趙聰 玉宇飛

1.廣西建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院，中國·廣西 南寧 530007

2.廣西柳州市政府辦公室，中國·廣西 柳州 545000

1 引言

保障性住房項(xiàng)目建設(shè)，關(guān)系到民生、關(guān)系到經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長、關(guān)系到社會(huì)安定等一系列問題。為此，國家專門針對(duì)社會(huì)中低收入家庭建設(shè)具有保障性質(zhì)的房屋，健全保障性住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、完善選房公平性、加強(qiáng)后期管理等各項(xiàng)制度，是推動(dòng)建設(shè)和諧社會(huì)的必然選擇。

2 保障性住房現(xiàn)狀

2.1 發(fā)展保障性住房的意義

保障性住房的建設(shè)使用，可以改善中低收入群體的居住條件，是重要的民生問題。大力建設(shè)保障性住房是城市幸福工程，對(duì)促進(jìn)社會(huì)安定具有特殊意義。

首先，改善城市中低收入群體的居住條件，是項(xiàng)重要的民生問題。城市中低收入群體依靠家庭收入解決住房問題很難實(shí)現(xiàn)，保障性住房是政府為解決低收入群體基本住房問題而采取的措施，商品住房則是通過市場機(jī)制為有能力的居民提供商品化服務(wù)[1]。因此，實(shí)施保障性安居工程與推進(jìn)商品住房建設(shè)是并行不悖、互為補(bǔ)充、互相促進(jìn)的。

其次，加快保障性住房的工程建設(shè)，對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的帶動(dòng)效應(yīng)。例如，新增75 億元廉租房建設(shè)投資，可以增加鋼材用量65 萬噸，水泥用量50 萬噸。加快發(fā)展保障性住房建設(shè)工程，既可發(fā)揮政府投資的乘數(shù)效應(yīng)、帶動(dòng)社會(huì)資金的投入，又可以帶動(dòng)鋼材、水泥、機(jī)械、管線及服務(wù)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，是應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)、維系社會(huì)穩(wěn)定、推動(dòng)社會(huì)和諧發(fā)展的一個(gè)重要切入點(diǎn)。

最后，保障性住房建設(shè)，為后續(xù)市場消費(fèi)孕育了一定條件。中低收入人群，為購買高價(jià)商品房不得不積累資金，家庭消費(fèi)降級(jí)，生活質(zhì)量和幸福感也隨之降低。而在中國共產(chǎn)黨和政府大力發(fā)展保障性住房建設(shè)后，中低收入人群可釋放原本的購房壓力，選擇申請(qǐng)購買、租賃保障性住房后，使得到產(chǎn)生一定的資金富裕或資金自由支配。這將帶動(dòng)家庭消費(fèi)，促進(jìn)小區(qū)周邊市場發(fā)展。

2.2 當(dāng)前保障性住房面臨的問題

保障性住房建設(shè)影響到民生及社會(huì)安定，自治區(qū)在國家政策支持下，近幾年保障性住房建設(shè)取得令人矚目的成就，但在快速建設(shè)實(shí)施過程中也暴露出不少問題，但在大力發(fā)展幸福工程——保障性住房建設(shè)時(shí)，卻忽視了一個(gè)重要問題，即保障性住房的選址，受地價(jià)、成本、城市發(fā)展規(guī)劃等因素影響，保障性住房多建在城市外環(huán)、近郊區(qū)域，且集中建設(shè)。盡管買賣、租賃價(jià)格相對(duì)較低，但由于公共配套設(shè)施缺乏、交通（通勤）耗時(shí)、就業(yè)崗位較少，致使保障性住房未能充分發(fā)揮保障功能，引發(fā)一系列社會(huì)問題。導(dǎo)致一些中低收入者棄購，保障工作沒有取得預(yù)想效果。在“一帶一路”、自貿(mào)區(qū)成立等政策利好下，城市外來務(wù)工人員持續(xù)增加，如何讓中低收入人群安居樂業(yè)，是中國廣西政府住房保障工作的一個(gè)重要部分。在這樣的現(xiàn)實(shí)背景下，研究保障性住房選址的影響因素，利用BIM 技術(shù)為選址提供方案對(duì)比依據(jù)，實(shí)現(xiàn)建筑的綠色、宜居具有一定意義。

