何軼鷗

合肥工投工業(yè)科技發(fā)展有限公司 安徽 合肥 230001

引言

現(xiàn)如今，隨著城市化進程的不斷推進，為房地產(chǎn)開發(fā)市場帶來了機遇和挑戰(zhàn)。由于現(xiàn)在房價的快速增長，相關政府部門相繼實施了一些政策進行有效調(diào)控，而這些不斷變化的政策措施疊加影響，讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存與發(fā)展成為了一項重要課題。為了適應目前房地產(chǎn)市場的發(fā)展形勢，需要積極分析好房地產(chǎn)開發(fā)過程中所存在的問題，從而不斷優(yōu)化解決問題的途徑和提升解決問題的能力，為房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展打下堅實的基礎。

1 房地產(chǎn)開發(fā)管理概述

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)管理含義

對于房地產(chǎn)開發(fā)管理而言，主要指將確保房地產(chǎn)開發(fā)活動順利與高校開展，保證開發(fā)工作可以按照工期質(zhì)量要求等完成作為主要目標，而對開發(fā)活動展開的管理工作。現(xiàn)階段，開發(fā)管理工作基本上選擇經(jīng)理負責制，項目經(jīng)理與管理隊伍基于開發(fā)管理與房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)律，根據(jù)自身管理水平從地塊投標至工程竣工驗收等各個環(huán)節(jié)展開合理、科學規(guī)劃，并展開全面控制，進而保證房地產(chǎn)開發(fā)活動能夠高效、高質(zhì)完成，充分強化經(jīng)濟收益?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)管理活動主要涵蓋以下階段：①地塊選擇以及投標環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)公司應該認真開展市場調(diào)查工作，同時初步制定開發(fā)計劃，基于可持續(xù)發(fā)展基礎，將企業(yè)發(fā)展優(yōu)勢充分發(fā)揮出來，不僅可以保證工程質(zhì)量，同時能夠保證經(jīng)濟效益。②在工程建設初期，應該認真開展原料以及建筑工人監(jiān)管工作，另外對開發(fā)設計進行實時管控，若是存在不合理的內(nèi)容應該及時改正。③施工驗收，應該對房地產(chǎn)的所有環(huán)節(jié)進行全面檢查，保證不足之處能夠及時被發(fā)現(xiàn)，同時及時制定處理措施，積極配合相關部門，開展檢查工作。

對于房地產(chǎn)開發(fā)管理而言，由于該模式較為復雜，因此應該建立一套科學、合理、規(guī)范與高效管理體系作為保障，并科學制定處理措施，進而提高房地產(chǎn)項目建設的協(xié)調(diào)性與統(tǒng)籌性，充分實現(xiàn)房地產(chǎn)項目建設目標。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)管理現(xiàn)狀

在我國經(jīng)濟穩(wěn)定增長的大環(huán)境下，很多國際知名的房地產(chǎn)集團企業(yè)不斷地進入到中國市場當中，這就需要我國本土化房地產(chǎn)企業(yè)不僅要提升自身管理工作質(zhì)量，還要在激烈的市場競爭當中不斷學習成功企業(yè)的管理經(jīng)驗。雖然通過多年的探索與努力，我國房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)管理工作方面取得了較為矚目的成就，但由于我國市場經(jīng)濟秩序正處于建立與完善階段，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展還沒有達到成熟階段，所以在具體管理方面的工作仍然存在部分典型的問題，需要加大研究力度加以解決[1]。首先，大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營者與管理者在決策過程當中不會顧及市場具體情況和消費者的具體消費水平，盲目追求著高端大氣上檔次的建設項目，雖然在建設工作成果與評職方面都沒問題，但卻得不到消費者和市場方面的肯定，其主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)對自身的定位不夠清晰，不能有效地結合市場實際需求進行生產(chǎn)運作，因此失去了廣泛的群眾基礎。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在自身的建設方面也擁有諸多的問題，比如在銷售過程中，房地產(chǎn)企業(yè)對自身銷售人員隊伍素養(yǎng)的建設不夠重視，這就使得消費者不能很好地享受到銷售服務，使得房地產(chǎn)企業(yè)在消費者與市場當中的形象與地位有所降低，從而失去了消費者的肯定。最后，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)管理手段較落后，無法實現(xiàn)信息化管理，這就使房地產(chǎn)開發(fā)管理工作由于信息傳遞的滯后性，造成管理方案出現(xiàn)失誤，管理方向出現(xiàn)偏差等問題，進而極大程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)管理水平的全面提升。

