孫玥

（全國智能建筑及居住區(qū)數(shù)字化標準化技術(shù)委員會）

1 引言

物業(yè)管理始于19世紀60年代的英國，1981年全國第一家物業(yè)管理公司于深圳經(jīng)濟特區(qū)成立。隨著我國城鎮(zhèn)化發(fā)展不斷走向成熟，大量的社區(qū)、園區(qū)、建筑不斷涌現(xiàn)，物業(yè)管理行業(yè)因勢利導、乘勢而起，當前物業(yè)企業(yè)已有27家在港股和A股正式上市?！?020物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市公司測評報告》報告數(shù)據(jù)顯示，2019年，26家上市物企總資產(chǎn)合計達925.77億元，連續(xù)三年增長率保持高速增長。

2 物業(yè)的概念與作用

國家標準《社區(qū)服務(wù)指南 第9部分：物業(yè)服務(wù)》（GB/T 20647.9-2006）對“物業(yè)服務(wù)”進行了定義：由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)組織按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋配套設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進行管理、維護、養(yǎng)護，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

1）對政府而言

物業(yè)解決是城市治理最后一公里、社區(qū)治理最后一米的直接抓手。隨著《民法典》的正式實施，物業(yè)管理有法可依，管理社區(qū)更加得心應(yīng)手。

2）對社區(qū)而言

物業(yè)是實現(xiàn)建筑資產(chǎn)保值增值的重要手段，以技術(shù)的力量、專業(yè)的手段延長房屋的“青春期”、設(shè)備的使用壽命。

3）對用戶而言

物業(yè)是日常工作與生活的管理者、服務(wù)者、運維者，解決用戶的水電氣熱等日常問題。

社區(qū)是城市的細胞，物業(yè)服務(wù)管理寓于社區(qū)管理，社區(qū)管理寓于城市管理，三者相輔相成、密不可分。在物業(yè)服務(wù)管理活動中，物業(yè)企業(yè)配合政府部門，在社區(qū)治理、城市管理中承擔了較多的公共管理服務(wù)事務(wù)，物業(yè)服務(wù)管理具有一定的公共產(chǎn)品屬性。

3 社區(qū)物業(yè)標準化現(xiàn)狀與分析

當前，我國高度重視標準化工作，國務(wù)院印發(fā)的《深化標準化工作改革方案》提出，建立政府主導制定的標準與市場自主制定的標準協(xié)同發(fā)展、協(xié)調(diào)配套的新型標準體系，健全統(tǒng)一協(xié)調(diào)、運行高效、政府與市場共治的標準化管理體制，形成政府引導、市場驅(qū)動、社會參與、協(xié)同推進的標準化工作格局。通過國家標準、行業(yè)標準、地方標準、團體標準的同步建設(shè)，充分發(fā)揮政府、行業(yè)協(xié)會、企業(yè)的協(xié)同作用，從而推進物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域標準化進程，實現(xiàn)物業(yè)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。

3.1 國家與行業(yè)標準相對缺失

在國家標準層面，共有《社區(qū)服務(wù)指南 第9部分：物業(yè)服務(wù)》（GB/T 20647.9-2006）、《建筑及居住區(qū)數(shù)字化技術(shù)應(yīng)用 第3部分：物業(yè)管理》（GB/T 20299.3-2006）兩項標準，兩項標準的側(cè)重點不同，GB/20647.9對物業(yè)服務(wù)的組織形式進行了規(guī)范，GB/T 20299.3更加注重物業(yè)的數(shù)字化技術(shù)應(yīng)用規(guī)范，當前社區(qū)物業(yè)領(lǐng)域國家標準相對缺失，僅有的兩項標準發(fā)布年限相對較早，難以滿足當前的現(xiàn)狀。目前，《建筑及居住區(qū)數(shù)字化技術(shù)應(yīng)用 第3部分：物業(yè)管理》（GB/T 20299.3-2006）將根據(jù)當前物業(yè)行業(yè)現(xiàn)狀，重新進行修訂，完善標準內(nèi)容，并且還有三項物業(yè)領(lǐng)域國家標準正式立項，正在編制中，還未正式發(fā)布（見 表1）。