3 不同因素對(duì)保障性住房選址的影響

3.1 土地所有制和土地成本因素

土地成本，包括土地使用權(quán)取得費(fèi)及土地開發(fā)費(fèi)，應(yīng)與建筑費(fèi)提取折舊費(fèi)，而不能將土地使用權(quán)作為無形資產(chǎn)攤?cè)牍芾碣M(fèi)用。這樣，在土地使用到期時(shí)，產(chǎn)權(quán)人才能夠重新購置同等效用的房地產(chǎn)進(jìn)行再生產(chǎn)。中國土地資源的稀缺導(dǎo)致了土地價(jià)格的上漲與土地供給區(qū)域的功能降低，建設(shè)用地指標(biāo)緊張，上級(jí)下達(dá)的保障性住房用地指標(biāo)與地方保障性住房用地需求差距大，新增用地申報(bào)指標(biāo)不足，影響到保障性住房的建設(shè)。為使好區(qū)位的土地效能得到最大程度的發(fā)揮，不同區(qū)位的每塊土地用途確定是規(guī)劃部門統(tǒng)籌考慮各項(xiàng)因素綜合制定的，通常不會(huì)將區(qū)位非常好的土地用作保障性住房用地。

保障性住房享受政府土地行政劃撥的政策，但不是所有的住宅用地都能劃撥使用。土地出讓可以帶來可觀的資金，而保障性住房用地為行政劃撥方式批準(zhǔn)的用地不收取土地出讓金，因而城市基準(zhǔn)地價(jià)就成為了判斷土地價(jià)格高低的一個(gè)很重要的標(biāo)準(zhǔn)。地方政府將土地出讓金作為政府財(cái)政資金的主要來源，為實(shí)現(xiàn)財(cái)政收支的穩(wěn)定與平衡，短期內(nèi)既不會(huì)打壓土地市場交易，不會(huì)將出讓價(jià)值高的土地用作福利性的保障性住房建設(shè)。位于城市中心區(qū)的土地只有流通出讓才能帶來資金效益，政府為保障性住房劃撥的土地只有在那種位置偏遠(yuǎn)或者不好利用的土地，因?yàn)檫@種土地的出讓價(jià)格比較低，對(duì)政府的財(cái)政損失巧小。這是目前的土地市場規(guī)律，我們必須正視客觀現(xiàn)實(shí)，尋求適合保障性住房選址的辦法，為政府決策保障性住房選址時(shí)提供輔助參考意見。

3.2 公共交通因素

公共交通條件，對(duì)保障性住房的選址布局有直接影響，對(duì)居民的生活質(zhì)量有直接影響。居民出行方式與城市經(jīng)濟(jì)收入水平有著密切地聯(lián)系，家庭收入己成為制約居民出行的主要內(nèi)在因素。城市的公共交通系統(tǒng)主要包括城市軌道交通、公共汽車以及公共自行車。公共交通因素的主要影響因子包括：①軌道交通，用到軌道交通站點(diǎn)距離來評(píng)價(jià)；②公共汽車，用到公交車站點(diǎn)距離、公交線路數(shù)量、等車難易程度來評(píng)價(jià)；③公共自行車，用至公共自行車租賃點(diǎn)距離來評(píng)價(jià)。

受到自身經(jīng)濟(jì)條件的限制，低收入居民對(duì)公共交通依賴程度增加，乘地鐵、坐公交成為他們出行的主要方式。因此，在低收入階層的實(shí)際生活中，體現(xiàn)交通條件是否優(yōu)越主要看交通的道路通達(dá)性如何、公交線路的多少以及與重要交通樞紐車站的距離來衡量。

3.3 配套服務(wù)設(shè)施因素

在現(xiàn)實(shí)中往往保障性住房項(xiàng)目選在離城市中心區(qū)較遠(yuǎn)的地方，城市化水平相對(duì)滯后，配套設(shè)施沒能同步建設(shè)，教育、醫(yī)療衛(wèi)生、道路交通、市政公用、文化體育及商業(yè)等配套水平尚需完善。政府住房保障的人群遠(yuǎn)郊化居住聚集，雖然改善了居住空間，但這是以提高居民生活成本和降低生活質(zhì)量為代價(jià)的，這使得中低收入群體因?yàn)榫幼≡诮紖^(qū)而無法享受社會(huì)福利，教育、醫(yī)療、衛(wèi)生、娛樂等問題變得愈加嚴(yán)重，加劇了社會(huì)的不公平，降低了保障性住房選址的社會(huì)保障屬性。故保障性住房應(yīng)當(dāng)布局于有較為完善公共配套設(shè)施的地區(qū)，確保中低收入家庭能夠以最低的成本，較便捷的方式到達(dá)超市、學(xué)校和醫(yī)院等。

