劉瑛

錦州寶地建設(shè)集團(tuán)有限公司 遼寧 錦州 121000

1 現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制中存在的常見問題分析

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理隊(duì)伍水平仍需提高

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制實(shí)施水平，與從業(yè)人員能力水平成正比，只有保證從業(yè)隊(duì)伍的專業(yè)性、穩(wěn)定性、全面性，才能夠保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制的高效與高質(zhì)，但絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)中的成本管理人員水平是參差不齊的。長(zhǎng)久以來，房地產(chǎn)企業(yè)把經(jīng)營(yíng)中心往往放在逐利上，而忽略了管理對(duì)盈利的重要性，所以，在一些崗位人員任用上都存在不合理的現(xiàn)象，在一些房地產(chǎn)當(dāng)中，很多成本管理人員并不具備專業(yè)技能要求，甚至在一些房地產(chǎn)企業(yè)中，成本管理工作是由其他崗位兼職完成的。

1.2 理解不透徹、應(yīng)用不全面

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制講究的就是過程全面化，要對(duì)開發(fā)項(xiàng)目每一個(gè)環(huán)節(jié)成本進(jìn)行控制，所以需要根據(jù)具體開發(fā)項(xiàng)目狀況制定周詳?shù)挠?jì)劃；需要先進(jìn)行項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)成本控制，然后施工成本控制、材料成本控制、人員成本控制，而最后在開發(fā)項(xiàng)目工程結(jié)束后，還需要對(duì)營(yíng)銷成本控制，所以涉及環(huán)節(jié)較多，但很多房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施全過程成本控制時(shí)，往往缺少統(tǒng)籌思維，沒有將全過程成本控制應(yīng)用到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的每一個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)中。此外，部分房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施全過程成本控制時(shí)，還存在顧此失彼的問題，就是一些開發(fā)項(xiàng)目中產(chǎn)生的成本，被定位為不重要的成本構(gòu)成，而這些成本構(gòu)成往往就得不到重視，對(duì)其管控也比較放松、隨意，這種做法有悖于全過程成本控制的內(nèi)涵[1]。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制的科學(xué)路徑

2.1 做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地開發(fā)階段全過程成本控制

首先，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在土地開發(fā)階段要做好前期市場(chǎng)調(diào)查，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在土地開發(fā)之前，要對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、人文環(huán)境、教育環(huán)境等進(jìn)行系統(tǒng)的市場(chǎng)調(diào)查，從而評(píng)估土地價(jià)值。其次，做好房地產(chǎn)土地開發(fā)可行性研究。房地產(chǎn)企業(yè)在拿地之前必須做好可行性研究，并通過報(bào)告的方式體現(xiàn)出來，報(bào)告中要有關(guān)于土地成本控制流程、目標(biāo)、規(guī)劃等相關(guān)內(nèi)容。最后，根據(jù)成本控制做好決策。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在拿地環(huán)節(jié)中，最為重要的就是要做好土地競(jìng)拍決策，在這個(gè)過程中如果決策不善，就很可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)拿地失敗，或者以過高的價(jià)格競(jìng)拍到土地，造成房地產(chǎn)企業(yè)成本支出超標(biāo)，所以，房地產(chǎn)土地開發(fā)階段一定要做好土地競(jìng)標(biāo)工作，合理地進(jìn)行成本管控。

2.2 做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段全過程成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在具體施工之前，需要對(duì)具體的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行先期準(zhǔn)備工作，包括圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、施工隊(duì)選取等一系列常見的準(zhǔn)備工作，而在這個(gè)階段也會(huì)產(chǎn)生成本支出。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本支出，往往也容易被房地產(chǎn)企業(yè)所忽略，最重要的是，如果房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段做得不周詳?shù)脑?，很有可能在具體施工階段產(chǎn)生額外的成本支出，或者是增加成本控制的難度，所以在這個(gè)階段也需要根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)產(chǎn)生的成本進(jìn)行合理的控制。

2.3 做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)階段全過程成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)好具體工程方案之后，就要開始對(duì)外招標(biāo)，在這個(gè)過程中也必須要做好成本控制，否則將產(chǎn)生額外的成本支出。首先，為了合理把控招標(biāo)成本，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行招標(biāo)時(shí)一定要采用公開競(jìng)標(biāo)的方式，在招標(biāo)過程中不能一味地只關(guān)注施工對(duì)的價(jià)格，還要兼顧施工隊(duì)的質(zhì)量、口碑等，從而以最合理的價(jià)格選擇最好的施工隊(duì)，既能夠節(jié)約企業(yè)成本，又能夠保證工程工期和工程質(zhì)量。其次，在招標(biāo)工作過程中，要對(duì)各競(jìng)標(biāo)單位進(jìn)行詳細(xì)的摸底排查，了解各單位的資質(zhì)、實(shí)力等，做到心中有數(shù)。

2.4 做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工階段成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工階段所產(chǎn)生的成本，占房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總成本支出比例最高，因此，這個(gè)階段的成本控制尤為重要。首先，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工階段包括環(huán)節(jié)較多，所以需要兼顧好每一個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制，其中尤其要做好對(duì)承包商的選擇，承包商選擇好壞不僅關(guān)乎成本控制，更關(guān)乎房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目整個(gè)工程質(zhì)量。所以在進(jìn)行承包商選擇時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要選擇那些資信好、報(bào)價(jià)低的承包商，這樣有利于調(diào)控施工階段的成本。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)全過程成本控制階段，還要選擇資質(zhì)好的監(jiān)理單位，從而保證施工周期和工程質(zhì)量，有利于節(jié)約不必要的成本支出。其次，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工階段要做好人員成本控制，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在施工過程中，因其自身的特殊性，決定了人員的流動(dòng)性比較大，而人員流動(dòng)主要存在于施工隊(duì)方面。所以為了合理控制人員流動(dòng)、安全等產(chǎn)生的成本，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)施工階段，要選擇穩(wěn)定性強(qiáng)的施工隊(duì)，并及時(shí)做好安全管理工作，保證人員安全。

2.5 做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工階段成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制，既包括項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本控制，也包括項(xiàng)目施工階段成本控制，還包括項(xiàng)目竣工階段成本控制。很多房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施全過程成本控制時(shí)，往往容易忽略項(xiàng)目竣工階段的成本控制，所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須要注重項(xiàng)目竣工階段的成本控制。尤其是在項(xiàng)目竣工結(jié)算審核時(shí)，成本控制人員要對(duì)所有的結(jié)算材料進(jìn)行仔細(xì)的檢查，保證所有材料的完整性。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還要將開發(fā)項(xiàng)目竣工圖紙，以及開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行對(duì)比，從而確保兩者之間的一致性和工程量計(jì)算的準(zhǔn)確性[2]。

3 結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)而言非常重要，所以，必須要對(duì)其進(jìn)行合理的成本控制，而實(shí)施全過程成本控制是非常科學(xué)的一種舉措。因此，本文對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施全過程成本控制相關(guān)問題與對(duì)策進(jìn)行了詳細(xì)的分析，希望有助于房地產(chǎn)企業(yè)做好全過程成本控制工作。