫?cè)重點(diǎn)也會(huì)有所偏差?；诖?，施工中經(jīng)?？梢婋S意變更施工方案、雙方磋商時(shí)間久、遲遲無法達(dá)成協(xié)議等現(xiàn)象，這就很容易出現(xiàn)成本超標(biāo)等問題[2]。

3 房地產(chǎn)工程施工技術(shù)管理水平的提升措施

3.1 加大工藝技術(shù)控制力度

首先，在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)行施工前，我們需要充分根據(jù)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的實(shí)際條件以及房地產(chǎn)工程合同中的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求，建立一套相關(guān)的工藝技術(shù)措施方案以及其他相關(guān)的管理要點(diǎn)，需要把房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的工藝技術(shù)與其施工過程中的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)控制有機(jī)地融為一體，確保了目標(biāo)的統(tǒng)一性，并且能夠從實(shí)質(zhì)上預(yù)防因?yàn)檫@些工藝技術(shù)的缺陷給我們房地產(chǎn)工程項(xiàng)目帶來的安全隱患。其次，我們還需要根據(jù)自己的房地產(chǎn)工程實(shí)際確定了房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的技術(shù)控制目標(biāo)和工藝技術(shù)管理的要點(diǎn)，在技術(shù)層面對(duì)其進(jìn)行適當(dāng)?shù)膬?yōu)化和調(diào)整，進(jìn)而有效地保證了建筑施工的效果，防止其在施工過程中的質(zhì)量監(jiān)督管理中出現(xiàn)一些通病。我們需要基于國(guó)家戰(zhàn)略的全局視野去思考這個(gè)問題，抓住工藝技術(shù)各個(gè)方面的重點(diǎn)和核心環(huán)節(jié)，持續(xù)地優(yōu)化對(duì)于施工人員以及建筑機(jī)械等各個(gè)方面的工藝技術(shù)質(zhì)量管理控制，從而有限度地保障工藝技術(shù)各個(gè)方面專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化，不斷地提高工程建設(shè)中的質(zhì)量監(jiān)督管控能力。

3.2 加強(qiáng)目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)管理

在房地產(chǎn)工程造價(jià)管理中進(jìn)行成本控制，還要從目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)管理著手。具體來說，目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)管理主要包含目標(biāo)成本編制、分解、管理等內(nèi)容。但是，這種動(dòng)態(tài)管理經(jīng)常出現(xiàn)臺(tái)賬機(jī)制執(zhí)行力不夠、目標(biāo)成本不能指導(dǎo)中標(biāo)合同價(jià)、編制依據(jù)不充分等問題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷優(yōu)化目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)管理，可以從以下幾方面展開：①合理編制目標(biāo)成本。根據(jù)房地產(chǎn)工程的定位來確定研究階段的目標(biāo)成本，根據(jù)規(guī)劃指標(biāo)確定概念階段的目標(biāo)成本，既而為成本控制提供有效的依據(jù)。同時(shí)，施工階段要把施工圖設(shè)計(jì)結(jié)果和上述步驟相結(jié)合，編制出施工圖的目標(biāo)成本，并及時(shí)調(diào)整成本偏差。②目標(biāo)成本分解。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)步驟對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行分解，明確所有成本控制單元，細(xì)化分項(xiàng)成本，既而得到成本分解指標(biāo)。③已發(fā)生的成本統(tǒng)計(jì)。時(shí)刻關(guān)注合同、變更臺(tái)賬，準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)已發(fā)生的成本，審核已完成的費(fèi)用，比如索賠、預(yù)算、洽商等費(fèi)用。④預(yù)測(cè)可能發(fā)生的成本。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每個(gè)月組織相關(guān)人員對(duì)工程可能發(fā)生的情況進(jìn)行分析，注意變更產(chǎn)生的費(fèi)用。⑤定期進(jìn)行反饋。一般情況下，動(dòng)態(tài)成本分析盡可能在每個(gè)月的前幾日開展，保證成本管理的月報(bào)能夠按期完成。假使其間存在重大事件，那么就要及時(shí)提出并發(fā)出預(yù)警，明確該事件產(chǎn)生的主要原因和需要改進(jìn)的措施。⑥調(diào)整目標(biāo)成本。房地產(chǎn)企業(yè)需要平衡處理不同的指標(biāo)責(zé)任區(qū)，假使要增加費(fèi)用指標(biāo)，就要按流程合理申請(qǐng)。除此之外，房地產(chǎn)工程造價(jià)管理中的成本控制不是造價(jià)越低就越好，而是要在保證品質(zhì)和突出特點(diǎn)的基礎(chǔ)上讓效益最大化。企業(yè)要結(jié)合目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)控制，關(guān)注下游企業(yè)，在開源節(jié)流的同時(shí)提高產(chǎn)品質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)價(jià)值鏈成本。只有這樣，才能從根本上保證房地產(chǎn)工程造價(jià)管理的成本控制得到優(yōu)化。