到目前為止，對(duì)于中低收入家庭的保障性住區(qū)配套設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)沒有定量的條文去規(guī)定，但它的配套優(yōu)劣，卻是衡量選址成功與否的先決條件。

3.4 就業(yè)與人才吸引因素

就業(yè)需求與養(yǎng)老問題，成為市保障性住房選址的特殊因素。如何通過選址，建造符合期望的保障性住房，以此吸引人才、留住人才是需要深入研究的問題。否則由于就業(yè)能力與就業(yè)期望的失配，住、職分離，給中低收入群體帶來就業(yè)區(qū)位與居住區(qū)位的重構(gòu)，將増加空間失配形成和發(fā)生的可能性。

就業(yè)期望，對(duì)就業(yè)空間選擇具有決定性的意義，個(gè)人就業(yè)期望可以細(xì)分為個(gè)人的收益期望、個(gè)人最大閑暇時(shí)間和個(gè)人能動(dòng)性發(fā)揮期望。一般而言，個(gè)體對(duì)就業(yè)期望的價(jià)值取向存在排序，收益期望占主導(dǎo)、閑暇時(shí)間其次，個(gè)人能動(dòng)性發(fā)揮再次。當(dāng)就業(yè)期望得到滿足時(shí)，個(gè)體就會(huì)選擇仍然留在原有崗位，其擇業(yè)區(qū)位不做出改變；當(dāng)居住空間變化，導(dǎo)致其個(gè)人期望無法實(shí)現(xiàn)或者收益水平降低，個(gè)體會(huì)傾向于對(duì)就業(yè)空間進(jìn)行重新規(guī)劃、選擇。由于區(qū)域內(nèi)或者區(qū)域間的職業(yè)差異和空間差異造成就業(yè)收益不同時(shí)，居民會(huì)因意圖獲得滿意的收益期望而產(chǎn)生職業(yè)流動(dòng)和地域流動(dòng)。

針對(duì)居住在保障性住房的居民而言，其所能選擇的住房和居住區(qū)位相對(duì)固定，就業(yè)空間的改變，勢(shì)必增加其交通(通勤)成本。在一定程度上降低了低收入人群的就業(yè)水平，進(jìn)而影響其在勞動(dòng)力市場上的產(chǎn)出，影響生存狀態(tài)。

4 BIM 技術(shù)在保障性住房選址中的應(yīng)用

保障性住房建設(shè)過程既要考慮新增進(jìn)城務(wù)工人員、高校畢業(yè)生等新市民的居住需求，又要科學(xué)確定不同保障對(duì)象的準(zhǔn)入條件，將公共租賃住房準(zhǔn)入擴(kuò)大到非戶籍人口；采取住房公積金、實(shí)物配置、購房住房補(bǔ)貼等多種形式，加快解決中低收入群體的安居問題。同時(shí)，在推動(dòng)城鎮(zhèn)化與促進(jìn)城市人才聚集的工作中，發(fā)揮保障性住房的利好功能和優(yōu)惠政策；以城市危、舊、棚戶區(qū)改造為重點(diǎn)，以用地性質(zhì)轉(zhuǎn)換為靈活手段，嘗試新政策新機(jī)制；積極探索消除空間隔離問題；加大資金投入，改善保障性住房的配套設(shè)施；優(yōu)化城市中心區(qū)與新市鎮(zhèn)間公共交通線路，穩(wěn)步實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化[2]。

在BIM 技術(shù)中每一個(gè)建筑構(gòu)建都可以計(jì)算和模擬，資金、進(jìn)度、資源等均可視化控制。這對(duì)分析、解決住房選址的影響因素，建造使用者滿意的綠色智能建筑起到關(guān)鍵作用。