2 房地產(chǎn)開發(fā)管理中存在問題

2.1 開發(fā)前提缺乏有效調(diào)研，可行性研究不足

在房地產(chǎn)開發(fā)中，盲目決策屬于最大問題。房地產(chǎn)公司在工程建設前期，并未認真開展建設方可獲得利潤以及市場情況等方面調(diào)查工作。開發(fā)商得到土地之后，基本上會直接開展工程建設工作，并且并未對工程管理進行有效落實，無法保證后續(xù)工作有序開展。工程建設的資金消耗會對開發(fā)企業(yè)資金鏈穩(wěn)定性產(chǎn)生一定影響，嚴重導致公司難以穩(wěn)定運轉，導致工程項目停工，嚴重損害開發(fā)公司經(jīng)濟效益，同時也會影響土地利用率。

2.2 管理體制缺乏健全性，成本與進度不符合預期目標

部分開發(fā)企業(yè)在工程建設時的工程管理方面缺乏良好認知，對于該項工作缺乏重視，對于概念不夠清晰。部分公司直接照搬其他工程的管理模式開展管理工作，對于自身項目的地質(zhì)條件、現(xiàn)場環(huán)境、施工內(nèi)容以及其他情況缺乏全面考慮，進而出現(xiàn)一些遺漏環(huán)節(jié)，也無法保證管理效果。工程建設前期管理和施工管理工作的聯(lián)系不夠緊密，進而無法對工程資金消耗以及施工進度進行有效控制，導致工程施工情況與既定規(guī)劃方案之間的差異不斷增加。

2.3 質(zhì)量管理對于過程質(zhì)量不夠重視

當前，房地產(chǎn)市場的競爭日益激烈，所以房地產(chǎn)公司在資金回收速度、建設成本以及建設周期等方面的重視程度不斷增加。在工程進度目標和質(zhì)量目標存在沖突時，一些企業(yè)會為了施工進度而忽略施工質(zhì)量。相關管理人員基于此種管理制度，也會盲目重視工期，對驗收質(zhì)量不夠重視，使得企業(yè)對于建筑表面質(zhì)量較為重視，然而對于主體結構與隱蔽工程等缺乏重視，嚴重損害業(yè)主利益。

3 房地產(chǎn)開發(fā)管理中存在問題的解決途徑

3.1 強化市場調(diào)查與定位

首先，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)管理與房地產(chǎn)施工項目管理有著較大差別。在房地產(chǎn)施工項目管理過程中，只需要根據(jù)設計圖紙、規(guī)范標準和施工技術要求進行施工即可，但是在施工過程中也要加強施工項目的質(zhì)量、成本和進度管控，讓施工項目的質(zhì)量可以符合具體設計要求。在房地產(chǎn)開發(fā)管理過程中，不僅需要對施工項目質(zhì)量進行有效的管理，同時還應對市場消費需求實行精準調(diào)查和定位，從而制定出相應的房地產(chǎn)開發(fā)方案和銷售計劃，促進房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)管理工作得以順利實施。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，部分企業(yè)經(jīng)濟效益沒有實現(xiàn)最大化的主要原因，就是無法根據(jù)市場消費需求制定出相應的管理方案和銷售計劃。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)若想實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最大化，就需要從以下幾方面來考慮。其一，需要結合房地產(chǎn)企業(yè)自身實際情況和房地產(chǎn)開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟條件、人們的生活條件等制定好相應的方案[2]。其二，需要結合房地產(chǎn)企業(yè)實際狀況對相應開發(fā)方案進行選擇，只有合理的選擇好開發(fā)方案，才能有效確保后續(xù)工作得以順利實施。其三，需要制定出針對性的銷售計劃，結合不同消費者實施不同的銷售服務，讓每個消費者都能買到合適的房屋，同時還能促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的社會形象得到提升。

其次，應該重視項目設計工作。應該積極結合我國現(xiàn)階段設計規(guī)范與建筑水平，并充分考慮市場需求，對建筑綜合性能進行充分分析，將節(jié)能綠色理念應用于設計工作中。對于工程項目在地區(qū)經(jīng)濟、環(huán)境等方面產(chǎn)生的應用，開發(fā)企業(yè)應該展開多方面分析，按照具體情況對項目工程和兩者關系進行系協(xié)調(diào)，防止發(fā)生工程變更問題。積極根據(jù)圖紙方案開展工程建設工作，保證工程具體建設情況符合預期設想要求。并且應該積極和施工企業(yè)建立良好合作關系，對工程項目展開動態(tài)化管理，對工程建設的所有環(huán)節(jié)進行全面考慮，保證不會發(fā)生遺漏問題，確保所有建設活動中風險隱患均能夠得到有效控制。