在行業(yè)標準層面，由應(yīng)急管理部發(fā)布的《住宅物業(yè)消防安全管理》（XF 1283-2015），立足社區(qū)人民群眾生命財產(chǎn)安全，重點規(guī)范物業(yè)管理的消防安全管理。其中標準文檔中規(guī)范了住宅物業(yè)消防安全管理的術(shù)語和定義、一般要求、消防安全責任、日常消防安全管理、火情處置和協(xié)助調(diào)查，以及消防檔案等。該項行業(yè)標準的應(yīng)用與實施，是對物業(yè)領(lǐng)域國家標準的極大補充。

3.2 地方標準規(guī)范物業(yè)建設(shè)

當前，北京、天津、河北等地均陸續(xù)出臺相關(guān)物業(yè)標準，大部分地區(qū)按照物業(yè)場景進行標準制定，在社區(qū)（住宅）場景，北京、山西、內(nèi)蒙古、遼寧、吉林、黑龍江、上海、安徽、山東、武漢、廣東等地均有相關(guān)社區(qū)領(lǐng)域相關(guān)標準，其他省市社區(qū)物業(yè)的標準相對缺失 （見表2）。

社區(qū)作為物業(yè)服務(wù)與管理的重要場景，各地方需要因地制宜制定相關(guān)地方標準規(guī)范地方物業(yè)的健康發(fā)展，同時各地方標準多為建設(shè)標準，評價標準相對缺失，其中武漢發(fā)布的地方標準《武漢市住宅物業(yè)服務(wù)等級標準》（DB4201/T 534-2017）具有積極的示范意義，規(guī)定了武漢市住宅物業(yè)服務(wù)的術(shù)語和定義、基本要求、服務(wù)質(zhì)量分級和各星級服務(wù)要求。該標準還規(guī)定各社區(qū)可以根據(jù)實際情況分級分類推進物業(yè)建設(shè)，通過標準引導，以評促建、以評促改，形成物業(yè)的標準化建設(shè)、管理與服務(wù)，更好地維護行業(yè)的健康生態(tài)。

3.3 團體標準開始普及

2016年國家標準化管理委員會印發(fā)了《關(guān)于培育和發(fā)展團體標準的指導意見》指出，培育發(fā)展團體標準，是發(fā)揮市場在標準化資源配置中的決定性作用、加快構(gòu)建國家新型標準體系的重要 舉措。

近些年，中國物業(yè)管理協(xié)會及各地方物業(yè)管理協(xié)會及相關(guān)標準化團體，陸續(xù)發(fā)布了《住宅物業(yè)管理區(qū)域新型冠狀病毒肺炎疫情防控工作操作指引》（TCPMI 004—2020）、《大連住宅物業(yè)服務(wù)標準》（T/DLWYXH 001—2018）、《安置房物業(yè)管理與服務(wù)規(guī)范》（在編）、《常德市住宅物業(yè)服務(wù)等級規(guī)范》（T/CDZX 001—2018）、《住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范》（T/NHWY 1—2018）等系列團體 標準。

相對國家標準、行業(yè)標準、地方標準，團體標準立項、編制、發(fā)布快捷高效，充分調(diào)動了行業(yè)協(xié)會、社會團體、物業(yè)企業(yè)的主觀能動性，標準內(nèi)容市場化程度更高、技術(shù)創(chuàng)新更活躍，以部分企業(yè)規(guī)范發(fā)展促進整體行業(yè)持續(xù)向上。

4 社區(qū)物業(yè)行業(yè)發(fā)展趨勢

近期，物業(yè)成為了政策文件中的高頻詞，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等多部委圍繞物業(yè)行業(yè)陸續(xù)發(fā)布《關(guān)于推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的意見》《關(guān)于推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)加快發(fā)展線上線下生活服務(wù)的意見》《關(guān)于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》等政策文件，要求加快建設(shè)智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺，推動物業(yè)服務(wù)線上線下融合發(fā)展，重點提出要將物業(yè)管理融入基層社會治理體系，推動城市管理服務(wù)向居住社區(qū)延伸，依托城市綜合管理服務(wù)平臺，建立群眾反映問題的受理處置機制。促進物業(yè)服務(wù)管理行業(yè)的信息化、智慧化、標準化、規(guī)范化 發(fā)展。