4.1 BIM 技術(shù)在保障性住房建筑全壽命周期的應(yīng)用

基于BIM 技術(shù)和綠色現(xiàn)代住宅的理論，利用BIM 技術(shù)的可視化、可模擬等特性，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目立體化，便于項(xiàng)目的優(yōu)劣比對(duì)。構(gòu)建基于BIM 技術(shù)的現(xiàn)代住宅選址、建筑設(shè)計(jì)、施工、運(yùn)維等方面的應(yīng)用方法，解決為建筑各階段的各專業(yè)提供理論依據(jù)，同時(shí)也為先進(jìn)的IT 技術(shù)在綠色建筑設(shè)計(jì)應(yīng)用中提供理論引導(dǎo)，已經(jīng)成為建筑生命周期全過程的研究方向[3]。

通過應(yīng)用BIM 技術(shù)構(gòu)建完整的BIM 模型，完成對(duì)于工程實(shí)現(xiàn)、工程項(xiàng)目的全面描述。BIM 模型能夠匯聚建筑設(shè)計(jì)、施工以及甲方等各個(gè)環(huán)節(jié)的資源信息，并通過共享讓各方都能夠查看和使用。BIM 技術(shù)在建筑設(shè)計(jì)應(yīng)用較為成熟，但是在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面仍存在一定的欠缺，做好BIM 建筑模型信息轉(zhuǎn)換為結(jié)構(gòu)信息模型的研究，從而使得BIM 技術(shù)能夠具有更好地結(jié)構(gòu)分析能力和繪制平面施工圖能力，是技術(shù)攻克重點(diǎn)。

將BIM 技術(shù)與全過程的工程造價(jià)管理策略相結(jié)合，解決現(xiàn)階段工程造價(jià)管理存在脫離市場、區(qū)域性顯著、信息化管理滯后等缺陷是一種必然趨勢(shì)。應(yīng)用BIM 技術(shù)可以保證造價(jià)信息更加完整，造價(jià)核算更加準(zhǔn)確，對(duì)于建筑工程相關(guān)參與方切身利益起到了一定的保障作用。提高建筑工程造價(jià)控制效果，從而為建筑工程的保質(zhì)保量開展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

應(yīng)用BIM 技術(shù)于當(dāng)代智能化建筑工程建設(shè)過程中，可直觀地反映平面圖中無法顯示的空間實(shí)際狀態(tài)。BIM 技術(shù)可將建筑內(nèi)各種后勤運(yùn)營信息組織成一個(gè)整體，為建筑全生命周期中的運(yùn)營管理發(fā)揮重要作用。BIM 技術(shù)對(duì)綠色建筑進(jìn)行設(shè)計(jì)、建造和運(yùn)營管理，使得建筑全生命周期中的規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、運(yùn)營管理，為綠色建筑后勤運(yùn)營管理效率得到了顯著提高。

4.2 BIM 技術(shù)在保障性住房選址的應(yīng)用

研究BIM 技術(shù)在現(xiàn)代保障性住房選址中的應(yīng)用，從理論上講，為區(qū)內(nèi)綠色住宅建筑設(shè)計(jì)提供了更高效的平臺(tái)，加速了綠色住宅建筑發(fā)展的歷程。針對(duì)保障性住房這一項(xiàng)目類型，提出基于BIM 技術(shù)進(jìn)行規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)的工作方式。結(jié)合實(shí)際住宅小區(qū)規(guī)劃案例，分析比對(duì)傳統(tǒng)方式和基于BIM 技術(shù)的可持續(xù)性設(shè)計(jì)方式的優(yōu)劣，提高工作效率，探索BIM 技術(shù)的更多可能性。同時(shí)，提出基于Revit 的住宅小區(qū)項(xiàng)目文本生成工作方式，提高文本生成的自動(dòng)化程度，論述其原理、可行性、優(yōu)缺點(diǎn)及推廣前景。

合理的住宅選址規(guī)劃可以提高人們的人居環(huán)境質(zhì)量、增強(qiáng)生活幸福指數(shù)、減少資源浪費(fèi)。通過分析當(dāng)前保障性住房選址遇到的信息不通暢、影響因素難量化分析等問題，同時(shí)建立住房選址模型，并研究選址模型的便捷可操作、可計(jì)算、可推廣性，制定出保障性住房保障選址對(duì)策，以加快城市住房保障體系建設(shè)。