同時，檢查市場優(yōu)化應對于材料采購與庫管等設置專業(yè)人員進行管理，進而采購優(yōu)質(zhì)材料，同時借助科學方法開展運輸管理以及倉庫管理等工作。積極遵循相關法律，防止出現(xiàn)違法亂紀的行為。

最后，應該積極應用現(xiàn)代化管理模式，例如在建筑設計與工程造價等方面，進行政策、技術與經(jīng)濟分析，對工程造價進行準確估算，認真學習國外前沿管理經(jīng)驗，同時根據(jù)我國實際情況進行完善與利用。同時，積極自我創(chuàng)新，強化圖紙審查制度。

3.2 創(chuàng)建企業(yè)內(nèi)部相關制度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實施相應經(jīng)營活動時，不僅僅需要對市場消費的實際需求實施精準定位，還要在日常開展工作過程中積極加強自身建設，并在企業(yè)內(nèi)部積極構建和不斷完善內(nèi)控制度，保護投資者的合法權益，改進與完善地產(chǎn)公司的管理結構以及保證資本市場的有效運行。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過以下幾種方法建立和完善內(nèi)部控制制度。一是環(huán)境控制法，包含組織機構控制法、企業(yè)人文控制法和風險防范控制法；二是業(yè)務控制法，經(jīng)過特定的授權批準來達到有效內(nèi)控的行為；三是報告控制法，建立起適合企業(yè)的內(nèi)部的管理報告體系，以此來全面地反映一些業(yè)務活動，同時及時地提供重要信息可以有效進行調(diào)整或者優(yōu)化；四是監(jiān)測控制法，采取自我評估與內(nèi)部審計的方式，對內(nèi)部經(jīng)濟活動與管理制度是否合理有效進行評價[3]。如此，方可讓房地產(chǎn)企業(yè)在日益激烈的市場競爭中脫穎而出。

3.3 充分優(yōu)化成本管理

房地產(chǎn)項目一般需要投入大量資金，若是成本管理工作發(fā)生問題，則會引發(fā)嚴重經(jīng)濟損失，所以應該對成本管理進行充分優(yōu)化。應該保證決策具有良好正確性，另外還應該保證設計造價滿足實際要求，并全面監(jiān)督、管控施工造價。房地產(chǎn)工程的成本管理滲透到工程各個環(huán)節(jié)中，比如竣工、施工活動、投資決策以及設計招投標等各個環(huán)節(jié)。應該有效控制所有環(huán)節(jié)的成本，對成本控制的影響要素進行充分分析，合理制定處理措施，進而充分提高經(jīng)濟效益。

3.4 提高質(zhì)量管理水平

要想保證建筑產(chǎn)品充分符合質(zhì)量要求，房地產(chǎn)企業(yè)需要積極開展質(zhì)量管理工作，對公車鞥建設中環(huán)境、設備、人員以及施工方法等要素進行有效控制。同時房地產(chǎn)工程管理應該根據(jù)與各種學科知識進行結合，同時應該對社會關系處理、監(jiān)理協(xié)調(diào)能力等闖禁行充分考驗。提高管理人員專業(yè)能力，培養(yǎng)建筑工人專業(yè)水平與質(zhì)量管理意識。

3.5 實現(xiàn)信息化管理方式

信息化管理方式是目前房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)管理水平提升的重要保障，其對于資金投入較大、人員涉及較廣、生產(chǎn)周期較長的房地產(chǎn)開發(fā)管理項目而言更加重要。信息化建設不僅是辦公自動化，還需要房地產(chǎn)企業(yè)在自身開發(fā)管理工作當中研發(fā)或者使用能夠有效適應自動化的動態(tài)管理軟件，如此能夠有效地增強項目開發(fā)和管理工作中各部門間的有效聯(lián)系，提高信息交換的速度與質(zhì)量，防止由于信息滯后而造成開發(fā)管理工作出現(xiàn)漏洞，避免發(fā)生錯誤，并全面提升管理工作的質(zhì)量，進一步幫助房地產(chǎn)企業(yè)提升自身的社會形象，實現(xiàn)現(xiàn)代化、信息化和科技化，進而受到更多消費者的青睞。

4 結束語

房地產(chǎn)開發(fā)管理工作擁有著覆蓋面較廣、資金投入較大等特點，其管理工作的成效對企業(yè)的良好運行有著重要作用。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)過程中，由于存在諸多影響因素，造成了房地產(chǎn)開發(fā)管理工作效率不高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益也達不到預期的目標。因此，若想有效解決房地產(chǎn)開發(fā)管理過程中存在的問題，就需要強化市場調(diào)查與定位，創(chuàng)建企業(yè)內(nèi)部相關制度，并實現(xiàn)信息化管理方式，從而極大程度上促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。