3.3 總結(jié)完善功能設(shè)計(jì)，持續(xù)提升產(chǎn)品質(zhì)量

開發(fā)公司建立持續(xù)改進(jìn)設(shè)計(jì)機(jī)制，是開發(fā)公司推出優(yōu)良產(chǎn)品設(shè)計(jì)的制度保障。開發(fā)公司在持續(xù)發(fā)展過程中應(yīng)組織開發(fā)設(shè)計(jì)專業(yè)人員不斷深入調(diào)研已入住顧客意見，分析整理每個(gè)地區(qū)、每個(gè)群體的住房和功能需求，通過對(duì)比同行設(shè)計(jì)方案，適時(shí)改進(jìn)完善后續(xù)功能設(shè)計(jì)，以此來滿足顧客日益增長(zhǎng)的生活需求。開發(fā)公司為適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)日新月異的發(fā)展，在樓盤創(chuàng)新設(shè)計(jì)方面也在持續(xù)創(chuàng)新，推出了更適合現(xiàn)代年輕群體家庭居住的房屋，在房屋戶型的布局、功能完善、舒適細(xì)部處理等方面都有所提升。

3.4 材料管理要點(diǎn)

在工程的施工過程中，需要使用到大量的施工材料，為了進(jìn)一步提升房地產(chǎn)工程的施工質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)效益，這就需要做好以下三個(gè)方面的工作。首先，在進(jìn)行施工材料的選擇時(shí)，需要結(jié)合房地產(chǎn)工程的實(shí)際施工情況來選擇性價(jià)比較高的施工材料；其次，在對(duì)施工材料進(jìn)行管理的時(shí)候，需要根據(jù)材料的特性來選擇最佳的管理環(huán)境，從而使得施工材料的質(zhì)量能夠滿足房地產(chǎn)工程的施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；最后，在對(duì)施工材料進(jìn)行使用時(shí)，需要進(jìn)行嚴(yán)格地把控，做好每一項(xiàng)施工材料的使用記錄，以免造成大量的浪費(fèi)。

3.5 建立健全的質(zhì)量監(jiān)管體系

通過提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體質(zhì)量監(jiān)督水平，則需要不斷地完善房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)的管理系統(tǒng)，不斷探究符合房地產(chǎn)工程的質(zhì)量監(jiān)督管理的方式方法，通過采取符合房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)督管理體系。其一，可以通過建立是專業(yè)的房地產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)督的負(fù)責(zé)部門，才能有效提高建筑工程技術(shù)的全面提升，更好地發(fā)揮好監(jiān)理以及監(jiān)督管理的作用和價(jià)值；其二，建立科學(xué)統(tǒng)一的房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量管理的相應(yīng)工作體系，從而更好地提高房地產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)督檢查的相應(yīng)程序，同時(shí)能對(duì)各個(gè)部門以及現(xiàn)場(chǎng)施工人員具體施工的情況進(jìn)行質(zhì)量管理責(zé)任分工。其三，通過建立科學(xué)化的監(jiān)督機(jī)制，深入分析數(shù)據(jù)，利用BIM工程管理的相應(yīng)數(shù)據(jù)分析辦法，能更好地建筑工程的整體質(zhì)量進(jìn)行全面的監(jiān)督和管理，從而更好地利用質(zhì)量工程建設(shè)的相關(guān)數(shù)據(jù)以及辦法[3]。

4 結(jié)束語

綜上所述，如果能在房地產(chǎn)工程的施工前期，提前發(fā)現(xiàn)、預(yù)測(cè)可能出現(xiàn)的問題，并給出針對(duì)性的處理方案，房地產(chǎn)工程的質(zhì)量便能夠在一定程度上得到良好的保證。因此，相關(guān)人員需要進(jìn)行動(dòng)態(tài)控制，并且注重提前預(yù)防，同時(shí)堅(jiān)持事先指導(dǎo)、事中檢查以及事后驗(yàn)收等原則，以正確的理論和相關(guān)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)為基礎(chǔ)，更好地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)工程的長(zhǎng)足發(fā)展。