在房屋建筑項(xiàng)目上馬前需要進(jìn)行選址工作，這關(guān)系到建筑項(xiàng)目未來的發(fā)展?fàn)顩r。使用BIM 技術(shù)可以在選址時(shí)通過先期建模對(duì)某一地址的情況進(jìn)行觀察和對(duì)比，在建模過程中需要對(duì)所選地址的各種條件進(jìn)行了解并且通過技術(shù)手段將其轉(zhuǎn)化為BIM 可以識(shí)別的內(nèi)容。建模完成后，可以將所選地址中的場地條件、空間信息等進(jìn)行綜合展示，不僅能為住宅的規(guī)劃設(shè)計(jì)提供參考，而且能在設(shè)計(jì)中對(duì)存在的問題進(jìn)行了解。傳統(tǒng)的設(shè)計(jì)中通常存在信息處理速度慢以及不夠科學(xué)的問題，并且常常會(huì)由于設(shè)計(jì)者主觀方面的因素造成設(shè)計(jì)方案與現(xiàn)場條件以及客戶需求不一致的情況。

4.3 施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)

房屋建筑項(xiàng)目在施工前需要設(shè)計(jì)出對(duì)應(yīng)的圖紙，并且在圖紙中明確標(biāo)注施工過程中需要注意的問題，如在安裝圖紙中需要對(duì)預(yù)制構(gòu)件之間的連接技術(shù)以及精度予以標(biāo)注。這些煩瑣的問題可以通過BIM 技術(shù)進(jìn)行解決。在使用BIM 技術(shù)建立模型后，可以將建筑過程中的重要數(shù)據(jù)尤其是預(yù)制構(gòu)件的材質(zhì)、尺寸等融入其中，使建成的模型更加完整。在傳統(tǒng)設(shè)計(jì)中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)數(shù)據(jù)改變的情況，這種情況在BIM 技術(shù)中可以得到很好的應(yīng)對(duì)。當(dāng)某一數(shù)據(jù)發(fā)生改變時(shí)，BIM 技術(shù)會(huì)對(duì)這種變化及時(shí)處理，并且將與之相關(guān)的數(shù)據(jù)進(jìn)行變更，這個(gè)過程比較迅速，從而避免了在實(shí)際施工中因圖紙改變而延誤工期的現(xiàn)象。在建筑施工過程中可能會(huì)存在一些難點(diǎn)，并且這些難點(diǎn)可能會(huì)讓施工過程出現(xiàn)一些突發(fā)狀況。而BIM 技術(shù)的應(yīng)用能夠通過提前模擬讓施工人員對(duì)可能出現(xiàn)的狀況有所準(zhǔn)備，進(jìn)而提出具體的處理措施。

5 結(jié)語

當(dāng)前人們對(duì)于居住區(qū)的要求也越來越健康化、人文化，因此建設(shè)的時(shí)候需要科學(xué)運(yùn)用“以人為本”的設(shè)計(jì)理念，在可以達(dá)到的范圍內(nèi)盡可能地構(gòu)建出一個(gè)能夠滿足居民方便、舒適、和諧、安全、富有文化底蘊(yùn)等各方面需求的住宅區(qū)。所以，在進(jìn)行保障性住房建設(shè)選址的時(shí)候，需要從宏觀以及微觀上進(jìn)行綜合考慮，站在大眾生活需求的角度上為大眾考慮，讓中低收入的家庭能夠獲得真正意義上的保障性住宅。通過研究BIM 技術(shù)在保障性住房選址中的應(yīng)用，可視化功能能夠很好地將平面設(shè)計(jì)圖中的建筑結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換為三維立體模型，展示出整個(gè)建筑項(xiàng)目的實(shí)際效果，能夠?qū)崿F(xiàn)整個(gè)建筑項(xiàng)目在可視化狀態(tài)下進(jìn)行，使各個(gè)建筑項(xiàng)目的參與方能夠十分直觀地了解某個(gè)階段或者某一部分的難點(diǎn)及重點(diǎn)，最終實(shí)現(xiàn)可視化的模擬和交底，幫助管理人員在現(xiàn)場施工過程中順利地進(jìn)行質(zhì)量、進(jìn)度等方面的檢查和管理，避免出現(xiàn)返工現(xiàn)象，提前模擬讓施工人員對(duì)可能出現(xiàn)的狀況有所準(zhǔn)備，進(jìn)而提出具體的處理措施，提升工作效率。