表1 社區(qū)（住宅）物業(yè)國家標準

表2 各地方社區(qū)（住宅）物業(yè)標準匯總表[1]

2021年1月1日《中華人民共和國民法典》正式發(fā)布，同時也標志著物業(yè)管理正式進入《民法典》時代，與物業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)更加完善、系統(tǒng)，其中《民法典》不少條文對行政部門的職責進行了厘定，這正是體現(xiàn)了國家對物業(yè)行業(yè)的重視，體現(xiàn)了對有關(guān)行政部門充分發(fā)揮政府職能，對物業(yè)行業(yè)予以指導、協(xié)助的要求。

全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出要加大城市治理力度，推進韌性城市建設(shè)，加快建設(shè)城市運行管理服務(wù)平臺，推進城市治理“一網(wǎng)統(tǒng)管”，推動城市管理進社區(qū)。近些年來，城市管理進社區(qū)成為建設(shè)重點，從中央政策文件到地方指導意見，反復(fù)強調(diào)要將城市綜合管理與服務(wù)下沉到社區(qū)，充分發(fā)揮社區(qū)居民的主體作用，發(fā)揮黨員先鋒作用，充分運用物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等先進技術(shù)，打造紅色物業(yè)、智慧物業(yè)。在政策引導下，三個方向成為未來物業(yè)建設(shè)與發(fā)展的新趨勢。

4.1 黨建引領(lǐng)

物業(yè)建設(shè)要把黨員的先鋒作用發(fā)揮出來，社區(qū)吹哨，黨員報到，通過物業(yè)建設(shè)讓黨員更好的為社區(qū)服務(wù)、為社區(qū)居民服務(wù)。

4.2 智慧物業(yè)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)要與智慧城市和智慧社區(qū)數(shù)據(jù)系統(tǒng)進行對接，在社區(qū)建設(shè)智慧養(yǎng)老信息平臺、建設(shè)智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺。向上對接城市信息模型（CIM）和城市運行管理服務(wù)平臺，向下鏈接各類電子商務(wù)平臺。通過智慧物業(yè)建設(shè)，實現(xiàn)社區(qū)與城市的智慧化發(fā)展。

4.3 居民共治

利用智慧化手段發(fā)揮居民的主體作用，調(diào)動社區(qū)社會組織、社會工作服務(wù)機構(gòu)、社區(qū)志愿者、駐區(qū)單位的積極性，共同參與居住社區(qū)治理，構(gòu)建共建共治共享的基層社會治理體系，實現(xiàn)決策共謀、發(fā)展共建、建設(shè)共管、效果共評、成果共享。

5 結(jié)語

在2020年新冠肺炎疫情防控工作中，對物業(yè)行業(yè)而言是挑戰(zhàn)，也是機遇，物業(yè)服務(wù)企業(yè)充分履行了自身的社會責任和專業(yè)義務(wù)，堅守社區(qū)一線，協(xié)助轄區(qū)基層政府全面完成了防控聯(lián)防和秩序維護工作，為抑制新冠肺炎疫情的蔓延提供了重要保障，讓各界更加認識到了物業(yè)管理在社區(qū)治理中的重要作用，社區(qū)治理的智慧化工具得到廣泛推廣。

未來在新基建的加持下，物業(yè)將得到快速發(fā)展，在社區(qū)治理、智慧城市、智慧社區(qū)建設(shè)中的作用將得到進一步放大，拓展物業(yè)服務(wù)外延，從服務(wù)小區(qū)居民到為城區(qū)居民提供全方位的生活服務(wù)，實現(xiàn)物業(yè)行業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革，從附屬于房地產(chǎn)業(yè)的傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)向城市社區(qū)生活服務(wù)供應(yīng)商的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。